STS 648/2014, 12 de Noviembre de 2014

PonenteFRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO
Número de Recurso147/2013
ProcedimientoCasación
Número de Resolución648/2014
Fecha de Resolución12 de Noviembre de 2014
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Noviembre de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 641/2012 por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 434/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Isabel Caudet Valero, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, S.A. (SGR), compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña Blanca Berraitua Horta y el procurador don Ramón Rodríguez Nogueira en nombre y representación de RAFERFOLIO, S.L. y otros en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- El procurador don Ricardo Martín Pérez, en nombre y representación de RAFERFOLIO, S.L, RASORMAN, S.L., MAALFEJU, S.L., INVERSIONES, RESPUESTAS EMPRESARIALES, SOLUCIONES Y ALTERNATIVAS, S.L., don Alexander , doña Belinda , don Conrado , don Fructuoso , doña Gloria , don Luciano , don Rubén , don Luis Angel , doña Reyes , PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI, S.L., don Armando , don Eladio y doña Angelica , interpuso demanda de juicio ordinario, contra SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "... 1. - Se declare incumplida por la demandada su obligación de ejecutar los avales a primer requerimiento prestados a mis mandantes en garantía del precio aplazado previsto en los diferentes negocios jurídicos celebrados con la mercantil DOPRO, SL.

  1. - En consecuencia, se condene a la demanda a ejecutar los referidos avales, abonando a mis mandantes la cantidad de 2.208.485,31 euros, más los intereses legales devengados desde la fecha en que fue requerida la demandada de pago hasta que sea dictada sentencia, distribuidos de la siguiente forma:

    - 889.241,49 euros a INVERSIONES, RESPUESTAS EMPRESARIALES, SOLUCIONES Y ALTERNATIVAS, SL (anteriormente denominada MONCOFAR URBANIZACIÓN SL).

    - 95.313,64 euros a Dª Gloria .

    - 95.313,64 euros a D. Luciano .

    - 95.313,64 euros a D. Luis Angel .

    - 95.313,64 euros a Rubén .

    - 45.533,50 euros a D. Alexander .

    - 45.533,50 euros a D. Conrado .

    - 45.533,50 euros a Dª Belinda .

    - 45.533,50 euros a D. Fructuoso .

    - 74.025,76 euros a D. Eladio (correspondientes con el 50% de los 148.051,52 euros de la mercantil liquidada MELNAR, SL).

    - 74.025,76 euros a Dª Angelica (correspondientes con el 50% de los 148.051,52 euros de la mercantil liquidada MELNAR, SL).

    - 140.648,95 euros a PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI, SL (correspondientes con el 95% de los 148.051,52 euros de la mercantil liquidada PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI INVERSIONES, SL).

    - 7.402,57 euros a D. Armando (correspondientes con el 5% de los 148.051,52 euros de la mercantil liquidada PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI INVERSIONES, SL).

    - 63.450,65 euros a Dña. Reyes .

    - 163.183 euros a RAFERFOLIO, SL.

    - 163.183 euros a RASORMAN, SL.

    - 69.935,57 euros a MAALFEJU, SL.

  2. - Se condene a la demandada al pago de las costas procesales."

    SEGUNDO .- La procuradora doña Isabel Caudet Valero, en nombre y representación de SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIA, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "... desestimando en su integridad la demanda, absolviendo por tanto a la demandada de todos sus pedimentos, con expresa imposición a los demandantes de las costas del juicio por ser así preceptivo".

  3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 16 de Valencia, dictó sentencia con fecha 12 de diciembre de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... QUE DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por el procurador de los Tribunales Sr. Martín Pérez, en nombre y representación de las entidades RAFERFOLIO S.L., RASORMAN S.L., MAALFEJU S.L., INVERSIONES RESPUESTAS EMPRESARIALES SOLUCIONES Y ALTERNATIVAS S.L., PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI S.L., y de D. Armando , D° Eladio , Dª Angelica , D. Alexander , Dª Belinda , D. Conrado , D. Fructuoso , Dª Gloria , D. Luciano , D. Rubén , D. Luis Angel y Dª Reyes la entidad MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN TERENS, S.L., contra la SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Caudel Varerd, debo declarar y declaro haber no lugar a la misma, y en consecuencia DEBO DE ABSOLVER y ABSUELVO a la parte demandada de cuantos pedimentos han sido deducidos en su contra.

