STS 757/2014, 30 de Diciembre de 2014

Por escrito registrado, por el Juzgado Decano de Melilla, el día once de abril de dos mil cinco, la procurador de los tribunales doña Isabel Herrera Gómez, obrando en representación de don Candido , que a su vez actuaba como presidente de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , sito en la CARRETERA000 , número NUM000 , de la citada ciudad, interpuso demanda de juicio ordinario contra Land Visión, SL, Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL y don Hugo .

En el referido escrito, la representación procesal de don Candido alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que el EDIFICIO000 , formado por dos piezas, con planta baja, primera y sótano, y treinta y cinco viviendas, fue entregado a los propietarios de veinte de mayo de dos mil tres.

Que la promotora de su construcción fue Land Visión, SL, la contratista Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL y el arquitecto director de la obra don Hugo .

Que ya inmediatamente de la entrega los propietarios advirtieron la existencia, en las zonas comunes y privativas del edificio, de defectos de construcción, así como que las calidades no coincidían en numerosos casos con las ofertadas y contratadas en su día.

Que, como efecto de lo anterior, los propietarios y el presidente de la comunidad, por escrito de nueve de febrero de dos mil cuatro, requirieron a la promotora - como demostraba con el documento aportado con el número cuatro - y que Land Visión, SL contestó, el doce de marzo de dos mil cuatro, indicando que la constructora había abandonado la obra, por lo que se vio en la necesidad de contratar a otra, la cual había comenzado a subsanar las deficiencias - como demostraba con el documento aportado con el número 5 -.

Que la comunidad formuló un nuevo requerimiento, el doce de marzo de dos mil cuatro - lo que demostraba con el documento aportado con el número 6 -; y que de lo expuesto resultaba que la promotora admitía la realidad de las deficiencias.

Que para demostrarlas, la comunidad contrató a un arquitecto técnico, el cual emitió un informe, con enumeración de las anomalías, por diferencias entre elementos ofertados y entregados, así como por vicios de construcción, en elementos comunes y en las viviendas particulares, cuya reparación, sustitución o adecuación, cifró en un coste de ochocientos ochenta y dos mil trescientos veintiséis euros, con cuarenta y seis céntimos (882 326,46 €).

La representación procesal de don Candido afirmó la legitimación del mismo, como presidente de la comunidad, conforme a la norma del artículo 13, apartado 3, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal . Mencionó como aplicables los artículos 1089 , 1091 , 1098 , 1258 , 1591 , 1101 y 1100 del Código Civil y en el suplico de la demanda interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia que condenara " a los demandados a pagar al actor la suma de ochocientos ochenta y dos mil trescientos veintiséis euros, con cuarenta y seis céntimos (882 326,46 €), en concepto del valor de las reparaciones a efectuar por los vicios constructivos así como por el incumplimiento de lo contratado, según se indica en el informe pericial, a los que habrán de sumarse los daños y perjuicios derivados de la ejecución de las obras, consistentes, en el alojamiento de los vecinos, así como los gastos de almacenamiento y guarda de los muebles y enseres de las viviendas, provocados por el desalojo de las mismas, así como los gastos de proyecto y dirección de obra, como tasas, licencias e impuestos municipales, mas los intereses legales que se generen desde la interposición de la presente demanda, y todo ello con expresa condena de costas del procedimiento a la parte demandada ".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla, que la admitió a trámite el veintidós de abril de dos mil cinco, conforme a las reglas del juicio ordinario, con el número 151/2005.

Los demandados fueron emplazados y se personaron en las actuaciones, debidamente representados.

1. Land Visión, SL lo hizo representada por la procurador de los tribunales doña Cristina Pilar Fernández Aragón, que, por escrito registrado el veintiocho de julio de dos mil cinco, contestó la demanda.

