STS 405/2015, 2 de Julio de 2015

El procurador DON ANTONIO PEIRÓ GUINOT, en nombre y representación de (1) D. Marino ; (2) D. Teodulfo ; (3) Dª. Carina ; (4) Dª. Leocadia ; (5) D. Ambrosio , Dª. Valle , D. Elias y Dª. Consuelo ; (6) Dª. Maribel ; (7) Dª. Edurne y Dª. Montserrat ; (8) D. Lucio en beneficio de su sociedad de gananciales con Dª. Agustina ; (9) Dª. Fermina y Dª. Rita ; (10) Dª. Begoña ; (11) D. Jose Carlos y Dª. Justa ; (12) D. Amadeo ; (13) D. Eduardo y Dª. Dolores ; (14) D. Jeronimo y Dª. Ofelia ; (15) Dª. Andrea ; (16) D. Sebastián y Dª. Juliana ; (17) D. Adolfo , Dª. Marí Luz , Dª. Encarna y Dª. Rafaela ; (18) Dª. Beatriz ; (19) D. Ezequias y Dª. Mariola ; (20) D. Martin y Dª. Adoracion ; (21) D. Virgilio en nombre propio y de la herencia yaciente de su esposa Dª. Inmaculada ; (22) D. Aquilino ; (23) D. Eulalio y Dª. Marí Trini ; (24) D. Marcelino , D. Urbano , Dª. Evangelina y Dª. Sara ; (25) D. Amador y Dª. Cristina ; (26) D. Eusebio ; (27) D. Leopoldo y Dª. Rebeca ; (28) D. Victorino y Dª. Carlota ; (29) D. Ángel y Dª. Olga ; (30) D. Feliciano ; (31) D. Mariano y Dª. Blanca ; (32) D. Jose Ramón y Dª. Marisol ; (33) Dª. Amparo , Dª. Lidia , Dª. Adelaida , D. Cecilio y D. Hipolito ; (34) Dª. Leticia ; (35) Dª. María Purificación , Dª. Herminia , Dª Fátima y Dª. Tarsila .; (36) Dª. Enriqueta ; (37) Dª. Santiaga ; (38) Dª. Elisa y Dª. Ruth ; (39) D. Anton y Dª. Dulce ; (40) Dª. Salome , D. Felicisimo , D. Mauricio y D. Jose Miguel ; (41) D. Ambrosio y Dª. Valle ; (42) D. Bartolomé en nombre propio y de la herencia yaciente de su esposa Dª. Gloria , interpuso demanda de juicio ordinario contra REYAL URBIS SA. y CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD en la que solicitaba se dictara sentencia « [...] por la que, estimando la demanda conforme a los alegados capítulos de la misma:

1. - Se declare el incumplimiento de REYAL URBIS SA. respecto a los contratos de compraventa celebrados con los demandantes y, en su caso, por sus causantes o antecesores, de quienes traen causa, relativos al inmueble de la CALLE000 n° NUM000 y CALLE001 n° NUM001 de Valencia, instrumentalizados en escrituras públicas autorizadas por el notario de Valencia, D. Carlos Pascual de Miguel, y aportados junto a esta demanda, respecto a las fincas que en el cuerpo de la misma se identifican y conforme a los alegados capítulos de esta demanda.

2. - Se declaren resueltos dichos contratos de compraventa por el incumplimiento referido en el ordinal anterior.

3. - Se declare a la codemanda REYAL URBIS SA responsable de dicho incumplimiento.

4. - Se condene a la codemandada REYAL URBIS SA al pago de indemnización a favor de los demandantes por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento mencionado en los ordinales anteriores.

5. - Se fije la cuantía de la indemnización a percibir por cada uno de los demandantes en la cantidad que resulta al restar o sumar del importe "250.000 €", que es el valor medio de cada una de las viviendas que se debían haber entregado a mis mandantes por Reyal Urbis, S.A., las cantidades fijadas, en cada contrato de compraventa, en concepto de pago complementario entre las partes a realizar con motivo de la entrega de la vivienda, y ello, según consta expresado, como indemnización reclamada en el Cuadro Anexo contenido en el Hecho Vigésimo tercero de esta demanda, y según las fincas vendidas en cada contrato.

6. - Se condene, en relación a cada uno de los citados demandantes y según las fincas vendidas conforme a cada contrato, a la codemandada CAJA ESPAÑA- CAJA DUERO, en virtud del aval a primer requerimiento, y solidariamente con la codemandada REYAL URBIS SA, al pago de las indemnizaciones señaladas en el ordinal anterior hasta 90.000 € que es el importe máximo garantizado con dicho aval.

7. - Se declare que la codemandada CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO ha concurrido en el incumplimiento al que se refieren los ordinales anteriores.

8. - Se declare que la codemandada CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO es igualmente responsable por dicho incumplimiento.

9. - Se condene a la codemandada CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO al pago de indemnización a favor de los demandantes por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento mencionado en los ordinales anteriores.

10. - Se condene, en relación a cada uno de los citados demandantes y según las fincas vendidas conforme a cada contrato, a la codemandada CAJA ESPAÑA- CAJA DUERO, solidariamente con la codemandada REYAL URBIS SA, al pago de las indemnizaciones señaladas en el ordinal 5°, también en lo que superen los 90.000 €, a que se refiere el anterior extremo 6° de este suplico, y sin más deducción que la de las cantidades que extrajudicialmente y antes de la ejecución de sentencia la codemandada CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO se avenga a pagar a las demandadas en cumplimiento de los avales bancarios que otorgó para responder del cumplimiento de cada uno de los contratos de compraventa a los que se refieren los anteriores ordinales.

11. - Se condene adicional y exclusivamente a la codemandada CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO, por incumplimiento de sus obligaciones como avalista, al pago del interés moratorio calculado sobre el importe de 90.000 € por el retraso en el pago de esa cantidad a los demandados que le solicitaron cobrar su respectivo aval, contado desde el momento en que cada uno de ellos hizo tal solicitud extrajudicialmente y hasta el momento de esta reclamación judicial.

12. - Se condene, en relación a cada uno de los demandantes y según las fincas vendidas en cada contrato, a ambos codemandados al pago de los intereses moratorios de la indemnización que se les reclama desde la fecha de interposición de la demanda.

13. - Se condene a las codemandadas al pago de las costas del proceso ».

La demanda fue presentada el 25 de febrero de 2011 y repartida al Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de Valencia y fue registrada con el núm. 327/2011 . Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de las partes demandadas.

La procuradora doña Elena Gil Bayo, en representación de CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD, contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba « [...] dicte sentencia en la que se desestime íntegramente la pretensión de los demandantes contra mi representadas con expresa imposición de costas ».

