SAP Madrid 344/2015, 6 de Noviembre de 2015

JurisdicciónEspaña
EmisorAudiencia Provincial de Madrid, seccion 11 (civil)
Fecha06 Noviembre 2015
Número de resolución344/2015

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41, Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0098751

Recurso de Apelación 466/2014

O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 96/2014

APELANTE: D./Dña. Victoriano

PROCURADOR D./Dña. PABLO HORNEDO MUGUIRO

APELADO: D./Dña. Carlos José

PROCURADOR D./Dña. NICOLAS ALVAREZ REAL

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. CESÁREO DURO VENTURA

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. ALVARO RUEDA TORTUERO

En Madrid, a seis de noviembre de dos mil quince.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 96/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid a instancia de Don Victoriano, como parte apelante, representado por el Procurador Don PABLO HORNEDO MUGUIRO, contra Don Carlos José, como parte apelada, representado por el Procurador D. NICOLAS ALVAREZ REAL; y todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/04/2014 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente Don ALVARO RUEDA TORTUERO.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Por Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 30/04/2014,

cuyo fallo es del tenor siguiente: demandado de todas las pretensiones contra él ejercitadas. Todo ello con imposición de las costas causadas al demandante.>>

SEGUNDO

Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Don Victoriano que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO

En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO

El presente recurso de apelación trae causa de la demanda formulada por D. Victoriano

, en calidad de parte arrendadora de local de negocio, con base en lo dispuesto en los arts. 35 y 27.2ª) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en consonancia con los arts 1555.1 y 1.156 y 1.124, 1091, 1258 del Código Civil, por la que postulaba por razón del impago de rentas locativas, tanto la resolución del contrato de arrendamiento y consecuente desahucio de la finca, como la reclamación de determinadas cantidades adeudadas en concepto de rentas y gastos de comunidad de propietarios base de la acción resolutoria. Son antecedentes de la acción así ejercitada, sintéticamente, que el contrato de arrendamiento del local de negocio data de fecha 1 de marzo de 2006; que en fecha 1/03/2012 se firmó un documento anexo al contrato denominado " prórroga" por el que entre otras cosas se modificaba la cláusula duodécima del contrato para permitir la cesión del mismo sin incremento de renta; que los arrendatarios al amparo de dicha cláusula procedieron en fecha 8/11/2013 a traspasar el local al hoy demandado-apelante, D. Carlos José, quien a partir de ese momento, quedaba subrogado en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato; que el referido traspaso fue notificado a la parte arrendadora en fecha 11/11/2013,al tiempo que reconocían mediante burofax la existencia de una deuda derivada del impago de rentas y la imposibilidad de atenderla; y que la parte arrendataria adeuda la suma de 12.487,40 Euros por diferencias entre las cantidades devengadas y pagadas desde el 1 de marzo de 2012 al 30 de septiembre de 2013, no así las posteriores, coincidentes con las mensualidades y conceptos devengados con posterioridad a la fecha de efectivo traspaso.

La parte apelada se opone a la demanda alegando, en esencia, falta de legitimación pasiva al no ser deudor de las cantidades reclamadas al tratarse de rentas y conceptos anteriores a la cesión del contrato de arrendamiento y por razón del traspaso asume los derechos y obligaciones derivados del contrato pero no con carácter retroactivo. Subsidiariamente alega que,con arreglo a lo estipulado en el pacto de prórroga ya citado, la obtención de la licencia municipal de funcionamiento en un plazo señalado determinaba la condonación de la rentas y cuotas de comunidad a los arrendatarios de manera que habiéndose obtenido dicha licencia debe entenderse improcedente la reclamación por extinción.

La sentencia de primer grado desestimó la demanda sobre una doble base argumental. En primer lugar, que por el instituto de la cesión contractual, el cesionario no se subroga en las deudas pendientes al momento en que tiene lugar la cesión, sino en el conjunto obligacional sinalagmático y los efectos que se produzcan a partir de aquélla, de manera que de las cantidades reclamadas, por haberse devengado antes, deberán responder exclusivamente los anteriores arrendatarios, únicos sujetos pasivos de la obligación dineraria. Y en segundo lugar, en relación a la acción resolutoria propiamente dicha, si bien el apelante se haya legitimado pasivamente para soportarla al ser la única contraparte contractual, entiende que aunque la deuda acumulada no sea de titularidad del cesionario, sí actuaría de base para fundar la resolución extintiva, sin embargo, en el presente caso, la parte arrendadora, al no haber manifestado una clara voluntad resolutoria desde el momento en que se producen los impagos, consintiendo la cesión, y permitiendo la continuidad del contrato, va contra sus propios actos instando ahora el desahucio en contradicción con la postura mantenida previamente.

La parte arrendadora formula recurso de apelación sobre un argumento estrictamente jurídico y que se resume en afirmar con base en numerosas sentencias del Tribunal Supremo, que mediante la cesión del contrato, ( art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) el cedente se libera de todas las obligaciones del contrato que se desplazan sobre la figura del cesionario. No existiendo pacto entre cedente y cesionario por el que el cedente responda de una forma u otra de las obligaciones pendientes al tiempo de cesión, se debe por tanto entender que el cesionario se subroga en todas los derechos y obligaciones nacidos del contrato incluidas las deudas pendientes generadas antes de la cesión.

SEGUNDO

Se acepta el fundamento primero de la sentencia de Primera Instancia en tanto no existe controversia sobre la base fáctica del caso. El recurso se centra en una cuestión de alcance únicamente jurídico consistente en determinar, ante el silencio que guarda el art. 32 de la LAU, que tan sólo prevé el mero acto de comunicación al arrendador de la cesión operada en el plazo de un mes desde que tuvo lugar, sin precisar de su consentimiento, si la cesión del contrato de arrendamiento,en el marco de las relaciones locativas sobre locales de negocio, implica la asunción por el cesionario de las deudas pendientes al momento de la cesión,con total indemnidad para el cedente, que por mor de la transmisión contractual queda liberado de toda responsabilidad para con el arrendador, o si por el contrario, el cedente conserva o retiene su condición de obligado frente al acreedor por las deudas liquidas vencidas y exigibles surgidas antes de la fecha del pacto o contrato de cesión. En definitiva, si los efectos de la cesión contractual han de considerarse ex nunc, es decir desde el momento de su concertación, o por el contrario, deben ser reputados ex tunc, con retroacción al momento de la celebración del contrato cedido.

Asimismo, si...

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