SAP Alicante 437/2016, 4 de Noviembre de 2016

PonenteJOSE MANUEL VALERO DIEZ
ECLIES:APA:2016:3122
Número de Recurso392/2016
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución437/2016
Fecha de Resolución 4 de Noviembre de 2016
EmisorAudiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000392/2016

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX

Autos de Juicio Ordinario - 000339/2014

SENTENCIA Nº 437/2016

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrada: Dª . Susana Pilar Martínez González

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En ELCHE, a cuatro de noviembre de dos mil dieciséis

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario - 000339/2014, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte apelante D. Juan representado por el Procurador Sr. José Antonio Sánchez Cabezas y dirigido por el Letrado Sr. Manuel Navarro Parres y D. Leon representado por el Procurador Sra. Cristina Navarro Pascual y dirigida por la Letrada Sra. Andrea del Castillo Furió, y como apelada Sociedad de Tasación, S.A., representada por el Procurador Sr. Francisco García Mora y dirigida por el Letrado Sr. José Luis Arjona García.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ELX en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 14 de Diciembre de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:" Que SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador Sr. Sánchez Cabezas, en nombre y representación de D. Juan, contra D. Leon y las mercantiles SOCIEDAD DE TASACIÓN SA y CORPORACIÓN INMOBILIARIA SL, y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la mercantil SOCIEDAD DE TASACIÓN SA de las pretensiones ejercitadas en su contra, y DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Leon y a CORPORACIÓN INMOBILIARIA SL a que abonen solidariamente a la actora la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (47.643, 54 euros), más IVA, con intereses legales y costas del procedimiento. "

Complementada por Auto de fecha 8 de Enero de 2016 cuya parte dispositiva dice: "...En el fallo de la resolución, procede añadir: " Se imponen las costas respecto de la pretensión ejercitada frente a SOCIEDAD DE TASACIÓN, SA a la parte actora ."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante D. Juan y D. Leon en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 000392/2016, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 3 de Noviembre de 2016.

TERCERO

En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Recurso de don Leon .

En su primer motivo de recurso a legal apelante que sin julio de 1999, cumplía con la normativa y disponía de cédula de habitabilidad donde no existían las deficiencias que quedan reflejadas en el documento número 11 de la demanda, informe emitido por el Servicio Jurídico de Urbanismo, no estaría entregando una cosa distinta a lo pactado, ya que la vivienda estaría igual que cuando él la compró.

Esto no es así. Como recuerda la STS de 17 de febrero de 2010 : "la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» ( SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006, entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos» ( STS de 15 de octubre de 2002 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato».

Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC, susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987, 29 de abril de 1994, 10 de julio de 2003, 28 de noviembre de 2003, 21 de octubre de 2005, 15 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues é sta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1468 I CC ) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias ( SSTS de 10 de mayo de 1995, 30 de noviembre de 1972 ; 29 de enero de 1983, 23 de marzo de 1983 ; 20 de febrero de 1884 ; 12 de febrero de 1988, 2 de septiembre de 1998, 12 de abril de 1993, 14 de octubre de 2000, 28 de noviembre de 2003, 15 de diciembre de 2005 ). Mediante esta doctrina se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento, pues las acciones redhibitoria y quanti minoris [en cuanto menos], sujetas al plazo de caducidad establecido en el art. 1486 CC, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina ( STS 29 de septiembre de 2008, RC n.º 3861/2001 ).".

Como dice la STS de 27 de septiembre de 2016 : "la vivienda objeto de compraventa ha de ser entregada en condiciones de ser habitada y poseída con las autorizaciones administrativas pertinentes que facultan para obtener los suministros y garantizar que se ha terminado conforme se prescribe administrativamente, independientemente de que la venta lo sea por un promotor o por un tercer adquirente, dado que sin dicha licencia el objeto trasmitido no se corresponde con el adquirido ( art. 1261.2 del C. Civil ).".

Y la STS de 2 de junio de 2015 "La cuestión que aquí se plantea es precisamente ésta. Se ha vendido una vivienda -no otra cosa- y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia. El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio.". Por tanto, independientemente de que en su día se obtuviese la entonces denominada cédula de habitabilidad, lo cierto es que lo relevante es si la vivienda vendida puede cumplir con ese requisito administrativo esencial en la fecha de la compraventa, concretamente en el año 2007. El vendedor debe comprobar que la vivienda a vender reúne las condiciones físicas y jurídicas legalmente exigibles.

Y basta comprobar el informe del citado Servicio Jurídico de Urbanismo y la pericial judicial para comprobar que no es así. Como se concluye la perito, se debe realizar una reforma completa del inmueble, para poder conseguir una distribución que se adapte a la normativa. Luego el incumplimiento contractual está servido.

Incluso es así aunque aceptemos que alguno de los defectos que impiden la concesión de la licencia tuviese su origen en el cerramiento del patio de luz de la vivienda, ya que son otros y graves los que persistirían.

Se desestima el recurso.

SEGUNDO

Recurso de don Juan .

Impugna este recurrente la absolución de la codemandada Sociedad de Tasación SA, y la consecuente condena en costas. Considera que dicha sociedad incide en responsabilidad por cuanto tenían obligación de actuar con el mínimo deber de diligencia y advertir que se le había encargado una tasación imposible, al no tratarse de una vivienda. Dicha sociedad de tasación intervino a requerimiento de la entidad bancaria.

Pues bien, partiendo de que tendremos en cuenta la legislación vigente en la fecha de la tasación efectuada en el año 2007, y que las partes subrayadas son nuestras, comenzaremos por indicar que las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Por eso los informes de tasación los elaboran las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España, y que analizan aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor.

Pero la tasación también es importante para el comprador, porque con ella dispone de un documento realizado por un técnico cualificado e independiente, que además de determinar un valor de mercado contrastado y fiable conforme a la normativa del banco de España, ha comprobado determinados...

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