SAP Madrid 140/2018, 23 de Abril de 2018
| Ponente | MARIA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA |
| ECLI | ES:APM:2018:5539 |
| Número de Recurso | 561/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 140/2018 |
| Fecha de Resolución | 23 de Abril de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 11ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0178928
Recurso de Apelación 561/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 1129/2015
APELANTES/APELADOS: BINTI CAPITAL S.L. y otros 4
PROCURADORA Dña. BEATRIZ SANCHEZ-VERA GOMEZ-TRELLES
APELADO: MBQ ARCHIECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L.
PROCURADORA Dña. SILVIA DE LA FUENTE BRAVO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE :
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
En Madrid, a veintitrés de abril de dos mil dieciocho.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1129/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid a instancia de BINTI CAPITAL S.L., D./ Dña. Carlos Miguel, D./Dña. María, D./Dña. Noemi y D./Dña. Juan Miguel como partes apelantes/ apeladas, representados por la Procuradora Dña. BEATRIZ SANCHEZ-VERA GOMEZ-TRELLES contra MBQ ARCHIECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L. como parte apelada/apelante, representada por la Procuradora Dña. SILVIA DE LA FUENTE BRAVO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/03/2017 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/03/2017, cuyo fallo es del tenor siguiente:
"Estimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez-Vera Gómez-Trelles en nombre y representación de D. Juan Miguel y Dña. Noemi, Dña. María, D. Carlos Miguel y Binti Capital SL contra MBQ Architecture and Development Projets SL y en su mérito declaro la nulidad de los contratos suscritos entre las partes en litigio y condeno a la demandada a la restitución de las cantidades percibidas más los intereses legales de conformidad con el fundamento jurídico sexto. Con expresa condena en costas a la parte demandada.".
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de BINTI CAPITAL S.L., D. Carlos Miguel, Dña. María, Dña. Noemi y D. Juan Miguel, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso e impugnó la resolución apelada, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
El presente recurso trae causa de la demanda interpuesta por D. Juan Miguel, DÑA. Noemi, DÑA. María, D. Carlos Miguel y la mercantil BINTI CAPITAL S.L., frente a la mercantil MBQ ARCHITECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L. (en adelante MBQ), mediante la que se postulaba sentencia que: i) declare la nulidad de cualesquiera cláusulas abusivas y, en particular, de aquellas estipulaciones de los contratos suscritos entre respectivos actores y la demandada (Acuerdo Primero y Estipulaciones segunda, cuarta y séptima) en cuanto suponen una eventual exoneración de responsabilidad de MBQ frente a los compradores en el supuesto de que no llegue a otorgarse la compraventa por causa imputable a la vendedora, sin reciprocidad para éstos a quienes no se les reconoce, a la vez, la facultad de desistimiento, viniendo obligados en todo caso a otorgar el contrato de compraventa o a pagar la cantidad de 50.000 euros más IVA por cada parcela objeto del contrato; y se solicita que se condene a la demandada al pago a cada uno de los demandantes de la cantidad que estime el Juzgador conforme a su prudente arbitrio, atendiendo a las indemnizaciones establecidas en el mismo contrato. Se invoca la normativa reguladora del mandato y la general de las obligaciones y contratos, así como la normativa protectora de consumidores y usuarios en lo aplicable a la materia de adquisición de inmuebles y de intermediación de fincas en cuanto a la obligación de informar, y en cuanto a las cláusulas abusivas, como contrarias a la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.
Tales pretensiones se sustentan en los siguientes hechos, descritos en la fundamentación fáctica de la demanda:
i). Estando los demandantes interesados en adquirir unas parcelas para la construcción de su vivienda habitual en la zona de Aravaca o limítrofes, la mercantil MBQ ARCHITECTURE AND DEVELOPMENT PROJETS S.L. (que forma parte del grupo de empresas MBP GROUP, dedicadas a la gestión inmobiliaria), les ofertó las parcelas apetecidas, resultantes de la reparcelación de la parcela sita en la CALLE000 num. NUM000 de Aravaca, de referencia catastral NUM001, en su condición de mandatario en exclusiva para la venta del inmueble del que resultaban. Así, MBQ presentó a los demandantes su proyecto de venta de parcelas denominado ARAVACA COUNTRY, según dossier elaborado al efecto por MBQ en el que, además de la descripción de la parcela original (integrada por tres fincas registrales, dos de las cuales se encuentran ocupadas por una vivienda a segregar y rehabilitar) se describen y determinan las 8 parcelas resultantes de la reparcelación, 2 de las cuales se encuentra ocupadas por una vivienda a segregar y rehabilitar, y se incluye estudio de detalle y reparcelación así como anteproyecto de reforma y rehabilitación.
