SAP Barcelona 440/2017, 18 de Julio de 2017
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 18 Julio 2017 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Número de resolución | 440/2017 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 977/2016 2ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 165/2015
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 SANT FELIU DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 440
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ
Dª M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ
En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de julio de dos mil diecisiete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 165/2015 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Sant Feliu de Llobregat, a instancia de . Carlos, Héctor Y Ofelia, contra . Prudencio en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de mayo de 2016 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:
"FALLO: Que debo DESESTIMAR la demanda interpuesta por DON Carlos, Ofelia y Héctor declarando no extinguido el contrato de arrendamiento rústico histórico de la casa y tierras de Cal Tous y La Clota.
La parte actora deberá satisfacer de manera solidaria las costas causadas en este procedimiento."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 12 de julio de 2017.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ISABEL CÁMARA MARTÍNEZ.
POSICIONES DE LAS PARTES
Los actores, Carlos, Dª Ofelia y D. Héctor, ejercitan acción frente a Prudencio para que se declare la extinción del contrato de arrendamiento rústico que vincula a las partes sobre las fincas formadas por la casa y tierras conocida como Cal Tous y la Clota por expiración del plazo, con lanzamiento de los ocupantes si no la desalojan voluntariamente.
Por la demandada se opone a la demanda considerando que el contrato se debe calificar de rústico histórico por adolecer el requerimiento remitido de defecto al no contener ofrecimiento de abono de la indemnización establecida en el art 4 y 2.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos .
Subsidiariamente para el caso que el contrato no se califique de rústico histórico, y se considere extinguido el contrato, el demandado no debe abandonar la finca por gozar del derecho de retención hasta que no estén cuantificadas y abonadas las mejoras efectuadas en la finca.
DECISION DEL JUEZ
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-Valora toda la prueba practicada y a tenor del art 217 Lec en relación a la carga de la prueba, y preceptos aplicables de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústico Histórico, especialmente arts 2 y 4.1 del citado cuerpo legal y jurisprudencia del TS en supuestos de desahucio por extinción del plazo, desestima la demanda por no concurrir los requisitos exigibles para la resolución del contrato por expiración del plazo contractual en relación a la casa y tierras conocidas como Cal Tous y La Clota.
Se valora en la Sentencia que el demandado ha mantenido en su contestación en la demanda que en el año 1880 su bisabuelo, entró a vivir en la masia de Cal Tous, siendo desde entonces las sucesivas generaciones los arrendatarios de la misma, y encargados de la explotación agraria de la finca y conservación del edificio.
Aporta como doc. 8 extracto del libro ¡1 Abans", en el que se recoge dicha circunstancia como notaria.
Como doc. 9 y 10 acreditan que en 1901, se hace por parte de su bisabuelo, un pago de una anualidad ( el Sr. Baldomero era arrendatario de dicha finca) al propietario de la misma, Heraclio, transmitiéndose dicha finca en 1910 al Sr. Salvador, abuelo de los actuales propietarios de la finca.
El 1 de enero de 1927 se formaliza por escrito contrato entre Luis Pedro y Edemiro, debiendo entender que, a tenor de la anterior documental, las partes lo que hicieron fué formalizar una situación de hecho que venían manteniendo desde la anterior generación.
Aporta diferentes recibos de anualidades correspondientes a este periodo e igualmente un acta adicional suscrita en fecha 20 de enero de 1969 para la modificación del precio de arrendamiento que se señala que no constituye novación del contrato de 1 de nero de 1927 ( doc. 15, f.109)
En fecha 15 de noviembre de 1994, los Sres. Ofelia, Carlos y Narciso y el hoy demandado Prudencio suscriben nuevo documento que ha sido aportado como doc. 17en la contestación a la demanda, por el que entre otras estipulaciones, las partes en compensación por la autorización del arrendatario a ocupar una porción de terreno de 4.000 m2 y eventual reclamación por mejoras acuerdan prorrogar expresamente el contrato de 1 de enero de 1927 particularmente la ocupación de la casa de Cal Tous y sus inmediaciones hasta el 31 de diciembre de 2014.
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-En cuanto a la calificación del contrato:
Se considera acreditado que nos encontramos ante un arrendamiento rústico histórico, debiendo ser aplicada su normativa.
Considera acreditado documentalmente que efectivamente nos encontramos ante un contrato de arrendamiento rústico que se encuadra dentro de dicho ámbito de aplicación, concertado con anterioridad a la Ley 15 de marzo d 1935, trayendo además el actual arrendatario, y hoy demandado causa del primitivo arrendatario.
Pese la dificultad probatoria al remontarnos cien años atrás, el demandado trae documentación justificativa de dichos extremos:
1- Libro "1. Abans" en el que se manifiesta que la familia Edemiro Prudencio Baldomero ya explotaba la finca con carácter previo a adquirirse por la familia Luis Pedro Carlos Héctor Ofelia Narciso .
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-igualmente recibos de renta correspondientes al año 1901.
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- formalización de contrato entre las partes de fecha 1 de enero de 1927 al que hace referencia e acta adicional aportada como doc 15 en la contestación a la demanda.
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- datos de empadronamiento de los Sres. Baldomero y Edemiro de los que trae causa el demandado lo sitúan en "despoblado 18" y "despoblado 25" siendo ello coincidente con la nomenclatura de dicha finca objeto de la presente Litis a tenor de la documental aportada.
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- Todos los testigos que han depuesto, en el acto de la vista, amigos de toda la vida del demando por conocerse desde niños, han señalado que era público y notario que tanto e Sr. Prudencio como sus antepasados habían cultivado personalmente y vivido en dicha finca desde que ellos tenían memoria. Concretamente el testigo, Darío primo segundo del demandado ha señalado que su abuela, abuela también del demandado ya había nacido en dicha finca en el año 1870.
La aplicación de dicha normativa y la consideración del presente contrato como arrendamiento rústico histórico obligan a la actora, tras convenir las partes en fecha 15 de noviembre de 1994 una prórroga contractual del contrato hasta entonces vigente hasta el 31 de diciembre de 2014 que para poner fin a dicho contrato en la citada fecha y recuperar la propiedad los actores hubieren ofrecido indemnización por abandono de conformidad con lo dispuesto en el art 4 de la LARH, debiendo entender que al no existir la misma no se ha producido la pretendida extinción automática de dicho contrato por vencimiento del término contractual, teniendo derecho el arrendatario a permanecer en la explotación de dicha finca hasta no percibir dicha indemnización a tenor de la tácita reconducción producida en el presente caso y ello, entre otra, de conformidad con la jurisprudencia del TS en sentencia de 8 de mayo de 2012 y 21 de septiembre de 2011 que señalan que a la finalización del derecho del arrendatario de acceder a la propiedad el arrendador deberá dirigir al mismo comunicación con su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización como proclama el art 4.1 de la Ley 1/92 de 10 de Febrero,, y mientras esto no se cumpla, como es el caso, el contrato continua vigente, y con él el derecho del arrendatario de continuar en la explotación de la finca con derecho a percibir no sólo dicha indemnización sino a ejercitar aquellos otros que la ley otorga y que no se hubieren extinguido o fueran irrenunciables.
RECURSO
Los actores y en primer término cuestionan el carácter histórico:
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-Admiten que el primer contrato se celebró el 1 de enero de 1927 y que antes de dicha fecha, las fincas estaban también arrendadas por antecesores del actual arrendatario.
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- Que en dicho contrato se estableció que el plazo del mismo era por un año prorrogándose por años sucesivos hasta que cualquiera de las partes lo notificase a la otra avisando con un año de antelación.
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-Que aceptan también que el primer contrato se formalizó con anterioridad a la Ley de 15 de marzo de 1935, y que por tanto pudiera tener inicialmente la categoría de arrendamiento rústico histórico; pero defienden que el contrato formalizado en el año 1994 novó el mismo, deviniendo en un contrato de arrendamiento rústico...
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