STS, 21 de Mayo de 1997

La Sala de lo Contencioso-administrativo de Cantabria dictó sentencia el 23 de marzo de 1992 cuyo fallo dice así:

Fallamos que debemos desestimar y desestimamos el presente recurso interpuesto inicialmente por

D. Jose María , y más tarde por D. Fernando , D. Gregorio y Dña. Eugenia , en calidad de hijos únicos y herederos de aquél, contra el acuerdo dictado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cantabria con fecha de 19 de enero de 1987, confirmado en reposición el día 27 de abril de 1987, por el que se fijó el justiprecio de las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , sitas en DIRECCION000 , expropiadas a los recurrentes para la construcción de la Autopista Bilbao-Santander, tramo Torrelavega-Santander. Sin costas.

La sentencia se funda, en síntesis, en los siguientes razonamientos:

Se impugna el acuerdo dictado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cantabria con fecha de 19 de enero de 1987, confirmado en reposición el día 27 de abril de 1987, por el que se fijó el justiprecio de las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , y NUM005 , sitas en DIRECCION000 , expropiadas a los recurrentes para la construcción de la Autopista Bilbao-Santander, tramo Torrelavega-Santander.

Los actores piden que en su lugar se fije como justiprecio el de 200.751.126 pesetas, más el premio de afección y los intereses legales correspondientes.

Admitida la ignorancia por parte de la procuradora del hecho de la muerte de su poderdante, y a partir de la expresa ratificación de los únicos herederos, se puede considerar subsanado el defecto de representación inicial y admitir que el recurso originario debe reputarse interpuesto por los herederos.

El litigio está en relación con otros fallados en la misma fecha.Las conclusiones del informe de un ingeniero agrónomo sobre la explotación ganadera aportado por los recurrentes --a cuyo tenor el perjuicio global que la expropiación suponía para la explotación agropecuaria se debía cifrar en 63.685.000 pesetas: a partir de esta cifra, previa su división por la total superficie expropiada, 42.045 metros cuadrados, obtienen los recurrentes el precio unitario (1.514,86 pesetas) por metro cuadrado que aplicado a cada una de las parcelas da como resultado el valor en explotación de éstas, y, sumando a tal valor el propio de la tierra, obtienen el precio final por metro cuadrado, que calculan en 4.850 pesetas-- no pueden ser admitidas.

Dichas conclusiones han sido rechazadas a lo largo de la prueba pericial practicada en autos. Basta para corroborar tal rechazo considerar que no se demuestra en absoluto que la reducción desde 120.000 metros cuadrados (superficie inicial) a 80.825 metros cuadrados (superficie final tras la expropiación) implique «arrasar la explotación agroganadera del perjudicado», con una cabaña productora de veinte vacas lecheras (apartado 4 del informe privado).

En cuanto al valor de la tierra como tal, los datos de hecho suministrados por la demanda se revelan insuficientes. Los precios tasados u ofrecidos en expropiaciones más o menos coetáneas de fincas situadas en otros términos municipales cercanos (Miengo y Torrelavega, documentos 4 y 5 de la demanda) no pueden servir de referencia indubitada, pues el valor de mercado de los inmuebles varía sensiblemente y, si se utilizase tal criterio, se debería dar preferencia a los precios fijados por el Jurado en cuanto a las fincas que nos ocupan, superiores incluso a los precios medios aceptados por los propietarios de fincas colindantes en el mismo término de DIRECCION000 y en la misma operación expropiatoria, según manifiesta la Administración en su hoja de aprecio (apartado 1.1.2 "valor de terrenos análogos") y reitera de modo más rotundo en el recurso de reposición en su día formulado por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo.

