STS 52/2014, 6 de Febrero de 2014

JurisdicciónEspaña
Número de resolución52/2014
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha06 Febrero 2014

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Febrero de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Marbella, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente la procuradora Dª Ana Llorens Pardo, en nombre y representación de "LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA, S.L."; siendo parte recurrida la Procuradora Dª Natalia Martín de Vidales Llorente, en nombre y representación de los señores Sagrario y Jesús Luis .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora Dª Mª José Cabellos Menéndez, en nombre y representación de Doña Sagrario y Jesús Luis interpuso demanda de juicio ordinario contra "LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia por la que declare resuelto el contrato de compraventa de inmueble objeto del presente, condenando a la demandada a reintegrar a mi mandante en las cantidades entregadas que ascienden a CIENTO CUARENTA Y SEIS mil QUINIENTOS OCHENTA EUROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (146.580,64 ) así como a los intereses devengados hasta la interposición de la presente que ascienden a VEINTICUATRO MIL SETENTA Y OCHO EUROS CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (24.078,38 €) e igualmente aquellos intereses que se devenguen hasta su pago. Todo ello con expresa imposición en costas.

  1. - El Procurador D. José Luis Rivas Areales, en nombre y representación de "LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA, S.L.", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta contra "LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA, S.L." con expresa imposición de las costas a la parte actora.

  2. - Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Marbella dictó sentencia en fecha 15 de abril de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora DOÑA MARIA JOSE CABELLOS MENENDEZ, en nombre y representación de Doña Sagrario y Jesús Luis contra LAS TERRAZAS DE SANTA MARIA, S.L.Las costas ocasionadas en esta instancia se imponen a la parte actora

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Doña Sagrario y Jesús Luis , la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 3 de mayo de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Sagrario y Jesús Luis contra la sentencia dictada con fecha de 15 de Abril de 2.009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Marbella , en los autos nº 886/07, y previa revocación de dicha resolución, debíamos: A) Estimar la demanda interpuesta porlos Doña Sagrario y Jesús Luis contra LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA S.L. B) Condenar a LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA S.L. a que abone a los actores la suma de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA EUROS CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (146.580,64 €), más la suma de VEINTICUATRO MIL SETENTA Y OCHO EUROS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (24.078,38 €) en concepto de intereses devengados hasta la interposición de la demanda, más los que se devenguen hasta su total pago. C) Imponer a la entidad demandada las costas causadas en la primera instancia. D) No hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

    TERCERO .- 1.- El procurador D. Luis Javier Olmedo Jiménez, en nombre y representación de "LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA, S.L." , interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración del artículo 43.4 de la Ley 30/1992 , en relación con el artículo 1124 del Código civil . SEGUNDO .- Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1124 del Código civil . TERCERO . Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1124 del Código civil .

  3. - Por Auto de fecha 28 de febrero de 2012, se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

    3 .- Evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª Natalia Martín de Vidales Llorente, en nombre y representación de Doña Sagrario y Jesús Luis presentó escrito de oposición al recurso interpuesto.

  4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de enero de 2014, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- Es preciso partir del contrato de compraventa de 29 de mayo de 2003 de una vivienda con plaza de garaje y trastero en un conjunto de viviendas en construcción denominado "Santa Maria Village", en Marbella. La parte vendedora, promotora, es la demandada en la instancia y recurrente en casación LAS TERRAZAS DE SANTA MARIA, S.L. y los compradores son los ciudadanos británicos señores Jesús Luis y Sagrario , demandantes en la instancia y parte recurrida en casación.

En dicho contrato se vende la vivienda indicada, plenamente identificada, por un precio cierto, del que una parte ha sido anticipada. Se prevé expresamente (estipulación cuarta) el plazo de terminación el 30 diciembre 2005 con período de gracia de dos meses y en caso de que no entregue la vivienda en este plazo los compradores pueden optar (estipulación quinta) entre otorgar prórrogas o resolver el contrato.

Haciendo abstracción, por carecer de trascendencia respecto al cumplimiento del contrato, de una serie de visitas, comprobaciones y comunicaciones, la fecha máxima de entrega era el 28 febrero 2006 y la escritura debía otorgarse entre los 15 y 30 días siguientes. En esta fecha la promotora carecía de licencia de primera ocupación.

