STS 331/2013, 28 de Mayo de 2013

PonenteJOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
ECLIES:TS:2013:3552
Número de Recurso1877/2010
ProcedimientoCasación
Número de Resolución331/2013
Fecha de Resolución28 de Mayo de 2013
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiocho de Mayo de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Salamanca, como consecuencia de autos de juicio verbal Civil, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Salamanca, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la representación procesal de don Faustino , la procuradora doña Susana Gómez Castaño. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la procuradora doña Pilar Pérez González, en nombre y representación de Comunidad de Bienes DIRECCION000 , representada por don Pio .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Berta Fernández Holgado, en nombre y representación de don Pio , que actua en su propio nombre y en el de la C.B DIRECCION000 , interpuso demanda de juicio verbal, contra don Faustino y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que:

  1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio descrito en el expositivo 1º de esta demanda según contrato adjunto (documento núm 1) al concurrir la causa resolutoria de falta de pago, condenando al demandado a desalojarlo y ponerla a entera y libre disposición de nuestra mandante en la fecha y hora que se señale para su lanzamiento judicial.

  2. Se condene al demandado a abonar a nuestra mandante mil ciento cuarenta y cuatro euros con treinta y dos céntimos (1.144,92 Euros), correspondiente a los atrasos de abonos de la renta de la anualidad de Julio de 2008 a Junio de 2009, según extracto contable, facturas adjuntas, ordenes de transferencia y certificado de retenciones, practicado por el propio demandado en la AEAT, sin perjuicio de aquellos otras cantidades de la renta, o asimiladas, devengadas y no satisfechas, hasta que se decrete, en su caso, la resolución contractual y o el desalojo-lanzamiento efectivo del inmueble.

  3. Se haga imposición de las costas al demandado.

  1. - Se admite a tramite la demanda y se cita a las partes para la celebración de la vista, celebrandose esta con el resultado en obra en autos.

  2. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Salamanca, dictó sentencia con fecha 28 de marzo de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sr. Fernandez Holgado en nombre y representación de don Pio , quien actúa en su propio nombre y en beneficio de la C.B. DIRECCION000 , contra don Faustino , absuelvo de la misma a dicho demandado, con imposición de costas a la parte actora.

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de C.B. DIRECCION000 , la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Salamanca, dictó sentencia con fecha 14 de julio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Pio en su propio nombre y en beneficio de la C.B. DIRECCION000 , debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia de 11 de enero de 2010, y estimando integramente la demanda de reclamación de cantidad y desahucio por falta de pago, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio situado en la calle Gran Vía nº 64 bajo derecha, de la cuidad de Salamanca, condenando al demandado don Faustino a desalojarlo y ponerlo a entera y libre disposición de los demandantes, condenando igualmente a don Faustino a abonar a los actores la cantidad de 1144,32 euros y al pago de las costas de este procedimiento.

    TERCERO .- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal don Faustino con apoyo en los siguientes MOTIVOS:PRIMERO.- Al amparo del art 477.3. en relación con el art. 477.1 . y 477.2.3º de la LEC , por infracción del ordenamiento legal por inaplicación del art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre). SEGUNDO.- Al amparo del art. 477.3. en relación con el art. 477.1 y 477.2 de la LEC , por infracción del ordenamiento legal por inaplicación del art. 101.1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1064 de 24 de diciembre).

    Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 12 de abril de 2011 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizara su oposición en el plazo de veinte dias.

  3. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Pilar Pérez González, en nombre y representación de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 , presentó escrito de impugnación al mismo.

  4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 24 de abril del 2013, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El interés casacional en que se funda el recurso, se centra en determinar si, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, se ha cumplimentado o no la regla del artículo 101 de la ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, que regula el ejercicio por el arrendador de la facultad para elevar la renta notificando por escrito al arrendatario la cantidad que a su juicio deba pagar éste como aumento o basta con considerar acreditado el conocimiento por el inquilino de la renta con el correspondiente incremento que se debe satisfacer.

