STS 690/2014, 9 de Diciembre de 2014

Tramitación en primera instancia

1. El procurador Ramón Roldán de la Haba, en nombre y representación de la entidad Grupo P.R.A., S.A., interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Córdoba, contra las entidades Mag-Import, S.L. e Inmobiliaria Lasho S.A., para que se dictase sentencia:

   "por la cual:

   1. Con carácter principal y cumulativo:

      I.1) Condene a la entidad "Mag-Import S.L." a la consumación de la venta de 832.563 acciones de la entidad Gecina S.A., tituladas por Grupo P.R.A. S.A., al precio unitario de 184,00.- euros por acción, esto es, por el total importe de 153.191.592,00 €.

      I.2) Condene a la entidad Mag-Import S.L. al abono, a Grupo P.R.A., S.A. en concepto de indemnización, a la cantidad que resulte de aplicar sobre el precio de la venta (153.191.592,00.- €) el interés legal del dinero, tomando como día inicial del cómputo el 23 de marzo de 2009 y hasta la fecha de la efectiva consumación de la compraventa de las acciones.

      I.3) Declare que la entidad "Inmobiliaria Lasho, S.A." está obligada, con el carácter de fiadora subsidiaria, a la adquisición de las 832.563 acciones de la entidad Gecina S.A., tituladas por Grupo P.R.A., S.A. por el precio total de 128.096.100,00.- Euros, condenándola a estar y pasar por dicha declaración.

   2. Subsidiariamente y para el sólo caso de que no fuese estimada la pretensión anteriormente indicada con número I.1), con carácter alternativo a las tres pretensiones anteriormente solicitadas y cumulativamente:

      II.1) Condene a la entidad Mag-Import S.L. a la consumación de la venta de 832.563 acciones de la entidad Gecina S.A., tituladas por Grupo P.R.A. S.A. al precio unitario de 153,85 euros por acción, esto es, por el total importe de 128.096.100,00 euros.

      II.2) Condene a la entidad Mag-Import S.L. al abono, a Grupo P.R.A. S.A., en concepto de indemnización, a la cantidad que resulte de aplicar sobre el precio de la venta (128.096.100,00 €) el interés legal del dinero, tomando como día inicial del cómputo el 23 de marzo de 2009 y hasta la fecha de la efectiva consumación de la compraventa de las acciones.

      II.3) Declare que la entidad Inmobiliaria Lasho S.A. está obligada, con el carácter de fiadora subsidiaria, a la adquisición de las 832.563 acciones de la entidad Gecina S.A., tituladas por Grupo P.R.A. S.A., por el precio total de 128.096.100,00 euros, condenándola a estar y pasar por dicha declaración.

   3. Todo ello, en cualquiera de ambos supuestos, con expresa imposición de costas a las entidades demandadas.".

2. La procuradora María del Pilar Duran Sánchez, en representación de la entidad Mag-Import S.L., contestó a la demanda y suplicó al Juzgado dictase sentencia:

   "por la que se desestimen íntegramente las pretensiones ejercitadas en la demanda, absolviendo a mi representada de todos los pedimentos en ella formulados con expresa imposición de costas a la parte actora.".

3. La procuradora Marisol Capdevila Gómez, en representación de la entidad Inmobiliaria Lasho, S.A., contestó a la demanda y pidió al Juzgado dictase sentencia:

   "por la que sean desestimadas íntegramente las pretensiones de la demanda y todo ello con expresa condena en costas a la demandante.".

4. El Juez de Primera Instancia núm. 7 de Córdoba dictó Sentencia con fecha 1 de marzo de 2012 , con la siguiente parte dispositiva:

   "FALLO: Que, estimando parcialmente la demanda presentada a instancias de Grupo Prasa contra Mag-Import S.L. e Inmobiliaria Lasho S.A. se hacen los siguientes pronunciamientos:

1. Se condena a la entidad Mag-Import S.L. a la consumación de la venta de 832.563 acciones de la entidad Gecina, S.A., tituladas por "Grupo Prasa", al precio unitario de 153,85.- Euros por acción, esto es, por el total importe de 128.096.100,00.- Euros.

2. Se condena a la entidad Mag-Import S.L. al abono a Grupo Prasa, en concepto de indemnización, a la cantidad que resulte de aplicar sobre el precio de la venta (128.096.100,00.- €) el interés legal del dinero, tomando como día inicial del cómputo la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de la efectiva consumación de la compraventa de las acciones.

3. Se declara que la entidad "Inmobiliaria Lasho, S.A." está obligada, con el carácter de fiadora subsidiaria, a la adquisición de las 832.563 acciones de la entidad Gecina, S.A., tituladas por "Grupo PRASA", por el precio total de 128.096.100,00.- Euros, condenándola a estar y pasar por dicha declaración.

4. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia.".

   Tramitación en segunda instancia

5. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por las representaciones respectivas de las entidades Inmobiliaria Lasho, S.A. y Mag-Import, S.L.

   La resolución de este recurso correspondió a la sección 2ª de la Audiencia Provincial de Córdoba, mediante Sentencia de 10 de septiembre de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue:

   "FALLAMOS: Que desestimamos los recursos de apelación respectivamente interpuestos por las representaciones procesales de INMOBILIARIA LASHO, S.A. y MAG-IMPORT, S.L. contra la sentencia dictada con fecha uno de marzo de dos mil doce por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Córdoba , y estimamos la impugnación formulada por GRUPO P.R.A., S.A. contra la misma, de manera tal que dicho fallo se revoca en el único apartado del pronunciamiento relativo a las costas de primera instancia, que serán impuestas a las partes demandadas, a las que, además, se condena al pago de las originadas por sus respectivos recursos, así como a la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.

   No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas generadas por la impugnación de la parte actora, a quien se restituirá el depósito constituido por ella.".

   Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación

6. La procuradora Marisol Capdevila Gómez, en nombre y representación de la entidad Inmobiliaria Lasho S.A., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Córdoba, sección 2ª.

   Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

   "1º) Infracción de los arts. 218.1 y 465.3 de la LEC .

   2. ) Infracción del art. 465.3 de la LEC .

   3. ) Infracción de los derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la Constitución Española en relación con el art. 218.2 de la LEC .".

      Los motivos del recurso de casación fueron:

      "1º) Infracción del art. 1281, párrafo primero, del Código Civil .

   2. ) Infracción de los arts. 1281, párrafo segundo , y 1285 del Código Civil .

   3. ) Infracción de los arts. 1281, párrafo segundo , y 1282 del Código Civil .

   4. ) Infracción del art. 14 del Reglamento Hipotecario .

   5. ) Infracción del art. 1258 del Código Civil en relación con los actos propios y la buena fe contractual.".

7. La procuradora María del Pilar Duran Sánchez, en representación de la entidad Mag-Import, S.L., interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Córdoba, sección 2ª.

   Los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal fueron:

   "1º) Infracción del art. 24 de la Constitución Española en relación con el art. 218.2 de la LEC .

   2. ) Infracción del art. 24 de la Constitución Española en relación con el art. 218.2 de la LEC .

   3. ) Infracción del art. 218.1 de la LEC .".

      Los motivos del recurso de casación fueron:

      "1º) Infracción del art. 1281, párrafo primero, del Código Civil .

   2. ) Infracción de los arts. 1281, párrafo segundo , y 1285 del Código Civil .

   3. ) Infracción de los arts. 1281, párrafo segundo , y 1282 del Código Civil .