La procuradora doña Purificación Giner López, en representación de REYAL URBIS, S.A., contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba « se dicte sentencia por la que se desestime en su integridad la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora, pro resultar su imposición preceptiva y por la mala fe y temeridad manifestadas por la misma.

Subsidiariamente, si se considera que existe un incumplimiento contractual por parte de REYASL URBIS, SA, la indemnización debe fijarse teniendo en cuenta los siguientes criterios, subsidiariamente uno respecto del siguiente:

1. - En primer lugar debe estarse al precio fijado en cada una de las escrituras de compraventa.

2. - Subsidiariamente, al importe de 90.000 € del aval entregado a los vendedores, expresamente previsto en los contratos de compraventa con carácter sustitutorio del cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda y del resarcimiento de los daños y perjuicios que, por el propio hecho de la no entrega de la vivienda, se causaran.

3. - Subsidiariamente, debe tenerse en consideración que la vivienda que debía entregarse a los vendedores era una vivienda de protección oficial, debiendo estar al valor de dicha vivienda de protección oficial para, en su caso, la fijación del valor de la obligación no cumplida.

4. - Finalmente, también con carácter subsidiario respecto de los anteriores, deberá tomarse como referencia el precio real de mercado y no meras estimaciones de precio.

5. - Y, en todo caso, de la indemnización que se fije debe descontarse la cantidad entregada a cuenta del precio a cada uno de los actores por parte de REYAL URBIS, S.A. [...] ».

Tras seguirse los trámites correspondientes, la Magistrada-juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de Valencia dictó sentencia de fecha 21 de mayo de 2012 , con la siguiente parte dispositiva:

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE. LA DEMANDA INTERPUESTA POR LOS INDICADOS EN EL ENCABEZAMIENTO DE LA PRESENTE RESOLUCIÓN CONTRA REYAL URBIS SA Y CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO:

A) DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTOS LOS CONTRATOS SUSCRITOS ENTRE REYAL URBIS SA Y LOS HOY DEMANDANTES Y, EN SU CASO CON SUS CAUSANTES O ANTECESORES, RELATIVOS AL INMUEBLE DE LA CALLE000 N° NUM000 Y CALLE001 N° NUM001 DE VALENCIA, CONTRATOS QUE FUERON INSTRUMENTALIZADOS MEDIANTE ESCRITURAS PÚBLICAS AUTORIZADAS POR EL NOTARIO DE VALENCIA DON PASCUAL DE MIGUEL ACOMPAÑADAS A LA DEMANDA, COMO CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CODEMANDADA REYAL URBIS SA.

B) DEBO CONDENAR Y CONDENO A REYAL URBIS SA A ESTAR Y PASAR POR LA ANTERIOR DECLARACIÓN Y A SATISFACER LA CANTIDAD DE 10.335.201,62 EUROS QUE SERÁ DISTRIBUIDA ENTRE LOS DEMANDANTES DE LA SIGUIENTE FORMA

1°.- Marino 216.849,57 EUROS

2º.- D. Teodulfo 222.447,67 EUROS

3°.- Carina 223.325,81 EUROS

4º.- Leocadia 218.605,83 EUROS

5º.- Ambrosio , Elias , Consuelo , Valle 217.069,10 EUROS

6º.- Maribel , 231.887,62 EUROS

7º.- Edurne , Montserrat 226.179,74 EUROS

8º.- Lucio E Agustina COMO TITULARES DE DOS CUOTAS DE PROPIEDAD (FINCAS NUM002 Y NUM003 ), LA INDEMNIZACIÓN A PERCIBIR SERÁ DE 199.283,62 EUROS Y 229.033,68 EUROS, LO QUE HACE UN TOTAL DE 428.317,3 EUROS.

9°.- Fermina Y Rita 219.154,67

10º.- Begoña 230.680,18 EUROS

11°.- Jose Carlos , Justa 229.911,82 EUROS

12º.- Amadeo 223.655,11 EUROS

13°.- Eduardo Y Dolores 229.033,68 EUROS

14° Jeronimo Y Ofelia 219.154,67 EUROS

15°.- Andrea 230.680,18 EUROS

16°.- Sebastián Y Juliana COMO TITULARES DE DOS CUOTAS DE PROPIEDAD (FINCAS NUM004 Y NUM005 ), LA INDEMNIZACIÓN A PERCIBIR SERÁ DE 230.241,11 EUROS Y 221.679,31 EUROS, LO QUE HACE UN TOTAL DE 451.920,42 EUROS.

17º.- Adolfo , Marí Luz , Encarna , Rafaela , 223.325,81 EUROS

18º.- Beatriz 231.338,78 EUROS

19°.- Ezequias , Mariola , 223.655,11 EUROS

20°.- Martin , Adoracion , COMO TITULARES DE DOS CUOTAS DE PROPIEDAD (FINCAS NUM006 Y NUM007 ), LA INDEMNIZACIÓN A PERCIBIR SERÁ DE 224.643,01 EUROS Y 231.777,85 EUROS, LO QUE HACE UN TOTAL DE 456.420,86 EUROS.

21°.- Virgilio EN NOMBRE PROPIO Y EN EL DE LA HERENCIA YACENTE DE SU DIFUNTA ESPOSA Inmaculada 229.582,51 EUROS

22°.- Aquilino , 218.605,83 EUROS

23º.- Eulalio , Marí Trini 229.911,82 EUROS

24º.- Marcelino , Urbano , Evangelina , Sara , 229.472,75 EUROS

25°.- Amador Y DOÑA Cristina 230.680,18 EUROS

26°.- Eusebio 219.154,67 EUROS

27º.- Leopoldo Y Rebeca 230.680,18 EUROS.

