SAP Madrid 88/2015, 3 de Marzo de 2015
| Ponente | RAMON BELO GONZALEZ |
| ECLI | ES:APM:2015:3903 |
| Número de Recurso | 72/2014 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 88/2015 |
| Fecha de Resolución | 3 de Marzo de 2015 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 21ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
C/ Ferraz, 41, 914933873 - 28008
Tfno.: 914933873,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0001219
Recurso de Apelación 72/2014
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 595/2012
APELANTE: D./Dña. Marcelina
PROCURADOR D./Dña. MARTA FRANCH MARTINEZ
APELADO: D./Dña. Vicenta y D./Dña. Armando
PROCURADOR D./Dña. MARIA ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA
IV
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
DªMARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a tres de marzo de dos mil quince. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 595/2012 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: doña Marcelina, y de otra, como Apelados-Demandados: don Armando y doña Vicenta .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de 1ª Instancia número 47 de Madrid, en fecha 2 de octubre de 2013, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Marta Franch Martínez, en representación de Dña. Marcelina, debo absolver y absuelvo a D. Armando y a Dña. Vicenta de todos los pedimentos de la misma, imponiendo a la parte actora las costas del procedimiento."
Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, en la que se personó, en plazo, el apelante y ante la que no se ha practicado prueba alguna.
Por providencia de esta Sección, de 27 de enero de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 2 de marzo de 2015.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Por la misma valoración que, de la prueba practicada, se hace en la sentencia apelada,
y, por los mismos razonamientos jurídicos que, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.
Doña Marcelina, nacida el día NUM000 de 1931, estaba en el año 2003, en estado civil de soltera y sin descendientes ni ascendientes, ocupando la vivienda letra A del piso NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 de Madrid (distrito de Salamanca) -con una superficie construida de 232,78 m2 y útil de 169,57 m2- como arrendataria. Percibiendo una pensión no contributiva de 350 euros mensuales del Instituto Nacional de la Seguridad Social, al tiempo que obtenía ingresos económicos por el alojamiento, en esta vivienda, de estudiantes.
La Mutualidad General de Funcionarios Civiles del Estado (MUFACE), a través de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, ofrece a doña Marcelina la posibilidad de comprar la vivienda que viene ocupando como arrendataria.
Siendo este ofrecimiento del interés de doña Marcelina, acude a las entidades de crédito para obtener la necesaria financiación para la compra de la vivienda, lo que no logra.
Descartada la posibilidad de obtener, de las entidades de crédito, la financiación para la compra de la vivienda, doña Marcelina se pone en contacto con uno de sus sobrinos don Armando, que estaba casado, bajo el régimen económico de la sociedad de gananciales, con doña Vicenta, y, como licenciado en derecho, ejercía la profesión de abogado siendo socio profesional (no de cuota) del despacho profesional "Cuatrecasas, Gonçalves y Pereira".
El ofrecimiento de MUFACE a un precio de 193.932,81 # (muy por debajo del precio del mercado) tenía una única y exclusiva destinataria que no era otra que la arrendataria, no pudiendo figurar como comprador su sobrino. Y además MUFACE se reservaba un derecho de adquisición preferente durante 5 años, de ahí que, durante estos 5 años, no podría aflorar una transmisión de la vivienda de la tía a favor de su sobrino.
Para "aprovecharse" del ofrecimiento de MUFACE, la idea de la que parten la tía y el sobrino es que, el dinero para la adquisición de la vivienda lo pondría en su integridad el sobrino, apareciendo como compradora la tía quien, transcurridos 5 años, se lo vendería a su sobrino pero permaneciendo ella, la tía, en el uso y disfrute exclusivo de la vivienda hasta que se le vendiera la vivienda a un tercero, lo que debería hacerse lo más rápido posible. Y, el dinero que se obtuviera con la venta de la vivienda al tercero, se repartiría por mitad entre la tía y el sobrino, si bien de la mitad obtenida por la tía debería abonar, al sobrino, lo que éste hubiera desembolsado para la adquisición de la vivienda a MUFACE.
Y, a esta idea, se le dio forma jurídica mediante la celebración, el día 11 de noviembre de 2003, de dos contratos de préstamo en documento privado en los que figuraba como prestataria la tía y prestamista el sobrino, siendo la suma prestada, en uno, una parte del precio de la compraventa con MUFACE, y, en el otro, el resto del precio de esa compraventa y los gastos de escrituración e impuestos. Y, en esta misma fecha 11 de noviembre de 2003, se celebran dos contratos de opción de compra en los que la concedente es la tía y el optante el sobrino, referido cada uno de ellos al 50% de la vivienda y coincidiendo el precio de la compraventa (no se pacta precio de la opción) con lo que la tía debería al sobrino por devolución de lo que le había prestado (incluso se prevé en las dos opciones de compra la compensación de lo adeudado por la concedente al optante como forma de pago del precio de la compraventa). Estas dos opciones de compra también se hacen constar en documento privado, que luego fueron elevados a escritura pública, uno de ellos, el 22 de marzo de 2005, y, el otro, el 26 de diciembre de 2007. El mismo día de celebración de los dos contratos de préstamo y de los dos de opción de compra, es decir el 11 de noviembre de 2003, se otorga la escritura pública de compraventa de la vivienda entre MUFACE, como vendedora, y doña Marcelina, como compradora, por un precio de 193.932,81 # (que es pagado por la compradora al vendedor) y un derecho de adquisición preferente a favor de MUFACE por 5 años.
El día 15 de junio de 2005 se nova modificativamente uno de los contratos de préstamo para añadir, a la suma de dinero prestada de 110.507,38 #, la cantidad de 4.044,35 #, por un lado, y la de 711,62 #, por otro lado.
En ejercicio de una de las opciones de compra, se otorga, el día 26 de marzo de 2009, escritura pública de la mitad (el 50%) de la vivienda que la tía vende al sobrino por un precio de 405.691,41 # que se paga mediante compensación de lo que la tía adeudaba al sobrino por uno de los préstamos.
Mediante carta remitida, el día 12 de enero de 2012, por el sobrino a la tía le advierte de su intención de hacer efectiva la segunda de las opciones de compra.
Y, en ejercicio de esta segunda opción de compra, se otorga el día 14 de febrero de 2012 escritura pública de la otra mitad (50%) restante de la vivienda que la tía vende al sobrino por un precio de 105.691,40 # que se paga mediante compensación de lo que la tía adeudaba al sobrino por el otro de los préstamos, (subsistiendo una deuda de la tía a favor del sobrino, derivada de los préstamos, de 48.446,46 #). Haciéndose constar, en la estipulación tercera, que doña Marcelina se reserva el usufructo de la vivienda hasta su transmisión "inter vivos" y si el sobrino procede a la venta de la vivienda deberá pagar a su tía la mitad de las ganancias, netas de impuestos, que pudiera haber obtenido con dicha trasmisión, descontando de la misma lo que le adeude en ese momento a causa de los contratos de préstamo.
La vivienda sigue siendo ocupada en exclusiva por la tía quien continua obteniendo ingresos económicos por el alojamiento, en la misma, de estudiantes.
Don Armando ha reconocido, en el acto de la vista del juicio celebrado el día 17 de septiembre de 2013, que, desde un principio, su tía y él convinieron que había que proceder de inmediato a la venta de la vivienda a un tercero para repartirse el dinero entre ellos. Si bien ambos manifiestan arder en deseos de proceder a su inmediata venta y ser el otro el que se opone a la transmisión. En cualquier caso, quede clara constancia de no ser objeto de este proceso la acción que la tía pudiera tener contra su sobrino para que procediera a la inmediata venta de la vivienda con reparto del precio por mitad.
También mantienen una agria discusión el sobrino y su tía (mas bien el hermano de ésta don Santos ) respecto a los derechos de los herederos de doña Marcelina si la venta de la vivienda se produce después de su óbito. Pero esta cuestión tampoco es objeto de este proceso.
Doña Marcelina presenta demanda el día 27 de abril de 2012, con la que promueve un juicio ordinario contra don Armando y doña Vicenta, y en la que deduce como petición principal:
Que declare la nulidad de los siguientes contratos de préstamo y sus garantías accesorias por tener carácter usurario, estar viciados en cuanto al consentimiento de una de las partes y propiciar un inmoral enriquecimiento injusto del prestamista:
- Contrato de...
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