SAP Baleares 239/2020, 5 de Junio de 2020

PonenteGABRIEL AGUSTIN OLIVER KOPPEN
ECLIES:APIB:2020:1081
Número de Recurso693/2019
ProcedimientoRecurso de apelación
Número de Resolución239/2020
Fecha de Resolución 5 de Junio de 2020
EmisorAudiencia Provincial - Baleares, Sección 4ª

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00239/2020

Rollo núm.: 693/2019

S E N T E N C I A Nº 239/2020

Ilmos. Sres.

Don Álvaro Latorre López, presidente Doña Juana María Gelabert Ferragut Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a, cinco de junio de dos mil veinte.

Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma, bajo el número 858/2013, Rollo de Sala número 693/2019, en los que han intervenido como:

Demandada-apelante : D. Apolonio, representado por el procurador D. Antonio Ferragut Cabanellas y dirigido por el letrado D. Gabriel Lladó Ribot.

Demandada-apelante: D. Baldomero y D.ª Ariadna, representados por la procuradora D.ª Nancy Ruys Van Noolen y dirigidos por el letrado D. Lorenzo Munar Company

Demandante-apelada : D. Ceferino, representado por la procuradora D.ª María Eulalia Arbona Niell y dirigida por el letrado D. Miguel Guillem Ramis.

Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma, dictó sentencia en fecha 8 de marzo de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

"Que ESTIMANDO la demanda formulada por la Procuradora D.ª María Eulalia Arbona Niell, en nombre y representación de D. Ceferino, contra D. Apolonio, D. Baldomero y D.ª Ariadna :

  1. - Declaro que D. Ceferino es propietario de la f‌inca sita en el término municipal de Valldemossa, conocida por caserío Caló de s'Estaca, y, en su virtud, condeno a D. Apolonio, D. Baldomero y a D.ª Ariadna a estar y pasar por tal declaración.

  2. - Condeno a D. Apolonio a que entregue la posesión de la referida f‌inca al actor.

  3. - Condeno a los demandados a la satisfacción de las costas procesales del procedimiento".

SEGUNDO

Contra la expresada sentencia, y por la representación de las partes demandadas, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 2 de junio de 2020.

TERCERO

En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO

Planteamiento del recurso.

Frente a la sentencia por la que se estima en su integridad la demanda interpuesta acerca de la propiedad de una de las casas que se encuentran en el caserío conocido como Es Caló de s'Estaca en el término municipal de Valldemossa, se interpone recurso de apelación por ambas partes demandadas:

  1. - Recurso de D. Apolonio .

    Alega falta de concurrencia de los requisitos exigidos por la Ley y la jurisprudencia para que pueda prosperar la acción reivindicatoria ejercitada por la actora:

    - Falta de título legítimo. El título exhibido por el demandante trae causa de una escritura de compraventa que no fue tal, sino que se trata de un contrato de préstamo.

    - El título alegado por la parte demandante no es oponible al demandante, que está protegido por la inscripción registral al amparo del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, sin que resulte impedimento lo establecido en el artículo 207 de la misma Ley, dado que la acción reivindicatoria se interpone dos años después del asiento de presentación del título del demandado, fecha que, a tenor de lo establecido en el artículo 24 de la Ley, debe considerarse como de inscripción para todos los efectos, además de no ser oponible en relación a títulos no inscritos.

    - Falta de consumación de la compraventa por falta de entrega de la cosa vendida. Si no hubo entrega de la posesión, el demandante no llegó a adquirir la propiedad.

    - Falta de identidad de la cosa reclamada.

    - La buena fe debe concurrir en el momento en que éste perfeccionó y consumó su compra, de acuerdo con las reglas relativas a la adquisición y transmisión de los derechos reales.

    - Inaplicación del artículo 1473 del Código civil.

    - No se ha instado la nulidad de la inscripción registral, como exige el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

  2. - Recurso de D. Baldomero y D.ª Ariadna .

    Se alega, en primer lugar, que fueron demandados como intervinientes al amparo de lo dispuesto en el artículo

    14.2 de la LEC. La acción reivindicatoria no puede prosperar frente a ellos, dado que en el momento de la interposición de la demanda no eran poseedores del bien.

    En segundo lugar, se alega que en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1473 del Código civil, debe prevalecer el derecho del Sr. Apolonio, que ha inscrito su título en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO

Las dos compraventas. La identidad del objeto.

En el escrito de demanda se hace constar que el demandante, D. Ceferino adquirió la propiedad de la f‌inca mediante escritura pública otorgada en fecha 20 de julio de 2005 por su anterior titular, D. Iván, quien a su vez la había adquirido de D. Jon en escritura pública otorgada en fecha 5 de julio de 1999.