    Todo ello, debiendo condenar y condenando a la parte actora".

    TERCERO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la demandante, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 23 de noviembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "...1. Estimamos el recurso interpuesto por RAFERFOLIO, S.L., RASOMAN S.L., MAALFEJU S.L., INVERSIONES RESPUESTAS EMPRESARIALES SOLUCIONES Y ALTERNATIVAS S.L., PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI S.L., y de D. Armando , D. Eladio , Dª Angelica , D. Alexander , Dª Belinda , D. Conrado , D. Fructuoso , Dª Gloria , D. Luciano , D. Rubén , D. Luis Angel y Dª Reyes .

  4. Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:

    1. Estimamos la demanda formulada por RAFERFOLIO S.L., RASORMAN S.L.,MAALFEJU S.L., INVERSIONES RESPUESTAS EMPRESARIALES SOLUCIONES Y ALTERNATIVAS S.L., PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI S.L., y de D. Armando , D. Eladio , Dª Angelica , D. Alexander , Dª Belinda , D. Conrado , D. Fructuoso , Dª Gloria , D. Luciano , D. Rubén , D. Luis Angel y Dª Reyes contra la SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

    2. Condenamos a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 2.208.485,31 euros con sus intereses legales desde la fecha del requerimiento de pago (14 de Mayo de 2.009) distribuidos de la siguiente forma:

      . RAFERFOLIO S.L. - 163.183 euros.

      . RASORMAN .L. - 163.183 euros.

      . MAALFEJU SL - 69.935,57 euros.

      .INVERSIONES RESPUESTAS EMPRESARIALES SOLUCIONES Y ALTERNATIVAS S.L., antes, Moncofar Urbanización, S.L. - 889.241,49 euros.

      . PROYECTOS Y DESARROLLOS DEL SIGLO XXI S.L. y D. Armando - por liquidación de Proyectos y Desarrollos del siglo XXI Inversiones, S.L. como beneficiarios de dicha liquidación al 95% y al 5%, respectivamente -148.0512,52 euros.

      .D. Eladio y Dª Angelica - por liquidación de Melnar, S.L. beneficiarios al 50% - 148.051,52 euros.

      .D. Alexander - 45.533,50 euros,

      .Dª Belinda 45.533,50 euros.

      .D° Conrado - 45.533,50 euros.

      .D° Fructuoso - 45.533,50 euros.

      .Da Gloria - 95.313,64 euros.

      . D° Luciano - 95.313,64 euros.

      .D° Rubén - 95.313,64 euros.

      .D° Luis Angel - 95.313,64 euros

      .Dª Reyes -163.450,65 euros.

    3. Condenamos a la demandada al pago de las costas.

  5. No hacemos expresa condena en costas en este recurso.

  6. Decretamos la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir".

    CUARTO - 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de SOCIEDAD DE GARANTÍA RECÍPROCA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, S.A. con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

    Primero.- Artículo 477.1 LEC infracción artículo 1282 CC .

    Segundo.- Artículo 477.1 LEC , infracción del artículo 1258 CC .

    Tercero.- Artículo 477.1 LEC por infracción de los artículos 1853 , 1826 , 1203 y 1258 CC .

    QUINTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 26 de noviembre de 2012 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

    SEXTO .- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de RAFERFOLIO, S.L. y otros presentó escrito de impugnación al mismo.

    SÉPTIMO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 29 de octubre del 2014, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, el cumplimiento de las condiciones para la interposición de un aval a primer requerimiento en un supuesto de compraventa de una parcela que debía entregarse urbanizada conforme al Convenio urbanístico suscrito, particularmente de su posible extensión respecto de obras de servicios inacabados de la zona objeto de urbanización, pero externas al perímetro de actuación del sector en donde se ubica la parcela en cuestión.

  1. En relación al régimen contractual aplicable conviene destacar las siguientes cláusulas del contrato, de 17 de de marzo de 2005: " PRIMERA.- CONSENTIMIENTO. OBJETO DEL CONTRATO.