28°.- Victorino Y Carlota 219.264,43 EUROS

29º.- Ángel , Olga 219.154,67 EUROS

30°.- Feliciano , 224.094,17 EUROS

31°.- Mariano , Blanca 222.447,67 EUROS

32°.- Jose Ramón , Marisol 229.472,75 EUROS

33°.- Amparo , Lidia , Adelaida , Cecilio , Hipolito , 226.159,74 EUROS

34°.- Leticia , 229.472,75 EUROS

35°.- María Purificación , Herminia , Fátima , Tarsila , 224.094,17 EUROS

36°.- Enriqueta , 231.777,85 EUROS

37°.- Santiaga , 223.325,81 EUROS

38°.- Elisa , Ruth , 230.021,58 EUROS

9°.- Anton , Dulce 229.911,82 EUROS

40°.- Salome , Felicisimo , Mauricio , Jose Miguel , 225.521,14 EUROS

41°.- Ambrosio , Valle 220.910,94 EUROS

42°.- Bartolomé EN NOMBRE PROPIO Y EN EL DE LA HERENCIA YACENTE DE SU DIFUNTA ESPOSA Gloria Y COMO TITULAR DE DOS CUOTAS DE PROPIEDAD (FINCAS NUM008 Y NUM009 ) LA INDEMNIZACION A PERCIBIR SERA DE 218.605,83 EUROS Y 219.264,43 EUROS, LO QUE HACE UN TOTAL DE 437.870,26 EUROS

C) DEBO CONDENAR Y CONDENO A CAJA ESPAÑA CAJA DUERO EN VIRTUD DEL AVAL A PRIMER REQUERIMIENTO A SATISFACER EL IMPORTE DEL MISMO QUE ASCIENDE A 90.000 EUROS POR VIVIENDA, COMO PARTE DE LA INDEMNIZACION Y SOLIDARIAMENTE CON REYAL URBIS SA

D) DEBO CONDENAR Y CONDENO A CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO Y A REYAL URBIS SA AL PAGO DE LOS INTERESES DE LAS CANTIDADES OBJETO DE CONDENA DESDE LA FECHA DE LA INTERPELACION JUDICIAL EXCEPTUANDO LOS INTERESES DEL IMPORTE DEL AVAL EN RELACIÓN A AQUELLAS PERSONAS QUE EFECTUARON RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL QUE SE COMPUTARAN DESDE LA FECHA DE LAS RESPECTIVAS RECLAMACIONES EXTRAJUDICIALES, TAL Y COMO CONSTA EN EL FUNDAMENTO DE DERECHO SEXTO DE LA PRESENTE RESOLUCIÓN.

RESPECTO A LAS COSTAS LAS DE LA PARTE ACTORA SERÁN SATISFECHAS POR LA ENTIDAD REYAL URBIS SA, NO EFECTUANDO ESPECIAL DECLARACIÓN EN CUANTO A LAS COSTAS CAUSADAS A INSTANCIAS DE CAJA ESPAÑA-CAJA DUERO [...]

Tramitación en segunda instancia

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de REYAL URBIS, S.A.

La resolución de este recurso correspondió a la sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, que lo tramitó con el número de rollo 667/2012 y tras seguir los correspondientes trámites dictó sentencia en fecha 20 de mayo de 2013 , cuya parte dispositiva dispone:

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Reyal Urbis SA contra la sentencia de, 21 de mayo de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 21 de Valencia , en autos de juicio ordinario seguidos con el n° 327/11, que se revoca en cuanto a la indemnización de la que responde Reyal Urbis por razón del incumplimiento que queda fijada en 90.000 euros por vivienda, confirmándola en el resto de pronunciamientos que no se opongan a lo anterior y sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias

Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación

El procurador don Álvaro Goñi Jiménez, en representación de (1) D. Marino ; (2) D. Teodulfo ; (3) Dª. Carina ; (4) Dª. Leocadia ; (5) D. Ambrosio , Dª. Valle , D. Elias y Dª. Consuelo ; (6) Dª. Maribel ; (7) Dª. Edurne y Dª. Montserrat ; (8) D. Lucio en beneficio de su sociedad de gananciales con Dª. Agustina ; (9) Dª. Fermina y Dª. Rita ; (10) Dª. Begoña ; (11) D. Jose Carlos y Dª. Justa ; (12) D. Amadeo ; (13) D. Eduardo y Dª. Dolores ; (14) D. Jeronimo y Dª. Ofelia ; (15) Dª. Andrea ; (16) D. Sebastián y Dª. Juliana ; (17) D. Adolfo , Dª. Marí Luz , Dª. Encarna y Dª. Rafaela ; (18) Dª. Beatriz ; (19) D. Ezequias y Dª. Mariola ; (20) D. Martin y Dª. Adoracion ; (21) D. Virgilio en nombre propio y de la herencia yaciente de su esposa Dª. Inmaculada ; (22) D. Aquilino ; (23) D. Eulalio y Dª. Marí Trini ; (24) D. Marcelino , D. Urbano , Dª. Evangelina y Dª. Sara ; (25) D. Amador y Dª. Cristina ; (26) D. Eusebio ; (27) D. Leopoldo y Dª. Rebeca ; (28) D. Victorino y Dª. Carlota ; (29) D. Ángel y Dª. Olga ; (30) D. Feliciano ; (31) D. Mariano y Dª. Blanca ; (32) D. Jose Ramón y Dª. Marisol ; (33) Dª. Amparo , Dª. Lidia , Dª. Adelaida , D. Cecilio y D. Hipolito ; (34) Dª. Leticia ; (35) Dª. María Purificación , Dª. Herminia , Dª Fátima y Dª. Tarsila .; (36) Dª. Enriqueta ; (37) Dª. Santiaga ; (38) Dª. Elisa y Dª. Ruth ; (39) D. Anton y Dª. Dulce ; (40) Dª. Salome , D. Felicisimo , D. Mauricio y D. Jose Miguel ; (41) D. Ambrosio y Dª. Valle ; (42) D. Bartolomé en nombre propio y de la herencia yaciente de su esposa Dª. Gloria , interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

Infracción primera: basada en el art. 469.1.3º LEC en relación con el art. 255.3 LEC : admisión indebida a trámite del recurso de apelación del que trae causa la sentencia aquí recurrida, contraviniendo el art. 35.2 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre y 24.2 CE .

Infracción segunda.- Al amparo del art. 469,1 , 2 ° y 4º. Incongruencia omisiva. Infracción de los arts. 24.1 ce y 218.2 LEC . La sentencia recurrida no da respuesta a la alegación que formulamos en el sentido expuesto en el mot1vo anterior

.

Los motivos del recurso de casación fueron:

Primero. Infracción de los arts. 1.826-1 CC "ab initio' en relación con el 1.102 CC . Infracción de la doctrina legal formulada respecto al 1.101 CC para el contrato de permuta de solar por obra en las SSTS de la Secc. 1ª de la Sala 1ª de 30-XII-1991, nº 982, FJ 3 º y 14-II-2011, nº 94 (rc 529/2006 ) FJ 3º ("in fine")

.

Segundo.- Infracción del art. 1538 CC en relación con los arts. 1256 CC y 1091 y de la doctrina legal que los interpreta referida al contrato de permuta de solar por obra formulada en las SSTS. Sala 1ª, Secc. 1ª 3-II-2009, n° 701 (rc 217/2005 ; 15-V-2008, n° 411 (rc 1082/2001 ); 2-XII-2011 n° 914 (rc 756/2011 )

.