   En el referido escrito, la representación procesal de la promotora alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que negaba legitimación al demandante, ya que en el escrito de demanda había señalado como perjudicada no a la comunidad, sino a cada propietario, a los que no representaba como presidente de aquella, a la vista de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Que, como promotora, había contratado a la constructora, al arquitecto y al arquitecto técnico, los cuales ejecutaron sus respectivas prestaciones, conforme a sus conocimientos profesionales.

   Que Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL desoyó sus reclamaciones sobre la necesidad de ejecutar la revisión y los repasos, por lo que la demandó ante otro Juzgado de Primera Instancia de Melilla y, a su vez, contrató a otra empresa constructora para que realizara las obras, lo que tuvo lugar por importe de veintiocho mil ochenta y seis euros, con sesenta y seis céntimos, como demostraba con el informe emitido por el arquitecto director de la obra, que aportaba.

   En el suplico del escrito de contestación, la representación procesal de Land Visión, SL interesó del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla una sentencia que desestimara la demanda interpuesta contra ella, con condena en costas del demandante.

2. Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL se personó en las actuaciones, representada por la procurador de los tribunales doña María Luisa Muñoz Caballero, que, por escrito de veinte de mayo de dos mil cinco, contestó la demanda, alegando, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que desconocía los hechos expuestos por el demandante y que no era cierto que hubiera abandonado las obras, dado que las terminó y liquidó con la promotora, la cual retuvo una suma de dinero como garantía.

   Que no estaba de acuerdo con el informe técnico presentado con la demanda, el cual impugnaba.

   Finalmente negó que el presidente de la comunidad de propietarios tuviera legitimación activa.

   En el suplico del escrito de contestación la representación procesal de Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL interesó del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla una sentencia que desestimara la demanda en cuanto dirigida contra ella y " subsidiariamente, tan solo al pago de los desperfectos y daños constructivos que le sean imputados y en cuantía que resulte acreditada e individualizada ".

3. Don Hugo también se personó en el proceso, representado por el procurador de los tribunales don José Luis Ybancos Torres, el cual, por escrito registrado el veinticinco de mayo de dos mil cinco, contestó la demanda, con alegación, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, de que no habían sido respetadas por el demandante las reglas del litisconsorcio pasivo necesario, al no haberse dirigido la demanda contra el arquitecto técnico.

   Que negaba su responsabilidad, impugnando el informe pericial en que se basaba la demanda, ya que los defectos alegados eran atribuibles a los demás intervinientes en el proceso de construcción.

   En el suplico del escrito de contestación, la representación procesal de Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL interesó del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla una sentencia que desestimara la demanda contra ella dirigida, con imposición de las costas al demandante.

Celebrados los actos de audiencia previa y del juicio, practicada la prueba que, propuesta, había sido admitida, el veintinueve de julio de dos mil once el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla dictó sentencia , en el juicio ordinario número 151/2005, con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. 1.- Estimo parcialmente la demanda de juicio ordinario promovida por la procurador de los tribunales doña Isabel Herrera Gómez, en nombre y representación de don Candido , actuando en calidad de presidente de la comunidad del EDIFICIO000 , contra la empresa constructora Larios 2000, SL y la empresa promotora Land Visión, SL. 2.- Condeno solidariamente a la empresa constructora Larios 2000, SL y a la empresa promotora Landvisión, SL, a abonar a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , la suma de ciento treinta y ocho mil cientos setenta y nueve euros con treinta céntimos de euro (138 179,30 €), mas intereses legales, sin expresa condena en costas. 3.- Desestimo la demanda de juicio ordinario promovida por la procurador de los tribunales doña Isabel Herrera Gómez, en nombre y representación de don Candido , actuando en calidad de presidente de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , contra don Hugo , imponiendo a los actores el pago de las costas ocasionadas al mencionado demandado en la tramitación de este procedimiento ".

La representación procesal de don Candido , en su calidad de presidente de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , y la de Land Visión, SL interpusieron sendos recursos de apelación contra la sentencia dictada, veintinueve de julio de dos mil once, por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla , en el juicio ordinario número 151/2005.