Más peso tiene el hecho de que la Administración Tributaria hubiera aceptado como valor de transmisión, a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el convenido por vendedor y comprador (Don Jose María ) en la escritura pública de compraventa de 25 de abril de 1977, respecto de una parcela que el recurrente identifica como la número NUM003 de las ahora expropiadas. El valor fijado por ambas partes en la escritura ascendió a 924 pesetas por metro cuadrado. Aplicando a esta cantidad la variación del índice de precios al consumo desde 11 de julio de 1985, el precio equivalente para este último año sería de 2.633 pesetas por metro cuadrado. Ahora bien, dada la diferencia de calidades entre las diversas fincas objeto de la expropiación, el mayor valor de una no determina de modo automático el del resto, pues, como afirma el Jurado en su resolución algunas fincas tenían un valor superior a otras y se fijó un valor medio que se ajustase a la realidad económica de la expropiación. Esta misma diferencia de valores se refleja en el informe del ingeniero agrónomo designado perito judicial.

El jurado, de conformidad con el informe de su vocal técnico, cifra en 700 pesetas por metro cuadrado el valor del terreno; seguidamente calcula el demérito del terreno restante en un 50 por ciento de aquel precio, a lo que añade según los casos la depreciación (20 por ciento) de las edificaciones como consecuencia de la cercanía de la autopista, más el precio de los frutales, setos vivos y muro o cerca de mampostería. Llega así a un valor final de 30.403.125 pesetas, que es incrementado con el cinco por ciento de premio de afección.

El método estimativo del jurado puede considerarse adecuado, y la bondad de su resultado final vendrá determinada por la corrección de los precios iniciales de valoración del terreno. Y en este sentido, tales factores iniciales, considerados como precios medios, pueden considerarse ajustados a la realidad del mercado a falta de otra pruebas más contundentes que desvirtúen la presunción de acierto que asiste a las decisiones de aquel órgano específicamente dedicado a fijar los justiprecios. Ya hemos señalado que el valor inicial de partida es muy superior al admitido por otros propietarios colindantes. Hemos de reseñar igualmente que lo es por referencia al valor agronómico fijado por la consejería de Ganadería, Agricultura y Pesca, para las tierras de primera calidad de la zona (dato proporcionado por el Vocal del Jurado, al término de su informe). Y lo es, finalmente y sobre todo, si comparamos el valor finalmente establecido por el jurado con el admitido como tal valor agronómico para las diferentes fincas por el ingeniero agrónomo designado perito judicial.

Es cierto que el informe de éste computa, respecto de algunas fincas expropiadas (no todas) el valor del suelo como edificable, lo que eleva sensiblemente el precio final de las así consideradas, hasta mil o dos mil pesetas por metro cuadrado, al introducir unas expectativas urbanísticas determinadas. Pero la inclusión de este componente en lo que reconocidamente es suelo no urbanizable, dedicado exclusivamente a pradería, supone tanto como incorporar al justiprecio de una finca rústica el importe de futuras e hipotéticas plusvalías generadas en el proceso urbanizador del que en principio está preservado aquel tipo de terrenos.Es cierto que respecto de la parcela 70 (y sólo de ella, cuya superficie es de 780 metros cuadrados) el documento número 6 de los aportados a la demanda explicita que «de no existir el proyecto de autovía hubiera sido calificado como suelo urbano 1». Al margen de que tal consideración no logra ocultar que de hecho en el momento de la expropiación la condición rústica del terreno era la única jurídica y económicamente determinante de su valoración (las normas subsidiarias de DIRECCION000 se aprueban tras la construcción de la autovía, pues incluyen zonificaciones para la protección de ésta), la mera referencia a una de las fincas expropiadas, de menos superficie, tampoco puede extrapolarse al resto.

Por lo que se refiere al pago de los intereses, el propio Jurado en su acuerdo reconoce la exigibilidad de los mismos, conforme a las pautas legales que regulan su pago.

En su escrito de alegaciones la representación de los apelantes D. Fernando , D. Gregorio y Dña. Eugenia , en calidad de hijos únicos y herederos de D. Jose María , argumenta, esencialmente, lo siguiente:

Debe señalarse que por resolución de la Sala de lo Contencioso Administrativo de Burgos de fecha 30 de junio de 1988 fue admitido como prueba documental el informe pericial que ya había sido emitido en periodo de prueba en el recurso que se tramitaba simultáneamente en la misma Sala con el número 593/96. Dicho recurso se refería a otra de las fincas expropiadas de los apelantes, y dado que en el informe pericial en cuestión emitido por el Ingeniero Agrónomo Don Felipe , se hacía una valoración de todas y cada una de las fincas incluidas en la expropiación, la Sala, por la resolución reseñada, ordenó unir al ramo de prueba el referido informe pericial.