La descripción de las f‌incas en las referidas escrituras es la siguiente:

"URBANA.- Sita en el término municipal de Valldemossa, y lugar conocida por el caserío "CALÓ DE S'ESTACA". Es de f‌igura muy irregular. Consta de dos cuerpos de edif‌icación, uno superior que mide treinta metros cuadrados, y una terraza de unos treinta y cinco metros cuadrados, y otro inferior, situado bajo dicha terraza, que tiene además una terracita de nueve metros cuadrados, un trastero de cinco metros cuadrados y un pequeño jardín de unos diez metros cuadrados. Ocupa toda una superf‌icie de unos noventa metros cuadrados, y linda: frente (Este), con camino de bajada al mar; derecha, entrando (Norte), con f‌inca de don Marcos y zona marítimo terrestre; Izquierda (Sur), con zona marítimo terrestre y propiedad de Matías y camino de bajada al mar; y por espalda (Oeste) con dicha zona marítima".

En la escritura de venta otorgada en 1999 a favor del Sr. Iván se indica:

"VII. La parte vendedora podrá recobrar mediante el ejercicio de la acción de retracto, la f‌inca que ha quedado descrita en la exposición de esta escritura, durante el plazo de UN AÑO que terminará a las 24 horas del día 5 de julio del año 2000, previo reembolso a la parte compradora de:

(...)

VIII. Transcurrido el indicado plazo de UN AÑO que termina a las 24 horas del día 5 de julio del año 2000, caducará el derecho de retraer que se reserva hoy la parte vendedora y quedará otorgada esta venta a perpetuidad".

En la contestación a la demanda presentada por D. Apolonio, se af‌irma que adquirió la propiedad de la f‌inca mediante escritura pública otorgada en fecha 27 de mayo de 2009, siendo vendedores D. Baldomero y D.ª Ariadna .

Los Sres. Baldomero en su escrito de contestación a la demanda alegaron que habían adquirido la propiedad mediante escritura de compraventa otorgada en fecha 21 de febrero de 2006 por D. Cesar . Éste había adquirido de D.ª Juana en documento público de fecha 2 de agosto de 2004 quien, a su vez, lo había hecho en fecha 31 de julio de 2003 de D. Jon .

Esta última escritura tiene por objeto la venta de una f‌inca y la cesión de una concesión de ocupación, con las siguientes descripciones:

"URBANA.- Sita en el término municipal de Valldemossa coma y lugar conocida por el caserío CALÓ DE S'ESTACA. Es de f‌igura muy irregular. Consta de dos cuerpos de edif‌icación, uno superior que mide 30 m2, y una terraza de unos 35,00 m2, y otro inferior, situado bajo dicha terraza, que tiene además una terracita de 9 m2, un trastero de 5 m2 y un pequeño jardín de unos 10 m2. Ocupa toda una superf‌icie de unos 90 m2, y linda: por frente (este), con camino de bajada al mar; por la derecha, entrando (norte), con f‌inca de don Marcos y zona marítimo terrestre; por la izquierda (sur), con zona marítimo terrestre y propiedad de Matías y camino de bajada al mar; y por espalda (oeste), con dicha zona marítima".

"(...) concesión de ocupación de unos 76,50 m2 de terrenos de dominio público marítimo terrestre en el Caló de S'Estaca, término municipal de Valldemossa".

Se contiene el siguiente pacto:

"A tenor de lo previsto en el artículo 1507 del Código Civil, se establece como condición esencial de la compraventa y cesión causada, el vendedor se reserva el derecho de recuperar la plena propiedad de los bienes vendido y cedido, con sujección a cuánto se señala seguidamente:

  1. - El derecho tendrá una duración de un año y un día a contar de la fecha de la presente escritura.

  2. - Al momento del ejercicio del derecho él ahora vendedor y cedente, deberá satisfacer a la hora compradora y cesionaria (...)

  3. - Don Jon, entregará la posesión de los bienes objeto de la presente escritura, al año y un día a contar desde el día de hoy el supuesto de no hacer uso del derecho concedido en esta cláusula".

De la lectura de la descripción de la f‌inca sita en Es Caló de S'Estaca que es objeto de la compraventa, se deriva la identidad de objeto entre ambos contratos, con independencia de que en la segunda de ellas se incluya la cesión de una concesión de ocupación de dominio público, que no es objeto de discusión en el procedimiento.

Denuncia la parte apelante que en el caso de la escritura pública otorgada a favor de D. Iván no se trató de una verdadera compraventa, sino de un préstamo en el que la f‌inca servía como garantía, que resultaría nula.

Como se ha visto, en ambas compraventas se establecía un pacto de retroventa a favor del vendedor por el plazo de un año. En la compraventa con pacto de retro el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida. El derecho a recuperar la cosa en...

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