SAP Valencia 69/2015, 16 de Marzo de 2015

JurisdicciónEspaña
Número de resolución69/2015
EmisorAudiencia Provincial de Valencia, seccion 8 (civil)
Fecha16 Marzo 2015

ROLLO Nº 97/15

SENTENCIA Nº 000069/2015

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a dieciséis de marzo de dos mil quince.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de VALENCIA, con el nº 001730/2012, por Dª. Begoña, D. Vidal, Dª Elena, Dª Gabriela, D. Juan María y Dª Manuela representados en esta alzada por el Procurador D. JOSE A. PEIRÓ GUINOT y dirigidos por el Letrado D.FRANCISCO BLANC CLAVERO contra REYAL URBIS, S.A. representada en esta alzada por la Procuradora Dª. PURIFICACIÓN GINER LÓPEZ y dirigida por el Letrado D. JOSE M. PASTOR ZACARÉZ, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Begoña, D. Vidal y Dª. Elena .

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 20 de VALENCIA, en fecha 1-9-14, contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. José Antonio Peiró Guinot en nombre y representación de Dª Begoña, D. Vidal y Dª Elena, Dª Gabriela .

D. Juan María y Dª Manuela contra la mercantil Reyal Urbis S.A. sobre declaración de resolución contractual de permuta de cuotas indivisas de solar por viviendas a construir e indeminización por perjuicios irrogados a los demandantes por la no entrega de las viviendas, debo absolver y absuelvo a la mercantil demandada de todas las pretensiones de la demanda. Cada parte litigante abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO

Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª. Begoña,

D. Vidal y Dª. Elena, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 9 de Marzo de 2015.

TERCERO

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

La representación de la parte actora ejercito acción interesando se dicte Sentencia por la que:

Se declare el incumplimiento de Reyal Urbis S.A. respecto de los contratos de compraventa celebrados con los demandantes relativos al inmueble CALLE000 número NUM000 y CALLE001 número NUM001 de Valencia, instrumentalizados en escrituras publicas autorizadas por el notario de Valencia D. Carlos Pascual de Miguel y aportados junto con la demanda respecto de las fincas que en el cuerpo de la misma se identifican y conforme a los alegados capítulos de la demanda.

Se declaren resueltos dichos contratos de compraventa por el incumplimiento referido en el ordinal anterior.

Se declare a la demandada responsable de dicho incumplimiento condenandola al pago de indemnización a favor de los demandantes por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento mencionado en los ordinales anteriores.

Se fije la cuantía de la indemnización a percibir por cada uno de los demandantes en función del valor real de mercado que tendrían cada una de las viviendas que Reyal Urbis S.A. debía haber entregado a los actores y que se estima a fecha de la demanda en 230.000 euros deduciendo el importe de 90.000 euros por vivienda ya cobrado por los actores del banco avalista y también añadiendo o deduciendo las cantidades complementarias que según el contrato las partes habían de abonarse en metálico al entregar dichas viviendas, todo ello según consta expresado como reclamación en el cuadro anexo contenido en el antecedente 17. Se condene a la demandada al pago de los intereses moratorios de la indemnización que se le reclama desde la fecha de interposición de la demanda y todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 20 de Valencia se dicto en fecha 1 de septiembre de 2014 Sentencia por la que desestimaba la demanda sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

SEGUNDO

Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte Dª. Begoña, D. Vidal y Dª. Elena formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

Los demandantes eran condueños de un solar que transmitieron a la demandada a cambio de la construcción y entrega de una vivienda por cada cuota condomina. Ocho años después, sin haber construido y sin licencia la constructora hipoteco el solar en beneficio de terceros con fines ajenos a la construcción, gravándolo por una suma millonaria. Los apelantes requirieron notarialmente la resolución contractual, ejecutaron los avales bancarios de garantía que la constructora había entregado y entablaron el proceso del que dimana este recurso solicitando la declaración de incumplimiento y la resolución contractual de condena a indemnizar a los actores por los perjuicios causados que se cifran en la diferencia entre el valor actual de las viviendas no entregadas, que el perito de la actora taso en 230.000 euros y el judicial en 178.572 menos el importe cobrado a cuenta de los avales, sumas en cualquier caso muy superiores a los 90.000 euros cobrados por cada aval. Niega la recurrente lo sostenido por la demandada en defensa en el sentido de que el contrato permitiese el pago de precio pecuniario alternativo, ni que se haya pactado un 25% en metálico. Las cantidades pecuniarias a pagarse recíprocamente entre las partes, distintas en cada caso, son de complemento y sirven para saldar las diferencias de porcentaje de cada respectiva cuota condomina pues las viviendas a entregar a cambio son siempre iguales.