De conformidad con el informe pericial practicado en prueba procede apreciar expectativas urbanísticas.

El informe pericial rendido en prueba establece los siguientes precios unitarios para las distintas parcelas expropiadas.

- Parcela NUM000 (número 7-c del Catastro) = 720 metros cuadrados á 2.000 pesetas por metro cuadrado.

- Parcela NUM001 (número 7-a del Catastro) = 28.085 metros cuadrados á 2.000 pesetas por metro cuadrado.

- Parcela NUM002 (número 7-b del Catastro) = 770 metros cuadrados á 2.000 pesetas por metro cuadrado.

- Parcela NUM003 (número 205-a del Catastro) = 1.400 metros cuadrados á 500 pesetas por metro cuadrado.

- Parcela NUM004 (número 205-b del Catastro) = 470 metros cuadrados á 1.000 pesetas por metro cuadrado

- Parcela NUM005 (número 197 del Catastro) = 2.730 metros cuadrados á 700 pesetas por metro cuadrado.

En el informe en cuestión se aprecian las expectativas urbanísticas de las parcelas expropiadas por su proximidad al casco urbano y a la carretera.

La Sentencia, sin embargo, rechaza la apreciación de expectativas y considera que todas las parcelas han de tasarse por su valor agronómico.

Jurisprudencia constante del Tribunal Supremo ha entendido, por el contrario, que en este tipo de expropiaciones, que no son motivadas por necesidades urbanísticas, sino por la ejecución de obras públicas, como son las carreteras, han de computarse también las expectativas urbanísticas que pueda tener el suelo, aun cuanto éste no tenga la clasificación de urbanizable en el instrumento de ordenación urbana vigente en ese municipio. De ahí que el informe pericial haya computado, siguiendo la línea jurisprudencial más reiterada, la concurrencia de expectativas urbanísticas para las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM004 objeto de la presente expropiación.

Cita las sentencias de 3 de mayo de 1964, 29 de mayo de 1964, 24 de abril de 1972, 2 de mayo de1972, 7 de octubre de 1972, 5 de octubre de 1973, 16 de noviembre de 1974, 20 de mayo de 1972, 24 de noviembre de 1976, 25 de octubre de 1977, 19 de enero de 1977, 28 de abril de 1982, 19 y 20 de diciembre de 1978, 21 de octubre de 1977, 1 febrero de 1982 y 8 de mayo de 1982.

La exclusión de la apreciación de expectativas urbanísticas por el solo hecho de que el terreno no tiene la clasificación de suelo urbanizable, no resulta ajustada a la realidad económica, ni tampoco es conforme a la doctrina jurisprudencial establecida reiteradamente.

En las diversas fotografías que figuran a los folios 42 y siguientes, puede comprobarse efectivamente la existencia de casas o chalets de noble porte en las proximidades de las parcelas expropiadas. El certificado del propio Ayuntamiento de Polanco, suscrito por el arquitecto municipal, refiriéndose a las condiciones de edificabilidad de otra de las parcelas expropiadas con este motivo -la parcela 70- se expresa que está incluida en las Normas Subsidiarias en la «Zona de Protección de la Autovía» y que «esta calificación es consecuencia del trazado planteado para la autovía» y que «de no existir el proyecto de Autovía hubiera sido calificada como Suelo Urbano al igual que las fincas que rodean la antigua carretera que conecta a DIRECCION000 con la Nacional Santander-Torrelavega».

Lo que, desde luego, resulta totalmente alejado del valor económico de las parcelas expropiadas, cuyo equivalente debe expresar el justiprecio, es justipreciar las fincas a razón de 700 pesetas por metro cuadrado; precio unitario que carece de todo apoyo en la realidad.