Don Luciano y la mercantil RAFERFOLIO, S.L., RASORMAN, S.L, MAALFEJU, S.L., MONCOFAR URBANIZACIÓN, S.L., ZEPELIN MATER, S.L., don Alexander , doña Belinda , don Conrado , don Fructuoso , doña Gloria , don Rubén don Luis Angel , representados por Don. Luciano , venden, cada uno su correspondiente participación indivisa y en conjunto la totalidad de la parcela, a la mercantil DOPRO, S.L., representada por el Sr. RAFAEL DOMENECH HIDALGO , que compra el pleno dominio de la parcela NUM000 , parcela de resultado n° NUM001 del Proyecto de Reparcelación Forzosa del Sector Belcaire Norte, identificada en el exponendo tercero y en el ANEXO n° 4 que se adjunta al presente contrato.

La citada parcela se transmitirá al Comprador libre de toda clase de cargas, gravámenes, ocupantes, arrendatarios, así como de afecciones a excepción, en su caso, de las urbanísticas, y plenamente apta para la construcción en la misma de los aprovechamientos urbanísticos referidos, con las características y condiciones que se concreten en el proyecto de reparcelación aprobado definitivamente.

Por razón de los compromisos asumidos por las partes, la parte compradora renuncia a intervenir como parte interesada en el procedimiento administrativo de aprobación del Programa y, en especial, en los procedimientos relativos al proyecto de Reparcelación, Urbanización y su consiguiente ejecución.

QUINTA

PRECIO DE LA COMPRA-VENTA Y FORMA DE PAGO

El precio convenido para la compraventa que se pacta es el de OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO EUROS con CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO por metro cuadrado de techo edificable (-841,42- euros/m2t) que en la aprobación definitiva de la reparcelación le sean adjudicados al vendedor en la parcela resultante objeto de este contrato, menos el importe correspondiente a las cargas de urbanización que se estiman provisionalmente en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS con TREINTA Y SIETE CENTIMOS DE EURO (-143,37-€) por metro cuadrado de techo edificable.

Provisionalmente, y en función de los datos actualmente disponibles, sobre el total estimado de la parcela de 11.054,55 metros cuadrados de techo edificable, el precio de la compraventa sería de SIETE MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL SEICIENTOS VEINTIOCHO con SESEINTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (-7.716.628,63-€), en razón de SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS con CINCO CÉNTIMOS DE EURO (-698,05-€) por cada metro cuadrado de techo edificable objeto de transmisión una vez deducido el importe estimado provisionalmente en este contrato de las cargas de urbanización de CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS con TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EURO (-143,37-€) por metro cuadrado de techo. A dicho precio habrá que añadir el IVA legalmente aplicable.

En cuanto a la forma de pago del precio convenido, esta cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL SEISCIENTOS VEINTIOCHO CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE EURO (-7.716.628,63-€) o la que resulte del ajuste del precio que se contempla con posterioridad, será satisfecho de la siguiente forma:

- En el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura pública de transmisión, la parte compradora entregará la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS ONCE MIL SESENTA Y TRES EUROS con SESENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO (-6.511.063,62-€).

En el momento de la obtención del certificado final de la obra urbanizadora, la parte compradora entregara la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTAS CINCO MIL QUNIIENTOS SESENTA Y CINCO CON UN CÉNTIMO DE EURO (-1.205.565,01- euros).

A todas estas cantidades deberá añadirse el IVA legalmente aplicable en su momento.

Para garantizar el cumplimiento de la obligación de pago del precio restante tras la escrituración de la parcela, en el momento de otorgamiento de ésta, la parte compradora entregará a la vendedora aval financiero hasta la cantidad pendiente de pago, expedido por entidad bancaria de primer orden, solidariamente, con renuncia a los beneficios de división, excusión y orden, hasta la recepción provisional de las obras de urbanización por la Corporación y por un periodo máximo de vigencia de tres años, que será ejecutable a primer requerimiento a la entidad avalista de la parte vendedora, y siempre que se cumplan las dos condiciones siguientes:

· Que exista comunicación fehaciente., a la parte compradora con indicación de cantidad económica a satisfacer y número de cuenta bancaria donde realizar el citado pago.

