STS, 17 de Octubre de 2014

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. María Luisa , representada por el Procurador D. Juan Antonio Velo Santamaría, contra la resolución dictada el 14 de febrero de 2007 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, recaída en el expediente nº NUM000 correspondiente a la finca NUM001 del proyecto de expropiación "SECTOR PAU-5 DEL PGOYU DE MÓSTOLES (MADRID)", la cual anulamos y fijamos el justiprecio de los bienes y derechos expropiados en la suma de 1.625.269,12 euros, más los intereses legales correspondientes. Sin Costas."

Notificada la anterior sentencia tanto la Comunidad de Madrid, como la representación procesal del Consorcio Urbanístico Móstoles Tecnológico, presentaron escritos ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la Procuradora de los Tribunales Dña. Francisca Amores Zambrano, en nombre y representación de Consorcio Urbanístico Móstoles Tecnológico, por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo con fecha 3 de octubre de 2011 interpuso el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Infracción del artículo 57 de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común , y de la Jurisprudencia que lo desarrolla.

Segundo.- Infracción del artículo 27 de la Ley 6/98 , Ley del Suelo, en relación con la Ley 10/2003 de 20 de Mayo.

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Por el Letrado de la Comunidad de Madrid, se interpuso el anunciado recurso de casación por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo el 11 de octubre de 2.011, articulado bajo los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.c) LJCA , por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, entendiendo que se ha incurrido en falta de motivación

Segundo.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) LJCA , por entender que la sentencia de instancia infringe el art. 27.1 Ley 6/1998 .

Por Auto de 9 de febrero de 2012, la Sala acordó la inadmisión del recurso interpuesto por la Comunidad de Madrid, así como la admisión del interpuesto por Consorcio Urbanístico Móstoles Tecnológico. Emplazándose posteriormente a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 14 de octubre de 2014, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por la representación de Consorcio Urbanístico Móstoles Tecnológico, se interpone recurso de casación contra Sentencia dictada el 17 de mayo de 2011, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid , en la que se estima parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por la Sra. María Luisa , contra Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de 14 de febrero de 2007, que había fijado justiprecio de la finca NUM001 del proyecto de expropiación "Sector Pau 5 del PGOU de Móstoles".

El Jurado en su Acuerdo, aplicando el método residual dinámico, para la valoración del suelo expropiado como suelo urbanizable fija un justiprecio de 842.461,50 euros, mientras que la Sala de instancia, considerando procedente acudir a la valoración del suelo por el método objetivo, fija un justiprecio de 1.625.269,12 euros, más intereses legales.

La Sala de instancia, partiendo de la inaplicabilidad de la Ponencia de valores catastrales, aspecto que no es impugnado por las partes, considera inaplicable el método residual dinámico tenido en cuenta por el Jurado y acude al método objetivo, con la siguiente argumentación:

"Pues bien, en el caso concreto, el Jurado, en su resolución, reseña que el Valor Medio en Venta (E) Real se ha obtenido "a través del análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, superando en todo caso el mínimo de seis muestras previstas por la legislación. Dichos datos reflejan condiciones específicas, por lo que se procede a la aplicación de coeficientes correctores por localización y calidad estimados en función de las características propias del ámbito en cuestión, hasta obtener un valor medio representativo". Ahora bien, dicho estudio que se dice haber efectuado "brilla" por su ausencia en el expediente; esto es, en el mismo no hay ni un solo dato de las muestras concretas tenidas en cuenta, ni las características concretas de las mismas, ni de los coeficientes que se dicen haber aplicado, ni las fuentes utilizadas,... con tal proceder, obviamente, se priva a este Tribunal, así como a los expropiados, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, y sobre todo si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa.

Respecto del informe pericial elaborado en periodo probatorio, se llega a un valor unitario del suelo de 74,71 €, para cuya obtención utiliza el método residual dinámico, y se parte de un precio en venta final de 1.121,97 €/m2, que lo obtiene de un estudio de mercado, según se indica en el propio informe, obtenido de anuncios de venta en determinadas publicaciones. Como quiera que no se tiene constancia alguna de que los testigos tomados en consideración se hayan concretado en ventas reales y concretas, resulta que las conclusiones obtenidas en dicho informe quedan plenamente invalidadas, al igual que las obtenidas por el Jurado.

SEXTO. - Llegados a este punto, habiéndose concluido que carecemos de fuentes ciertas y seguras, debidamente contrastadas, que permitan obtener el precio de venta en el mercado libre (dato transcendental para la determinación del valor de repercusión del suelo por el método residual, tal como hemos dicho en el punto cuarto de la presente fundamentación jurídica), nos avoca a que acudamos al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado (método de valoración jurisprudencialmente consagrado a partir de las disposiciones contenidas en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda), toda vez que es criterio de la doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de mayo de 2000 y 20 de enero de 1998 ) que dicho método resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual.

Dicho método objetivo resulta ser de perfecta aplicación cuando nos encontramos en la tesitura de valorar suelo urbanizable, toda vez que, como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2011 , "lo normal es que para el suelo urbanizable no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio en el mercado libre del producto inmobiliario final de la zona...", resultando legítimo acudir al precio previsto para las viviendas de protección pública, y de ahí que, añade la precitada sentencia (con cita de las Sentencias de dicho Alto Tribunal de 23 de mayo de 2000 y 20 de junio de 2007 ), "Cuando no se tengan datos fidedignos, reflejo de las circunstancias reales del suelo, antes que utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices fijados oficialmente para esa clase de viviendas".

Por tanto, determinada la procedencia de la aplicación del denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo, los datos que deben ser considerados son los siguientes:

La fecha de valoración viene referida al 31 de marzo de 2005, que se corresponde a la aprobación inicial del proyecto de expropiación, al seguirse el procedimiento de tasación conjunta ( artículo 24.a) de la Ley 6/1998 ).

En dicha fecha se encontraba en vigor la Orden 2.863/2004, de 8 de noviembre de 2004, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid (BOCM de 15 de noviembre de 2004), por la que se fijan los precios máximos de venta de viviendas sujetas a régimen de protección pública, que, para la Zona B, donde se ubica el municipio de Móstoles, viene a establecer como precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil el de 1.263,49 €.

Dicho valor habrá de multiplicarse por el coeficiente 0,80, para determinar los metros cuadrados útiles.

A su vez, deberá multiplicarse por el coeficiente 0,90, para la aplicación de la deducción de las cesiones gratuitas.

El resultado, a su vez, deberá ser multiplicado por 0,493595, por ser el aprovechamiento lucrativo previsto.

Finalmente deberá multiplicarse por el coeficiente correspondiente al valor de repercusión del suelo: será de un 15 o un 20% según que en el término municipal existan menos o más de 500 viviendas de protección oficial ( art. 2 D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre sobre valoración catastral), se determina el cálculo del 0,20 como valor de repercusión por tratarse de un municipio de más de 500 viviendas protegidas;

No resulta procedente descontar los gastos de urbanización al entenderse que en el porcentaje del valor de repercusión del suelo ya se hayan incluidos ( artículo 2 del citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre , y Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003 , 30 de enero de 2007 y 23 de marzo de 2011 ).

Por tanto, 1.263,49 x 0,80 x 0,90 x 0,493595 x 0,20 = 89,81 €/m 2 , que multiplicado por la superficie expropiada (17.235 m2), y añadido el 5 % de premio de afección, nos da como resultado el de 1.625.269,12 €."

Por la recurrente se formulan dos motivos de recurso. El primero de ellos entiende que se ha vulnerado el art. 57 de la Ley 30/92 , por no haberse tenido en cuenta la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, que no habría quedado desvirtuada por la prueba practicada.

En el segundo de los motivos, se alega vulneración del art. 27 de la Ley 6/98 del art. 27 de la Ley 6/98 , ya que al no estar vigentes las ponencias catastrales hubiera debido acudirse a la vista de lo dispuesto en ese precepto, en relación con el art. 1 de la Ley 10/2003 , al método residual dinámico, mientras que la sentencia, apartándose del criterio legal imperativo, acudió al método objetivo, a diferencia de lo hecho por el Jurado, que había efectuado su valoración, con arreglo al método residual dinámico.

La representación de la parte recurrida solicita la inadmisión de ambos motivos de recurso, el primero al entender que se está pretendiendo la revisión de la valoración de la prueba sin citar como infringidos los preceptos que regulan el contenido tasado de la prueba, y el segundo, por plantear cuestiones ya resultas por esta Sala en diversas ocasiones, sobre la aplicación del método objetivo de valoración.

Debe rechazarse en primer lugar la inadmisibilidad de los motivos de recurso interpuestos, sin perjuicio de cuanto se dirá sobre la procedencia de sus desestimación, por cuanto lo que se alega en la oposición a los mismos, incide de lleno en el fondo de la cuestión debatida, tanto sobre la presunción de acierto del Acuerdo de Jurado, al que se refiere el primero de los motivos, como en lo referente a la aplicación del método objetivo al que se refiere el segundo de ellos. Procede, por tanto entrar en el fondo de lo planteado en cada uno.