   4. ) Infracción del art. 14 del Reglamento Hipotecario .

   5. ) Infracción del art. 1258 del Código Civil en relación con los actos propios y la buena fe contractual.".

8. Por diligencia de ordenación de fecha 16 de octubre de 2012, la Audiencia Provincial de Córdoba, sección 2ª, tuvo por interpuestos los recursos extraordinario por infracción procesal y recursos de casación mencionados y acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.

9. Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen, como parte recurrente la entidad Mag-Import, S.L., representada por la procuradora Mercedes Albi Murcia y la entidad Inmobiliaria Lasho, S.A. representada por la procuradora María Pilar Tello Sánchez; y como parte recurrida la entidad Grupo P.R.A., S.A., representada por el procurador Jorge Deleito García.

10. Esta Sala dictó Auto de fecha 10 de septiembre de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "ADMITIR LOS RECURSOS DE CASACIÓN Y EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL interpuestos por la representación procesal de "MAG- IMPORT, SL" contra la sentencia dictada, con fecha 10 de septiembre de 2012, por la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 2ª) en el rollo de apelación nº 239/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 648/2010 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Córdoba.

    ADMITIR LOS RECURSOS DE CASACIÓN Y EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL interpuestos por la representación procesal de "INMOBILIARIA LASHO, SA" contra la sentencia dictada, con fecha 10 de septiembre de 2012, por la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 2ª) en el rollo de apelación nº 239/2012 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 648/2010 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Córdoba.".

11. Dado traslado, la representación procesal de la entidad Grupo P.R.A., S.A., presentó escrito de oposición a los recursos formulados de contrario.

12. Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 12 de noviembre de 2014, en que ha tenido lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo ,

Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia .

   i) El 25 de enero de 2007, Alteco Gestión y Promoción de Marcas, S.L.U., representada por Augusto (que en ese momento era también presidente de Metrovacesa, S.L.) vende a Grupo Pra, S.A. (también denominada Prasa), representada por Juan Carlos Romero González, 1.630.325 acciones de Metrovacesa, S.A. En el contrato de venta expresamente se afirma que «(n) o obstante, el Vendedor pretende mantener el total control sobre los derechos políticos correspondientes a dichas Acciones, razón por la cual está dispuesto a vender las referidas acciones a un precio inferior al de mercado». Por ello la compradora asumía el «compromiso de delegar al Vendedor los derechos de voto correspondientes a dichas Acciones y un compromiso de permanencia en el accionariado de METROVACESA durante el plazo de dos años ».

   Esto último está relacionado con que, según se dispuso en la propia escritura, con el fin de «de asegurar al Comprador una salida del accionariado de METROVACESA una vez que expire el plazo referido en el Expositivo anterior, el Vendedor está dispuesto a conceder al Comprador una opción de venta de las Acciones. El Comprador, a su vez, está dispuesto a conceder al Vendedor un derecho de tanteo sobre dichas Acciones en caso de que el Comprador pretenda venderlas con posterioridad a la expiración del mencionado plazo de permanencia» . Para materializarlo, la vendedora reconocía a la compradora un derecho de opción de venta sobre las referidas acciones, por el cual, llegado el plazo, era potestativo para la compradora y obligatorio para la vendedora el retroceso de la venta al precio fijado -el mismo de enajenación-. La compradora podía en el futuro o conservar en su poder las acciones, liberadas ya de todo compromiso, o venderlas a un tercero, aunque en este caso mediando derecho de adquisición preferente de la vendedora.

   En la cláusula 9 del contrato se preveía que « los derechos y obligaciones establecidos en las cláusulas 4 a 8 anteriores se entenderán aplicables igualmente a cualesquiera acciones o participaciones, ya sean de Metrovacesa o de otra entidad, que pudieran ser entregadas al comprador en canje de sus acciones como consecuencia de fusiones, escisiones, splits, contrasplits u operaciones análogas ».

   Aquel mismo día, el 25 de enero de 2007, se concertó una operación de venta de acciones de Metrovacesa similar, en la que Mag-Import, S.L., representada por Casimiro , vendía a Grupo Pra, S.L. 1.423.290 acciones por un precio de 90 euros la acción. La audiencia reseña que el resto de las condiciones eran idénticas (entre ellas, la opción de venta a favor de la compradora), incluida la obligación de hacer causa común en el consejo de administración con el Sr. Augusto . Si bien, en este segundo contrato, interviene Inmobiliaria Lasho, S.A., como fiadora de las obligaciones asumidas por Mag-Import, S.L.

   ii) Veinticinco días después, la pugna que existía entre dos grupos de accionistas por el control de Metrovacesa (el Sr. Augusto y el Sr. Casimiro , por un lado, y, por otro, el Sr. Basilio ) se resuelve con un acuerdo que, según manifiesta, perseguía: « Desligar en lo esencial los actuales negocios en Francia y en España, así comodisociar la presencia accionarial de los Grupos Rivero/Soler y Sanahuja en dichos negocios, de modo que la inversión de los Sres. Augusto / Casimiro se concentre en Francia, a través de Gecina, y la inversión del Grupo Basilio en España, a través de Metrovacesa, eliminándose la actual participación accionarial de Metrovacesa en el capital de Gecina y la actual participación accionarial de Sres. Augusto / Casimiro en el capital de Metrovacesa ». Igualmente, era objetivo de ese pacto, «(a) lcanzar, por este medio, una situación en la que se facilite el ordenado y pacífico gobierno de ambas sociedades (tanto Metrovacesa como Gecina), y su desarrollo autónomo con accionistas de referencia adecuadamente diferenciados y alineados ». Es decir, la separación total y absoluta de los grupos inversores y la concentración de la inversión del Sr. Casimiro , accionista único de Mag-Import, y del Sr. Augusto en GECINA, S.A., con desvinculación total de Metrovacesa.

   iii) El 11 de abril de 2007, en un documento privado, el Sr. Augusto , que manifestaba actuar también como mandatario verbal Don. Casimiro , y Grupo Pra, S.A. suscribieron un "contrato promesa de canje de acciones y obligaciones complementarias". En este contrato, Grupo Pra, S.L. asumía el compromiso de acudir a la oferta pública de adquisición de acciones de Metrovacesa para el canje de sus acciones de Metrovacesa por acciones de Gecina, y otros acuerdos complementarios. Entre ellos: la compra de acciones de Gecina; la compra de acciones de una filial española de Metrovacesa con cinco proyectos de oficinas- terciario para desarrollo propio; un compromiso de delegación de voto y apoyo a la gestión de Gecina; una opción de venta de acciones, que modificaba algunos aspectos pactados en la escritura de 25 de enero de 2007, pues el plazo de ejercicio se fijaba en 30 días hábiles a efectos bursátiles siguientes al 25 de enero de 2009, el precio se fijaba en 184 euros por acción. En cuanto a la garantía, expresamente se pactó que " señores Casimiro y Augusto concederán, como garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por ellos en el presente contrato, fianzas análogas a las que se concedieron en los contratos de compraventa de acciones de Metrovacesa, S.A., en fecha 25 de enero de 2007".

   iv) El 19 de febrero de 2009, Grupo Pra, S.L. dirigió un requerimiento notarial a Mag-Import, S.L. e Inmobiliaria Lasho, S.A., por el cual, en cumplimiento del acuerdo de 11 de abril de 2007, hacía valer el derecho de opción de venta. Este requerimiento no fue contestado hasta pasados cinco meses, cuando se comunica al requirente que se desconocía aquel contrato de 11 de abril de 2007.