Es irrelevante la actitud de otros titulares de bienes en la presente expropiación.

En el fundamento décimo de la Sentencia se otorga una especial importancia al hecho de que otros propietarios hayan aceptado el justiprecio ofrecido por la Administración expropiante. (Dato, por otra parte, no acreditado en prueba).

Esta circunstancia es jurídicamente irrelevante, según ha puntualizado la jurisprudencia. (Sentencias de 3 de noviembre de 1965, 19 de junio de 1967, 20 de junio de 1967, 23 de febrero de 1956, 10 de marzo de 1956, 2 de febrero de 1957, 4 y 11 de marzo de 1957, 3 de marzo de 1958, 12 de marzo de 1958, 11 de abril de 1958. 4 de marzo de 1970, 10 de octubre de 1972, 31 de octubre de 1958 y 19 de noviembre de 1964).

Pero si se toma como criterio el precio fijado en otras expropiaciones, habrá que atender no sólo al que circunstancialmente se haya establecido para pequeños propietarios colindantes, sino también el que viene fijando la administración en otras expropiaciones.

Y en este sentido, se puede señalar, según se ha acreditado en prueba (folio 44-45), que en expropiación seguida por la 1.ª Jefatura de Zona de Construcción de Transportes Terrestres en 30 de marzo de 1983 se fijó por la propia Administración expropiante el justiprecio de una finca de 231 metros cuadrados de pradera natural en el término municipal de Torrelavega, limítrofe al de Polanco, a razón de 1850 pesetas por metro cuadrado; más del doble que el fijado cuatro años después para las parcelas expropiadas.

Este valor se refería exclusivamente al valor agrícola de pradera natural, o sea, en atención a las características naturales del terreno, exactamente iguales que los de los apelantes, ya que la propia Administración expropiante las califica de «pradera de 1.ª», en sus respectivas hojas de valoración.

Además, la propia Administración expropiante reconoció en aquellos terrenos ciertas expectativas urbanas, que incrementaron en otras mil pesetas por metro cuadrado el valor del terreno. En total, pues, se valoró en 1983, a razón de 2.850 pesetas por metro cuadrado.

Así figura al folio 44-45 fotocopia de la hoja de valoración de la Administración expropiante en la que constan todos esos datos, que fue autenticada en prueba, al folio 104-118 vuelta de los autos.

Y lo mismo puede decirse de otra expropiación para el organismo autónomo Ferrocarriles de Vía Estrecha FEVE, que tuvo lugar en 1980 en la que se valoraron terrenos de condiciones iguales a las de los expropiados, en el término municipal de Mingo, también limítrofe con el de Polanco, a razón de 1000 pesetas por metro cuadrado, según está acreditado en prueba a los folios 96-110 de los autos.

El justiprecio es notoriamente inferior al precio de compra comprobado por la propia Administración del Estado.En el Fundamento Undécimo de la Sentencia apelada se considera que más peso tiene el hecho de que la Administración Tributaria hubiese aceptado como valor de transmisión, el convenido por vendedor y comprador (Don Jose María ) en la escritura pública de compraventa de una parcela que no es otra sino la NUM003 , también objeto de la presente expropiación.

La Sentencia, no obstante, acaba desestimando la conclusión que se deriva de dicha transmisión. Sin embargo es lo cierto que fue adquirida dicha finca en escritura pública de 25 de abril de 1977; liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en 16 de septiembre de 1977 e inscrita en el Registro de la Propiedad en 21 de octubre de 1977. A efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se valoró en razón de 924,41 pesetas metro cuadrado, teniendo en cuenta que el valor de la finca se fijó en 2.366.500 pesetas y que su superficie es de 14 carros (medida tradicional) equivalente a 25 áreas y 6 centiáreas. Al folio 38-39 de los autos figura copia de dicha escritura con la liquidación del Impuesto (folio 43-44), cuya autenticidad se solicitó como prueba documental, la cual fue admitida y ordenada practicar por la Sala, sin que la Administración demandada se opusiera objeción y sin que fuese remitido a la Sala por la Delegación de Hacienda requerida la prueba ordenada.

