SAP Barcelona 274/2020, 9 de Junio de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 09 Junio 2020 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 274/2020 |
Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0808942120178061836
Recurso de apelación 966/2018 -1
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de DIRECCION000
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 451/2017
Parte recurrente/Solicitante: RESIDENCIA TERCERA EDAT SANT JORDI, S.L.
Procurador/a: Joan Josep Cucala Puig
Abogado/a:
Parte recurrida: LLAR RESIDENCIA DISMINUITS PSIQUICS, S.L.
Procurador/a: Rafael Taulera Salvador
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 274/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 9 de junio de 2020
Ponente: Juan Bautista Cremades Morant
En fecha 19 de septiembre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 451/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJoan Josep Cucala Puig, en nombre y representación de RESIDENCIA TERCERA EDAT SANT JORDI, S.L. contra la Sentencia de fecha 23.4.18 y en el que consta como
parte apelada el/la Procurador/a Rafael Taulera Salvador, en nombre y representación de LLAR RESIDENCIA DISMINUITS PSIQUICS, S.L..
El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
"Desestimo íntegramente la demanda formulada por RESIDENCIA ERCERA EDAT SANT JORDI, S.L contra LLAR RESIDENCIAL DISMINUITS PSÍQUICS, S.L., a la que absuelvo de todas las pretensiones de la demanda. Condeno a la demandada a pagar las cosas del proceso sobre una cuantía de cuantía 79.554,56 euros. No ha lugar a declarar la mala fe o temeridad de la demandada.
Llévese el original de la presente resolución al libro de sentencias, depositándoe en la oficina judicial e insértese certificación literal de la misma en las actuaciones."
El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/05/2020.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad LLAR RESIDENCIAL DISMINUITS PSIQUICS SL A (arrendataria) abonar a la actora RESIDENCIA TERCERA EDAD SANT JORDI SL (arrendadora) la suma de 43.481 € (renta por cada año que quedaba por cumplir y de dos meses de preaviso) derivada del incumplimiento (resolución unilateral) del contrato de arrendamiento de 24.5.2007 sobre el local sito en la C/ CValles SEIS BIS, 6-8 de Castelldefels (desistimiento unilateral sin preaviso ex art. 11 LAU ni justa causa), con los perjuicios derivados de la pérdida de renta y licencias de actividad, interesando el cumplimiento; por escrito de (f. 149) se interesó la corrección de las cuantías, respecto de IVA y IPF, por la suma de 40.67656 € (6 meses de renta, a razón de 5.08457 €, más dos de preaviso), lo que suponía - tras la pericial - 79.55456 €. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando
(1) que existió el preaviso (con negociaciones previas), no resultando de aplicación el art. 11 LAU 94, (2) que no procede indemnización alguna, aludiendo a la negativa de la arrendadora a las propuestas económicas (3) que la finca ha sido vendida a TEROLIA PROMOCIONES SL, Soc. unipersonal, por escritura de 27.7.2017, (4) enriquecimiento injusto (derivado de la venta del local por parte de la actora), (5) subsidiariamente, pluspetición
La sentencia de instancia (rectificada por auto posterior) desestima la demanda (al considerar que no se aprecia ningún incumplimiento ni ningún perjuicio) absolviendo a la demandada de todas las pretensiones de la demanda, condenando a la demandante a pagar las costas sobre una cuantía de 79.55456 €. Frente a dicha resolución se alza, en base a la "omisión" de pronunciamiento (ex art. 218 LEC) respecto de la acción por incumplimiento contractual, cuantificada en 40.67656 € (y aceptándose la denegación de indemnización por los daños derivados del incumplimiento), pues no consta análisis sobre si existió o no preaviso (considera que no), sobre si la resolución unilateral fue o no aceptada (considera que no, pues fue unilateral, anticipada y no comunicada, y se opuso a la misma, vía burofax), resultando aplicable analógicamente el art. 11 LAU a los arrendamientos de local. Queda pues el debate en esta alzada, concretado en tales extremos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.
Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
1) Previo traspaso concertado el 24.5.2007 del "negocio" denominado "SANT JORDI UNITAT DE DISMINUITS", en pleno funcionamiento y a pleno rendimiento (25 plazas residentes cubiertas en el momento de la entrega, con un depósito de los mismos, de 10.75436 €, los derechos derivados de las licencias, permisos y/o autorizaciones administrativas - f. 41 y ss - y trabajadores), por 275.000 €, de los que se abonaron en concepto de paga y señal, 18.000 €, estableciéndose que la resolución del traspaso implicaría la automática resolución del arrendamiento (f. 25 y ss),
2) se concertó, en la misma fecha, como anexo ("..a fin de completar la eficacia del..." traspaso) el arrendamiento del referido local, concertado la actora y la demandada (ésta, Residencia Asistencial para enfermos mentales, cuya actividad se rige por determinadas licencias administrativas, doc 4 dda), con destino a residencia geriátrica y centro de disminuidos psíquicos, por 15 años (hasta el 1.6.2022) y una renta inicial de 4500 € mensuales más IVA, actualizable conforme al IPC (siendo la última de 508457 €), asumiendo la
arrendataria, los gastos generales del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades (cláusula 4ª), y entregando ésta una fianza de 9000 €, de cuyo contrato merecen destacar los siguientes extremos:
-
en orden al estado del local, se entregaba "plenamente equipado para la explotación del Negocio, esto es, consta de camas, sábanas y mantas, armarios, habitaciones equipadas en general para el destino que se les va a dar y que actualmente se le está dando al inmueble" (cláusula 7ª).
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En caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales "la otra parte podrá pedir la resolución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios que corresponda, o solo esta última dejando el contrato subsistente" (cláusula 13ª); no existe más previsión sobre los efectos del incumplimiento por desistimiento, ni penalidad alguna.
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Conforme a la cláusula 15ª, la arrendataria "se compromete a obtener (si no estuvieran concedidos) y mantener en vigor todos los permisos administrativos pertinentes y necesarios para la explotación del negocio"; no dice "devolver".
2) En 2.5.2017, la administradora de la demandada, Dª Petra, remitió burofax a D. Silvio, administrador de la actora, manifestando su voluntad de entregar las llaves del local en 5.5.2017, en los siguientes términos "...ante las dificilísimas relaciones personales y afectivas existentes entre nosotros y el no poder alcanzar ningún tipo de acuerdo respecto de la operación de traspaso proyectada con la compañía CADAQUES SXXXI SL...me veo obligada a poner a tu disposición la posesión del inmueble..." (doc. 5 dda); el referido día 5, se suscribió el doc. 6 dda. (f. 50), conforme al cual Dª Petra entrega las llaves del local, sin expresarse ningún tipo de discrepancia
En 3.5.2017, la demandada realizó una transferencia a la actora, por importe de 119104 € que dice fue para liquidar la cantidad pendiente de pago, una vez descontada la fianza (f. 87)
3) En 7.6.2017, la actora contestó al referido burofax, poniendo de manifiesto su oposición formal al desistimiento sin causa justa alguna, instándole a alcanzar un acuerdo (f.53), al que la demandada contestó en el sentido de que la entrega de la posesión fue avisada y negociada con más de 3 meses de antelación (f. 88).
4) La demandada se llevó a los residentes a otro establecimiento que tiene en Castelldefels (f. 55), e incluso llegó a dar de baja la actividad autorizada por la licencia, encontrándose el inmueble vacio
4) Se da la circunstancia que Dª Petra y D. Silvio, habían sido pareja de hecho con descendencia común, habiéndose tramitado medidas cautelares previas a la disolución, para la determinación de la atribución de la guarda y custodia de los hijos comunes y establecimiento de pensiones, ...
5) No constan actuaciones por la arrendadora para intentar arrendar a un tercero.
6) Por escritura de compraventa de 27.7.2017 la actora vendió el inmueble a la entidad TEROLIA PROMOCIONES SL, por 1.400.000 €, que se reconoció recibido en partes, destinándose a otra actividad de hostelería (f. 109 y ss, 181 y ss, 222 y ss), habiéndose recibido por la vendedora paga y señal de 15.000 € en
31.5.2017, y posteriormente, en 10.7.2017, recibió 125.000 € más
El desistimiento del arrendatario supone la resolución -abandono- voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar (así, STS 20.4.2007),
(c) cuando el arrendador haya instado el desahucio...
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