SAP Madrid 190/2016, 24 de Mayo de 2016
Ponente | PALOMA MARTA GARCIA DE CECA BENITO |
ECLI | ES:APM:2016:8748 |
Número de Recurso | 83/2016 |
Procedimiento | RECURSO DE APELACIÓN |
Número de Resolución | 190/2016 |
Fecha de Resolución | 24 de Mayo de 2016 |
Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 14ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41, Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0066951
Recurso de Apelación 83/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 364/2015
APELANTE: CENTRO DE TRANSPORTES DE MADRID SA
PROCURADORA Dña. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO
APELADO: OPERADORES LOGISTICOS DEL MEDITERRANEO SA UNIPERSONAL
PROCURADORA Dña. TERESA CASTRO RODRIGUEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticuatro de mayo de dos mil dieciséis.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 364/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CENTRO DE TRANSPORTES DE MADRID SA representado por la Procuradora Dña. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO y defendido por el Letrado D. JUAN CARLOS HERNANDEZ MARTIN, y como parte apelada OPERADORES LOGISTICOS DEL MEDITERRANEO SA UNIPERSONAL, representado por la Procuradora Dña. TERESA CASTRO RODRIGUEZ y defendido por el Letrado D. FELIPE ORTEGA ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/09/2015 .
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16/09/2015, cuyo fallo es del tenor siguiente: "Que, desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Francisca Amores Zambrano, en nombre y representación de la mercantil Centro de Transportes De Madrid, SA, contra la mercantil Operadores Logísticos Del Mediterráneo, SA, representada por la Procuradora Dª Teresa Castro Rodríguez, debo absolverla de todos los pedimentos de la demanda.
En cuanto a las costas del procedimiento se imponen a la parte demandante."
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante CENTRO DE TRANSPORTES DE MADRID S.A. al que se opuso la parte apelada OPERADORES LOGISTICOS DEL MEDITERRANEO S.A UNIPERSONAL. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de mayo de 2016.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.
Las pretensiones de las partes y la sentencia apelada.
La demanda presentada por Centro de Transportes de Madrid, S.A. (CTM), contra Operadores Logísticos del Mediterráneo, S.A. (Olmed), pretendía la condena de la demandada al pago de 48.223'50 € en concepto de rentas y cantidades asimiladas derivadas del contrato de subarrendamiento de local de negocio concertado entre las partes, más las cantidades que devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda, encauzando la pretensión por los trámites del juicio verbal en virtud del art. 250.1.1º L.E.c .
Relataba que el 8 de Noviembre de 1998, CTM concertó con el Ayuntamiento de Madrid contrato administrativo de construcción y explotación en régimen de concesión administrativa de una estación de transporte de mercancías, con facultad para subarrendar a terceros, por lo que el 11 de Noviembre de 1993 suscribió contrato de subarrendamiento con Olmed, sobre la parcela comercial S6C-02, pactando en la estipulación tercera un plazo para el subarriendo hasta el 25 de Enero de 2032. Que el 31 de Marzo de 2014, la demandada comunicó mediante burofax que, debido a dificultades económicas que le impedían afrontar el pago de la renta, desistía del contrato de subarriendo, así como que el siguiente día 1 de Abril se personarían en las oficinas de CTM para entregar las llaves del inmueble y restituir la posesión del mismo. El día 1 de Abril CTM contestó dicha comunicación manifestando que no aceptaba el desistimiento unilateral del contrato, y requiriendo a Olmed para el cumplimiento del contrato durante la vigencia pactada hasta el 25 de Enero de 2032. A partir de Abril de 2014 la demandada no ha satisfecho cantidad alguna derivada del contrato.
La demandada, Olmed, se opuso a la pretensión, planteando la excepción de inadecuación de procedimiento, por entender que la pretensión litigiosa no puede plantearse por el cauce del juicio verbal.
La sentencia dictada en la primera instancia estima la excepción de inadecuación de procedimiento, razonando que CTM "era plenamente consciente desde el 31 de Marzo de 2014, que la arrendataria ya no era poseedora del inmueble, lo que no impedía que la propiedad tomara posesión del mismo. Por tanto, resulta improcedente la reclamación de rentas posteriores, debiendo solventarse las eventuales indemnizaciones por resolución unilateral del contrato en el ámbito del procedimiento ordinario". Por todo lo cual desestima la demanda.