El proceso de compraventa de las parcelas, conforme a la página titulada "Formalización de reservas y compraventa", tenía dos fases: la reserva de la parcela (20.000 euros) y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (en un plazo máximo de tres meses desde la señalización de la reserva).
ii). Con fechas 4 y 8 de abril de 2014 los demandantes suscriben contrato DE ARRAS CONFIRMATORIAS, preparado por MBQ, y entregaron coetáneamente 20.000 euros por cada una de las cuatro parcelas a adquirir, según Acta Notarial de Depósito en la que se protocolizaron, respectivamente, los contratos suscritos con sus anexos y cheques bancarios de pago:
D. Juan Miguel y DÑA. Noemi, 10.000 euros cada uno para la adquisición de la parcela resultante número NUM002 en el precio de 400.000 euros.
DÑA. María, la cantidad de 20.000 euros para la adquisición de la parcela resultante número NUM003 en el precio de 400.000 euros.
D. Carlos Miguel y la mercantil BINTI CAPITAL S.L. -a través de su representante Sr. Carlos Miguel, la cantidad de 20.000 euros cada uno para la adquisición de las parcelas resultantes número NUM004 y NUM005 en precio de 400.000 euros cada una.
La duración del contrato era de cuatro meses, plazo previsto para el otorgamiento de la escritura de compraventa de las parcelas y del arrendamiento de servicios, comprometiéndose la parte compradora a comparecer para dichos otorgamientos en la Notaría designada al efecto por MBQ antes del 4 y 8 de agosto de 2014.
A cada contrato se incorporaba el plano de la parcela correspondiente y la solicitud de reparcelación, los honorarios de MBQ y los gastos inherentes a la reparcelación y compraventa de cada parcela.
iii). En el MANIFIESTAN Tercero se manifiesta que la sociedad MBQ tiene el encargo profesional de venta en exclusiva. Asimismo, en el apartado 5º de la estipulación 2º se indica "por el presente contrato, la sociedad MBQ, como mandatario en exclusiva, de venta de la finca objeto de reparcelación ...". El mandato de venta en exclusiva del inmueble por parte de la propiedad a MBQ les fue exhibido a los compradores en la Notaría con ocasión de la firma del contrato, si bien no se protocolizó en las Actas Notariales de depósito coetáneamente otorgadas con cada contrato y que fueron entregadas posteriormente a los compradores. También en los PARTES DE VISITA a la finca se indica "que la entidad mercantil International Property Management S.L. está habilitada para la intermediación en la venta de los bienes inmobiliarios descritos en el presente documento".
iv). En el referido contrato, estipulación segunda -obligaciones de las partes- se establecía el compromiso del comprador de firmar el posterior contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura con MBQ y entregar la cantidad indicada, se condiciona a la compraventa de la parcela. Se dispone también que la cantidad entregada por el comprador (20.000 euros) la perderá en caso de no otorgarse el contrato de compraventa por su causa, salvo muerte o invalidez permanente del comprador o su cónyuge. Asimismo, en caso de no otorgarse el contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura, además de perder la cantidad entregada (20.000 euros) el comprador pagará 30.000 euros más IVA a MBQ. En la estipulación segunda, apartado, 5 se incluía la obligación de MBQ de no proceder a la venta a terceros y, para el caso de incumplimiento, la obligación de MBQ de indemnizar al comprador en 400.000 euros por parcela, como lucro cesante a favor del comprador. En la estipulación cuarta se incluía una indemnización a favor de los compradores en caso de que la compraventa no se llevara e efecto por causa imputable a la vendedora de 1.400 euros en concepto de desplazamientos, gastos notariales y honorarios profesionales; así como la devolución de las cantidades depositadas.
v). Habiendo requerido los demandantes información a fin de preparar el otorgamiento de la compraventa, en fecha 11 de julio de 2014 Dña. María y D. Bruno reciben e-mail certificado mediante el que MBQ les comunica la...
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