STS 501/2015, 15 de Septiembre de 2015
| Ponente | FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS |
| ECLI | ES:TS:2015:3876 |
| Número de Recurso | 152/2013 |
| Procedimiento | Casación |
| Número de Resolución | 501/2015 |
| Fecha de Resolución | 15 de Septiembre de 2015 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a quince de Septiembre de dos mil quince.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen reseñados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 1/2012 de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 763/2010 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Sevilla, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Marta Ybarra Bores, en nombre y representación de doña Blanca , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Marco Aurelio Labajo González en calidad de recurrente y el procurador don Ramiro Reynolds Martínez, en nombre y representación de Tempa Grupo Inmobiliario S.L., en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Marta Ybarra Bores, en nombre y representación de doña Blanca , interpuso demanda de juicio ordinario, contra la entidad Tempa Grupo Inmobiliario S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara «sentencia por la que
- Se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre ambas partes el 16 de Diciembre del 2005. (Doc. 1).
- Se condene a la entidad demandada al pago de las sumas satisfechas por mi representado que hasta la fecha ascienden a CIENTO NOVENTA Y DOS MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO EUROS (192.188,00.-).
Se condene a la demandada al abono de los intereses, devengados hasta la fecha (25/03/2010) y que ascienden a TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS TRES CON NOVENTA Y SEIS EUROS (31.503,96.-), en más los intereses legales que se devenguen hasta que se dicte Sentencia.
- Y todo ello con expresa condena en costas a la entidad demandada».
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- El procurador don Manuel Ignacio Pérez Espina, en nombre y representación de Tempa Grupo Inmobiliario S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado «dicte sentencia, por la que declare que TEMPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L. incurre en causa de exención de responsabilidad por el retraso en la entrega de las viviendas debido a la concurrencia de circunstancias sobrevenidas, y consecuentemente, se desestime la pretensión indemnizatoria requerida por la demandante, con expresa imposición de costas a la parte actora».
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, en el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Sevilla se dictó sentencia, con fecha 16 de septiembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLO.- Que debo desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora D.ª MARTA YBARRA BORES, actuando en nombre y representación de D.ª Blanca , contra TEMPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L., no habiendo lugar a la resolución del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes con fecha 16 de diciembre de dos mil cinco. Que no ha lugar a la devolución de sumas por importe de 192.188.- euros. Que no ha lugar al abono de intereses por 31.503,96.- euros. No se hace expresa imposición de costas.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla dictó sentencia, con fecha 23 de octubre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLAMOS.- Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora D.ª Marta Ybarra Bores en nombre y representación de D.ª Blanca contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Sevilla, con fecha 16 de septiembre de 2011 en el Juicio Ordinario nº 763/10, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.
TERCERO .- 1.- Por la representación procesal de D.ª Blanca se interpuso recurso de casación basado en los siguientes motivos:
Primer motivo.- Infracción de los arts. 1 , 3 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en relación con la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre si el incumplimiento por el promotor de la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legalmente previstos, reviste carácter esencial, de modo que dicho incumplimiento permita al comprador la resolución del contrato.
Segundo motivo.- Oposición o desconocimiento de la sentencia recurrida a la reiterada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la interpretación de los contratos, según la cual en materia de interpretación se ha de estar, ante todo, a la intención de los contratantes, de modo que cuando los términos de un contrato no dejan duda sobre tal intención habrá de estarse al sentido literal de sus cláusulas ( STS nº 483/2012 de 13 de julio , STS nº 453/2012 de 10 de julio , STS de 30-9-2009 , STS de 24-2-1998 , y STS de 25-1-2007 , etc.), por lo que la resolución recurrida incurre en violación de lo dispuesto en el art. 1281 CC , párrafo primero.