Tercero.- Submotivo III-a): infracción de los arts. 1152.6.2 y 1101 CC y de la doctrina legal que los interpreta en SSTS 21- XII-1991 , RJ.AZ 1992/493 ; 5-V-1989 RJ.AZ 1989/35881.101 (respecto al art. 6.2 CC ) y en SSTS de 14-II-1992 nº 95 RC 2655/1989 y de 27-II-1982 y 10-XI-1983 (en relación al 1.152 CC)

.

» Submotivo III-.b). - Infracción del art. 1.102 "in fine' y 1.153 "ab initio" ambos del CC y de la doctrina legal enunciada en STS. 17-V1986 n° 177 ».

Cuarto.- Infracción del art. 1281-1, en relación con los 1282 , 1283 , 1285 , 1288 y 1289 CC y 24 CE

.

Las actuaciones fueron remitidas por la Audiencia Provincial a esta Sala, y las partes fueron emplazadas para comparecer ante ella. Una vez recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó Auto de fecha 6 de mayo de 2014, cuya parte dispositiva es como sigue:

LA SALA ACUERDA :

1.- ADMITIR LOS RECURSOS DE CASACIÓN Y EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL interpuesto por Don Marino y otros, contra la sentencia dictada con fecha 20 de mayo de 2013, por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8 ª) en el rollo de apelación n° 667/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario n° 327/2011 del Juzgado de Primera Instancia n° 21 de Valencia.

2.-Entréguese copia de los recursos interpuestos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalice su oposición por escrito en el plazo de VEINTE DÍAS, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría.

3.- Contra esta resolución no cabe recurso alguno ».

NOVENO.- Se dio traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición a la admisión del recurso de casación, lo que hizo mediante la presentación del correspondiente escrito de fecha 13 de junio de 2014.

DÉCIMO.- Por providencia de 5 de mayo de 2015 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó celebrar vista, que se señaló para el día 18 de junio de 2015, a las 10:30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Rafael Saraza Jimena,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-Antecedentes del caso

1.- Los hechos relevantes para entender las cuestiones planteadas en el recurso, tal como han quedado fijados en la instancia, son los que a continuación se exponen.

Los cuarenta y dos demandantes eran propietarios de viviendas en un edificio en la ciudad de Valencia, que hubo de ser derruido en la década de 1970 por sufrir aluminosis, por lo que, junto con el resto de propietarios de viviendas del edificio, se convirtieron en titulares de cuotas indivisas sobre el solar que quedó tras la demolición del edificio.

En el año 2004 los demandantes celebraron con la promotora demandada, denominada entonces "Inmobiliaria Urbis, S.A." y posteriormente "Reyal Urbis, S.A." (en lo sucesivo, Reyal Urbis, o simplemente la inmobiliaria) contratos de idéntica redacción, que aunque contenían la denominación de contrato "de compraventa", tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial han calificado como de contratos de permuta de solar por edificación futura, que se elevaron a escritura pública. Cada demandante transmitió a la inmobiliaria la cuota indivisa sobre el solar de que era titular y la inmobiliaria demandada se obligó a construir un edificio y a entregar a cada uno de los demandantes un piso en dicho edificio, de aproximadamente 115 m2. Reyal Urbis se obligó también a no hipotecar el solar salvo para obtener la financiación para la construcción del edificio sobre el mismo.

Los contratos tenían una cláusula, la 7m, con la siguiente redacción: « En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por "Inmobiliaria Urbis, S.A." para con la parte vendedora, por razón de la construcción y entrega de la vivienda convenida y de los perjuicios que irrogaría a ésta en caso de incumplimiento, "Inmobiliaria Urbis, .S.A" ha obtenido un aval constituido por la entidad Caja de Ahorros de Salamanca y Soria [hoy Caja España-Caja Duero] por un importe máximo de 90.000 Euros[...] En caso de ejecución total o parcial de dicho aval por el vendedor, el comprador quedara liberado de la obligación de entregar la vivienda, sin que el vendedor pueda reclamarle esta ni la devolución de la propiedad que le transmite mediante esta compraventa. No obstante el vendedor se reserva la acción para reclamar indemnización por los perjuicios que el incumplimiento del comprador le irrogase en el caso y en la medida que las cantidades percibidas mediante ejecución de dicho aval resultasen insuficientes para resarcirlos por completo ».

La inmobiliaria demandada, pese a haber obtenido una sentencia estimando la acción de división de cosa común respecto del solar sobre el que tenía una cuota de propiedad del 99,566%, no solicitó la ejecución de la sentencia. Tampoco realizó las actuaciones necesarias para obtener la licencia de construcción, cuya tramitación había iniciado, por lo que el Ayuntamiento de Valencia se la denegó mediante resolución de 25 de febrero de 2010.

El 10 de mayo de 2010, dentro de una operación de refinanciación de la inmobiliaria demandada, Reyal Urbis constituyó cinco hipotecas sobre su cuota de copropiedad del solar para responder de las deudas contraídas con treinta bancos.

El edificio no se llegó a construir. El 12 de enero de 2012 los demandantes comunicaron a Reyal Urbis por vía notarial que consideraban incumplidos los contratos concertados con la inmobiliaria, que los daban por resueltos y se reservaban el derecho a reclamar por los daños y perjuicios causados, manifestando que el aval prestado por Caja Duero no era limitativo de su pretensión indemnizatoria, a lo que la inmobiliaria contestó negando cualquier tipo de responsabilidad.

2.- Los demandantes interpusieron una demanda en la que solicitaron: 1) Se declare el incumplimiento de Reyal Urbis respecto de los contratos de compraventa celebrados con los demandantes. 2) Se declaren resueltos dichos contratos de compraventa por dicho incumplimiento. 3) Se declare a dicha codemandada Reyal Urbis responsable de dicho incumplimiento. 4) Se condene a Reyal Urbis al pago de indemnización a favor de los demandantes por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento. 5) Se fije la cuantía de la indemnización por cada uno de los demandantes en la cantidad que resulte de sumar o restar del importe de 250.000 euros que es el valor medio de cada una de las viviendas que se debían haber entregado, las cantidades fijadas en cada contrato de compraventa, en concepto de pago complementario entre las partes a realizar con motivo de la entrega de la vivienda. 6) Se condene a Caja Duero en relación a cada uno de los demandantes, en virtud del aval a primer requerimiento solidariamente con la codemandada Reyal Urbis al pago de las indemnizaciones señaladas en el ordinal anterior hasta 90.000 euros que es el importe máximo garantizado con dicho aval. 7) Se declare que la codemandada (Caja España-Caja Duero) ha concurrido en el incumplimiento a que se refieren los ordinales anteriores. 8) Se declare que la codemandada (Caja España-Caja Duero) es igualmente responsable por dicho incumplimiento. 9) Se condene a la codemandada (Caja España-Caja Duero) al pago de indemnización a favor de los demandantes por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento mencionado en los ordinales anteriores 10) Se condene, en relación a cada uno de los demandantes y según las fincas vendidas conforme a cada contrato, a la codemandada Caja España-Caja Duero, solidariamente con la codemandada Reyal Urbis al pago de las indemnizaciones señaladas en el ordinal 5, también en lo que superen los 90.000 euros a que se refiere el extremo 6º de este suplico. 11) Se condene adicional y exclusivamente a la codemandada Caja España-Caja Duero, por incumplimiento de sus obligaciones como avalista, al pago del interés moratorio calculado sobre el importe de 90.000 euros por el retraso en el pago de dicha cantidad, contado desde el momento en que cada uno de los demandantes hizo la solicitud extrajudicialmente. 12) Se condene a ambos demandadas y en relación a cada uno de los demandantes al pago de los intereses moratorios de la indemnización que se les reclama desde la fecha de la interposición de demanda y al pago de las costas.