   A la vista de lo cual, Grupo Pra, S.L. vuelve a reiterar su requerimiento el 24 de agosto de 2009, y argumenta que el contrato de abril de 2007 no es sino una simple adaptación del contrato de 25 de enero de 2007, tras el acuerdo de separación de negocios entre Metrovacesa y Gecina. Y, en su caso, entiende que debería darse cumplimiento a lo pactado el 25 de enero de 2007.

2. Grupo Pra, S.A. formuló una demanda contra Mag-Import, S.L. e Inmobiliaria Lasho, S.A. en el que, con carácter principal, pedía la condena de Mag-Import, S.L. a consumar la venta de 832.573 acciones, obtenidas por la entidad demandante en el canje de acciones de Metrovacesa, S.A. por Gecina, S.A., por un precio de 150.191.592 euros más el interés legal devengado por aquel precio desde el 23 de marzo de 2009. También pedía la realización de la fianza asumida por Inmobiliaria Lasho, S.A., que era la adquisición de las acciones por un importe de 128.096.100 euros.

   Con carácter subsidiario, en la demanda, se pedía la condena de Mag-Import, S.L. a la ejecución de la venta, en los términos de la escritura de 25 de enero de 2007, pero tomando por referencia las acciones de Gecina, S.A., obtenidas en canje de las de Metrovacesa, S.A., por un precio total de 128.096.100 euros, que era el precio fijado para la opción de venta en aquella escritura.

3. La sentencia dictada en primera instancia analizó, en primer lugar, la pretensión principal relacionada con el cumplimiento del contrato de 11 de abril de 2007, y la desestimó. El juzgado entendió que, cuando se suscribió este contrato, el Sr. Augusto no tenía mandato alguno del Sr. Casimiro para obligar a las entidades Mag- Import, S.L. e Inmobiliaria Lasho, S.A.

   A continuación, la sentencia entró a analizar la pretensión que se ejercitaba de forma subsidiaria, en relación con la escritura pública de 25 de enero de 2007, y la estimó. La razón radica en que la mencionada cláusula novena del contrato permitía ejercitar el derecho de opción de venta también sobre las acciones que pudieran ser entregadas al comprador en canje como consecuencia de fusiones, escisiones... Rechaza que se hubiera ejercitado el derecho de opción de forma extemporánea y el resto de objeciones formuladas en la contestación a la demanda.

   En el fallo se condena a Mag-Import, S.L. a consumar la venta de 832.563 acciones de la entidad Gecina, S.A., tituladas por Grupo Pra, S.A., al precio unitario de 153,85 euros por acción, esto es, por un total de 128.096.100 euros, y al pago del interés devengado por esta cantidad desde la presentación de la demanda hasta que se consume la compraventa. También declara que la entidad Inmobiliaria Lasho, S.A. está obligada, con el carácter de fiadora subsidiaria, a la adquisición de aquellas 832.563 acciones de la entidad Gecina, S.A., por el citado precio de 128.096.100 euros.

   La sentencia de primera instancia no condena en costas a la demandada.

4. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por las dos sociedades demandadas, Mag-Import, S.L. e Inmobiliaria Lasho, S.A., respecto de la condena de que son objeto, en relación con la petición subsidiaria de la demanda. Por su parte, Grupo Pra, S.L. impugna la sentencia por la no imposición de costas a las demandadas.

   El recurso de las demandadas se basa en dos razones: i) si el acuerdo de abril de 2007 no es eficaz y el requerimiento de febrero de 2009 se refería al mismo, no puede entenderse válidamente efectuado dicho acto, cuya observancia formal es esencial para el ejercicio de la opción de venta; y ii) el único válido que se reconoce tenía por objeto las acciones de Metrovacesa y no las de Gecina, cuya adquisición forzosa se ha acordado en la sentencia, invocando una alteración del objeto del contrato incompatible con la propia opción de venta y el incumplimiento de la obligación de la actora de permanecer en aquel accionariado durante dos años.

   i) La audiencia, si bien reconoce que la fundamentación de la sentencia apelada era escueta, le parece suficiente, sin perjuicio de completarla.

   La sentencia de apelación argumenta que tan sólo 25 días después de la firma de las escrituras de 25 de enero de 2007 , «tuvo lugar el acuerdo de separación de negocios, en que el representante de la propia recurrente declara su intención de desligarse completamente del accionariado de la misma y concentrarse en GECINA, S.A. porque las relaciones con el otro grupo de referencia eran insostenibles y se pretendía la radical separación de los grupos inversores (...).

   »En este sentido, la exigencia contractual asumida por los Sres. Augusto y Casimiro y las sociedades representadas por ellos, entre las que se encuentran las dos recurrentes, constituye un acto propio de significado indiscutible en el sentido de que compromete a abandonar definitivamente Metrovacesa para terminar con una situación de desencuentro irremediable con el otro grupo, por lo que la obligación de permanencia contraída con anterioridad a dicho acto e impuesta a la compradora, con la que se mantienen evidentes intereses comunes, deja de tener sentido por ser incompatible con la intención manifestada en el acuerdo de separación; de ahí que, amparada en el tenor de la cláusula novena, que alude a esas operaciones análogas, como palmariamente es el acuerdo de separación del accionariado, la conducta de la compradora está presidida por la buena fe contractual, puesto que con su canje de acciones de Metrovacesa por las de Gecina, S.A. refuerza la posición del grupo al que se adscribía la recurrente en esta sociedad al pretender transmitirlas posteriormente». Concluye la audiencia que, «si públicamente se declara que los intereses del grupo se van a concentrar en Gecina, S.A. con abandono total y absoluto de Metrovacesa, a lo que contractualmente se obligó, no puede ahora reprocharse a Grupo Pra, S.A. que haya actuado en consonancia con esa declaración, porque si la apelada hubiera obligado a readquirir acciones de ésta, el resultado final chocaría indefectiblemente con la finalidad del acuerdo de separación, que vinculaba a las apelantes, al volver a reunir la condición de accionista».

   Y añade que «(l)a armonización de las cláusulas quinta y novena, en el sentido propugnado por la sentencia apelada, viene impuesto igualmente por la pauta interpretativa contenida en el art. 1282 CC , sobre actos simultáneos y posteriores de los contratantes; y acaso no sería aventurado afirmar que la segunda de ellas se estableció en atención al inminente acuerdo de separación que, a la firma de las escrituras, debía encontrarse en una situación de culminación del texto tras la oportuna negociación, lo que coadyuva a sostener que las expectativas de la recurrida fueron absolutamente razonables al efectuar el canje de las acciones que pretende revender.

   Finalmente, no existe modificación unilateral del contrato de opción, puesto que éste ya contemplaba la posibilidad de que se refiriera a las acciones de otra compañía en los supuestos de la cláusula novena; y si bien es cierto que la quinta en su inciso final supeditaba el canje a la autorización de la vendedora, aquella doctrina de los actos propios en el sentido expuesto la hacía totalmente inaplicable a este supuesto en que la operación acometida por la apelada se adecuó a la voluntad declarada y a los compromisos contraídos por el representante de aquélla en el mencionado acuerdo, en cuyo nacimiento, por otra parte, no dudó en utilizar los derechos políticos de las acciones transmitidas por la obligada delegación del voto que a su favor hizo la demandante, tal y como señala ésta en su recurso».

   ii) Por lo que respecta a la corrección formal del requerimiento efectuado en febrero de 2009, para el cumplimiento del compromiso de retroventa, la audiencia reconoce que el razonamiento de la sentencia de primera instancia es insuficiente e ilógico, porque no resuelve la objeción de que el requerimiento se hace con mención de un contrato que, según la propia sentencia recurrida, la entidad requerida desconocía.