  1. - La Sentencia entiende que la demandada cumplió el contrato desde el momento que los actores ejecutaron el aval apartándose así de la secuencia real de los acontecimientos.

    El 10 de mayo de 2010 la demandada hipoteco el solar con fines genéricos de refinanciacion de la compañía, en dicha fecha ni siquiera tenia licencia de obras en tramitación.

    A raíz de ello los demandantes mediante acta de 11 de enero de 2011 requirieron a Reyal Urbis la resolución contractual con todas sus consecuencias. La demandada no se avino a dicha resolución.

    La ejecución del aval es claramente posterior a la hipoteca del solar, hecho que fue el que consumo el incumplimiento de la constructora haciéndolo irreversible. El cobro del aval se reclamo al expirar su vigencia para no quedarse sin garantías. Ello cuando el solar ya había sido hipotecado

    Por consiguiente la narrativa de la Sentencia es errada cuando dice que la obligación de cumplir se extinguió con la ejecución del aval. Olvida, que la hipoteca, hecho determinante de la resolución, precedió a la ejecución del aval, y que la demandada no pudo quedar liberada de una obligación que ya estaba antes incumplida y que era imposible rehabilitar. No se puede reprochar a la apelante que abdicase de la restitución o el cumplimiento cuando ambas opciones han sido impedidas por la conducta previa de la reciproca. El aval no fue ejecutado por preferencia de los apelantes, sino que R. Urbis les impuso "de facto" ese resarcimiento parcial al hacer inviables el cumplimiento y la restitución. Los apelantes incluso ejercieron formalmente la acción resolutoria mediante requerimiento notarial antes de ejecutar el aval.

  2. - Divergencia de la Sentencia recurrida respecto al criterio de la S.A.P. de 20 de mayo de 2013 dictada por esta Sala referida a un caso análogo. En aquel proceso la Audiencia ratifico parcialmente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 21 de Valencia estableciendo que Reyal Urbis incumplió gravemente el contrato, que procede declarar resuelto. De haber respetado el criterio de la referida Sentencia procedería estimar de entrada los ordinales primero y segundo del suplico de la demanda donde se insta la declaración de incumplimiento y la resolución contractual como petición especifica y separada.

  3. - Principio "non valere si convenerit ne doulu praestetur": La citada Sentencia no se pronuncio expresamente sobre si el incumplimiento de la demandada fue doloso o no, acaso porque en aquellos Autos no se había aportado prueba que en cambio si consta en los presentes, acreditando evidencia de conducta dolosa. La hipoteca de 10 de mayo de 2010 era contraria a la estipulación 7e) del contrato celebrado entre Urbis y los actores pues este prohibía hipotecar el solar con finalidades que no estuviesen específicamente encaminadas a financiar su construcción. El comportamiento doloso de R. Urbis determina la aplicación del articulo 1102 y 1107 del Código Civil y de la reiterada doctrina jurisprudencial que los desarrolla. Por tanto las clausulas contractuales que limitan la responsabilidad de la demandada y en particular las que circunscriben la indemnización al aval, son inaplicables. La Sentencia recurrida dice fundarse en el articulo 1091 del Código Civil por entender que el contrato limita (cláusula 7.m) la responsabilidad de la demandada al importe del aval. Tal limitación si existiera seria irrelevante y no aplicable pues el dolo del deudor impide invocarla en su beneficio ( artículos 1102 y 1107 del Código Civil ). Por consiguiente la...

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