3.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia calificó el contrato como permuta de cosa (cuota de propiedad sobre un solar) por cosa futura (vivienda a construir ubicada en el edificio que se edificará sobre el solar), pese a la denominación que se daba a los contratos como de compraventa, declaraba que procedía la resolución contractual solicitada por el incumplimiento por parte de Reyal Urbis de sus obligaciones, sin que hubiera lugar a revisar los contratos concertados en aplicación de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", condenaba a Reyal Urbis a indemnizar a cada demandante en atención al valor que tendrían en el mercado los pisos que la inmobiliaria se obligó a entregarles (que calculaba en una media de 230.000 euros), y consideraba que el otorgamiento del aval por Caja España-Caja Duero no constituía un límite a la indemnización de los daños y perjuicios, por lo que estimó en parte la demanda, declaró resueltos los contratos y condenó a Reyal Urbis a indemnizar a cada demandante en consideración a un valor medio de los pisos de 230.000 euros.

En lo que se refiere a la codemandada Caja España-Caja Duero, le condenó al pago de la cantidad avalada respecto de cada demandante, 90.000 euros, pero le absolvió de responder solidariamente del resto de la indemnización reclamada con base en la acción de responsabilidad extracontractual ejercitada.

4.- La demandada Reyal Urbis recurrió la sentencia en apelación.

La Audiencia Provincial dictó sentencia en la que estimó en parte el recurso.

La Audiencia desestimó la impugnación relativa al error en la calificación del contrato y consideró que los contratos concertados no eran de compraventa sino, como había afirmado el Juzgado de Primera Instancia, de permuta de solar por edificación a construir. Consideró también correcta la decisión del Juzgado de resolver los contratos puesto que hubo un incumplimiento de Reyal Urbis apto para fundar dicha resolución contractual, pues no realizó las actuaciones necesarias para obtener la licencia de construcción del edificio, no instó la ejecución de la sentencia que estimó la acción de división de cosa común respecto del solar e hipotecó el solar para responder de las deudas de la compañía ante más de 30 entidades financieras con lo que imposibilitó la restitución del solar, sin que pudiera tampoco acogerse a la cláusula "rebus sic stantibus".

Por el contrario, estimó la impugnación referida a la errónea interpretación del contrato, pues entendió aplicable el art. 1281.1 del Código Civil por considerar que la cláusula 7.m era clara y no dejaba lugar a dudas, puesto que la reserva de acciones que hacían los demandantes para reclamar la indemnización de los perjuicios que el incumplimiento de Reyal Urbis les irrogase, en el caso y en la medida que las cantidades percibidas mediante la ejecución del aval prestado por Caja Duero-Caja España resultasen insuficientes para resarcirles por completo, « entiende la Sala que ello viene referido a conceptos diferentes a los constituidos por el incumplimiento propiamente dicho ». Por ello, consideraban que la indemnización que podían reclamar los demandantes se limitaba a los 90.000 euros garantizados por los avales prestados por Caja España-Caja Duero.

5.- Los demandantes han interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal con base en dos motivos, y recurso de casación, articulado en torno a cuatro motivos.

SEGUNDO.- Desestimación de las alegaciones en las que la recurrida pide la inadmisión de los recursos extraordinarios

1.- La recurrida "Reyal Urbis, S.A.", (en lo sucesivo, Reyal Urbis), alega con carácter previo la improcedencia de admitir a trámite los recursos extraordinarios por cuanto el procedimiento no alcanza la cuantía de 600.000 euros requerida por el art. 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haberse formulado en la demanda una acumulación subjetiva de acciones que no provienen de un mismo título.

2.- Las alegaciones sobre la inadmisibilidad de los recursos no pueden ser estimadas. En la sentencia, de Pleno, núm. 545/2010, de 9 diciembre , declaramos:

B) De acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala sobre la interpretación de la LEC 1881 (verbigracia, SSTS de 5 de octubre de 1999 , 30 de marzo de 2000 y 25 de enero de 2001 ) [...] cuando en el proceso exista pluralidad de objetos o de partes, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas en aquellos casos en los cuales exista identidad de título o de causa de pedir. Esta premisa no sufre alteración alguna en la [vigente] LEC (según reconoce implícitamente el ATS 2 de junio de 2009, RC n.º 1481/07 ), pues el artículo 252.2.ª LEC , entre otras reglas, establece que, cuando en el proceso exista pluralidad de objetos o de partes, si las acciones acumuladas provienen del mismo título la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. El concepto de título no debe ser interpretado en sentido estricto, sino que debe entenderse que se incluye también la causa de pedir, pues el artículo 252.2.ª LEC , aplicando criterios sistemáticos, debe ser interpretado en relación con lo dispuesto en el artículo 72 LEC , en el cual se establece que podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir.

En suma, para la acumulación de cuantías en el supuesto que estamos considerando es exigible que sea el mismo el negocio jurídico (título) o sean los mismos los hechos en que se fundamentan sustancialmente las diversas pretensiones acumuladas (causa de pedir).

C) A este último supuesto deben asimilarse aquellos casos, como el que se considera en este proceso, en los cuales, aun cuando puedan registrarse diferencias en los hechos que conciernen a los distintos reclamantes cuyas pretensiones aparecen acumuladas, esta diferencia se refiere a aspectos accesorios (intensidad y circunstancias de los daños sufridos) y no altera la uniformidad en los hechos en los que se fundamentan las distintas pretensiones. [...]» .