   Para la audiencia resulta muy relevante el comportamiento del Sr. Casimiro cuando recibió el requerimiento, pues de haber actuado de acuerdo con las exigencias de la buena fe, habría hecho saber a Grupo Pra, S.L. que desconocía ese contrato (el de 11 de abril de 2007), y que el único vigente entre las partes era el de 25 de enero de 2007, en vez de esperar cinco meses a hacerlo. De lo anterior la audiencia colige, acudiendo a la exigencia de la buena fe contractual del art. 1258 CC , que si no se requirió específicamente antes de la finalización del plazo al cumplimiento del contrato de 25 de enero de 2007 por la demandante, fue por el comportamiento contrario a la buena fe del representante de las demandadas, «al guardar un silencio con el que buscaba no alertar a la actora de la posibilidad que aún le restaba y de cuyo ejercicio no le queda a este tribunal duda alguna; ni al propio Sr. Casimiro , siquiera sea por la tremenda diferencia de cotización de las acciones, ya que no existe prueba alguna de que GRUPO P.R.A., S.A. actuara de mala fe, a sabiendas de la falta de representación en dicho pacto de las recurrentes para imponerles unas condiciones no pactadas por ellas, por más que ése sea un hecho objetivo (...).

   »Por tanto, toda falta o deficiencia en el ejercicio de la opción queda subsanada por ese comportamiento desleal con el que las demandadas quieren convencer que no fueron requeridas al cumplimiento de la opción de retroventa contenida en el contrato de 25 de enero de 2007, siendo indudable para ambas partes, como lo es para la Sala, que la demandante tenía el decidido propósito, que materializó de forma involuntariamente errónea, de llevarlo a cabo, a cuya apreciación apunta también el hecho de mencionar por remisión en el requerimiento al contrato de 25 de enero de 2007».

   Y concluye: «(e)l que invocara un contrato expresamente en lugar de otro es materialmente intrascendente por lo razonado con anterioridad en cuanto al cambio de objeto de la opción, siendo lo decisivo que las demandadas conocieron oportunamente y en plazo aquella voluntad de hacer efectiva la retroventa, y que su propia conducta contraria a la buena fe fue la que hizo que ésta se ciñera al contrato de 25 de enero de 2007 de forma extemporánea y con carácter alternativo en el segundo de los requerimientos efectuado en agosto de 2009».

   La sentencia de apelación estima la impugnación de la demandante, al entender que se había producido una estimación íntegra de la demanda, razón por la cual procedía la imposición de las costas de primera instancia a las demandadas.

5. Frente a la sentencia de apelación, Mag-Import, S.L. interpone recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   Inmobiliaria Lasho, S.L. también formula recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

   Analizaremos primero los dos recursos extraordinarios por infracción procesal, para luego examinar el recurso de casación. Como los dos recursos de casación se articulan mediante cinco motivos idénticos, en su formulación y desarrollo, serán analizados conjuntamente.

   Motivos primero y segundo del recurso extraordinario por infracción procesal de Mag-Import, S.L.

6. Formulación del motivo primero . El motivo se ampara en el ordinal 4º del art. 469.1 LEC , por vulneración en el proceso civil de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 CE , en relación con el art. 218.2 LEC , que exige que las resoluciones judiciales estén debidamente motivadas, sin que sea admisible la inclusión de razonamientos arbitrarios, irrazonables o ilógicos.

   El motivo achaca a la sentencia una serie de contradicciones lógicas: i) «la falta de conexión lógico-necesaria entre la firma de un documento de separación entre Mag-Import y un tercero (Sacresa), y la pretendida existencia de una autorización incondicional para que Prasa incumpliera el contrato de enero»; ii) «la incongruencia lógica que supone entender que Prasa quedó liberada de su obligación en contradicción directa con hechos que la propia sentencia reconoce y declara probados»; y iii) «la incongruencia lógica que supone afirmar que en el contrato simulado Prasa dio cobertura a una novación del contrato de enero a la vez que se afirma que Prasa entendió que podía novar el contrato de enero simplemente porque mi mandante (Mag-Import) firmó el acuerdo de separación».

   Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

7. Desestimación del motivo primero . Conviene advertir que con este motivo no se está impugnando, propiamente, la valoración de la prueba en orden a la determinación de los hechos probados, sino la valoración que realiza el tribunal del contrato de 25 de enero de 2007 y, en concreto, la cláusula novena, en relación con los actos posteriores, entre los que se encuentra, y no es el único, el reseñado acuerdo de separación entre Mag-Import y Sacresa. Esta impugnación, aunque se haga bajo la excusa de supuestas incoherencias lógicas, por venir referida a la interpretación del contrato, no tiene cabida en el enjuiciamiento del recurso extraordinario por infracción procesal. En este sentido, ya hemos advertido en otras ocasiones, como por ejemplo en la sentencia 533/2014, de 14 de octubre , en que por este mismo cauce del recurso de infracción procesal se pretendía impugnar la valoración que el tribunal de instancia hacía de un contrato, por considerarla arbitraria o porque incurría en un error notorio, que «no debe confundirse la revisión de la valoración de la prueba que, al amparo del ordinal 4º del art. 469.1 LEC , excepcionalmente puede llegar a realizarse en caso de error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( Sentencias 432/2009, de 17 de junio ; 196/2010, de 13 de abril ; 495/2009, de 8 de julio y 211/2010, de 30 de marzo ; 326/2012, de 30 de mayo ), con la revisión de la valoración jurídica mediante la cual el tribunal califica la obligación asumida por los demandados». Lo que en su caso, de forma también restrictiva, debería ser objeto de recurso de casación, como ha hecho también la recurrente.

8. Formulación del motivo segundo . El motivo se ampara en el ordinal 4º del art. 469.1 LEC , «por vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 CE , en relación con lo dispuesto en el art. 218.2 de la LEC , que exige que las resoluciones judiciales estén motivadas de forma razonable, lo cual excluye la arbitrariedad en la apreciación de las pruebas».

   El recurso argumenta que «la sentencia incurre en un grave vicio de arbitrariedad a la hora de valorar la prueba practicada en el procedimiento, pues reprocha a Mag-Import la falta de prueba que acredite que Prasa fue consciente de la ausencia de un propósito contractual serio por parte del Sr. Augusto , cuando éste manifestó intervenir como mandatario verbal en el contrato simulado, ignorando por completo la prueba practicada». El recurrente insiste en que presentó prueba concluyente para acreditar que el contrato simulado no fue más que un simulacro fraudulento fabricado entre el Sr. Augusto y Prasa, para que Prasa pudiera obtener financiación de Caja Madrid. Y esta prueba habría consistido en la propia declaración del Sr. Augusto .

   Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

9. Desestimación del motivo segundo . Dejando a un lado que el recurso insiste en calificar de simulado el contrato de 11 de abril de 2007, lo que no ha hecho la sentencia de instancia, con lo que tergiversa el contenido de la resolución recurrida, en este motivo se impugna la valoración de la prueba realizada por el tribunal de instancia, que no dio relevancia a la declaración testifical del Sr. Augusto , de que fue Prasa quien pidió realizar un contrato simulado para obtener financiación de Caja Madrid.