De dicha escritura de compra resulta un precio que debidamente actualizado, con el índice monetario corresponde (al folio 46-47) resulta un precio de 2.865,67 pesetas por metro cuadrado.

Pues bien, entiende que este dato es mucho más significativo que el precio haya podido ser aceptado por los propietarios colindantes (Dato que, por cierto, no está acreditado en el expediente, pese a lo cual la Sentencia apelada lo toma con un hecho probado).

No hace objeción al porcentaje de demérito que sobre el resto de la finca no expropiada se contiene en el acuerdo del Jurado, ni sobre el porcentaje de demérito respecto de las edificaciones, ni sobre el valor base que atribuye a éstas, ni, finalmente, sobre lo referente al valor de las plantaciones y del muro de mampostería.

Postula, en conclusión, un justiprecio unitario de 5.874,21 pesetas por metro cuadrado, resultante de aplicar a las superficies de las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , el justiprecio global que presenta para todas las parcelas expropiadas (en total dieciséis), considerando que todas ellas forman parte de una explotación agropecuaria, única, tal como se expone en el dictamen agronómico que se aportó con nuestra demanda (folios 91 y siguientes).

Aun cuando dicha metodología, que trata de fijar el justiprecio en razón del perjuicio que a la explotación ocasione la expropiación, sea rechazada, en todo caso es lo cierto que el precio de 700 pesetas por metro cuadrado que establece el Jurado para el suelo es absolutamente irreal y queda bien alejado de los que se establecen en el informe pericial practicado en prueba. Dichos valores, en último término, serán los mínimos que han de establecerse en la presente expropiación y sobre los que habrá de calcularse el porcentaje de depreciación del resto de la superficie no expropiada.

Terminaba solicitando que se revoque, por contraria a Derecho, la Sentencia de 23 de marzo de 1992 de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria objeto de la presente apelación y en su lugar se acuerde fijar los justiprecios de las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , en los términos suplicados en la primera instancia.

En su escrito de alegaciones el abogado del Estado formula, en síntesis, las siguientes argumentaciones:

Hace suyo el contenido del fallo.

La sentencia de instancia analiza las alegaciones y los instrumentos probatorios, que se revelaron ineficaces. Las supuestas expectativas urbanísticas eran inexistentes.

Solicita la confirmación de la sentencia y de los acuerdos recurridos, con condena en costas de la parte apelante.

Para la votación y fallo del recurso se fijó el día 14 de mayo de 1997, en que tuvo lugar.

Mediante el recurso de apelación que rige este proceso se solicita la revocación de lasentencia dictada el 23 de marzo de 1992 por la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, por la que se desestimó recurso contencioso-administrativo interpuesto por el causante de los hoy apelantes contra el acuerdo dictado por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cantabria el 19 de enero de 1987, confirmado en reposición el día 27 de abril de 1987. Estos acuerdos, a su vez, habían fijado el justiprecio de las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , sitas en DIRECCION000 , expropiadas a los recurrentes para la construcción de la Autopista Bilbao-Santander, tramo Torrelavega-Santander.

Acepta la parte apelante que la expropiación se refiere a terrenos clasificados en el planeamiento como no urbanizables, si bien disiente del justiprecio fijado por el jurado esencialmente por dos razones, en torno a las cuales giran los distintos argumentos esgrimidos, que examinaremos en esta resolución: a) el valor de los perjuicios causados a la explotación agropecuaria no se calcula adecuadamente por el jurado de expropiación y b) no se valoran las expectativas urbanísticas de que disfruta el terreno expropiado.

En cuanto al primer punto de los expuestos por la representación de la parte apelante, la argumentación contenida en la sentencia impugnada debe considerarse acertada.