. Que hayan transcurrido 15 días desde que se haya realizado la comunicación y no exista ingreso por la compradora en la citada cuenta bancaria en la cuantía económica marcada.

El aval citado será devuelto por el vendedor al comprador en el momento de satisfacción íntegra de las cantidades pendientes de pago.

Las cuotas urbanísticas correspondientes a la parcela serán satisfechos directamente por la parte compradora al Agente Urbanizador. En el momento de otorgamiento de escritura pública de transmisión, la parte compradora vendrá obligada a avalar ante el Agente Urbanizador el importe de aquéllas. En cuanto al pago de los ajustes al precio de la compraventa, si a la firma de la escritura pública de transmisión, una vez aprobada la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación, el importe de las cargas de urbanización a que se encuentre afecta la parcela objeto de la compraventa difiere en más o en menos de la cantidad estimada de CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS con TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EURO (-143, 37-€) por metro cuadrado de techo edificable, ambas partes se obligan a ajustar el precio de la compraventa de la siguiente manera:

-Si el importe de las cargas de urbanización incluidas en la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación fuese superior a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS con TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EURO (-143,37-€) por metro cuadrado de techo edificable, la partes vendrán obligadas a reducir el precio de la compraventa, lo que se materializará en el momento de la Escritura Pública de compraventa a la hora de determinar el precio a incluir en la misma.

-Si el importe de las cargas de urbanización incluidas en la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación fuese inferior a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES EUROS con TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS DE EURO (-143,37-€) por metro cuadrado de techo edificable, la partes vendrán obligadas a incrementar el precio de la compraventa abonando a la parte vendedora la diferencia del menor importe de las cargas de urbanización. El pago de dicho incremento se considerará aplazado hasta la emisión del Certificado Final de las Obras de Urbanización.

Para garantizar el cumplimiento de la obligación de pago del incremento de precio fijado y del precio aplazado, a la firma de la escritura de compraventa la parte compradora vendrá obligada a entregar a la vendedora un aval financiero por las cantidades pendientes de pago. Asimismo, la compradora vendrá obligada a avalar frente al Agente Urbanizador el importe de las cargas de urbanización a las que se encuentra afecta la parcela.

Para el caso de que las cargas de urbanización a que se encuentre afecta la parcela objeto de compraventa se viesen alteradas como consecuencia de la aprobación de una retasación de cargas o de la aprobación de la cuenta de liquidación definitiva, ambas partes se obligan a ajustar igualmente el precio siguiendo idéntico procedimiento.

En cualquier caso, la suma del precio de la compraventa y las cargas de urbanización nunca rebasará ni será inferior a la cantidad de OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO con CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO por metro cuadrado de techo edificable (-841,42- Euros/m2t).

SEXTA

GARANTIAS.

Dado que en el presente momento no existe entrega económica alguna por parte del comprador, a los efectos de garantizar el cumplimiento de la obligación y, en su caso, el cobro la penalización pactada en el supuesto de incumplimiento según lo establecido en la estipulación décima, la parte compradora entrega en este acto aval financiero expedido por entidad bancaria o financiera de primer orden, solidariamente, por la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTAS CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTAS TREINTA Y UN EUROS con OCHENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (-3.255.531,81- Euros), con renuncia a los beneficios de división, excusión y orden, por un periodo de vigencia de dos años desde la firma del presente contrato, que será ejecutable a primer requerimiento de la parte vendedora a la entidad avalista, y siempre que se cumplan las dos condiciones siguientes:

- Que exista comunicación fehaciente a la parte compradora, con indicación de fecha, lo para el correspondiente otorgamiento de escritura pública, con una antelación mínima de dos meses a la fecha de otorgamiento de escritura.

- Que se haya realizado acta de manifestaciones ante el Notario elegido para el otorgamiento de escritura pública en la que la parte vendedora afirme que no se ha llevado a cabo la citada escritura.