Primer motivo de recurso. Infracción del art. 1124 Cc ., e inaplicación de la doctrina jurisprudencial sobre el necesario ejercicio de acción reconvencional para oponer la resolución contractual.
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- Planteamiento:
Aduce la apelante que la sentencia, en el fundamento de derecho segundo, declara "la improcedencia de la reclamación de rentas por la resolución unilateral del contrato alegada por la demandada". Y argumenta que la doctrina jurisprudencial prohíbe declarar judicialmente la resolución del contrato sin el previo ejercicio de una acción, ya lo sea principal, ya reconvencional. No es posible oponer como simple excepción la resolución del contrato.
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- Resolución en la sentencia apelada:
Asiste la razón a la parte apelante en que no cabe declarar judicialmente la resolución de un contrato, tampoco de un contrato de arrendamiento, cuando no se formula pretensión al respecto, bien por el actor en la demanda, bien por el demandado mediante acción reconvencional. Pero la sentencia apelada en ningún momento declara resuelto el contrato de subarrendamiento concertado entre CTM y Olmed, ni tampoco presupone o admite la resolución contractual en su fundamentación jurídica.
Por el contrario, sin declarar ni admitir la resolución del subarrendamiento, se limita a constatar o declarar probada una situación de hecho, cuando razona literalmente que CTM "era plenamente consciente desde el 31 de Marzo de 2014, que la arrendataria ya no era poseedora del inmueble, lo que no impedía que la propiedad tomara posesión del mismo. Por tanto, resulta improcedente la reclamación de rentas posteriores, debiendo solventarse las eventuales indemnizaciones por resolución unilateral del contrato en el ámbito del procedimiento ordinario".
Esa "resolución unilateral" aludida en la sentencia describe la actuación de uno de los contratantes, que desiste unilateralmente del contrato o pretende unilateralmente la resolución del vínculo, pero de forma ineficaz, por contraposición a las dos únicas vías eficaces de resolución contractual, que lo son la consensuada por ambos contratantes, o la judicialmente declarada (en este caso, siempre a petición del actor en la demanda principal, o del demandado en la demanda reconvencional). Podría decirse en la sentencia "resolución unilateral injustificada ", pero no resulta necesario, pues siendo unilateral resulta también injustificada.
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- Tratamiento del desistimiento unilateral del arrendatario en el derecho material :
- En la normativa general del contrato de arrendamiento de fincas, arts. 1546 ss. Cc ., no se contempla ningún régimen jurídico específico para los supuestos de desistimiento unilateral.
Sin embargo, no cabe desconocer que el desistimiento unilateral del arrendatario, con restitución de la posesión al arrendador, o cuando menos abandono de la posesión comunicada al arrendador que recobra la disponibilidad inmediata del inmueble, con previsión de impago de rentas futuras, constituye una situación anormal en la vida del contrato, que no pone fin al vínculo contractual precisamente por la prohibición de supeditar la validez y cumplimiento del contrato a la voluntad unilateral de una parte, ex art. 1256 Cc ., y que sitúa al arrendador ante la facultad de optar entre exigir el cumplimiento del contrato, o alternativamente su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art. 1124 Cc .
Por lo que ahora interesa, ante el desistimiento unilateral del arrendatario, el arrendador que reclama el pago de rentas no postula la contraprestación pactada al disfrute del inmueble, sino que plantea una acción diversa, consistente en optar por exigir el cumplimiento del contrato con indemnización de daños y perjuicios.
- En la normativa especial, la anterior LAU de 1964 regulaba el desistimiento unilateral del arrendatario en su art. 56, a cuyo tenor "durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir". Diferenciaba así la obligación de pago de la renta, de la obligación de indemnizar en cantidad equivalente por desalojo decidido unilateralmente; destacando que la doctrina jurisprudencial venía moderando esa obligación de indemnizar, especialmente en atención al plazo que restara de cumplimiento...
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