La parte apelante, en efecto, considera que deben seguirse las conclusiones a que al parecer llega el dictamen pericial emitido en autos 593/86 por un ingeniero agrónomo e incorporado al proceso de instancia mediante testimonio con citación de las partes y por ello con plena validez probatoria. Aun cuando la integración material defectuosa de los autos en la instancia ha dificultado a esta sala el examen de dicha prueba pericial, aceptaremos que el perito, teniendo en cuenta que las fincas a que se refiere este proceso constituyen una unidad de explotación con otras igualmente expropiadas en la misma operación pertenecientes a los mismos propietarios --aun cuando su suerte procesal discurra por el camino distinto y paralelo de otros recursos resueltos simultáneamente por la sala de instancia-- entiende que la construcción de la autopista, que afecta de lleno a las distintas fincas que integran la explotación, termina prácticamente con la destrucción de ésta, por lo que halla su valor económico y divide las suma pecuniaria así obtenida entre los metros cuadrados ocupados realmente por la nueva construcción.

Esta sala ha declarado en sus resoluciones más recientes que deben evitarse excesos al aplicar la llamada presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación en materia de justiprecio, pues un acuerdo sin fundamentar o concretar suficientemente por parte del jurado no puede prevalecer, a salvo la existencia de otros elementos probatorios, frente a la prueba pericial practicada regularmente en el proceso si tiene carácter circunstanciado y razonado y su fundamentación resulta convincente. Esto no significa, sin embargo, que la prueba pericial deba imponerse necesariamente sobre los acuerdos del jurado suficientemente razonados, sino que comporta la necesidad en que se encuentra el tribunal de instancia, cuanto existe oposición entre el criterio del jurado y el del perito, de ponderar la valoración de aquél y la llevada a cabo por éste teniendo en cuenta los elementos de tipo argumental y de hecho en que respectivamente se apoyan para atribuir valor decisivo al último sólo en el caso de que tenga una fuerza de convicción suficiente para desvirtuar la que resulte del acuerdo del primero.

En el punto concretamente ahora examinado, la valoración efectuada por el ingeniero agrónomo no resulta suficientemente convincente, como manifiesta la sala de instancia, para desvirtuar el cálculo hecho por el jurado. Basta para llegar a esta conclusión con tener en cuenta las características de la explotación agrícola y pecuaria que el perito describe, cuyas proporciones (la sala cita concretamente el exiguo número de reses de que consta) no parecen guardar la debida relación, partiendo del número total de metros cuadrados expropiados, con la importancia económica de los efectos perturbadores que se atribuyen a la construcción de la autopista.

Cuando menos, como también se refleja en la sentencia recurrida, el porcentaje del 50 por ciento de depreciación, que el jurado aplica sobre el valor inicialmente obtenido, parece establecido siguiendo un método correcto y guardando una proporción razonable para indemnizar los perjuicios derivados de este concepto. La pericia practicada no consigue difuminar esta apreciación por lo que, en este punto, debe ser confirmada la sentencia que se impugna.

Tiene razón la representación de la parte apelante cuando manifiesta que en las expropiaciones no urbanísticas de terrenos no urbanizables esta sala viene aceptando, bajo el régimen de las leyes del suelo de 1956 y de 1976, el cómputo de las expectativas urbanísticas de que pueda disfrutar el terreno expropiado.

El carácter añejo de esta jurisprudencia queda suficientemente demostrado con la fecha de las numerosas sentencias citadas por la representación de la parte apelante. Pueden, ciertamente, citarse otrasmás recientes, hasta prácticamente el día de hoy. Sin ánimo de agotar la cuestión invocaremos la sentencia de 8 de julio de 1996 (recurso de apelación número 9102/1996), en la cual se dice que «la real naturaleza urbanística que tenía el suelo afectado en el momento de la expropiación, como no urbanizable, su destino agropecuario en aquel entonces y cuantas otras características del mismo y de los servicios de que disponía, han sido efectivamente ponderadas con acierto por la Sala de primera instancia, al expresar terminantemente que la finca expropiada no estaba constituida por suelo urbano, siquiera y por mor de las circunstancias que relata ("emplazamiento en proximidades del casco urbano, acceso rodado, abastecimiento de aguas..."), aprecie y afirme que las mismas generan verdaderas expectativas urbanísticas».

No puede considerarse, pues, exacta la argumentación de la sentencia recurrida cuando parece inducir exclusivamente del carácter no urbanizable del terreno expropiado la inexistencia de expectativas urbanísticas.

Sin embargo, esta sala ha declarado, en todo caso, que dichas expectativas han de resultar debidamente probadas en relación con las características físicas del terreno, la proximidad inmediata al suelo urbano, la existencia de algunos servicios urbanísticos y las circunstancias de toda índole concurrentes en el mismo (v. gr., la sentencia de 2 de julio de 1996, dictada en el recurso de apelación número 9101/1991, aprecia el destino del terreno a campo de fútbol, la proximidad al suelo urbano delimitado, la existencia de servicios de agua y electricidad y el acceso al servicio de alcantarillado como circunstancias demostrativas de la existencia de expectativas urbanísticas del terreno). El dictamen pericial emitido, aunque menciona genéricamente alguna de ellas, no demuestra la existencia de circunstancias de esta naturaleza suficientes para mover el ánimo de la sala hacia la convicción de la existencia de reales expectativas urbanísticas en los terrenos expropiados.

La representación de la parte apelante pone el acento en la existencia de fotografías y planos que demuestran la existencia de edificaciones próximas a los terrenos expropiados, algunas de las cuales son descritas en el escrito de alegaciones como chalets de noble porte. Este argumento no puede ser aceptado, pues la jurisprudencia ha rechazado en otras ocasiones la existencia de expectativas urbanísticas basadas en sólo esta circunstancia: por traer a colación un caso similar, citaremos la sentencia de 3 de abril de 1996, recurso de apelación 4673/1991, en la que también se invocaba la presencia de chalets.

En otros casos, circunstancias de orden similar incluso más intenso (v. gr., sentencia de 24 de junio de 1987) han determinado que, sin hablar propiamente de expectativas urbanísticas, se haya aceptado la valoración del jurado cuando éste manifiesta haber tenido en cuenta las circunstancias que en su conjunto afectan al terreno expropiado.

Este es, cabalmente, el supuesto de autos. El jurado, en efecto, argumenta que el precio que fija es unitario para todas las fincas expropiadas y que se fija teniendo en cuenta el muy desigual valor que afecta a una y a otras porciones del terreno.

Es ésta la razón a la que se acoge la sala de instancia para rechazar la virtualidad de valoraciones resultantes de transacciones concretas de porciones cercanas o integrantes de las expresadas fincas a un precio superior, incluso en ocasiones comprobado administrativamente, las cuales guardan relación con la apreciación del funcionario municipal acerca de que determinada finca hubiera podido ser incluida en el suelo urbano. En efecto, ante el hecho de que el jurado ha tenido en cuenta la existencia de porciones del terreno de especial valor para fijar el precio unitario, era menester, para desvirtuar el crédito de su apreciación, que se hubiera probado que las circunstancias relativas a aquellas transacciones eran aplicables a toda la superficie expropiada o, cuando menos, a un sector mayoritario de ella.

Las conclusiones en este sentido del dictamen pericial o, al menos, del informe técnico aportado no aparecen suficientemente razonadas, pues dan por supuesta dicha aplicabilidad a una superficie de la finca de gran extensión mediante una inducción lógica que no parece sólida. Es cierto, como dice la parte apelante, que no se ha probado que la gran mayoría de los propietarios aceptaron precios inferiores en la misma operación expropiatoria, pero no cabe duda de que la firme aseveración de la administración en este sentido --que no se contradice, por cierto, con la realidad apreciada en alguna otra sentencia de esta sala relativa al mismo término municipal y a la misma expropiación: v. gr. sentencia de 20 de febrero de 1991--obligaba cuando menos a la parte apelante a justificar la inexactitud de un hecho que introduce un grado de incertidumbre notable sobre el valor general de los precios obtenidos en operaciones singulares.

En su virtud, es procedente la desestimación del recurso de apelación.No se aprecian circunstancias que aconsejen la imposición de las costas.