   Constituye jurisprudencia constante de la Sala que «la valoración de la prueba es función de instancia, y tan sólo cabe, excepcionalmente, justificar un recurso por infracción procesal, al amparo del apartado 4º del art. 469.1 LEC , en la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración realizada por la sentencia recurrida que comporte una infracción del derecho a la tutela judicial efectiva ( Sentencia 326/2012, de 30 de mayo , con cita otras anteriores: núms. 432/2009, de 17 de junio ; 196/2010, de 13 de abril ; 495/2009, de 8 de julio ; y 211/2010, de 30 de marzo )».

   Podría resultar discutible en la instancia no otorgar el valor pretendido por el recurrente al testimonio del Sr. Augusto , pero en ningún caso constituye una valoración arbitraria que comporte una infracción del art. 24 CE . Al tribunal de instancia le corresponde valorar lo manifestado por los testigos, en relación con el resto de las pruebas y, siempre en función de la relevancia o irrelevancia que determinados testimonios pudieran tener para lo que constituye el objeto litigioso. El tribunal de instancia, que no califica de simulado el contrato de 11 de abril de 2009, simplemente reconoce que no puede hacerse valer frente a las demandadas porque no consta que el Sr. Augusto actuara en representación de ellas. La audiencia ratifica la estimación de la pretensión subsidiaria, que supone el ejercicio, frente a las demandadas, de la opción de venta reconocida en el contrato de 25 de enero de 2007, y el hecho que se pretende sea declarado probado, al margen de que no hacerlo no supone una valoración arbitraria de la prueba, carece de relevancia.

   Motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal de Mag-Import, S.L. y motivo primero del recurso extraordinario por infracción procesal de Inmobiliaria Lasho, S.L.

10. Formulación de los motivos. i) El motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal de Mag-Import se ampara en el ordinal 2º del art. 469.1 LEC , por vulneración en el proceso civil del art. 218 LEC , por « incongruencia extra petitum» , que exige que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito.

    En el desarrollo del motivo se aduce que «en concreto, la sentencia incurre en grave vicio de incongruencia por exceso al utilizar como premisas determinantes del fallo, hechos constitutivos, deducciones y conclusiones derivadas del acuerdo de separación y del contrato simulado (declarado nulo) que no son mencionados por la demandante ni utilizados como causa de pedir en su reclamación, para luego extraer la audiencia hechos constitutivos, premisas, fundamentos y consecuencias jurídicas que alteran la causa de pedir de las partes y que distorsionan palmariamente el planteamiento de la demanda y el objeto de debate, resultando determinantes del fallo.

    »En particular, Prasa únicamente esgrime el acuerdo de separación para introducir y justificar la reclamación basada en el contrato simulado, nunca para justificar y fundamentar la reclamación del ejercicio de opción derivado del contrato de enero. Sin embargo, la audiencia fundamenta y motiva esencialmente su fallo sobre la base de entender que el referido acuerdo de separación habilitaba la novación radical del objeto de opción previsto en el contrato de enero entendiendo, además, que en virtud del referido acuerdo de separación, Prasa estaba facultada para incumplir su compromiso de permanencia en Metrovacesa».

    Además, «la sentencia utiliza hechos constituitivos y cuestiones de hecho no adverados por la contraparte en su demanda como la buena fe, los actos propios o el silencio a los que aplica consecuencias jurídicas y construcciones jurisprudenciales gravosas para la apelante que no fueron utilizados por la demandante a la hora de plantear y fundamentar sus pretensiones en la demanda...».

    ii) El motivo primero del recurso extraordinario por infracción procesal de Inmobiliaria Lasho, S.L . se ampara en el ordinal 2º del art. 469.1 LEC , y denuncia la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia y, concretamente, del art. 281.1 LEC y del art. 465.3 LEC , por incongruencia extra petitum .

    En el desarrollo del motivo se argumenta que la audiencia concede las mismas peticiones de la demanda, pero sobre la base de hechos constitutivos, cuestiones de hecho y causas de pedir nuevas que no fueron mencionadas por las partes en el momento procesal adecuado. Y explica que la demandante sólo utiliza el documento denominado acuerdo de separación de 19 de febrero de 2007 para introducir y justificar la reclamación del contrato de 11 de abril de 2007, pero nunca para justificar y fundamentar la reclamación del ejercicio de opción derivado del documento de enero de 2007. La actora, añade, no utilizó la contestación del Sr. Casimiro pese a que ésta se realizara unos meses después para justificar la procedencia de la opción respecto del contrato de enero de 2007, ni tampoco califica su contestación como un acto de mala fe y menos aún utiliza el silencio para habilitar la eficacia de un requerimiento sobre un contrato que devino nulo e ineficaz. A pesar de lo cual, la audiencia utiliza este planteamiento y estos hechos constitutivos, fundamenta y motiva la ratio decidendi para estimar la procedencia de la opción del único contrato válido, el de 25 de enero de 2007, y sobre acciones distintas de las ejercitadas en la demanda.

    Procede desestimar estos motivos por las razones que exponemos a continuación.

11. Desestimación de los motivos . Con carácter general, venimos considerando que «el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia» ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo ). En particular, en relación con la modalidad de incongruencia extra petitum , haber resuelto algo que no formaba parte del objeto del proceso, el Tribunal Constitucional puntualiza que «el juzgador está vinculado por la esencia y sustancia de lo pedido y discutido en el pleito, no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente formuladas por los litigantes» ( STC 182/2000, de 10 de julio ). De tal forma que «no se incurre en incongruencia cuando se da acogida a lo que sustancialmente está comprendido en el objeto del pleito o implícitamente en las pretensiones deducidas en la demanda» ( Sentencia 1015/2006, de 13 de octubre ).

    El pronunciamiento contenido en la sentencia de primera instancia y confirmado en la de apelación, está expresamente solicitado en el suplico de la demanda en la que, con carácter subsidiario, se pedía:

    II.1) Condene a la entidad Mag-Import S.L. a la consumación de la venta de 832.563 acciones de la entidad Gecina S.A., tituladas por Grupo P.R.A. S.A. al precio unitario de 153,85 euros por acción, esto es, por el total importe de 128.096.100,00 euros.

    II.2) Condene a la entidad Mag-Import S.L. al abono, a Grupo P.R.A. S.A., en concepto de indemnización, a la cantidad que resulte de aplicar sobre el precio de la venta (128.096.100,00 €) el interés legal del dinero, tomando como día inicial del cómputo el 23 de marzo de 2009 y hasta la fecha de la efectiva consumación de la compraventa de las acciones.

    II.3) Declare que la entidad Inmobiliaria Lasho S.A. está obligada, con el carácter de fiadora subsidiaria, a la adquisición de las 832.563 acciones de la entidad Gecina S.A., tituladas por Grupo P.R.A. S.A., por el precio total de 128.096.100,00 euros, condenándola a estar y pasar por dicha declaración.

    3. Todo ello, en cualquiera de ambos supuestos, con expresa imposición de costas a las entidades demandadas.".

    La razón de pedir se encuentra, en su esencia, en la propia demanda, en cuanto se interesa el cumplimiento de la opción de venta pactada en la cláusula sexta del contrato de 25 de enero de 2007, interpretada en cuanto al objeto sobre el que debía recaer de conformidad con la cláusula novena del mismo contrato. Esta cláusula expresamente preveía que « los derechos y obligaciones establecidos en las cláusulas 4 a 8 anteriores se entenderán aplicables igualmente a cualesquiera acciones o participaciones, ya sean de Metrovacesa o de otra entidad, que pudieran ser entregadas al comprador en canje de sus acciones como consecuencia de fusiones, escisiones, splits, contrasplits u operaciones análogas ».

    El que, frente a la objeción formulada por la demandada, en su contestación a la demanda, de que Grupo Pra, S.L. había incumplido el contrato de 25 de enero de 2007, en cuanto que según la cláusula 5 del contrato se obligaba a « no transmitir a ningún tercero sus acciones (...) durante el plazo de dos años », al canjear sus acciones de Metrovacesa por otras de Gecina, la audiencia interprete las cláusulas quinta y novena del contrato, en relación con los actos simultáneos y posteriores de los contratantes, que habían sido aportados en la propia demanda, no altera la causa de pedir y por ello no se incurre en el vicio de incongruencia extra petitum . Como tampoco se incurre en este vicio cuando el tribunal, al pronunciarse sobre otra de las objeciones de la contestación, el ejercicio extemporáneo de la opción de venta, interpreta un hecho aducido en la demanda y acreditado documentalmente (que las demandadas no hubieran contestado inmediatamente el primer requerimiento y sí al cabo de cinco meses), como un acto contrario a las exigencias de la buena fe en el cumplimiento de los contratos, que subsana la deficiencia en el ejercicio del derecho de opción.

    Motivo segundo y tercero del recurso extraordinario por infracción procesal de Inmobiliaria Lasho, S.L.

12. Formulación del motivo segundo . El motivo, que se ampara en ordinal 3º del art. 469.1 LEC , denuncia «la infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción determine la nulidad conforme a la ley o hubiere podido producir indefensión y, concretamente, del art. 465.3 LEC (...)». La sentencia recurrida, en cuanto que, pese a estimar y advertir el vicio de incongruencia y falta de exhaustividad de la sentencia de instancia, al no resolver todas las cuestiones objeto de debate, en vez de revocarla, ha mantenido la integridad de la sentencia sustituyendo por sí misma la motivación y fundamentos con planteamientos nuevos, ha ocasionado una grave indefensión a la demandada recurrente y ha conculcado la prohibición de « reformatio in peius » del art. 465.3 LEC .

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

13. Desestimación del motivo . La previsión contenida en el apartado 3 del art. 465 LEC , la declaración de nulidad de lo actuado y reposición de las actuaciones al estado en que se hallaban cuando se cometió la infracción, opera cuando no resulte de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior y la infracción procesal fuera de las que originan la nulidad radical de las actuaciones o de parte de ellas, y siempre que, conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo, « el vicio o defecto procesal no pudiere ser subsanado en la segunda instancia ».

    Y el apartado anterior, el núm. 2 del art. 465 LEC , prevé que « si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia de primera instancia, el tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada resolverá la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso ».

    La sentencia de apelación, en relación con la corrección formal del requerimiento efectuado por Grupo Pra, S.L. el 19 de febrero de 2009, como requisito para el ejercicio de la opción, argumenta que no le convencen las razones aducidas por la sentencia de primera instancia, y entiende de aplicación otras que avalaban la misma conclusión. Cuando la audiencia argumenta que «no sólo encuentra insuficiente el razonamiento -el de la sentencia de primera instancia sobre este extremo-, sino ilógico, porque no resuelve el problema que se plantea por el hecho de que el requerimiento se hace con mención de un contrato que la propia requerida desconocía, según el juzgador de primera instancia», no está apreciando un defecto que no sólo no pueda, sino que no deba ser subsanado en su propia sentencia resolviendo adecuadamente sobre aquella objeción de la demandada. No se trata de un vicio o defecto de incongruencia, propiamente dicha, o de falta de motivación, sino que las razones aducidas por el juzgado no le convencen, esto es, no justifican la conclusión de considerar correctamente ejercitada la opción de venta por parte de la demandante. Si las razones vertidas en la sentencia de primera instancia, como ratio decidendi de la decisión, no convencen al tribunal de apelación, la ley no prevé que se declare la nulidad de lo actuado y que el juzgado vuelva a pronunciarse sobre la cuestión controvertida, sino que corresponde a la audiencia volver la juzgar la cuestión y resolver en el sentido que estime oportuno. En nuestro caso, resolvió ratificando la misma conclusión pero con un razonamiento distinto del empleado por la sentencia de primera instancia.

    Y, aunque pudiera llegarse a considerar que el vicio o defecto era de incongruencia o de falta de motivación, la audiencia tampoco podía declarar la nulidad de todo lo actuado y reponer las actuaciones al momento de dictarse la sentencia, sino que debía resolver la cuestión que había dejado de abordarse o motivar lo que no se había motivado.

14. Formulación del motivo tercero . El motivo se ampara en el ordinal 4º del art. 469.1 LEC , «por vulneración, en el proceso civil, de derechos fundamentales reconocidos en el art. 24 de la CE , en relación con el art. 218.1 LEC , que exige que las resoluciones judiciales estén suficientemente motivadas de forma razonable, lo que excluye la arbitrariedad en la apreciación de la prueba y en la teoría doctrinal y jurisprudencial que sobre la misma se aplica, en este caso, la doctrina del silencio en relación con el principio de buena fe contractual».

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

15. Desestimación del motivo tercero . Debemos desestimar el motivo porque lo que se cuestiona en el mismo no es propiamente la valoración de la prueba practicada en orden de la declaración de los hechos probados, sino que se impugna una valoración jurídica, en concreto la falta de buena fe en el comportamiento de las demandadas que cuando recibieron el requerimiento de 19 de febrero de 2009, y el valor otorgado en la sentencia recurrida al silencio del destinatario del requerimiento. Esta valoración jurídica puede ser, en su caso, objeto de contravención por medio del recurso de casación, pero no de recurso extraordinario por infracción procesal como una impugnación de la valoración de la prueba.

    Recursos de casación deInmobiliaria Lasho, S.L. y Mag-Import, S.L.

16. Formulación de los motivos primero, segundo y tercero . Los tres primeros motivos serán examinados conjuntamente, porque se refieren a la interpretación de las cláusulas 5 y 9 del contrato de 25 de enero de 2007, y guardan por ello una estrecha relación, que justifica su examen conjunto.

    i) El motivo primero se funda en la infracción de lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1281 CC , en relación con la interpretación realizada por la audiencia sobre el contrato de 25 de enero de 2007. El recurso entiende que la interpretación que la audiencia realiza de las cláusulas 5 y 9 del contrato es arbitraria e ilógica, y contraria a la literalidad de ambas cláusulas. En la cláusula 5, Grupo Pra, S.L. se comprometía a no transmitir a ningún tercero las acciones de Metrovacesa durante el plazo de dos años. Expresamente se exceptuaban las transmisiones a terceros que asumieran respecto de las acciones las mismas obligaciones contempladas en el presente contrato, y, en cualquier caso, debería ser previamente consentido por el vendedor, Mag-Import. La literalidad de la cláusula no admite otra interpretación, afirma el recurso, que la literal, según la cual, Prasa estaba obligada a conservar y no transmitir sus acciones de Metrovacesa bajo ningún concepto, salvo la previa y expresa autorización de Mag-Import. De tal forma que con la venta de las acciones de Metrovacesa a un tercero, la demandante no sólo incumplió su obligación de permanencia, sino que convirtió en imposible el ejercicio de su derecho de opción.

    Y se añade que con la literalidad de la cláusula 9, las únicas modificaciones del objeto del derecho de opción eran las que de forma obligatoria vinieran impuestas a Prasa en el seno de Metrovacesa, pero en ningún caso las de carácter voluntario. La literalidad de esta cláusula, a juicio del recurso, tampoco ofrece dudas, en el sentido de que la posibilidad de que el objeto del contrato de opción se vea alterado, no contempla ninguna decisión libre del obligado a no transmitir las acciones de Metrovacesa. De tal forma que una interpretación literal de la cláusula 9 «conduce inexorablemente a la conclusión de que Prasa no estuvo en ningún caso amparada por esa cláusula en el momento en que, sin consentimiento previo y expreso por parte de Mag-Import, decidió transmitir libremente sus acciones de Metrovacesa, en franca contravención de lo dispuesto en la cláusula 5 del mismo contrato de enero».

    ii) El motivo segundo se funda en la infracción de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 1281 CC y en el art. 1285 CC , como consecuencia de la errónea interpretación realizada del contrato. Se insiste en que la interpretación del contrato es arbitraria e ilógica, porque la interpretación conjunta del clausulado íntegro del contrato de 25 de enero de 2007 revela, como única interpretación razonable y lógica, que la única modificación del objeto de la opción admitida por el contrato era la que viniera impuesta a Prasa al llevar a cabo Metrovacesa alguna operación societaria vinculante para sus accionistas.

    iii) El motivo tercero se funda en la infracción de los dispuesto en el párrafo segundo del art. 1281 CC y del art. 1282 CC , como consecuencia de la interpretación realizada del contrato, que se califica de arbitraria e ilógica, pues prescinde de la necesaria puesta en relación con lo actuado por las partes simultáneamente o inmediatamente después de su firma.

    En el desarrollo del motivo argumenta que si Mag-Import estaba negociando el acuerdo de separación y el contrato de enero tiene un nexo relacional directo con las disensiones existentes, es evidente que la redacción de las cláusulas 5 y 9 no es en absoluto casual. Si Mag-Import estaba negociando el acuerdo de separación y aún así exigía a Prasa que permaneciera en el accionariado de Metrovacesa era porque quería que fuera así. En relación con los actos posteriores, los recurrentes argumentan que Prasa 'fabricó' el contrato simulado con el Sr. Augusto , que novó el objeto previsto en el contrato de enero. Si en su estipulación primera asumía la obligación de transmitir sus obligaciones de Metrovacesa, comprometiéndose a aceptar la OPA lanzada por Sacresa, era evidente que su conducta revelaba que en ningún caso interpretaba que esa posibilidad derivaría de la cláusula 5, ni de la cláusula 9 del contrato de 25 de enero de 2007.

    Procede desestimar los tres motivos por las razones que exponemos a continuación.

17. Desestimación de los motivos primero, segundo y tercero . Debemos partir de la doctrina de la Sala sobre el alcance de la revisión de la interpretación de los contratos: «los artículos del Código Civil y del Código de Comercio relativos a la interpretación de los contratos contienen verdaderas normas jurídicas de las que debe el intérprete hacer uso y que esa es la razón por la que la infracción de las mismas abre el acceso a la casación por la vía que permite el artículo 477, apartado 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que el control de la interpretación es, en este extraordinario recurso, sólo de legalidad» ( Sentencias 639/2010, de 18 de octubre ; 101/2012, de 7 de marzo ; 118/2012, de 13 de marzo ; 129/2013, de 7 de marzo ; y 389/2013, de 12 de junio ). De tal forma que la interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en casación en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos; y «que quede fuera del ámbito del recurso toda interpretación que resulte respetuosa con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea la única admisible» ( Sentencia 389/2013, de 12 de junio ).

    La interpretación que la sentencia recurrida hace de las cláusulas 5 y 9 del contrato de 25 de enero de 2007 no contraviene la regla contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC (" si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas "). Si bien, del tenor de la cláusula 5 se desprende la prohibición que recaía sobre la compradora de vender las acciones de Metrovacesa, sobre las que recaía el derecho de opción de venta, durante el plazo de dos años, en la cláusula 9 expresamente se preveía que «los derechos y obligaciones establecidos en las cláusulas 4 a 8 anteriores se entenderán aplicables igualmente a cualesquiera acciones o participaciones, ya sean de Metrovacesa o de otra entidad, que pudieran ser entregadas al comprador en canje de sus acciones como consecuencia de fusiones, escisiones, splits, contrasplits u operaciones análogas».

    La valoración realizada por el tribunal de instancia de que una de estas operaciones análogas fue aquella por la que, mediante el reseñado acuerdo de separación entre el grupo Rivero/Soler y el grupo Sanahuja, el primero pasaba a quedarse con el control de la entidad francesa Gecina y a cambio de sus acciones de Metrovacesa, y consiguientemente también Grupo Pra, S.L. canjeaba sus acciones de Metrovacesa por las de Gecina, y por lo tanto el pacto de opción de venta y la prohibición de enajenación de la cláusula 5 operaban sobre las acciones de Gecina, no contradice la reseñada regla del párrafo primero del art. 1281 CC , pues el propio tenor de la cláusula 9 exige esa valoración judicial cuando no se trata de algunos de los supuestos expresamente enumerados, sino de otro encuadrable dentro del más genérico de «operaciones análogas».

    Desde el momento en que, conforme a la interpretación de la cláusula 9, lo convenido en las cláusulas 4 a 8 se entiende aplicable a las acciones de Gecina, no contradice el tenor de la cláusula 5 la operación por la cual Grupo Pra, S.L. canjeó sus acciones de Metrovacesa por aquellas otras acciones de Gecina.

    La reseñada interpretación realizada por el tribunal de instancia está además correctamente ajustada a la previsión del párrafo segundo del art. 1281 CC , en relación también con el art. 1282 CC , pues lo acaecido con posterioridad a la firma del acuerdo de 25 de enero de 2007, pone en evidencia que si se introdujo en dicho convenio la cláusula 9, fue porque se contemplaba la posibilidad de que los vendedores, representados por el Sr. Augusto y el Sr. Casimiro , alcanzarán un acuerdo de separación con el grupo de la familia Basilio , y se quedaran con otra sociedad distinta de Metrovacesa, sobre la que se aplicarían las cláusulas 4 a 8 del contrato de 25 de enero de 2007. El hecho de que en veinticinco días se firmara el acuerdo de separación y que, a continuación, el 11 de abril de 2007, el Sr. Augusto hubiera convenido en un documento privado con Grupo Pra, al margen de que no vincule directamente a las demandadas por no reconocerse la representación que respecto de ellas afirmaba tener el Sr. Augusto , y que, en consonancia con lo anterior, la demandante hubiera canjeado sus acciones de Metrovacesa por acciones de Gecina, corroboran aquella interpretación de la cláusula 9. Esto es: los actos posteriores ponen en evidencia que la voluntad de las partes era que la opción de venta, caso de que merced a un acuerdo de separación con la familia Basilio , como consecuencia del reparto del negocio empresarial, se quedaran con otra sociedad, mediante el correspondiente canje de acciones, pudiera hacerse extensible a las acciones de esta nueva sociedad que Grupo Pra también hubiera adquirido en canje de las acciones de Metrovacesa.

