SAP Barcelona 299/2020, 11 de Junio de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 11 Junio 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 299/2020 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1014/2018 -4
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 397/2017
Parte recurrente/Solicitante: HERA TRATESA S.A.U.
Procurador/a: Miguel A. Montero Reiter
Abogado/a: María Carmen Díaz Adalid
Parte recurrida: LURI 6, S.A.
Procurador/a: IGNACIO DE ANZIZU PIGEM
Abogado/a: MARC VALLES FONTANALS
SENTENCIA Nº 299/2020
Magistrados:
Fernando Utrillas Carbonell Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 11 de junio de 2020
Ponente: Fernando Utrillas Carbonell
En fecha 8 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 397/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMiguel A. Montero Reiter, en nombre y
representación de HERA TRATESA S.A.U. contra Sentencia - 11/04/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a IGNACIO DE ANZIZU PIGEM, en nombre y representación de LURI 6, S.A..
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª anabel Barea cancho en nombre y representación de HERA TRATESA SAU contra LURI 6 SA absolviendo a ésta de los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la actora.
Estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por LURI 6 SA contra HERA TRATESA SAU condenado a HERA TRATESA SAU a abonar la cantidad de 20,124,72 euros sin perjuicio de las rentas y cantidades que se vayan devengando hasta mayo de 2019 fecha de finalización del contrato.
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/05/2020.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente Fernando Utrillas Carbonell .
Apela la actora principal y demandada en la reconvención Hera Tratesa, S.A.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la reconvención, le condena al pago a la actora reconvencional Luri 6, S.A., de la cantidad de 20.12472 €, correspondiente a las rentas y suministros de junio de 2017 a abril de 2018, más las rentas y suministros posteriores que se devenguen hasta el momento de la terminación pactada del contrato, en mayo de 2019, por el desistimiento unilateral y anticipado por la arrendataria, demandada en la reconvención, del contrato de arrendamiento, de 11 de mayo de 2015, del local en C/Paletes nº 4, planta 1ª, modulo A, edificio A2, del conjunto Teconpark del Vallès, Fase III, de Cerdanyola del Vallès, alegando la apelante, demandada en la reconvención, la vulneración del principio de buena fe de los artículos 7 y 1258 del Código Civil; que la arrendadora ha aceptado la resolución anticipada, según resulta de sus actos posteriores; y la procedencia de la moderación de la indemnización.
Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.
Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento, doctrina que aparece, en la actualidad, acogida en el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según el cual los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En este caso, en el contrato de arrendamiento, de fecha 11 de mayo de 2015 (doc 2 de la demanda), se pactó su inicio a 18 de mayo de 2015, y en cuanto a la duración pactada por las partes para su concreta relación arrendaticia, se hizo constar, en la cláusula tercera del contrato, una duración inicial de dos años, obligatoria para ambas partes, que se prorrogaría de forma automática por otros dos años, salvo: 1.- que el arrendatario comunicara fehacientemente al arrendador su deseo en contra con seis meses de antelación a la fecha del vencimiento del plazo de duración inicial y/o de la prórroga; y 2.- que, a dicha fecha, el arrendatario no hubiera hecho entrega de las llaves y la libre posesión y disposición de la finca.
En cuanto a la prórroga voluntaria, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2018; RJA 2404/2018) que la prórroga convencional, libremente pactada, es plazo de duración del contrato, vinculante para las partes, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 4.3 LAU y 1091 y 1258 CC.
Por lo demás, se presume, en aplicación de la norma general del artículo 1127 del Código Civil, que el plazo se señala en beneficio de ambas partes, sin que conste, en el presente caso, que se incluyera en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula o pacto acerca de la posibilidad de desistimiento unilateral anticipado por
cualquiera de las partes, siendo así que, según lo expuesto, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, aplicable en este caso, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:
-
- que la arrendataria no comunicó fehacientemente a la arrendadora su deseo en contra de la prórroga del contrato con seis meses de antelación a la fecha del vencimiento del plazo de duración inicial, que era el 18 de mayo de 2017, puesto que lo hizo con menos de cuatro meses de antelación, por medio del burofax de 31 de enero de 2017 (doc 10 de la demanda), y
-
- que, a 18 de mayo de 2017, la arrendataria no había hecho entrega de las llaves, y la libre posesión y disposición de la finca, puesto que no hizo entrega de las llaves hasta después de la audiencia previa celebrada en los presentes autos, por medio del escrito presentado el 4 de abril de 2018, no obstante el ofrecimiento anterior, no habiendo constancia de la consignación notarial o judicial de las llaves, a disposición de la arrendadora, en cualquier momento anterior al 4 de abril de 2018.
Por lo que, omitido por la arrendataria el preaviso en el plazo convenido, el contrato se prorrogó, según es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2018; RJA 2404/2018), en este caso, por dos años, hasta el 18 de mayo de 2019.
Por otro lado, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.
En este sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código...
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SJPI nº 44 69/2022, 11 de Marzo de 2022, de Barcelona
...ese contrato". La anterior doctrina ha sido recogida por la jurisprudencia menor, pudiendo citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13 del 11 de junio de 2020 (ROJ: SAP B 4344/2020 - ECLI:ES:APB:2020:4344) "En cualquier caso, como aplicación de los principios de b......