SAP A Coruña 107/2015, 30 de Marzo de 2015
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 107/2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Coruña, seccion 4 (civil) |
| Fecha | 30 Marzo 2015 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00107/2015
CORUÑA Nº 7
ROLLO 50/14
S E N T E N C I A
Nº 107/15
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA
CIVIL-MERCANTIL
ILTMOS. SRS. MAGISTRADOS:
JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG
CARLOS FUENTES CANDELAS
ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ.
En A Coruña, a treinta de marzo de dos mil quince.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001254 /2012, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 7 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000050 /2014, en los que aparece como parte demandante-apelante, MARTINSA FADESA, S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JAVIER CARLOS SÁNCHEZ GARCÍA, asistido por el Letrado D., y como parte demandada-reconviniente- apelada, Jeronimo, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. LUIS ANGEL PAINCEIRA CORTIZO, asistido por el Letrado D. LUIS BAELO CASADO, sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.RECONVENCION RESOLUCION DE CONTRATO.
Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DEPRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE A CORUÑA de fecha 24-10-13. Su parte dispositiva literalmente dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador SR. SANCHEZ GARCIA en la representación que ostenta de la entidad MARTINSA FADESAS.A., contra DON Jeronimo, representado por el procurador SR. PAINCEIRA CORTIZO. Debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones deducidas en la demanda. Con imposición de costas a la demandante.
Debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador SR. PAINCEIRA CORTIZO en nombre y representación de DON Jeronimo contra la entidad MARTINSA FADESA, S.A., representada por el procurador SR. SÁNCHEZ GARCÍA. Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 6 de julio de 2005. Debo condenar y condeno a la reconvenida a devolver al reconviniente la cantidad de 33.215,74 euros y a pagar los intereses legales desde la fecha de su entrega. Con imposición de costas a la parte demandana-reconvenida.".
Contra la referida resolución por demandante se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.
Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS FUENTES CANDELAS.
Se interpone por la parte actora-reconvenida vendedora recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia desestimatoria de su demanda de cumplimiento del contrato de compraventa concertado con el demandado-reconviniente en documento privado de fecha 6 de julio de 2005 referido a la vivienda sita en la parcela VC-7, planta baja C y garaje, de la promoción en cuestión, a la vez que estimó la demanda reconvencional del comprador y declaró la resolución del contrato y la condena de la vendedora a restituir la cantidad de 33.215,74 euros con los correspondientes intereses legales.
La sentencia destacó de la documental una serie de estipulaciones del contrato y de las características de la promoción anunciadas en el folleto informativo de la urbanización, así como las fechas del otorgamiento de la licencia de obras, recepción parcial de las obras de urbanización, licencia de primera ocupación y de actividad definitiva de la casa club de golf, nave de mantenimiento e instalaciones deportivas, sin permitir todavía su funcionamiento sin el certificado final de obra y la inspección por los técnicos municipales. También se destacó la carencia de licencia definitiva de actividad; que la licencia definitiva de apertura de un campo de golf de 18 hoyos es de agosto de 2013; y que la aprobación del Plan Parcial no estaba condicionado a ejecutar la promotora el enlace con la autopista, sino a garantizar que la urbanización pudiera conectarse adecuadamente y tenerlo garantizado, para lo cual se constituyó el aval. Se añadieron las comunicaciones entre las partes a partir de octubre de 2006 incluyendo aquellas en que la vendedora instaría la escrituración y cumplimiento del contrato y el comprador opondría incumplimientos y la resolución, así como las fechas de la demanda y la reconvención.
Consideró a continuación la normativa de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en especial en relación a la exigibilidad de la oferta, promoción y publicidad que se realice, y entrega de documentación de las autorizaciones y demás. Y se destacó la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, con jurisprudencia sobre la incidencia del aspecto publicitario anunciado y prometido integrante del contrato de compraventa.
La sentencia también resumió lo manifestado en el juicio por el demandante, entre otras cosas en cuanto a las diversas visitas a la obra realizadas a lo largo del tiempo; el arquitecto municipal, sobre la conexión o futuro enlace con la autopista y otros temas; y los arquitectos peritos sobre las cotas de la vivienda y otros aspectos.
La juzgadora de instancia concluyó que el comprador habría cumplido con sus obligaciones al abonar las cantidades estipuladas y que su negativa a escriturar estaría justificada, pues parte de los incumplimientos de la promotora denunciados en la carta de 30/11/2007 comunicando su intención de resolver el contrato continuarían a la presentación de su demanda reconvencional. La licencia definitiva del campo de golf sería de fecha posterior a la celebración del juicio y se desconocería cuando entraron en funcionamiento los 18 hoyos publicitados, cuando en julio de 2007 solo estarían abiertos 9 hoyos; el acceso a la autopista AP-9 ofrecida al comprador en el folleto publicitario estaría sin realizar, siendo irrelevante que la obligada fuera la Administración; todo ello en relación al valor vinculantes de la oferta publicitaria y la consideración de consumidor del comprador, así como los años de retraso en la finalización y legalización del campo de golf, y la indeterminación del acceso a la autopista. Los incumplimientos serían sustanciales pues afectarían a circunstancias esenciales del objeto contractual. También señaló que lo construido sería un bajo, no un semisótano como sostuvo el reconviniente, y la modificación de cotas obedecería a exigencias técnicas derivadas de las características del terreno sin que afectasen a la habitabilidad y funcionalidad de la vivienda, además de que el contrato contemplaría modificaciones en el proyecto básico.
En el recurso de apelación se alega error en la aplicación de la normativa y jurisprudencia en la materia y en la valoración de la prueba, al haberse basado la resolución del contrato litigioso en los dos incumplimientos de las condiciones ofertadas en la publicidad de la promoción inmobiliaria referidos en la sentencia de instancia (campo de golf de 18 hoyos y el acceso a la autopista).
El campo de golf de 18 hoyos estaría ejecutado y la oferta publicitaria no se referiría a la participación de los compradores de las viviendas en la titularidad del mismo, sino a la posibilidad de que dichos compradores, tras escriturar, tuviesen el derecho preferente a ser abonados con descuento de la estipulación 3ª del contrato.
La cuestión administrativa de obtención definitiva de licencia no afectaría a la relación contractual y sería público y notorio la existencia del campo de golf con sus 18 hoyos con juego y celebración de campeonatos al menos desde junio de 2008, mientras que la terminación de 9 hoyos sería de abril de 2007. No podría identificarse finalización (e inauguración oficial en julio de 2007 con el propio alcalde) con la legalización formal en 2013. Y en ninguna foto del folleto se grafiarían 18 hoyos. La sentencia incurriría en incongruencia por exceso, generadora de indefensión, al fundamentar como parte del incumplimiento la falta de obtención de dicha licencia hasta agosto de 2013, cuando no estaría entre las causas de resolución esgrimidas por el reconviniente sino la supuesta publicidad engañosa porque no estarían construidos los 18 hoyos publicitados. La licencia para la apertura del campo de golf se habría solicitado en 2006 y obtenida por silencio administrativo positivo, sin perjuicio de su obtención definitiva por resolución expresa en 2013.
Tendría carácter accesorio y no esencial según los propios actos del Ayuntamiento (inauguración oficial, funcionamiento, permitir la celebración de campeonatos, no expedientes sancionadores). Si los técnicos municipales no giraron visita desde 2008 hasta julio de 2013, no se podría imputar a esta parte ni servir como causa de resolución contractual. Se citan la STS de 10/6/2013 entre otras, y en orden a que el incumplimiento contractual del artículo 1124 del Código Civil habría de ser sustancial, lo que no se daría en el presente caso, pues además de los 9 hoyos y demás de 2007, estarían terminados y funcionando en 2008 los 18 hoyos del campo de golf publicitados, y tampoco habría sido la condición esencial para la suscripción del contrato de compraventa sino accesoria (derecho preferente a ser abonado y un descuento especial una vez el comprador hubiese escriturado a su nombre).
Además, la cláusula 3ª fijaría su terminación aproximadamente con la entrega de primeras parcelas urbanizadas, que no con la entrega de las viviendas, y no mencionaría que hubieran de estar ejecutados 18 hoyos. Dichas primeras parcelas habrían...
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