El aval, cuya fotocopia se acompaña a este contrato, será devuelto por la vendedora, y quedará sin efecto, al momento de la firma de la escritura pública de compraventa o, alternativamente, la parte vendedora entregará a la compradora certificación de la entidad avalista que manifieste la pérdida de efecto del mismo y su imposibilidad de ejecución.

En el supuesto de que, como consecuencia de la no aprobación del proyecto reparcelatorio, la parte vendedora previera la posibilidad de quedarse sin las garantías pactadas a consecuencia de la pérdida de vigencia temporal del aval constituido, requerirá a la parte compradora, durante el mes de plazo anterior a la finalización de aquél, para la aportación de nueva garantía idéntica a la originaria. La falta de aportación por el comprador del nuevo aval en el plazo de 15 días desde el requerimiento citado, producirá la resolución del presente contrato. Para la eficacia de la resolución pactada sólo se requerirá comunicación fehaciente de la misma a la compradora por la parte vendedora.

DÉCIMOTERCERA

INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO.

Para una adecuada interpretación del presente contrato, la verdadera voluntad de las partes contratantes podría sintetizarse en las siguientes intenciones perseguidas:

·Transmisión en escritura pública de la parcela NUM000 (finca final n° NUM001 ) de resultado del proyecto de reparcelación.

· Dependencia del presente contrato al resultado de la aprobación del proyecto de reparcelación en las condiciones pactadas.

·No entrega de cantidad económica alguna por el comprador hasta la escrituración de la parcela de resultado, sin perjuicio de la efectiva aportación de aval en garantía de cumplimiento de la obligación, cobro de la cláusula penal pactada en caso de incumplimiento o pago de cuotas de urbanización.

·Renuncia a la reclamación de daños y perjuicios entre las partes como consecuencia de la aprobación de la reparcelación en condiciones distintas a las pactadas."

  1. En el ámbito de los antecedentes del presente caso debe destacarse las siguientes hechos probados:

    -.Consta acreditado que el certificado final de obra relativo al Proyecto de Urbanización Sector Belcaire Norte de Moncofa, se expidió el día 15 de febrero de 2.008 (documento 15 de la demanda) en el que el equipo directivo de la obra hacía constar que "los trabajos han sido realizados con total normalidad, de conformidad con el Proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de buena construcción habiéndose dilatado en el tiempo a consecuencia de variaciones significativas surgidas durante la ejecución de las obras convenientemente justificadas por las diferentes administraciones."

    -.Consta también acreditado (documento 16 de la demanda) que el 27 de mayo de 2009 se suscribió por el Ayuntamiento de Moncofa el Acta de Recepción Parcial de Obras, haciendo constar la entrega por parte del Agente Urbanizador de las Obras de Urbanización del Sector Belcaire Norte "con todas las instalaciones y elementos que le son propios» y que recibía la obra "terminada y a su satisfacción con las siguientes excepciones:

    1. Los defectos existentes en el arbolado serán subsanados en la época adecuada en función de las características de cada especie arbórea , dentro del periodo de garantía.

    2. Quedan excluidas de la presente recepción las siguientes zonas colindantes con obras de edificación simultánea a la urbanización, por considerarse que no se encuentran en condiciones de ser abiertas al uso público y cuya recepción podrá llevarse a cabo una vez sean subsanados los desperfectos que suponen un impedimento para el uso normal de las mismas:

    -La zona de aparcamiento existente en la Calle 8, entre el peatonal 7 y la Calle 10.

    -La zona de aparcamiento existente en el lado de la Calle 10 entre las calles 8 y la Calle 9.

    -El tramo de la Calle 35 comprendido entre la Calle 36 y la Calle 37."

    -También consta la acreditación de la concesión de licencias de primera ocupación para las viviendas terminadas en dicho sector de la zona urbanística.

