SAP Madrid 330/2019, 23 de Julio de 2019
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 330/2019 |
| Fecha | 23 Julio 2019 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0089005
Recurso de Apelación 113/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 481/2017
APELANTE: INMOBILIARIA GLENWOOD, S.L.
PROCURADOR D./Dña. JAVIER DEL AMO ARTES
APELADO: ALBERO GESTION PATRIMONIAL SLU
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
D. RAMON BELO GONZALEZ
D. JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ
En Madrid, a veintitres de julio de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 481/2017 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 49 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: Inmobiiaria Glenwood S.L., y de otra, como Apelado-Demandante: Albero Gestión Patrimonial S.L.U.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 50 de Madrid, en fecha 18-9-2018, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador don Francisco Miguel Redondo Ortiz en nombre y representación de la entidad ALBERO GESTIÓN PATRIMONIAL S.L.U., contra la mercantil INMOBILIARIA GLENWOOD S.L., condeno a la parte
demandada a abonar a la actora la suma de veinticuatro mil quinientos veinte con cero cinco euros (24.520,05 €), intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de presentación de la demanda.
Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandanda, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por providencia de esta Sección, de 1-4-2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 22-7-2019.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
DEL OBJETO DEL LITIGIO.- Por la representación de INMOBILIARIA GLENWOOD S.L. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 18 de septiembre de 2018, la cual, estimando parcialmente la demanda presentada por la representación de ALBERO GESTIÓN PATRIMONIAL S.L.U., condena a la parte demandada hoy apelante a abonar a la actora la suma de 24.520,05 euros.
Constituyen hechos no controvertido en el proceso que con fecha 26 de febrero de 2016 entre las partes hoy litigantes se firmó contrato de arras cuyo objeto era la compraventa de una vivienda en la calle Lombia nº 8, escalera 1, bajo 3-A, de Madrid, en el que ALBERO GESTIÓN PATRIMONIAL S.L.U. intervenía como compradora e INMOBILIARIA GLENWOOD S.L. como vendedora. Las arras ascendieron a 12.000 euros, el precio de la compraventa a 108.000 euros y el plazo para la escrituración, se estableció en 60 días continuos desde la fecha del contrato de arras, esto es, el día 25 de abril de 2016.
Expuesto lo anterior, la parte actora ALBERO GESTIÓN PATRIMONIAL S.L.U. sostiene en su escrito de demanda que en la fecha acordada para la escrituración, el inmueble objeto del contrato no reunía la cualidad de "vivienda", no constando la calificación como tal de la misma, ni expedida la correspondiente licencia de habitabilidad y primera ocupación, por lo que no se pudo otorgar escritura pública de compraventa a la fecha acordada por causa imputable al vendedor.
Frente a ello, la parte demandada opone que el contrato de compraventa no se formalizó única y exclusivamente a causa de la voluntad de la demandante, que nunca dentro del plazo establecido para ello solicitó a la demandada la comparecencia para la firma de la Escritura Pública de Compraventa en Notaría alguna por ella designada. Que la parte actora tan sólo perseguía su propio interés, consistente en formalizar la Escritura Pública sólo en el momento en que tuviera un tercer comprador que pudiera acudir a la firma, de tal manera que no tuviera que desembolsar nada y le saliera el negocio redondo (pues se embolsaría de una sola operación la diferencia entre los precios de venta acordados). Añade la parte demandada que el inmueble objeto del contrato era un local, y que el hecho de que posteriormente en el contrato se hable en algunas ocasiones de vivienda (en muchas otras se hace referencia al inmueble o a la finca) es una cuestión puramente accidental. Que la actora conocía perfectamente cuál era en ese momento la descripción registral del inmueble y que éste tenía en el Catastro Inmobiliario atribuido el uso residencial, y que el cambio en la calificación registral se realizó a solicitud de la parte actora. Que tampoco era un obstáculo que el inmueble dispusiera o no de licencia de habitabilidad y primera ocupación, la cual no era necesaria en ninguno de los casos y, de serlo, no se trataba de una cuestión que entrara dentro de las condiciones acordadas.
Para la sentencia de instancia, estamos ante un supuesto de resolución de la compraventa por mutuo disenso de ambas partes, o al menos ante una situación de desentendimiento de facto de los contratantes por la exigencia de las condiciones contraídas de adverso y el cumplimiento de las correlativas propias, que aunque distinto, en rigor al mutuo disenso, pero próximo al manifestado tácitamente resulta asimilable o equiparable en sus efectos. Tanto una como otra, llegado el día estipulado en el documento privado, pudieron y debieron requerir o comunicar a la otra, el día, hora y Notaría designada para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio; lo cual excluye la aplicación de las consecuencias del artículo 1.124 del Código Civil, sólo previsto para los casos de incumplimiento imputable a uno solo de los dos contratantes. Hubo por tanto incumplimiento por ambas partes contratantes ya que: la parte actora basándose en la falta de cambio registral de uso de local a vivienda no requirió ni designó notario para la firma de la escritura; la parte demandada se basa en que la actora era la que tenía que elegir el notario, a pesar que faltaba ese cambio de uso de local a vivienda, que se efectuó en fecha 20 de abril de 2016, pocos días antes de que venciera el plazo para escriturar;
los emails remitidos por la actora no fueron contestados; la entidad demandada -que tenía conocimiento que la actora estaba intentando vender el inmueble, y sabía que la entidad actora había realizado reformas en la finca-, sin requerir para el otorgamiento de la escritura procedió a comunicar a la entidad actora en fecha 5 de mayo la resolución del contrato, reteniendo el importe de las arras e igualmente procediendo a vender dos meses más tarde la finca con la reforma efectuada por la parte actora.
DEL INCUMPLIMIENTO DEL PACTO DE ARRAS.- Como pone de manifiesto una reiterada jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo con del Tribunal Constitucional, "el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium" -entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre ; 323/1993, de 8 de noviembre ; 272/1994, de 17 de octubre y 152/1998, de 13 de julio -. El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez "a quo", pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación" - STC núm. 21/2003, de 10 febrero -. Ahora bien, también se ha de precisar que la valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de las facultades de la Juzgadora de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecida, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.
Y sabido es que no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro Derecho, sino explicar, como señala la doctrina científica, las diversas funciones que pueden cumplir según la misma doctrina y la jurisprudencia, puesto que el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato; no son las arras de derecho necesario o facultativo o voluntario, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación -como ocurre en el caso objeto de pleito-, de consumación o de prueba de la compraventa - STS de...
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