Las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Málaga, en la que se turnaron a la Sección Séptima de la misma, con sede en Melilla, que tramitó el recurso de apelación, con el número 6/2012, y dictó sentencia el treinta y uno de julio de dos mil doce, con la siguiente parte dispositiva: " Fallamos. Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la procurador doña Cristina Cobreros Rico, en nombre y representación de Land Visión, SL, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla, en los autos de juicio ordinario número 151/2005, debemos confirmar y confirmamos íntegramente los pronunciamientos de dicha resolución impugnados por el recurso. Con imposición a la parte apelante de las costas vertidas en la alzada. Y que estimando, como estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procurador de los tribunales doña Isabel Herrera Gómez , en nombre y representación de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla, en los autos de juicio ordinario número 151/2005, debemos revocar y revocamos parcialmente dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla, en los autos de juicio ordinario número 151/2005, debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia de instancia, en el sentido expuesto en el fundamento jurídico sexto de la presente sentencia que se da aquí por reproducido, confirmando el resto de los pronunciamiento contenidos en la sentencia recurrida. Todo ello sin expresa condena en cuanto a las costas de ambas instancias ".

Las representaciones procesales de don Hugo y de Land Visión, SL interpusieron recurso de casación, la primera, y recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, la segunda, contra la sentencia dictada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Málaga, en el rollo de apelación número 6/2012, el treinta y uno de julio de dos mil doce.

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, la cual, por auto de veinticuatro de septiembre de dos mil trece , decidió: " 1º.- Inadmitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Hugo , contra la sentencia dictada con fecha treinta y uno de julio de dos mil doce, por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Séptima, en el rollo de apelación número 6/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 151/2005 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla. 2º.- Inadmitir el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación procesal de Land Visión, SL, contra la sentencia dictada con fecha treinta y uno de julio de dos mil doce, por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Séptima, en el rollo de apelación número 6/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 151/2005 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla. 3º.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Land Visión, SL contra la sentencia dictada el treinta y uno de julio de dos mil doce, por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Séptima, en el rollo de apelación número 6/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 151/2005 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Melilla ".

El recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Land Visión, SL, único admitido, se compone de tres motivos, en los que la recurrente, con apoyo en la norma segunda, del apartado 2, del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

PRIMER0 . La infracción de la norma del artículo 14, letra e), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal , tal como quedó redactada por la Ley 8/1999, de 6 de abril.

La infracción de la norma del artículo 61 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprobó el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias y el artículo 3 Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , y de los artículos 1254 , 1255 , 1257 y 1258 del Código Civil .

La infracción de los artículos 1101 , 1102 , 1103 y 1258 del Código Civil , en relación con el artículo 1591 del mismo Código .

Evacuado el traslado conferido al respecto, el procurador de los tribunales don Luis Fernando Granados Bravo, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , impugnó el recurso, solicitando se declarase no haber lugar al mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el cuatro de diciembre de dos mil catorce, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Resumen de los antecedentes.

Land Visión, SL, promotora de la construcción del EDIFICIO000 , en Melilla, y vendedora de las fincas registrales en que el mismo se había dividido, fue condenada en la segunda instancia judicial, en unos casos, sola y, en los otros, conjunta y solidariamente con Larios 2000, Construcciones y Promociones, SL y don Hugo - respectivamente, ejecutora de las obras y arquitecto director de las mismas -, a indemnizar a la comunidad de propietarios demandante, representada en el proceso por su presidente, en una medida equivalente al coste de la subsanación de los defectos de calidad respecto de lo convenido con los compradores de las viviendas y al de la reparación de los vicios de la construcción, uno y otros demostrados.

De los recursos extraordinarios interpuestos contra dicha sentencia, sólo fue admitido el de casación de la promotora, al que nos referimos seguidamente.