    Todo lo cual, además, supone una interpretación conjunta de las cláusulas del contrato, merced a la cual cobran pleno sentido, en la línea de lo previsto en el art. 1285 CC , que se denuncia infringido.

18. Formulación del motivo cuarto . El motivo se funda en la infracción de lo dispuesto en el art. 14 del RH y de la jurisprudencia aplicable, al no entrar la audiencia a examinar la naturaleza, requisitos y obligaciones de las partes en el contrato de opción.

    En el recurso, se argumenta que el contrato de opción es un contrato atípico, cuyas fuentes integradoras, además de lo dispuesto para cuestiones registrales en el art. 14 RH , son la voluntad de las partes y la jurisprudencia. Según esta jurisprudencia, contenida en la Sentencia 440/2000, de 28 de abril , es «característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de este, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo». El recurrente argumenta que la misma obligación que tiene el propietario de la cosa en la opción de compra la tiene el propietario de la cosa en la opción de venta.

    De tal forma que, según el recurso, en la medida en que la sentencia recurrida admite que una interpretación armonizada de las cláusulas 5 y 9 del contrato de 25 de enero de 2007, facultaba a Prasa a transmitir libremente el objeto de la opción, la audiencia está vulnerando frontalmente la reseñada jurisprudencia.

    También se invoca la jurisprudencia según la cual «el ejercicio de la opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción». Según se afirma en el desarrollo del motivo, la audiencia ignora las exigencias que la jurisprudencia ha establecido para que pueda entenderse correctamente ejercitado el derecho de opción. El ejercicio de este derecho de opción debe: i) contener una voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción; ii) debe ser un ejercicio inequívoco; iii) en último extremo, el titular del derecho debe hacer todo lo que esté en su mano para asegurar que quede claro el sentido de su voluntad; y iv) la extemporaneidad en su ejercicio supone la caducidad automática, sin posibilidad alguna de interrumpir el plazo, que además debe ser interpretado de forma muy restrictiva.

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

19. Desestimación del motivo cuarto . Una vez la sentencia de instancia, merced a la interpretación que hace de las cláusulas 5 y 9 del contrato de 25 de enero de 2007, ha admitido que el objeto de la opción de venta, que inicialmente eran las acciones de Metrovacesa, pasó a ser las acciones de Gecina, que el comprador había canjeado con las de Metrovacesa, después del acuerdo de separación, no cabe apreciar la infracción de la jurisprudencia invocada, porque el reseñado objeto de la opción de venta no se ha enajenado, simplemente se ha sustituido por otro, estando ya prevista en el contrato la eventualidad de esta sustitución.

    No cabe negar la voluntad inequívoca de Grupo Pra, S.L. de hacer efectiva el derecho de opción de venta, al dirigir a los demandados (Mag-Import, S.L. e Inmobiliaria Lasho, S.A.) el requerimiento de 19 de febrero de 2009, dentro del plazo convenido (30 días siguientes al transcurso de dos años desde la firma del contrato de 25 de enero de 2007). La confusión generada sobre el contrato, al hacerse mención al de 11 de abril de 2007, en vez del de 25 de enero de 2007, tendría relevancia si no fuera porque el comportamiento realizado por las demandadas que, al ser requeridas, en vez de objetar inmediatamente que no se sentían vinculadas por el acuerdo de 11 de abril de 2007, al no estar realmente representadas por el Sr. Augusto , y sí por el acuerdo de 25 de enero de 2007, dejaron pasar el tiempo necesario para que no cupiera una rectificación con la referencia a este contrato. La voluntad de ejercitar el derecho de opción de venta es inequívoco y se puede entender que alcanzaba a las acciones de Gecina, bajo el contrato de 25 de enero de 2007, si, como ocurrió, los demandados negaban verse vinculados por el contrato de 11 de abril de 2007.

20. Formulación del motivo quinto . El motivo se funda en la infracción de lo dispuesto en el art. 1258 CC , en relación con los actos propios y la buena fe. La audiencia habría aplicado de forma equivocada esta doctrina, al atribuir a las actuaciones y al silencio de la demandante un sentido contrario a derecho y a toda lógica. La audiencia extrae consecuencias graves y lesivas por el mero retraso del Sr. Casimiro en contestar al primero de los requerimientos recibidos y, por el contrario, obvia cualquier reproche a Prasa, pese a su actuación y a sus silencios, muchísimo más largos, clamorosos y perjudiciales que los de la demandada.

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

21. Desestimación del motivo quinto . Si bien no era necesario acudir al art. 1258 CC , para justificar la validez de ejercicio del derecho de opción de venta dirigido por la demandante a las demandadas, de conformidad con lo expuesto en el fundamento jurídico 15, la audiencia no contraviene el citado precepto, cuando califica de mala fe el comportamiento de las demandadas, al recibir el requerimiento de 19 de febrero de 2009, pues, en vez de advertir el equívoco, guardaron silencio y trataron de ganar tiempo, para desvelar más tarde que ellas no habían apoderado al Sr. Augusto para que las representara en el contrato de 11 de abril de 2007. Si consideraban que no estaban vinculadas por el segundo contrato y sí por el primero, el de 25 de enero de 2007, al margen de que entendieran que esta se refería a las acciones de Metrovacesa y no de Gecina, deberían haberlo comunicado así en un tiempo razonable. El silencio y la demora, con la finalidad evidente de mantener en el equívoco a la demandante el tiempo suficiente para que no pudiera concretar explícitamente que el derecho de opción de venta era conforme al contrato de 25 de enero de 2007, fue claramente un acto contrario a las exigencias de la buena fe.

    Costas

22. Desestimados el recurso extraordinario por infracción y el recurso de casación interpuestos por Mag-Import, S.L., le imponemos el pago de las costas ocasionadas por cada uno de sus recursos.

    Desestimados el recurso extraordinario por infracción y el recurso de casación interpuestos por Inmobiliaria Lasho, S.A., le imponemos el pago de las costas ocasionadas por cada uno de sus recursos.

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Desestimamos el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación de Mag-Import, S.L. contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (sección 2ª) de 10 de septiembre de 2012, que resuelve los recursos de apelación (rollo núm. 239/2012 ) interpuestos contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Córdoba de 1 de marzo de 2012 (juicio ordinario núm. 648/2010), con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente.

Desestimamos el recurso de casación interpuesto por la representación de Mag-Import, S.L. contra la reseñada Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (sección 2ª) de 10 de septiembre de 2012 (rollo núm. 239/2012 ), con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente.

Desestimamos el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación de Inmobiliaria Lasho, S.A. contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (sección 2ª) de 10 de septiembre de 2012, que resuelve los recursos de apelación (rollo núm. 239/2012 ) interpuestos contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Córdoba de 1 de marzo de 2012 (juicio ordinario núm. 648/2010), con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente.

Desestimamos el recurso de casación interpuesto por la representación de Inmobiliaria Lasho, S.A. contra la reseñada Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (sección 2ª) de 10 de septiembre de 2012 (rollo núm. 239/2012 ), con imposición de las costas del recurso a la parte recurrente.

Publíquese esta resolución conforme a derecho y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Ignacio Sancho Gargallo.- Francisco Javier Orduña Moreno.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sancho Gargallo , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.