  2. En síntesis, se presenta una demanda para la ejecución de los avales presentados por la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana en garantía del precio aplazado de unos contratos de compraventa celebrados con la mercantil Dopro S.L. de una finca del proyecto de reparcelación forzosa del sector Belcaire en Moncada, Castellón, que los actores vendieron a la mercantil por más de 7 millones de euros. La demanda es desestimada en Primera Instancia por no estar la urbanización totalmente acabada "al no haberse realizado las obras de urbanización externas al sector impuestas por la legislación urbanística" sobre la base de que la obligación de la parte vendedora era entregar la parcela concluidas plenamente la totalidad de las obras y actuaciones previstas para su urbanización, tanto internas como externas. Existe un certificado final de obra emitido por el equipo director de la obra que el juzgador entiende que se desconoce cuál es la finalizada pero que no es toda la contratada.

    La Audiencia Provincial estima el recurso de los demandantes y la demanda. La sentencia razona que en la estipulación quinta del contrato se recoge que "en el momento de la obtención del certificado final de la obra urbanizadora, la parte compradora entregará la cantidad que era garantizada con un aval a primer requerimiento bajo una serie de condiciones en el que constaba, como uno de los requisitos "que se acredite por el vendedor la obtención del certificado final de obra de urbanización del Sector Belcaire Norte". Teniendo por acreditado la expedición del certificado final de obra, la recepción parcial de obras por el Ayuntamiento de Moncofa como "terminada y a satisfacción con excepciones" (defectos en arbolado y zonas colindantes con obras de edificación con desperfectos- dos zonas de aparcamiento y un tramo de calle), la cuestión se centra en si las obras pendientes, que están fuera del sector, impiden la ejecución del aval.

    La Audiencia Provincial de Castellón, sección 6ª, pone de manifiesto la existencia de posturas divergentes entre la sección 1ª y 3ª , siendo la de la sección 1ª la postura coincidente con la sentencia de primera instancia. Cita también una sentencia de la sección 3ª, de 12 de diciembre de 2011 , en interpretación del mismo contrato y del contenido del aval, que considera que basta con la emisión del certificado final de obra para obtener el derecho al abono del precio restante avalado.

    Atendiendo a estas posturas y a que "se recibió las obras parcialmente y a expensas tan solo de solucionar algunos desperfectos que afectaban a determinadas zonas de aparcamiento y sin condicionar la recepción definitiva a la ejecución de otras obras, lo que no puede sino obedecer al hecho de que la unidad de actuación a la que se refería, el Sector Belcaire Norte, tiene autonomía respecto al resto de las obras del PAI y contaba con todos los servicios necesarios para su puesta en funcionamiento y de hecho, concedió las licencia de ocupación para las viviendas que, ubicadas en dicho sector, estaban terminadas", la Audiencia estima el recurso no atendiendo a la indeterminación del precio por su modificación en base a un documento firmado con sociedades no demandantes, sino a que lo que se reclama es el precio fijado en escrituras y declarando la vigencia del aval (vigencia de 3 años, emitidos en junio de 2006 y requerimiento de pago en mayo de 2009).

    Recurso de casación.

    Contrato de venta de parcela urbanizada. Aval a primer requerimiento. Interpretación contractual referida al certificado final de la obra como circunstancia o condición del programa prestacional. Delimitación de planos interpretativos y doctrina jurisprudencial aplicable.

    SEGUNDO .- 1- La parte demandada, al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC , interpone recurso de casación que articula en tres motivos.

    Motivo Primero.- Infracción de los artículos 1282 en relación con el 1281, párrafo segundo sobre la intención de las partes. Denuncia el carácter ilógico de la interpretación realizada para acceder a casación y argumenta que es necesario interpretar la expresión "Certificado final de la obra de la urbanización del Sector Belcaire Norte" para dar lugar al pago del aval, sobre lo que la Audiencia ha considerado se refieren a las obras del perímetro interior del sector Belcaire Norte, mientras que la sentencia de Primera Instancia atendió también a las exteriores. La parte recurrente propone una interpretación atendiendo a la voluntad de las partes manifestada en otros documentos relativos a los gastos de urbanización, según la cual, debe entenderse por "obra de la urbanización", las obras exteriores, que son las obras de urbanización a la que están obligados administrativamente.

    Motivo segundo ; infracción del artículo 1258 Código Civil que obliga al cumplimiento de lo pactado, sin que se admitiera contractualmente que el certificado "final" pudiera ser parcial. Considera que la sentencia vulnera este artículo al partir de la "unidad funcional directamente utilizable" del artículo 180.2 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 para admitir la recepción parcial llevada a cabo por el ayuntamiento, cuestión que considera es ajena a lo contratado.

    Motivo tercero .- Infracción de los artículos 1853 , 1826 , 1203 y 1258 Código Civil . En este motivo la parte recurrente señala que las partes convinieron la modificación del precio y la forma de pago para defender la indeterminación del precio, haciendo referencia al documento aportado con la contestación como número 54, que es distinto señala al número 8 aportado con la demanda y en el que se basa la sentencia recurrida, considerando que se ha producido un error.

    En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos deben ser desestimados.

  3. Dada la incidencia de los motivos planteados respecto de la interpretación y alcance del contrato celebrado, se procede a la agrupación de los motivos formulados a los efectos de su análisis conjunto y sistematizado.

  4. En el ámbito que nos ocupa, la cuestión de la culminación del proceso urbanístico, referido a la completa realización de las obras previstas en el Convenio de urbanización, debe ser tratada en el plano contractual valorando su respectiva incidencia o proyección en el mismo; de esta forma, se debe atender, primordialmente, a la reglamentación ordenada por las partes conforme al principio de libertad de contratación y autonomía negocial.

    En esta dirección, la doctrina jurisprudencial de esta Sala, STS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ), ha destacado que en el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 ). Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

    En este contexto interpretativo, además, también hay que señalar que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala ha puntualizado la relevancia de la base del negocio y la causa concreta del contrato como criterios de interpretación y calificación contractual [ SSTS 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 , 26 de marzo de 2013, núm. 165/2013 , 12 de abril de 2013, núm. 333/2013 y 18 de noviembre de 2013, núm. 638/2013 , así como la debida imbricación contractual de determinadas autorizaciones administrativas propias del proceso urbanizador, entre otras, de la licencia de primera ocupación ( STS de 25 de octubre de 2011 ) y del aval en garantía ( STS de 10 de diciembre de 2012, núm. 731/2012 ) como, en su caso, del alcance contractual de la tramitación urbanística y del aprovechamiento urbanístico resultante, STS de 14 de noviembre de 2012 ( núm. 658/2012 )].

    Aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado.

  5. La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al caso enjuiciado, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la desestimación de los motivos planteados.

    En primer lugar, conforme a la interpretación gramatical referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil , como elemento impulsor del propio curso interpretativo, en el presente caso no se puede sostener, en contra de lo alegado por la parte recurrente, que de la aplicación de este medio interpretativo se infiera que el curso interpretativo del contrato deba continuarse, más allá de combatir la base fáctica que se declara probada por la sentencia recurrida; extremo que no se ha producido. En efecto, de la interpretación literal del contrato se observa con claridad (cláusula quinta del contrato) que el pago del precio aplazado quedó sujeto, temporalmente, a la emisión del certificado final de obra, sin mayores precisiones al respecto. Del mismo modo que, conforme a la claridad de los términos del contrato respecto de las condiciones del aval, se procedió a su pertinente requerimiento: comunicación fehaciente a la mercantil compradora, obtención del citado certificado y transcurso de quince días.

    En segundo lugar, porque la interpretación literal del contrato resulta también concorde con la base del negocio que informó el propósito querido por las partes, esto es, recibir el precio de venta, por parte del vendedor, y acceder el comprador a la promoción y construcción de las respectivas viviendas, en las condiciones pactadas, tras la aprobación del proyecto de reparcelación (cláusula primera, referida al "objeto de contrato", y cláusula décimo-tercera, referida, significativamente, a la "interpretación del contrato"). Aspectos, estos últimos, que el propio contrato no condicionaba a la terminación de las obras de urbanización de la parcela, con independencia del significado y alcance que se le da al certificado final de obra, pues se contemplaba, expresamente, la posibilidad de que la entidad compradora iniciara las obras de edificación de forma simultánea a la ejecución de la obra urbanizadora de la parcela (cláusula octava del contrato).