Enunciado y fundamentos de los tres motivos del recurso de casación.

1. En el primer motivo la recurrente denuncia la infracción de las normas de la letra e) del artículo 14 y del apartado 3 del artículo 13, ambos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal .

   Alega, en resumen, que, como ya había opuesto en las dos instancias, el presidente de la comunidad carecía de legitimación para interponer contra ella la demanda, en defensa de los intereses comunes y de los demás miembros de aquella, dado que no constaba la existencia de acuerdo alguno de la junta de propietarios que le facultara en tal sentido.

2. En el motivo segundo denuncia la infracción de los artículos 61 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre - por el que se aprobó el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias -, 3 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, referidos a la integración en el contrato de las declaraciones contenidas en la promoción y publicidad de las viviendas, y 1254, 1255, 1257 y 1258 del Código Civil.

   Alega, en síntesis, que los contratos de compraventa perfeccionados sólo produjeron efectos obligatorios para ella respecto de quienes los celebraron como compradores y sus herederos, ninguno de los cuales habían interpuesto la demanda. Que, además, algunos de los propietarios compraron no de ella, sino de otros adquirentes. Que muchos lo hicieron antes de que se diera publicidad a las condiciones de las viviendas y de su adquisición. Y, finalmente, que no todos ellos estaban disconformes con la prestación recibida por cada uno de ella, en cuanto vendedora.

3. En el tercer motivo del recurso Land Visión, SL señala como normas infringidas las de los artículos 1101 , 1102 , 1103 y 1258 del Código Civil , en relación con la del artículo 1591 del mismo Código .

   Alega, en resumen, que había hecho lo que le había sido posible para evitar un resultado lesivo a los compradores y que carecía de justificación condenarle a indemnizar a los mismos diez años después de entregadas las viviendas.

Desestimación de los tres motivos.

1. Es cierto que la sentencia 699/2011, de 10 de octubre , citada por la recurrente, al tratar de la legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios, exigió el previo acuerdo de la junta que le autorice expresamente a ello.

   Esa doctrina, que, con carácter general, requiere un acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, salvo en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario - reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo , 768/2012, de 12 de diciembre , 656/2013, de 24 de octubre , y 183/2014, de 11 de abril -, no ha sido desconocida por el Tribunal de apelación, pues declaró probado, tras la valoración de la prueba testifical, que el presidente de la comunidad había sido autorizado por los demás para interponer la demanda que dio origen al proceso del que deriva el recurso.

   El motivo debe ser desestimado.

2. El Tribunal de apelación entendió que Land Visión, SL había cumplido deficientemente los contratos de compraventa celebrados con quienes eran propietarios al interponerse la demanda.

   En el segundo motivo del recurso aporta la vendedora unos datos de hecho que no carecen de trascendencia jurídica, pero que no constan declarados en las sentencias de las instancias. Sin embargo, integrarlos en el " factum " no constituye función del Tribunal de casación - salvo en la medida en que lo hubiera permitido el recurso extraordinario por infracción procesal -.

   Precisamos en la sentencia 637/2007, de 6 de junio , que la doctrina sobre la integración del " factum " no debe convertirse en sustento del motivo de casación, dado que el recurso no tolera una alteración de oficio de los hechos declarados probados en las instancias o la introducción de otros ajenos ni, en fin, una corrección de la valoración probatoria.

   El motivo debe, por ello, ser desestimado.

3. El tercer motivo merece la misma decisión, ya que, en él, la recurrente prescinde de la argumentación del Tribunal de apelación - referida a la responsabilidad de la misma, como promotora de la construcción y como vendedora de las viviendas construidas, por no haber cumplido lo que debía en tales condiciones, con la invocación de un conjunto heterogéneo de normas, cuya aplicación no es incompatible con la decisión recurrida.

Régimen de las costas.

En aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la recurrente las costas causadas con el recurso de casación que desestimamos.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución.