SAP Córdoba 139/2012, 22 de Marzo de 2012
| Ponente | JOSE FRANCISCO YARZA SANZ |
| ECLI | ES:APCO:2012:1804 |
| Número de Recurso | 451/2011 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 139/2012 |
| Fecha de Resolución | 22 de Marzo de 2012 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Córdoba, Sección 1ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÓRDOBA
SECCIÓN PRIMERA
Iltmos. Sres.
PRESIDENTE:
D.Pedro Roque Villamor Montoro.
Magistrados
D. Félix Degayón Rojo.
D. José Francisco Yarza Sanz.
APELACIÓN CIVIL
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Montilla
Procedimiento Ordinario 853/09
Rollo 451/11
SENTENCIA Nº 139/12
En la ciudad de Córdoba, a veintidós de marzo de 2012.
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado los recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia dictada en los autos referenciados, en los que han sido partes D. Dimas representado en primera instancia por el Procurador Sr. Hidalgo Trapero y asistido del Letrado Sr. Alférez Carmona contra D. Isidoro representado en primera instancia por el Procurador Sr. Moreno Gómez y en segunda instancia por la Procuradora Sra. Luna Alba y asistido del Letrado Sr. Paredes Cerezo y pendientes en esta sala en virtud de apelación interpuesta por la representación procesal de D. Isidoro habiendo sido designado ponente el Magistrado don José Francisco Yarza Sanz.
Se dictó sentencia con fecha de 25 de abril de 2011 cuyo fallo textualmente dice: " Que ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA formulada por el Procurador, señor Hidalgo Trapero, en representación de don Dimas DEBO CONDENAR Y CONDENO AL DEMANDADO A QUE ABONE AL ACTOR LAS SIGUIENTES CANTIDADES: TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (374,74 euros), por la renta del mes de julio de 2009, CUARENTA Y UN EUROS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (41,38 euros) por factura de suministro eléctrico, LA CANTIDAD DE SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE EUROS CON NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (7.297,93 euros) por reparación de deterioros y coste de reposición de la vivienda a su estado original, cantidades que devengarán el interés legal previsto en el artículo 576 de la LEC, así como al pago de las costas procesales causadas."
Contra dicha sentencia se preparó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada que, con posterioridad y en virtud del traslado conferido, formalizó en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes.
FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA
La representación procesal del Sr. Isidoro sostiene, a través de las alegaciones de su recurso, que la Sentencia yerra cuando estima la demanda por la que se le ha condenado al abono al demandante, en relación con el arrendamiento, ya extinguido, de un piso propiedad de éste, de la cantidad de trescientos setenta y cuatro euros con setenta y cuatro céntimos por la renta del mes de julio de 2009, cuarenta y un euros con treinta y ocho céntimos por el suministro eléctrico de dicho mes y la cantidad de siete mil doscientos noventa y siete euros con noventa y tres céntimos, por reparación de deterioros y coste de reposición de la vivienda, sita en CALLE000 nº NUM000, NUM001, de Montilla, a su estado original. Subsidiariamente, solicitaba que se redujese su obligación de indemnizar en la cuantía que en la apelación exponía y, en cualquier caso, que, sin perjuicio de la obligación de su patrocinado de abonar el I.V.A., se justificase por el actor lo que se le fuere a repercutir, sin condena en costas en ninguna de las instancias.
Por su importancia a la hora de dar respuesta a las diversas cuestiones que la parte apelante suscita, es menester delimitar cuáles han de ser las consecuencias jurídicas de la acertada apreciación que la Juzgadora de instancia hace de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que acompañaba a la demanda como documento nº 4, puesto que, al haber llegado el final del tiempo de duración del mismo el 30 de junio de 1988, permaneciendo el arrendatario en posesión del inmueble durante más de quince días, con la aquiescencia del arrendador, que, lejos de requerirle para la terminación del contrato, prosiguió durante un largo período percibiendo el alquiler que puntualmente se le abonaba, es ineludible la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil .
Sus consecuencias son las que esta misma sección ya señalaba en la Sentencia de 19 de abril de 2005 (EDJ 2005/77702), derivadas del hecho de que se trata de un nuevo contrato y no de una prórroga del anterior, lo que supone una importante diferencia incluso a la hora de precisar sus efectos, pues si en el supuesto de prórroga continúa la vigencia del contrato como si no hubiera concluido su plazo, en cambio, cuando se trata de reconducción, nace a la vida un nuevo contrato, distinto del anterior, aunque se rija en parte por su clausurado, merced a la voluntad presunta de las partes de concertar un nuevo convenio.
Así se desprende también de lo que al respecto tiene manifestado el Tribunal Supremo, entre otras en la Sentencia núm. 557/2010, de 14 septiembre (RJ 2010\3899), al afirmar que supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo.
No son, por consecuencia necesaria de ello, estimables las alegaciones que en el recurso se realizan en relación con la existencia de un contrato verbal que habría sucedido al presentado con la demanda, del cual no hay más respaldo que la referencia a una discrepancia en el importe actualizado que hubiera debido tener la renta, que, con no ser definitivo a este respecto, no se ha acreditado suficientemente. Tampoco reviste la importancia que el recurrente le concede el hecho de que no se hubiera incrementado la renta en el mes de julio, habida cuenta de que la actualización para dicha anualidad, conforme a la estipulación novena del contrato original, ya se había efectuado a principio del año natural, según la testifical de la esposa del actor, cuya relevancia a estos efectos resalta la parte apelante.
La novación modificativa en que, al fin y al cabo, consiste la tácita reconducción del contrato de arrendamiento mantiene la vigencia de las estipulaciones contractuales del mismo, salvo en lo referente a la duración en que, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1581 del Código Civil, al estar el abono de la renta establecido por meses, habrá de ser mensual, vigencia que, a su vez, al repetirse el mecanismo durante los más de veinte años de mantenimiento de idénticas circunstancias, perduró merced a las reiteradas tácitas reconducciones producidas en los términos que en la Sentencia fueron reconocidos.
Ello no puede, sin embargo, llevar a considerar, como hace el apelante, que, dado que no habían transcurrido los quince primeros días del mes de julio cuando, a través de la carta certificada fechada el día 9 de dicho mes, le comunicó el Sr. Isidoro al Sr. Dimas que ponía a su disposición el piso, ya que "dejamos el alquiler" (documento nº 9 de los de la demanda), solo adeudaría la cantidad correspondiente a los días transcurridos hasta entonces, porque la estipulación cuarta del contrato bien claramente señala que la renta ha de ser satisfecha por meses anticipados, de modo que, iniciado el mes de julio, la totalidad de la renta correspondiente a dicho período, que se inició en posesión del inmueble por el inquilino, era ya debida. En cuanto a la suma de cuarenta y un euros con treinta y ocho céntimos derivados de la factura de electricidad que se aportó con el escrito de demanda (documento nº 13) fue expresamente reconocido por el demandado en el hecho cuarto del suyo de contestación que la adeudaba, aceptando el pago de la totalidad, pues consideraba presumible que el consumo realizado desde el once de julio de 2009 "fuera mínimo al quedar el piso vacío y no ejercerse por tanto actividad profesional alguna".
Uno de los capítulos generadores de la indemnización a la que, según se recoge en la Sentencia, tiene derecho el demandante es el referido al deterioro del piso, apreciado una vez que fue recuperado por su propietario. En la demanda dichos menoscabos se exponían de forma gráfica a través de un acta notarial y eran cuantificados mediante informe pericial.
Tal como se concluye atinadamente en la Sentencia, en aplicación de lo estipulado en los artículos 1561 y 1563 del Código Civil, son exigibles las obligaciones de conservación por parte del arrendatario y la responsabilidad del mismo por el deterioro de la cosa arrendada, con arreglo a lo que en la estipulación 2ª del contrato, específicamente, se establecía, en los siguientes términos: la vivienda se encuentra en buen estado de conservación y uso, quedando el arrendatario obligado a conservarla y entregarla al finalizar el arriendo en similar estado que la reciba .
Según recuerda la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2008 (RJ 2008\3193), el artículo 1563 del Código Civil establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de...
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