En el caso de autos, la obra no estaba terminada en la fecha prevista, por cuanto carecía de licencia de primera ocupación. En relación a este punto, cabe resaltar que, el Ayuntamiento de Marbella no concedió la licencia de primera ocupación solicitada, negando la concesión de la misma por silencio administrativo, con base en los informes del perito municipal y del servicio jurídico del propio Ayuntamiento que consideraban que la licencia de primera ocupación solicitada incumplía el ordenamiento urbanístico vigente, por lo que no era posible obtenerla por silencio administrativo positivo. Este mismo informe se vuelve a emitir con fecha de 29 de Mayo de 2.006.

Interpuesta por los compradores demanda en la que interesaban la declaración de resolución del contrato, la sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 4ª, de Málaga, de 3 mayo 2011 , revocando la dictada en primera instancia, estimó íntegramente la demanda.

Es importante reproducir el párrafo esencial de la estimación de la demanda:

"Con fecha de 12 de Julio de 2.006 la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de Marbella acordó desestimar el silencio administrativo alegado, por no concurrir los requisitos exigidos por la legislación urbanística para entender producido el acto presunto estimatorio. Contra el recurso interpuesto por la entidad demandada se dictó acuerdo de fecha 20 de Diciembre de 2.006 de la citada Comisión Municipal Permanente desestimando el recurso. Es decir, a fecha de 20 de diciembre de 2.006, la entidad demandada no contaba con licencia de primera ocupación, sin que la misma cupiera entenderla concedida por silencio positivo Debemos recordar que la fecha máxima de entrega e la vivienda era la del 28 de Febrero de 2.006. Contra los acuerdos municipales anteriores se interpuso recurso contencioso administrativo ante el Juzgado n° 8 de Málaga, que terminó por sentencia de fecha 27 de julio de 2007 , en la que acordó estimar el recurso, declarando no conforme a derecho y nulos los citados acuerdos municipales, y declarando el derecho de la recurrente a obtener la licencia al haberse producido silencio positivo. Pues bien, lo primero que debe resaltarse es que la demanda origen del presente pleito es de fecha 29 de Junio de 2.007, y a esa fecha no se había obtenido aún la licencia de 1ª ocupación por la entidad demandada, debiendo a estos efectos tenerse en cuenta la disposición contenida en el artículo 413 de la LEC ."

Asimismo, en esta sentencia se cita la de este Tribunal Supremo, Sala de lo contencioso-administrativo, de 28 enero 2009 que, con extenso razonamiento, niega la posibilidad de que, por vía del silencio administrativo puedan concederse o entenderse concedidas licencias urbanísticas.

Contra esta sentencia, la promotora demandada "LAS TERRAZAS DE SANTA MARIA, S.L." ha formulado el presente recurso de casación, en tres motivos, todos ellos basados en el artículo 1124 del Código civil en los que se cuestiona la procedencia de la resolución.

Es conveniente reproducir un párrafo del último fundamento de la sentencia de la Audiencia Provincial objeto de este recurso:

"no es sino hasta el día 2 de Enero de 2.008 cuando el Ayuntamiento de Marbella acuerda ratificar la licencia de primera ocupación concedida por silencio administrativo, por imposición del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n°5 de Málaga, siendo esta sentencia de fecha 27 de julio de 2007 , no constando la fecha de su firmeza. Quiere ello decir que, ni en la fecha prevista para la terminación de obra -28 de Febrero de 2.006-, ni a la fecha de la presentación de la demanda -29 de Junio de 2.007-, se contaba con la preceptiva licencia de primera ocupación. "

SEGUNDO .- El primero de los motivos del recurso de casación se formula, al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 43.4 de la Ley 30/1992 sobre el silencio administrativo y del artículo 1124 del Código civil que dispone la resolución por incumplimiento de una de las partes en las obligaciones sinalagmáticas, como es el caso de una compraventa. El argumento básico es que en la fecha de presentación de la demanda (29 junio 2007) no se había obtenido la licencia de primera ocupación, pero la sentencia del Juzgado contencioso-administrativo número cinco de Málaga, de 27 julio 2007 declaró que por silencio administrativo se había obtenido la licencia de primera ocupación, lo que el Ayuntamiento de Marbella ratificó el 2 enero 2008.