Tercer motivo.- Oposición o desconocimiento de la sentencia recurrida a la reiterada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la fuerza mayor exoneradora de responsabilidad contractual ( STS: 18-12-2006 , 28-12-1997 , 2-3-2001 , 31-5-1985 , 11-10-1991 , 31-7-1996 , 29-12-1998 , 8-11-1999 , 8-2-2000 , 10-10- 2002 , 22-5-1978 , 30-12-1991 , 31-1-1992 , 3-9-1992 , 28-3-1994 , 31-3-1995 , 24-12-1999 , etc), en relación con el art. 1105 del Código Civil , todo ello respecto del retraso padecido en la entrega de la vivienda y las plazas de garaje objeto del contrato de compraventa celebrado entre mi mandante y Tempa Grupo Inmobiliario S.L..
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 25 de febrero de 2014 , se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Ramiro Reynolds Martínez, en nombre y representación de Tempa Grupo Inmobiliario S.L., presentó escrito de oposición al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 24 de marzo del 2015, suspendiéndose por baja del magistrado ponente, señalándose nuevamente para el día 2 de septiembre del 2015 en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
Resulta acreditado y no controvertido que D.ª. Blanca suscribió contrato de compraventa con TEMPA GRUPO INMOBILIARIO S.L. (TEMPA) el 16 de diciembre de 2005, por el que adquiría vivienda y dos plazas de garaje, pactándose como fecha de terminación octubre de 2008. Durante la construcción surgieron hallazgos arqueológicos que retrasaron la ejecución de la promoción.
En la sentencia recurrida se declara probado que el plazo de ejecución era de 33 meses, que las obras no pudieron reanudarse hasta octubre de 2007, que ambas partes aceptaron un nuevo plazo (cuarto trimestre de 2009), la solicitud de licencia de primera ocupación se efectuó en agosto de 2010 y se otorgó en febrero de 2011.
La compradora remitió burofax a la promotora-vendedora (TEMPA) con fecha 4 de diciembre de 2009, que fue recibido el 9 de diciembre, en el que se refiere:
"Les remito el presente, con motivo del contrato de compraventa suscrito con Vds. el día 16 de diciembre del 2005, cuyo objeto consiste en la vivienda piso número NUM000 . NUM001 y en las plazas de garaje números NUM002 y NUM003 del edificio situado en las CALLE000 números NUM004 y NUM005 y DIRECCION000 números NUM006 y NUM007 de Sevilla, actualmente todavía en construcción.
El motivo del presente es comunicarles la resolución del contrato antes referenciado, en virtud del artículo 1.124 del Código Civil , por haber Vds. incumplido su obligación de hacerme entrega de la vivienda descrita en el mismo, así como de las plazas de aparcamiento dentro del plazo al que estaban obligados, que como queda indicado en la cláusula novena, debiera de habérsenos hecho entrega dentro del mes de octubre del 2008.
A mayor abundamiento, les indico que tampoco han procedido a facilitarme, a pesar de las reiteradas gestiones amistosas realizadas por mi parte en tal sentido, la documentación relativa a la garantía de devolución de las cantidades efectivamente entregadas a cuenta de la futura vivienda mediante seguro o aval, de conformidad con lo establecido en la cláusula decimocuarta del contrato de compraventa en relación con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
A tal efecto, les requiero a que se avengan a la indicada resolución procediendo a devolverme la totalidad de las sumas que les he entregado y sus correspondientes intereses, en el plazo máximo de 10 días desde la recepción de la presente , reservándome el derecho a reclamarles los daños y perjuicios que su incumplimiento me ha ocasionado hasta la fecha".
En el contrato de compraventa constan como cláusulas decimocuarta y decimoquinta, las siguientes:
DECIMOCUARTA. ASEGURAMIENTO DE CANTIDADES. Se garantiza la devolución de las cantidades efectivamente entregadas, y su interés a tenor del apartado anterior, mediante póliza o aval.
Ambas partes designan la cuenta número NUM008 abierta en BANCO DE ANDALUCÍA O.P. DE SEVILLA, como cuenta especial y separada de la administración de las cantidades efectivamente entregadas a cuenta por la parte compradora, de las que sólo podrá disponer la Sociedad vendedora para las atenciones derivadas de la promoción.
Todas las cantidades que, correspondientes a este contrato, se aporten por la parte compradora, gozarán de la garantía que establece la Ley 57/1968, de 27 de Julio, sobre percepción de cantidades anticipadas para la construcción y venta de vivienda, y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación .
Se pone a disposición de la parte compradora la justificación documental de los anteriores extremos y cuanta documentación e información exige el artículo 17 de la Ley 13/2003 de 17 de Diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.
Las reproducciones de documentos ofrecidas a la parte adquirente por razón del presente contrato, y en cuanto vinieren exigidas legal o contractualmente, lo son con carácter gratuito y en las oficinas de la Sociedad vendedora, en horario normal de comercio.
DECIMOQUINTA. SEGUROS. La Sociedad promotora-vendedora tiene concertadas pólizas de seguros por capital, plazos y riesgos suficientes, en los términos exigidos por la Ley 3/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, según copias que se ponen a disposición de la parte compradora, quien queda facultada para resolver este contrato en caso de incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta, así como por causa derivada del incumplimiento o insuficiente del Seguro Decenal, con gastos a cargo de TEMPA GRUPO INMOBILIARIO, S.L.
Es un hecho probado, que la promotora-vendedora, no constituyó aval, seguro o garantía alguna.
Por el Juzgado de Primera Instancia se desestimó la demanda al entender justificado el retraso, considerando que la obligación de constituir el aval es accesoria.
Por la Audiencia Provincial se desestimó el recurso de apelación al entender que el retraso no fue significativo y que la obligación de constituir aval o seguro para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no era esencial.
Motivo primero .- Infracción de los arts. 1 , 3 y 7 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en relación con la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre si el incumplimiento por el promotor de la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legalmente previstos, reviste carácter esencial, de modo que dicho incumplimiento permita al comprador la resolución del contrato.
Motivo segundo.- Oposición o desconocimiento de la sentencia recurrida a la reiterada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la interpretación de los contratos, según la cual en materia de interpretación se ha de estar, ante todo, a la intención de los contratantes, de modo que cuando los términos de un contrato no dejan duda sobre tal intención habrá de estarse al sentido literal de sus cláusulas ( STS nº 483/2012 de 13 de julio , STS nº 453/2012 de 10 de julio , STS de 30-9-2009 , STS de 24-2-1998 , y STS de 25-1-2007 , etc.), por lo que la resolución recurrida incurre en violación de lo dispuesto en el art. 1281 CC , párrafo primero.
Se estiman los dos motivos, que se analizan conjuntamente .
Alega la parte recurrente que la no constitución de aval o seguro regulado por la ley 57/1968 es un incumplimiento esencial con eficacia resolutoria del contrato de compraventa. A tal efecto invoca sentencias de la Audiencia de Sevilla, Sección Sexta, en la que se acordaba la resolución por ausencia de garantía, con respecto a viviendas de la misma promoción. Igualmente citaba sentencias de la misma Audiencia de 10 y 13 de enero de 2012 . En sentido contrario, mencionaba la resolución hoy recurrida y la sentencia de la también Sección Quinta de la AP de Sevilla de 15 de diciembre de 2010 .
La recurrente también se apoya en la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 2011, recurso 588 de 2008 , que declaraba como vulneración grave o esencial la omisión de aval o garantía, referidos en el art. 1 de la ley 57/1968 .
Esta Sala en sentencia de 7 de mayo de 2014, recurso 828 de 2012 :
Sobre el particular ha declarado la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 2011, rec. 588 de 2008 :
"Como principio general, procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968 , implica que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial..."
En el mismo sentido se considera esencial la mencionada obligación en la sentencia de esta Sala de 10-12-2012, rec. 1044/2010 y en la de 5-2-2013, rec. 1410/2010 .
A la vista de esta doctrina hemos de resaltar la importancia de garantizar las cantidades entregadas a cuenta, deber que se impone legalmente.
El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.
En la esencialidad de la obligación insiste la sentencia de 20 de enero de 2015, rec. 196/2013 .
Siendo el incumplimiento esencial, como hemos dicho, la consecuencia jurídica es la de facultar al comprador para la resolución del contrato, de acuerdo con la ley 57/1968 y art. 1124 del C. Civil , sin perjuicio de que en el propio contrato de compraventa, en su cláusula decimoquinta (antes transcrita), se prevé que el comprador podrá resolver el contrato por ausencia de seguro o aval que garanticen las cantidades entregadas a cuenta ( art. 1255 del C. Civil ).
Estando acreditado y declarado probado en la sentencia recurrida que la obra no estaba terminada, en el momento en que era preceptiva su entrega, no cabe entender que la garantía hubiese perdido su objeto ( Sentencia de 10 de diciembre de 2012, rec. 1044 de 2010 ).
En la sentencia recurrida se declara acreditado que la obra, prorrogado el plazo de entrega, debió terminarse el 31 de diciembre de 2009 , expidiéndose la licencia de primera ocupación en febrero de 2011. Sin embargo, la compradora requirió de resolución el 9 de diciembre de 2009, es decir, cuando a la obra le quedaba aún un largo plazo para poder ser entregada, por lo que no puede entenderse que la garantía hubiera dejado de ser eficaz.
Estimados los dos primeros motivos, no es necesario el análisis del tercero, sin perjuicio de que no concurre fuerza mayor, dado que el lugar estaba afectado por una especial protección histórica (lo que hacía previsible los hallazgos), sin perjuicio de que se le concedió una prórroga considerable (por los hallazgos arqueológicos) para terminar la obra (un año y dos meses) y no lo hizo.
En conclusión, procede casar la sentencia recurrida, por infracción de doctrina jurisprudencial, estimándose la demanda interpuesta contra TEMPA GRUPO INMOBILIARIO S.L., declarándose resuelto el contrato de compraventa celebrado el 16 de diciembre de 2005, por el que se adquiría la vivienda sita en la planta NUM000 , puerta NUM000 . NUM001 y las plazas de garaje números NUM002 y NUM003 del edificio que construía la mencionada, por incumplimiento de la obligación de garantizar las cantidades entregadas, condenando a la promotora-vendedora a la restitución de 192.188 euros, más 31.503, 96 euros por los intereses legales devengados desde las entregas hasta la interposición de la demanda y, además, los intereses legales de las cantidades entregadas desde la interposición de la demanda.
Se reitera como doctrina jurisprudencial que la omisión por parte del promotor de la constitución de aval o garantía, exigido por la ley 57/1968, constituye un incumplimiento esencial del contrato de compraventa.
Estimada la demanda se imponen las costas de la primera instancia a la demandada.
No procede expresa imposición de costas en la segunda instancia ni tampoco en la casación ( arts. 394 y 398 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D.ª Blanca , representada por el Procurador D. Marco Aurelio Labajo González, contra sentencia de 22 de octubre de 2012 de la Sección quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla .
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Casar la sentencia recurrida en todos sus términos.
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Se resuelve el contrato de compraventa celebrado el 16 de diciembre de 2005, por el que se adquiría la vivienda sita en la planta NUM000 , puerta NUM000 . NUM001 y las plazas de garaje números NUM002 y NUM003 del edificio que construía la mencionada, condenando a la promotora-vendedora a la restitución de 192.188.- (ciento noventa y dos mil ciento ochenta y ocho euros), más 31.503,96.- (treinta y un mil quinientos tres, con noventa y seis euros) por los intereses legales devengados desde las entregas hasta la interposición de la demanda y, además, los intereses legales de las cantidades entregadas desde la interposición de la demanda.
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Se reitera como doctrina jurisprudencial que la omisión por parte del promotor de la constitución de aval o garantía, exigido por la ley 57/1968, constituye un incumplimiento esencial del contrato de compraventa.
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Se imponen las costas de la primera instancia a la demandada.
No procede expresa imposición de costas en la segunda instancia ni tampoco en la casación.
Procédase a la devolución del depósito para recurrir.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Antonio Seijas Quintana, Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Eduardo Baena Ruiz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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