Para el estudio de ambos motivos de recurso, hemos de referirnos a lo ya dicho por esta Sala en su Sentencia de 7 de julio de 2014 (Rec.4785/2011 ) resolviendo idénticos motivos formulados por la parte hoy recurrente contra Acuerdo del Jurado fijando justiprecio de la finca NUM002 expropiada para el mismo proyecto Sector PAU 8 del PGOU de Móstoles y esa argumentación resulta plenamente aplicable al caso de autos..

Así decimos en esa Sentencia, en relación al primer motivo: "Entrando ya en el análisis de los motivos, ambos al amparo del art. 88.1.d), en el primero, lo que plantea la recurrente es que, partiendo de la presunción de acierto del Jurado, que no ha quedado enervada por la Pericial judicial al haber sido rechazada por la Sala de instancia, no puede, a su juicio, el Tribunal suplir esa falta de prueba del "error" del Jurado por su propio criterio, citando, al efecto, entre otras, la STS de 28 de enero de 1997 .

El rechazo de la Pericial judicial por parte de la Sentencia se asienta en que el método de cálculo utilizado por el Perito - residual estático- no es el legalmente establecido (residual dinámico) para la valoración de suelo urbanizable, como el aquí concernido, pues cuando, conforme al art. 27 de la Ley 6/98 , no procede, como aquí acaece, la aplicación de la ponencia catastral (por la modificación de las condiciones urbanísticas tomadas en consideración), el método a utilizar será el residual dinámico, correctamente aplicado por el Jurado, cuyo justiprecio rechaza, igualmente, ante la falta de justificación de las fuentes utilizadas para la obtención del valor medio de venta de mercado.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto de la que gozan los Acuerdos de los Jurados de Expropiación no exige que sólo pueda ser enervada por Informes Periciales -cuya función es suministrar a los órganos jurisdiccionales conocimientos técnicos, de los que carecen, pero que son necesarios para el enjuiciamiento-, de forma que si la Sala, sin necesidad de tales conocimientos técnicos aprecia, como así ha acontecido, que el Jurado no ha justificado las fuentes de las que deduce el precio medio de mercado, con arreglo al cual ha obtenido el valor unitario del suelo, es claro que no puede confirmar el justiprecio así determinado, debiendo proceder, directamente, a su fijación."

En definitiva, y como se acaba de decir, no cabe apreciar la vulneración del art. 57 de la Ley 30/92 , pues de forma más que razonada la Sentencia explica porqué entiende inaplicable al método residual dinámico, tenido en cuenta por el Jurado, lo que le lleva a considerar el método objetivo, aplicación que luego se impugna en el segundo de los motivos. En definitiva, no considerando de aplicación el método residual dinámico, la Sala considera enervada la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, lo que explica detalladamente en sus razonamientos.

El motivo primero de recurso debe ser por ello desestimado.

Igual suerte desestimatoria debe correr el segundo de los motivos en que la recurrente aduce una vulneración del art. 27 de la Ley 6/98 , por haber acudido la Sala de instancia al método de valoración objetivo, frente a lo realizado por el Jurado en su Acuerdo, que acudió al método residual dinámico.

Nuevamente procede remitirse a cuanto ya ha dicho esta Sala en nuestra Sentencia ya citada de 7 de julio de 2014 , resolviendo tal cuestión. Así decimos:

" TERCERO .- En el segundo motivo, se denuncia la infracción del art. 27 de la Ley 6/98 , por entender que es de aplicación imperativa, y, conforme al cual, para calcular el valor del suelo urbanizable -siempre que no puedan aplicarse los valores catastrales-, se utilizará el método residual dinámico, como correctamente siguió el Jurado y para cuya fijación tuvo en consideración el proyecto de delimitación y expropiación del Sector PAU-5, el desarrollo del PGOU de Móstoles de 2005, las valoraciones y acuerdos de la mesa de contratación, así como los pliegos preceptivos relativos a la urbanización y venta del producto inmobiliario terminado, sin que dicha previsión legal imperativa pueda ser sustituida por un método -denominado objetivo- no previsto legalmente.

En primer lugar, conviene tener presente que la Sala no ignoró el art. 27.1, pues reconoce que el método aplicable es el residual dinámico, pero ante la falta de justificación de que las fuentes utilizadas por el Jurado reunieran los requisitos exigidos por el art. 35.1.c) de la Orden ECO 805/2003, acude al método objetivo, que es una variante del método residual, y, como dijimos, entre otras, en nuestra Sentencia de 16 de enero de 2013 (casación 5675/10 ) "una cosa es inaplicar un determinado método valorativo en vulneración del artículo 27 de la Ley 6/98 , como pretende la recurrente, y otra bien distinta, que es lo que en realidad se aprecia, es la imposibilidad de aplicación del método previsto por la Ley, en atención a sus presupuestos reglamentariamente previstos, a partir de los elementos fácticos en presencia sobre los que finalmente la Sala de instancia ha podido adquirir convicción de certeza....................lo que hace la Sala de instancia es, constatada la imposibilidad material de aplicación del método residual dinámico, aplicar correctamente un método que, en realidad, es variante del residual y que, como en la misma sentencia recurrida se dice, ya ha sido seguido en reiteradas ocasiones por esta Sala, para supuestos de análoga naturaleza. Y es que la Jurisprudencia ha establecido un método inspirado en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las Órdenes ministeriales correspondientes que establecen para cada año y para cada área geográfica, los precios para Viviendas de Protección Oficial, al que acude cuando en aplicación del método residual, la situación existente no permite atender a valores en venta correspondientes a la zona o área. Así se indica en sentencias como la de 20 de junio 2006 , cuando señala que para operar sobre precios de mercado ‹es imprescindible que los mismos sean obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, pues de no ser así es preferible, como dice la sentencia de 23 de mayo de 2000 , aplicar un porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de las viviendas de protección oficial, pues el primer método se aproxima con más rigor a las circunstancias reales del suelo, ya que en el suelo urbano el valor por metro cuadrado edificable puede ser perfectamente conocido y no ser fruto de meras especulaciones, mientras que el segundo apela al carácter objetivo del valor fijado administrativamente para las viviendas de protección oficial›. Como señala la sentencia de 26 de octubre de 2005 , ‹la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados, de ahí que se ponga en relación con los supuestos en que la consolidación urbana y el consiguiente desarrollo del mercado permitan una apreciación cierta y segura de los valores por los que aquel discurre".

Con ello se da respuesta, desestimatoria, al segundo motivo, sin que, por lo expuesto, nada impida aplicar los valores de la Orden CAM 2.863/2004, aunque su finalidad no sea, obviamente, la valoración expropiatoria (de competencia exclusivamente estatal), sino una valoración zonal conjunta, perfectamente utilizable a la hora de determinar, con carácter objetivo, el precio medio de mercado de las respectivas Zonas."

La argumentación expuesta pone de manifiesto la que es una consolidada doctrina de la Sala respecto al método objetivo de valoración y su aplicación, lo que descarta pueda considerarse infringido el art. 27 de la Ley 6/98 , en relación con la Ley 10/2003, tal y como se postula en el motivo de recurso.

Como decimos entre otras en nuestras sentencias de 10 de octubre de 2014 ( 6225/2011 ) y 25 de junio de 2013 ( Rec.7106/2010 ), y partiendo de que la sentencia impugnada explica claramente que el Acuerdo del Jurado no se basa en información atendible sobre el valor en venta, añadiendo que algo similar sucede con el dictamen del perito judicial una vez impugnado el acuerdo del Jurado en vía jurisdiccional, lo determinante es la prueba que se proponga y practique para desvirtuar la presunción de acierto de aquél, y es precisamente una valoración razonablemente motivada de dicha prueba la que ha llevado a la sentencia impugnada, a concluir que no hay información que pueda ser atendible sobre el valor en venta, y por tanto a aplicar el método objetivo.

La recurrente no ha impugnado, en los motivos de recurso formulados a los que hemos de ceñirnos, la valoración que de la prueba practicada hace el Tribunal "a quo", por los estrechos cauces que serían admisibles en sede casacional, no habiendo alegado que dicha valoración fuera irracional, arbitraria, ilógica, contraria a las reglas de la sana crítica o vulneradora de normas reguladoras de la prueba tasada. Consiguientemente hemos de tener por probado tal y como hace la Sala de instancia, que no hay información fiable sobre los precios de mercado, y que no resultan justificados esos valores sin que quepa olvidar como decimos entre otras muchas en nuestra Sentencia de 25 de junio de 2013 (Rec.7106/2010 ) que "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados" .

Por todas estas razones, el segundo motivo de recurso debe ser desestimado, al ser ajustada a derecho la valoración hecha por la Sala de instancia con arreglo al método objetivo .

La desestimación del recurso determina la imposición legal de las costas a la parte recurrente, si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el artículo 139.3 LRJCA y teniendo en cuenta la entidad del proceso y la actividad desarrollada, señala en 4.000 € la cifra máxima, por todos los conceptos, a reclamar por la parte recurrida que formuló oposición al recurso.