El motivo se desestima. El plazo máximo de entrega de la vivienda, era el 28 febrero 2006. En esta fecha, no se entregó la vivienda, porque no era posible hacerlo por carecer de licencia de primera ocupación. La demanda interesando la resolución ex articulo 1124 (fundamento básico de este motivo de casación) se presentó el 29 junio 2007. La licencia de primera ocupación no se obtuvo hasta el 2 marzo 2006 por silencio administrativo, lo que fue declarado por la sentencia judicial de 27 julio 2007 y el Ayuntamiento ratificó lo ordenado judicialmente, es decir, la licencia de primera ocupación, el 2 enero 2008.

Es decir, la vivienda objeto del contrato de compraventa no se entregó ni podía ser entregada, ni en la fecha máxima prevista en el contrato (2006), ni en la fecha de presentación de la demanda (junio de 2007) ni en la fecha de la sentencia del juzgado de lo contencioso-administrativo (julio de 2007), ni en la fecha del acuerdo del Ayuntamiento otorgándola (enero de 2008).

De la redacción de la cláusula del contrato, en que se prevé incluso un plazo adicional, se deduce la esencialidad del plazo pactado como término final de la consumación del contrato; además, consta probado la incorrección urbanística de la construcción dictaminada por los técnicos del Ayuntamiento de Marbella; por otra parte no se puede aceptar que la promotora haga la solicitud de la licencia de primera ocupación se solicitara al Ayuntamiento poco tiempo antes de la fecha de entrega de la vivienda.

En consecuencia, no se ha infringido la norma sobre el silencio administrativo, ni la norma sobre resolución del Código civil ya que, de acuerdo con la sentencia del Audiencia Provincial, sentencia recurrida, se produjo incumplimiento por la promotora demandada y ahora recurrente.

TERCERO .- El segundo de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil y se basa en dos argumentos: el primero mantiene que la licencia se había obtenido desde el 2 marzo 2006 y el segundo, que el retraso en la obtención de tal licencia no puede reputarse como incumplimiento esencial.

Es motivo se desestima por dos razones.

La primera, que el plazo que constaba en el contrato al prever un plazo más de gracia o lo que es lo mismo, una prórroga de dos meses, debe entenderse que el plazo es esencial y, por otra parte, según lo expuesto en el fundamento anterior y probado conforme dice la sentencia de instancia, el retraso no es tan breve como se expresa en el desarrollo del motivo, sino resulta un retraso de años según se dice en el fundamento anterior y no cabe en casación hacer supuesto de la cuestión.

Sobre la entrega de la licencia de primera ocupación, no es baldío recordar la doctrina de esta Sala que recoge la sentencia de 14 noviembre 2013 :

La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ).

CUARTO .- El motivo tercero, un tanto reiterativo, se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil y de la jurisprudencia.

El motivo también se desestima por las razones expuestas en los fundamentos anteriores, a los que se añade la jurisprudencia más reciente, además de la sentencia ya reseñada.

La sentencia de 17 enero 2014 dice:

"la esencia de estos dos primeros motivos del recurso, es la infracción del artículo 1124 del Código civil sobre la resolución de los contratos y tal resolución no ha sido realmente combatida ya que es hecho probado el incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa futura objeto de los contratos en el plazo señalado en los mismos. El principio de conservación del contrato jamás permite amparar el incumplimiento por una de las partes contractuales, pues iría contra tal principio en perjuicio de la otra parte. A lo largo de ambos motivos, se insiste también en que el retraso no implica la resolución. No es así. El retraso puede no producirla, pero no cabe mantener que todo retraso no signifique incumplimiento, cuando así se ha previsto por las partes, en aras de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código civil ) y conforme a los principios de lex contractus (artículo 1091) y pacta sunt servanda (artículo 1258) y necessitas, esencia de la obligación (artículo 1256). Tal como dice la sentencia de 5 noviembre 2013 : La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 ; 10 de septiembre y 21 de marzo de 2012 , 20 de marzo de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 (2.b)), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )."

Y la anterior de 10 septiembre 2012 ya dijo que:

"Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican los artículos 1101 CC , 1096 CC y 1182 CC , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta expresión se hace referencia a la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios."

QUINTO .- En consecuencia, desestimándose todos los motivos del recurso de casación, procede declarar no haber lugar al mismo, con la imposición de las costas, conforme ordena el artículo 398.1 en su remisión a 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Primero

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "LAS TERRAZAS DE SANTA MARÍA, S.L.", contra la sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga, en fecha 3 de mayo de 2011 , que SE CONFIRMA.

Segundo .- Se condena al pago de las costas a la parte recurrente.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Orduña Moreno.- Xavier O'Callaghan Muñoz .- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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