3.- Tal doctrina es plenamente aplicable a este recurso. Todas las acciones derivaban de contratos idénticos (salvo en extremos irrelevantes para la decisión del litigio, por las pequeñas diferencias de porcentaje entre las cuotas de propiedad sobre el solar de unos y otros demandantes), suscritos por los demandantes con Reyal Urbis. Y los acontecimientos que llevaron a que el contrato resultara incumplido por Reyal Urbis (según pronunciamiento de la sentencia de la Audiencia Provincial que no ha sido impugnado) son los mismos. Por tanto, puede considerarse, como en la sentencia transcrita, que existe una identidad de título, entendido como causa de pedir, habida cuenta de que los demandantes ostentaban sus cuotas de propiedad indivisa sobre una misma finca y que los pisos que debían haberles sido entregados deberían haber sido los existentes en el edificio que Reyal Urbis se obligó a edificar sobre dicha finca, obligación que incumplió por las razones expuestas en la sentencia, que son comunes para todos los demandantes.

De ahí que en la demanda la cuantía del litigio fuera fijada con base en este criterio acumulativo y las demandadas, al contestar la demanda, hubieran mostrado su conformidad con dicha cuantía.

Recurso extraordinario por infracción procesal

TERCERO.- Formulación de los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal

1.- El primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal se encabeza así: « Infracción primera: basada en el art. 469.1.3º LEC en relación con el art. 255.3 LEC : admisión indebida a trámite del recurso de apelación del que trae causa la sentencia aquí recurrida, contraviniendo el art. 35.2 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre y 24.2 CE » (énfasis suprimido).

2.- El motivo se basa en que la entidad Reyal Urbis, al formular el recurso de apelación que fue estimado en parte, presentó, tras ser requerida por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia para que subsanara su carencia, un formulario 696, para autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional, en la que marcaba con una "X" la casilla de exención correspondiente a "sujetos pasivos de reducida dimensión", sin ostentar dicha categoría, y sin validarlo en Hacienda o en una entidad bancaria.

3.- El epígrafe del segundo motivo del recurso extraordinario por infracción procesal es el siguiente: « Al amparo del art. 469,1 , 2 ° y 4º. Incongruencia omisiva. Infracción de los arts. 24.1 ce y 218.2 LEC . La sentencia recurrida no da respuesta a la alegación que formulamos en el sentido expuesto en el mot1vo anterior ».

4. - En el motivo se denuncia que la Audiencia Provincial incurrió en incongruencia omisiva al no pronunciarse sobre la alegación de los entonces apelados relativa a la no subsanación del requisito de pago de la tasa para apelar por parte de Reyal Urbis.

Decisión de la Sala. Incongruencia Omisiva: necesidad de solicitar la subsanación de la omisión de pronunciamiento.

Alcance del control del órgano judicial sobre la autoliquidación de la tasa

1. - Tras ser requerida para su aportación, una vez que Reyal Urbis presentó el formulario 696 con la autoliquidación negativa de la tasa judicial, por acogerse a la excepción de "sujetos pasivos de reducida dimensión", el Secretario Judicial dictó diligencia de ordenación el 12 de julio de 2012 por la que dio curso al recurso de apelación.

   Los demandantes interpusieron recurso de reposición contra dicha diligencia de ordenación, que fue desestimado mediante decreto del propio Secretario Judicial, de 24 de septiembre de 2012, notificado a los recurrentes al día siguiente, el 25 de septiembre de 2012. Ese mismo día se dictó una diligencia de ordenación en la que se tenía por formalizada la oposición al recurso de apelación, en cuyo escrito los demandantes, apelados, alegaban como primera cuestión la relativa a la inadmisibilidad del recurso de apelación por no haberse subsanado adecuadamente la falta de pago de la tasa. En esa misma diligencia de ordenación se emplazaba a las partes para comparecer ante la Audiencia Provincial

   Los demandantes se personaron ante la Audiencia Provincial mediante escrito presentado el 27 de septiembre de 2012. Posteriormente, presentaron un escrito el 18 de octubre de 2012 en el que planteaban expresamente la inadmisibilidad del recurso de apelación por la causa ya expresada.

   La Audiencia Provincial no resolvió la citada alegación en la sentencia que resolvió el recurso de apelación ni en ninguna otra resolución específica.

   Los apelados no solicitaron la subsanación de la falta de pronunciamiento sobre tal cuestión.

2. - El art. 454 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que « [c]ontra el decreto resolutivo de la reposición no se dará recurso alguno, sin perjuicio de reproducir la cuestión, necesariamente, en la primera audiencia ante el Tribunal tras la toma de la decisión y, si no fuera posible por el estado de los autos, se podrá solicitar mediante escrito antes de que se dicte la resolución definitiva para que se solvente en ella ».

   En el presente caso, la infracción procesal consistente en la falta de abono de la tasa fue oportunamente denunciada a efectos de lo previsto en el art. 454.bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que en el primer escrito diligenciado tras el decreto que desestimaba la reposición (escrito de oposición al recurso de apelación) se denunciaba la infracción procesal.

3. - Asimismo, el art. 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé: « [s]ólo procederá el recurso extraordinario por infracción procesal cuando, de ser posible, ésta o la vulneración del artículo 24 de la Constitución se hayan denunciado en la instancia y cuando, de haberse producido en la primera, la denuncia se haya reproducido en la segunda instancia. Además, si la violación de derecho fundamental hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas» . De esta norma, este tribunal ha deducido que la denuncia temporánea de la infracción es un requisito inexcusable, una carga impuesta a las partes que obliga a reaccionar en tiempo y forma, con la debida diligencia, en defensa de sus derechos, ya que, de no hacerlo así, la parte pierde la oportunidad de denunciar la irregularidad procesal a través del recurso extraordinario ( sentencias núm. 634/2010, de 14 de octubre , y 241/2015, de 6 de mayo ), y asimismo, que no puede admitirse el recurso extraordinario por infracción procesal por vulneración del principio de congruencia de la sentencia recurrida si no se ha solicitado, en caso de que se trate de una incongruencia omisiva, la subsanación de la omisión de pronunciamiento o complemento de la sentencia prevista en el art. 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal de 30 de diciembre de 2011, sentencia núm. 538/2014, de 30 de septiembre , y las que en ella se citan).

   Los hoy recurrentes han omitido el requisito de solicitar, por la vía del art. 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que el tribunal de apelación se pronunciara sobre el pronunciamiento omitido, por lo que la cuestión no podía tener acceso al recurso extraordinario por infracción procesal a la vista de lo previsto en el art. 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la jurisprudencia que lo desarrolla.

   No es óbice a lo anterior el hecho de que la Audiencia Provincial no pudiera estimar la pretensión de inadmisión del recurso de apelación, puesto que de lo que se trataba es de que se realizara por la Audiencia Provincial un pronunciamiento motivado sobre la admisibilidad del recurso, sin perjuicio de que, caso de que la Audiencia Provincial hubiera considerado que el recurso de apelación no debió ser admitido a trámite, remitiera a la parte interesada al oportuno recurso extraordinario por exceder del ámbito del art. 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la alteración de lo acordado en la sentencia, de modo que un fallo parcialmente estimatorio se convierta en un fallo desestimatorio por razón de inadmisibilidad del recurso. Porque de este modo, esta Sala cumple su función de revisión de lo ya resuelto y razonado por el tribunal de apelación, y no en un tribunal que resuelve por primera vez cuestiones no resueltas y motivadas en la instancia. Ese es el sentido del art. 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de las resoluciones de esta Sala que lo han aplicado.

4. - A efectos de agotar el razonamiento, las razones alegadas por los recurrentes respecto de la indebida admisión a trámite del recurso de apelación, no podían ser admitidas.

   Del régimen que resulta de la normativa que regulaba la tasa judicial en el momento en que fue interpuesto el recurso de apelación ( art. 35 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales , Administrativas y del Orden Social, y Orden HAC/661/2003, de 24 de marzo) se desprende que el control del órgano judicial sobre la autoliquidación de la tasa judicial no comprende el de la corrección de los datos fiscales expresados por el litigante en el formulario 696. Y que la validación del formulario 696 solo es necesaria cuando de la autoliquidación resulta alguna cantidad a pagar en concepto de tasa, a fin de acreditar el efectivo ingreso de la misma en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o en una entidad bancaria. En caso de que no resulte cantidad alguna a pagar, basta la presentación del formulario con la autoliquidación negativa ante el órgano judicial

   Por tanto, aunque pueda resultar llamativo que la entonces apelante no niegue haber infringido la normativa tributaria al acogerse a una exención que no le correspondía, tal cuestión debería determinar en su caso la imposición de la correspondiente sanción tributaria, pero no la declaración de que el recurso fue mal admitido a trámite.

5. - El art. 94 de la Ley General Tributaria , bajo el epígrafe « Autoridades sometidas al deber de informar y colaborar » establece en su apartado tercero: « Los juzgados y tribunales deberán facilitar a la Administración tributaria, de oficio o a requerimiento de la misma, cuantos datos con trascendencia tributaria se desprendan de las actuaciones judiciales de las que conozcan, respetando, en su caso, el secreto de las diligencias sumariales ».

   En cumplimiento de esta previsión, se procederá a deducir testimonio de los particulares necesarios para informar a la Administración tributaria de tales datos, por si efectivamente se hubiera incumplido por la apelante el deber de pagar la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional.

   Recurso de casación

Formulación de los motivos tercero y cuarto del recurso de casación

1. - Por razones de lógica consideramos pertinente abordar en primer lugar estos dos motivos del recurso, por considerar que son los determinantes para la decisión que ha de adoptarse.

2. - El tercer motivo del recurso de casación lleva el siguiente epígrafe:

   Submotivo III-a): infracción de los arts. 1152.6.2 y 1101 CC y de la doctrina legal que los interpreta en SSTS 21- XII-1991 , RJ.AZ 1992/493 ; 5-V-1989 RJ.AZ 1989/35881.101 (respecto al art. 6.2 CC ) y en SSTS de 14-II-1992 nº 95 RC 2655/1989 y de 27-II-1982 y 10-XI-1983 (en relación al 1.152 CC)

   (énfasis suprimido)» .

   Submotivo III-.b). - Infracción del art. 1.102 "in fine' y 1.153 "ab initio" ambos del CC y de la doctrina legal enunciada en STS. 17-V1986 n° 177

   .

3. - Los recurrentes resumen los argumentos del motivo del siguiente modo: « La sentencia presume una renuncia de los acreedores limitativa de la acción que confiere el art1101 CC interpretando la previsión de aval como si fuese una cláusula penal implícita de función liquidatoria. No hay renuncia de derechos por falta de pacto inequívoco y no cabe atribuir al aval función liquidatoria, a modo de cláusula penal, por constar una reserva contractual explícita de acción resarcitoria por mayor valor que el importe del aval » y «[ a]l haber dolo del constructor en ningún caso sería aplicable una supuesta renuncia limitativa del derecho a la total indemnidad ».

4. - El cuarto motivo se encabeza así: « Infracción del art. 1281-1, en relación con los 1282 , 1283 , 1285 , 1288 y 1289 CC y 24 CE ».

5. - El resumen que se hace de los argumentos del motivo es el siguiente: « La sentencia recurrida hace una interpretación arbitraria e ilógica del contrato, en lo que atañe a la reserva de acciones resarcitoria contenida en él. La invocación rituaria del art. 1.281-1 no excusa al Tribunal de fundamentar y explicar cómo alcanza sus conclusiones, pues el art. 1.281-1 no exonera la indagación de la voluntad de las partes cuando la propia sentencia asume -y en dos ocasiones- que hay una discordancia entre el tenor literal del contrato y el significado con que ha de entenderse ».

Decisión de la Sala. La interpretación del contrato

1. - La sentencia recurrida, confirmando en estos extremos lo decidido por el Juzgado de Primera Instancia, calificó los contratos celebrados entre las partes como permutas de solar por edificio a construir. Los demandantes transmitieron sus cuotas indivisas sobre el solar y la inmobiliaria demandada se obligó a entregar a cada uno de ellos un piso en el edificio que construiría en el solar. También afirmó que la inmobiliaria demandada incumplió la obligación asumida en esos contratos de construir el edificio y entregar los pisos a los demandantes e hizo incluso imposible la recuperación por estos del solar libre de cargas porque, en contra de lo pactado en el contrato, lo hipotecó para garantizar el pago de las deudas que había contraído con numerosas entidades financieras.

2. - El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 del Código Civil ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

   No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

   Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 del Código Civil (« si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas »).

   Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 del Código Civil ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

   Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 196/2015, de 17 de abril .

3. - Afrontar cuestiones de interpretación de los contratos, como materia del recurso de casación, exige tener en cuenta que los artículos 1281 a 1289 del Código Civil no contienen meras reglas orientadoras para el intérprete, a fin de que el mismo, por ser lógicas o de buen sentido, las pueda utilizar, si lo considera pertinente, en la búsqueda de la llamada voluntad de los declarantes. Tales preceptos contienen verdaderas normas jurídicas imperativas de las que aquel debe hacer uso en el desarrollo de su actividad; precisamente por ello, la infracción de las mismas abre la posibilidad de acceso a la casación por la vía que permite el artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que, al fin, implica que el control de la interpretación sea, en éste recurso, sólo de legalidad.

   Consecuentemente, ha de quedar fuera del ámbito de la casación toda revisión del resultado de la labor de investigación del sentido jurídicamente relevante de las declaraciones de voluntad que resulte respetuoso con los imperativos legales que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único significado admisible conforme a ellos.

   Lo que, en resumen, se traduce en que siempre que aquellas normas hayan sido respetadas, el recurso de casación no permita decidir cuál es la interpretación del contrato que parece mejor o más adecuada a las circunstancias del caso, porque tal tipo de conclusión excedería del ámbito propio del recurso extraordinario y significaría, no un control de legalidad, sino una intromisión en funciones que corresponde ejercer a los Tribunales de las instancias.

4. - En el caso objeto del recurso, ha de estimarse la alegación de infracción de las normas sobre interpretación de los contratos, y en concreto del art. 1281.1 del Código Civil .

   Estando calificados los contratos como de permuta de solar por edificación futura y estando obligada Reyal Urbis a entregar a los demandantes las viviendas previstas en el edificio a construir, la falta de entrega de tales viviendas, que la sentencia recurrida considera definitiva e imputable a la conducta intencionada de la demandada, constituye el incumplimiento de los contratos por parte de la promotora.

   Si en la cláusula controvertida, la 7.m de los contratos, las partes establecían que, además del aval por importe máximo de 90.000 euros que Caja España-Caja Duero prestaba en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por Reyal Urbis y de los perjuicios que se irrogarían a los demandantes en caso de incumplimiento, estos se reservaban la acción para reclamar la indemnización por los perjuicios que el incumplimiento de la inmobiliaria les irrogase en el caso y en la medida en que las cantidades percibidas mediante ejecución de dicho aval resultasen insuficientes para resarcirlos por completo, la interpretación que hace la Audiencia, en el sentido de que tal reserva venía referida a conceptos diferentes a los constituidos por el incumplimiento propiamente dicho, no solo no es una interpretación literal del contrato, como afirma la sentencia recurrida, sino que es contraria a tal literalidad.

5. - Tampoco puede atenderse a las razones expuestas por la recurrida de que, caso de que se considerara que efectivamente la interpretación realizada por la Audiencia Provincial no respondía a la literalidad del contrato, debía llegarse a la misma conclusión de que las partes habían acordado limitar la indemnización de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento al importe garantizado por el aval, con base en los arts. 1281.2 y 1282 del Código Civil , esto es, atendiendo a la voluntad de las partes deducida de sus actos coetáneos y posteriores al contrato.

   Alega la recurrida que un primer dato que indicaría esta pretendida voluntad sería que el importe del aval duplicaba el precio convenido. Este argumento no puede aceptarse pues parte de la tesis de Reyal Urbis, rechazada en la instancia, de que el contrato era de compraventa y no una permuta. No hubo un precio cuyo pago se estableciera como prestación a cumplir por Reyal Urbis, puesto que su prestación consistía en la entrega de una vivienda a cada demandante, razón por la cual los daños y perjuicios que se causarían a los permutantes si se incumpliera tal prestación no podían referirse a un precio impagado, sino al valor de la vivienda no entregada.

   No es tampoco admisible el argumento de que si los demandantes ejecutaban el aval, no podían solicitar la entrega de la vivienda ni la restitución del solar. Tal previsión contractual se establecía para una situación de cumplimiento del contrato por Reyal Urbis, esto es, que esta no hubiera incumplido todavía su obligación de entregar las viviendas pero los demandantes hubieran decidido ejecutar el aval a primer requerimiento prestado por Caja España-Caja Duero, porque en tal caso Reyal Urbis quedaría liberada de la obligación de entregar la vivienda y los demandantes que optaran por dicha ejecución no podrán reclamarles tampoco la restitución de la cuota de propiedad del solar transmitida. Pero lo acaecido en el caso enjuiciado no fue esto, sino que Reyal Urbis incumplió el contrato de modo total, haciendo imposible tanto el cumplimiento como la restitución del solar permutado, por lo que los demandantes ejercitaron la acción de resolución del contrato e indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, razón por la cual hicieron uso de la función que el aval también tenía de garantizar, al menos en parte, la indemnización de los daños y perjuicios causados, exigiendo la condena solidaria de la entidad avalista hasta el límite garantizado por el aval.

   Por último, tampoco puede ser estimada la tercera razón expuesta por la recurrida como demostrativa de esos actos de las partes indicativos de su voluntad de limitar la indemnización de los daños y perjuicios a los 90.000 euros garantizados por el aval, consistente en que no se pactó ninguna condición resolutoria. El art. 1124 del Código Civil prevé que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe y faculta al perjudicado por ese incumplimiento para exigir la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Por tanto, la ausencia de una condición resolutoria expresa es irrelevante a estos efectos.

6. - Por las razones expuestas, la estipulación de constitución de los avales por importe máximo de 90.000 euros no constituía una cláusula liquidatoria de los daños y perjuicios que limitara el resarcimiento de los sufridos por los demandantes y supusiera una renuncia de estos al resarcimiento de los que superaran los 90.000 euros garantizados por el aval.

   Tanto más cuando el incumplimiento de Reyal Urbis de su obligación fundamental, la entrega de las viviendas, al dejar de solicitar la ejecución de la sentencia que acordó el fin de la indivisión sobre el solar, dejar de cumplir los trámites necesarios para obtener la licencia de construcción e hipotecar el solar permutado para fines distintos de la financiación de la edificación a construir en el solar permutado, según resulta de la narración de hechos fijada en la instancia, es intencional y deliberado y, por tanto, doloso. Por tal razón, una cláusula que hubiese supuesto la renuncia de los demandantes a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, o al menos de una parte de ellos, por la conducta dolosa de la inmobiliaria, sería nula conforme al art. 1102 del Código Civil .

7. - La consecuencia de lo expuesto es que, sin necesidad de entrar a resolver los dos primeros motivos de casación, el recurso debe ser estimado y, por tanto, la sentencia de la Audiencia Provincial revocada y dejada sin efecto, desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia y confirmando esta en sus propios términos.

Costas y depósitos

1. - La estimación del recurso de casación conlleva que no se haga expresa imposición de las costas. Por el contrario, la desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal supone que haya de condenarse a los recurrentes al pago de las costas de este proceso.

   La desestimación del recurso de apelación interpuesto por Reyal Urbis conlleva que haya de condenársele al pago de las costas de tal recurso.

   Todo ello de conformidad con los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

2. - Se acuerda la pérdida del depósito constituido para interponer el recurso extraordinario por infracción procesal, y la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso de casación, de conformidad con la disposición adicional 15ª , apartados 8 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.