SAP Sevilla 144/2017, 6 de Abril de 2017

PonenteFERNANDO SANZ TALAYERO
ECLIES:APSE:2017:474
Número de Recurso3503/2016
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución144/2017
Fecha de Resolución 6 de Abril de 2017
EmisorAudiencia Provincial - Sevilla, Sección 5ª

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 3503.16

Nº. Procedimiento: 274/15

Juzgado de origen: Primera Instancia 1 de Osuna (Sevilla)

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JUAN MARQUEZ ROMERO

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 6 de abril de 2017

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de Juicio Verbal nº. 274/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de Osuna, promovidos por la entidad Construcciones Saorfa, S.L., representada por el Procurador D. Fernando Francisco Montes Espinosa, contra la entidad Centro Educación Infantil Dados, S.L., representada por el Procurador D. José Antonio Ortiz Mora, autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la aprte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 7 de octubre de 2015 .

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "FALLO: Que se desestima la demanda formulada por el Procurador Sr. Montes Espinosa en nombre y representación de Construcciones Saorfa, S.L., contra Centro Educación Infantil Dados, S.L., representado por el Sr. Ortiz Mora por apreciar cuestión compleja, sin expresa imposición de costas."

PRIMERO

Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Superioridad por término de 10 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO

Por la Sala se acordó la deliberación y votación de este recurso, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO

En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SANZ TALAYERO.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Mediante el escrito inicial de estas actuaciones la entidad actora ejercitó una acción de desahucio por falta de pago de la renta, a la que acumulaba otra acción en reclamación de rentas vencidas y no pagadas, relativas al arrendamiento del local de negocio sito en la calle Antequera nº 96 y 98 de Osuna (Sevilla), según contrato celebrado el 24 de marzo de 2009. Las rentas que se reclaman en la demanda son las siguientes:

Hasta el 31 de diciembre de 2013, la suma de 41.631'92 €.

Año 2014: 22.800 €. A deducir 3.800 €, pagados por embargos.

Enero a mayo 2015: 15.150 €. A deducir 7.600 € por pago por embargos.

En total se reclama en la demanda la suma de 68.181'92 €.

La entidad demandada se opuso a la demanda alegando inadecuación de procedimiento de desahucio por existir cuestión compleja, manifestando que existe un incumplimiento contractual del arrendador en cuanto a la superficie total que tendría que disponer el local una vez finalizadas las obras de adaptación que realizó el arrendador, obras finalizadas el 1 de junio de 2009, habiéndose pactado que si la superficie resultante era de 367 metros cuadrados se produciría un aumento de renta hasta los tres mil euros mensuales. Asimismo se oponía al desahucio porque las rentas reclamadas no son las correspondientes conforme al contrato, no debiendo cantidad alguna, habiendo efectuado pagos a cuenta que no han sido tenidos en consideración por la demandante.

La sentencia de instancia desestima la demanda por inadecuación de procedimiento, por estar controvertidas cuestiones ajenas al procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas.

Contra esta sentencia se alza la parte demandante, que considera que el procedimiento es el adecuado, y que la excepción se ha construido de forma artificial con el propósito de impedir la resolución del arrendamiento. Asimismo alude a la doctrina de los actos propios, siendo el arrendatario conocedor de la realidad física de lo arrendado, sin que durante seis años expusiese al arrendador los hechos que alega en la oposición a la demanda.

SEGUNDO

La primera cuestión que plantea el recurso es la de la inadecuación de procedimiento que ha sido declarada por la sentencia recurrida, lo que ha evitado hacer un pronunciamiento sobre el fondo.

El artículo 444.1 de la LEC establece que cuando se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Esta limitación en orden a las cuestiones que pueden ser debatidas en el juicio verbal de desahucio por impago de rentas ha llevado a sostener por la doctrina y cierta jurisprudencia la pervivencia de la denominada doctrina de la "cuestión compleja", surgida al amparo de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. Conforme a la misma, dado que en el juicio de desahucio sólo podían resolverse las cuestiones relativas a si el arrendatario demandado había cumplido o no su esencial obligación de pago, todo lo que excedía de este límite, por ser "complejo" quedaba fuera de su ámbito, de modo que de existir esas otras cuestiones debía dictarse sentencia desestimatoria en el juicio de desahucio y remitir a la partes al juicio que por su cuantía correspondiese.

Tal doctrina cuando menos precisa ser matizada en relación con la legislación vigente. De un lado el artículo 444.1 debe ser interpretado de forma flexible, en el sentido de que concurriendo los presupuestos fijados en el artículo 250.1.1.º para acudir a este juicio, cabe dentro de él la alegación o prueba de cualquier circunstancia relativa al cumplimiento o incumplimiento de la obligación de pago, incluida la inexistencia de la obligación de pagar por cualquier motivo, como por ejemplo la falta de realidad del contrato de arrendamiento o su extinción, o el previo incumplimiento del arrendador, o la cuestión relativa a la disconformidad con la renta que se pretende cobrar en relación con la contractualmente establecida como precio del arriendo, supuestos en los que habrá de resolverse sobre las circunstancias alegadas por el arrendatario demandado como justificantes de la falta de pago de la renta.

En segundo lugar, y en cualquier caso, ya la jurisprudencia anterior a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil había matizado esta doctrina. Así se afirmaba que no basta que el demandado alegue la existencia de una cuestión compleja que excede los límites del juicio verbal para que, sin más, haya de terminar el mismo por sentencia absolutoria. Ello abriría la puerta a conductas abusivas y fraudulentas consistentes en la evitación del desahucio mediante la artificiosa alegación de cuestiones complejas carentes de realidad. Es preciso que resulte de la propia documentación que acredita la relación existente entre las partes que la misma no es en

realidad una relación arrendaticia o, que lo que se discute con base al contrato firmado, excede del ámbito propio del contrato de arrendamiento. Sólo en este supuesto se podrá desestimar la demanda y remitir a las partes al juicio que corresponda para resolver sus diferencias.

En el presente caso se alega por la entidad demandada un incumplimiento del arrendador porque según un informe pericial encargado por ella en junio de 2015, la superficie total de los locales es de 349'63 metros cuadrados, y los patios tiene 55'87 y 22'30 metros cuadrados respectivamente. Sin embargo en la estipulación tercera del contrato, relativa al precio del arriendo, se pactó una renta de 2.500 € mensuales más IVA, y que si una vez finalizadas las obras el local contaba con 367 metros cuadrados, la renta ascendería a 3.000 € más IVA.

Pues bien, del contenido de la estipulación tercera del contrato se desprende que la superficie definitiva del local una vez terminadas las obras, sólo producía efectos en cuanto a la cuantía de la renta a abonar por el arrendatario, que sería una u otra, según que la superficie final alcanzase o no los 367 metros cuadrados. No era, por tanto, este hecho una cuestión esencial para la determinación de la voluntad de la parte arrendataria de concertar el arriendo, de tal manera que si el inmueble no tuviera esos metros cuadrados el...

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