    En tercer lugar, porque atendido el referente de la excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contratus), como causa última de la oposición al requerimiento solicitado, tampoco ésta queda justificada al no representar las obras relativas a zonas colindantes objeto de la actuación una quiebra básica o principal respecto de la regularidad del programa de prestación establecido por las partes, determinándose su incidencia en el plazo del incumplimiento de prestaciones accesorias o meramente complementarias, SSTS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ) y 8 de enero de 2013 (núm. 792/2012 ).

    En parecidos términos, respecto de la alegación del carácter indeterminado e ilíquido del precio de las compraventas y cesiones de opción de compra formalizadas, que la sentencia recurrida declara probado y cierto con relación a la determinabilidad del mismo en el contexto contractual celebrado pues, en cualquier caso, la presunta indeterminación ni alteraba la base del contrato, ni impedía su pleno desarrollo y ejecución.

    Estas consideraciones llevan a la conclusión, en el plano contractual en el que nos movemos, que en aquellos negocios de carácter complejo que proyecten una formación progresiva del mismo, respecto de determinadas condiciones o elementos del supuesto de hecho tomados en consideración, caso, entre otras autorizaciones, de la obtención del certificado final de obra, que resultan confirmados, a su vez, como prestaciones principales a cargo de una de las partes, se deba atender, a los efectos de la integración y cumplimiento del contrato, a la propia regularidad de la circunstancia programada, esto es, a la obtención del certificado final de obra en el marco temporal previsto; sin que pueda tenerse en cuenta, en sede de interpretación del contrato celebrado, consideraciones de índole administrativa acerca del significado y alcance del certificado final de la obra, ya con relación a la unidad funcional directamente utilizable, o bien, respecto de su necesaria vinculación con la ejecución íntegra de todas las obras (internas y externas) de la zona objeto de actuación. Elementos que no fueron expresamente tenidos en cuenta a la hora de configurar contractualmente la realización del evento condicionante y su respectivo alcance; STS de 24 de octubre de 2014 (núm. 613/2014 ).

    TERCERO .- Desestimación del recurso y costas.

    La desestimación de los motivos planteados comporta la desestimación íntegra del recurso de casación interpuesto, debiéndose hacer expresa imposición de las costas a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1 LEC .

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana, S.A. contra la sentencia dictada, con fecha 23 de noviembre de 2012, por la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 6ª en el rollo de apelación nº 641/2012 .

  2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Imponer las costas del recurso a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

3 sentencias
  • ATS, 15 de Julio de 2020
    • España
    • 15 Julio 2020
    ...hermenéutica contenida en las SSTS 159/2012 de 23 de marzo de 2012, 198/2012 de 26 de marzo de 2012, 714/2015 de 14 de diciembre, 648/2014 de 12 de noviembre, 190/2016 de 28 de marzo. Sobre el carácter prioritario de la interpretación literal, argumentando que la sentencia recurrida obvia e......
  • ATS, 24 de Abril de 2019
    • España
    • 24 Abril 2019
    ...del art. 1266 CC en relación con la doctrina jurisprudencial sentada por las sentencias del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2003 y 12 de noviembre de 2014 . Alega el recurrente que para el caso de que no se estime la existencia de dolo en la actuación de los demandados, ha quedado suficie......
  • SAP Baleares 148/2016, 31 de Mayo de 2016
    • España
    • 31 Mayo 2016
    ...proceder del demandante. Simplemente incidir, respecto a la interpretación de los contratos la jurisprudencia del Tribunal supremo en Sentencia núm. 648/2014 de 12 noviembre . RJ 2014\6866 "En esta dirección, la doctrina jurisprudencial de esta Sala, STS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012......
1 artículos doctrinales
  • Ordenación territorial y seguridad jurídica en la contratación inmobiliaria
    • España
    • Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Núm. 760, Marzo 2017
    • 1 Marzo 2017
    ...de 21 de diciembre de 2012 [RJ 2013, 1254] · STS de 4 de octubre de 2013 [RJ 7251] · STS de 3 de noviembre de 2014 [RJ 5273] · STS de 12 de noviembre de 2014 [RJ · STS de 12 de enero de 2015 [RJ 185] · STS de 12 de enero de 2015 [RJ 608] · STS de 19 de mayo de 2015 [RJ 2612] · STS de 2 de j......

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR