SAP Madrid 120/2017, 22 de Marzo de 2017

Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Getafe, en fecha 28 de abril de 2016, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que desestimando la demandada interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Carmen García Rubio en nombre y representación de Gestión Inmobiliaria y Financiera Gestinfisa S.L. contra Horizonte 2.000 Urbanismo y Vivienda S.L., representada por la Procuradora Dª. Susana García García, sobre resolución de contrato y en reclamación de cantidad, debo de absolver como absuelvo a la parte demandada de las pretensiones deducidas contra ella, con expresa condena en costa a la parte actora."

Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante GESTION INMOBILIARIA Y FINANCIERA GESTINFISA, S.L., que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el veintidós de febrero de dos mil diecisiete.

En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

La representación procesal de Gestión Inmobiliaria y Financiera GESTINFISA S.L. interpuso demanda de juicio ordinario frente a la entidad Horizonte 2.000 Urbanismo y Vivienda SL interesando la resolución de la compraventa de la parcela 38.19 sita en el P.A.U.2 "El Bercial-Universidad", realizada mediante contrato privado de 25 de mayo de 2007 con la demandada e interesa se condene a esta a devolver la cantidad de 239.058,60 € que pago por ella, más los intereses desde la entrega de esta cantidad hasta su reintegro, más el pago de las costas.

La sentencia desestima la demanda y frente a ella se alza la actora interesando se revoque y se dicte otra que estime su demanda, alegando:

a.- Errónea valoración de la prueba. Falta de valoración teleológica y de la realidad en la que se desenvuelve el contrato no conforme a derecho y jurisprudencia.

b.- Falta de adecuada valoración del contrato con infracción del ordenamiento jurídico. Incongruencia. Falta de valoración de la única propuesta y aceptada.

c.- Subsidiariamente interesa la no condena en costas en primera instancia habida cuenta de las dudas fundadas sobre la razonabilidad de los criterios reflejados por el juez a quo en la sentencia.

d.- Petición subsidiaria. De no admitirse la demanda quedaría vinculada de forma indefinida a la promesa de compra, lo cual sería inadmisible, se desestima al ser una petición ex novo, sin perjuicio de que se inste la resolución de la promesa.

La parte apelada interesó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

Mediante contrato privado de 25 de mayo de 2017, la demandada vendió a la actora una serie de participaciones indivisas sobre tres parcelas sitas en el PAU.-2 Bercial- Universidad de Getafe.

Como no disponía de la totalidad de las participaciones de las parcelas vendió a la actora las participaciones por precio cierto que tenía en propiedad sobre la parcelas, comprometiéndose a adquirir el resto de participaciones de las parcelas para trasmitirlas a la actora.

En concreto de la parcela 2.1.11 vendió el 90,56%, de la 2.1.12 el 14,84 % y de la parcela 38.19, el 62,45 %.

Respecto de dos fincas primeras la vendedora adquirió las participaciones que le restaban y las transmitió a la compradora y actora, sin que adquiriera el resto de participaciones de la parcela 38.19.

Pasa el tiempo, y respecto de esta parcela, la 38.19, la escritura pública no se otorga, sin que la actora y compradora reclame a la vendedora su obligación de comprar aquellas participaciones para vendérselas, hasta que la actora mediante requerimiento notarial de 25 de febrero de 2011 rescinde el contrato privado de compraventa de 25 de mayo de 2007 relativo a la parcela 38.19, siendo el motivo de rescisión: "...el incumplimiento por parte de esa sociedad de la estipulación tercera de dicho contrato de compraventa, en la cual se fijo la fecha de entrega el 31 de julio de 2007, e igualmente se fijó su compromiso de adquirir por su parte las participaciones de dicha parcela que aun tenía pendiente de adquirir hasta totalizar el 100 por cien de la misma. Y a fecha de la presente se sigue sin saber el momento de la entrega, ni por su parte tampoco se ha procedido a la adquisición de las participaciones de la parcela que aun tenía pendiente de adquirir".

El artículo 1451 del CC dice:" La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro."

Contempla la promesa de vender o comprar como precontrato o pacto de contrahendo que puede ser unilateral (el llamado contrato de opción) o bilateral, que es el correspondiente al presente caso en que ambas partes se han obligado.

La promesa bilateral del artículo mencionado la define la sentencia del TS de 31 diciembre 2001 (RJ 2002, 253), a la que se refiere la del mismo Tribunal de 6 noviembre, RJ 2014 \5682, en estos términos: "el negocio jurídico como un contrato de compromiso de compraventa, con todas las connotaciones propias de la promesa bilateral de venta y de compra, a que el artículo 1451 del Código Civil hace referencia, y mediante el cual ambas partes, puestas de acuerdo en la cosa y en el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato". Y lo reiteran, en referencia asimismo al precontrato bilateral de compraventa, las sentencias de 1 de junio de 2010 ( RJ 2010, 5162), 7 septiembre 2010 ( RJ 2010, 6960), 24 junio 2011 (RJ 2011, 7370).

Por contrato privado de compraventa 25 de mayo de 2007 la demandada vendió a la actora diversas participaciones que tenía sobre tres parcelas respecto de las que no era propietaria del 100% de todas las participaciones indivisas.

Con arreglo al contrato ambas partes dejaron para un momento posterior la...