La sentencia de instancia, desestimó la demanda presentada por la arrendadora en reclamación de cantidad y desahucio por falta de pago de la renta del local situado en la calle Gran Vía 64, bajo derecha de Salamanca. La sentencia aplicó el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera de la ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, que establece que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en la ley de 1964. En concreto, tiene en cuenta el artículo 101 de esta ley y niega que se hiciera en la forma exigida porque las facturas aportadas, en las que figura este incremento, son insuficientes para justificar la recepción por parte del arrendatario, por cuanto no se acredita que las mismas fueran perfeccionadas por éste.

No lo entendió así la sentencia de la Audiencia Provincial, que revocó la del Juzgado, porque considera que el arrendatario no puede invocar el desconocimiento de la variación de la renta como consecuencia de la subida del IPC por falta de notificación de la misma. Se refiere en concreto a la documentación cuya fehaciencia se niega en la instancia, consistente en una serie de facturas, en las que consta como concepto el alquiler del local con el incremento correspondiente a la variación del Indice de Precios de Consumo de un 5% a partir del mes de julio de 2008, lo que supone que la renta de 1936,13 € pase a 2043,44 €, sobre los que debe aplicarse el IVA del 16%, con una retención a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas del 18%, esto es 367,82 euros, por lo que el importe líquido asciende a la cantidad de 2002,57 €. Y porque, además, está acreditado documentalmente que los arrendadores han presentado oportunamente las correspondientes declaraciones ante la Agencia Tributaria por el IVA, incluyendo aquellas cantidades que se corresponden con la renta que el arrendatario les debe incluido el incremento derivado del IPC, y que " consta unido el certificado de retenciones e ingresos a cuenta del impuesto sobre la renta de las personas físicas correspondiente al ejercicio de 2008, figurando como pagador el demandado Faustino , y como perceptor la comunidad de DIRECCION000 . Como rendimientos procedentes de arrendamientos de bienes inmuebles, retribuciones dinerarias, figura una retención de 4308,72 €, que se corresponde a un importe íntegro satisfecho de 23.937,42 €. Dicho certificado, fechado el 21 de abril de 2009, aparece firmado por Faustino , quien en el acto del juicio ha reconocido la firma, indicando que esos certificados los hace su gestoría".

El recurso lo formula don Faustino .

SEGUNDO

Se formulan dos motivos, si bien los dos se refieren a la misma cuestión que no es otra que la necesidad de que la notificación al inquilino de la elevación de la renta se lleve a cabo por escrito y de forma expresa, como se afirma en las sentencias de esta Sala de 31 de enero de 1998 y 5 de marzo de 2009 , o si por el contrario basta con que se acredite el conocimiento por el inquilino de la renta que una vez actualizada debía satisfacer, como la sentencia recurrida sostiene.

Se estima.

Dice la sentencia de 5 de marzo de 2009 , que "El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )".

Esta exigencia no se ha tenido en cuenta en la sentencia aquí recurrida, si en la del Juzgado, que la Sala acepta, toda vez que los incrementos de renta no se hicieron en debida forma, ni fueron reconocidos por el arrendatario hasta la demanda por lo que siguió pagando la renta sin la actualización, y sin que el arrendador, hasta este momento, tampoco hiciera nada para solventar un problema que vino a durar una anualidad y que no dota a unas relaciones, como la arrendaticia, de la necesaria certeza y claridad, en un aspecto tan fundamental como es el de la renta, tanto en lo que se refiere a la notificación escrita que el arrendador tiene que hacer al arrendatario, como en la respuesta y en su caso oposición de este a los aumentos.

En consecuencia, al entender la sentencia cumplido el requisito de notificación prevenida en la regla 1ª del apartado 2 del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al considerar como notificación escrita unas facturas y un certificado de retenciones de las rentas a efectos fiscales, atribuyéndoles incluso efectos "ex tunc", ha infringido la norma legal invocada en el recurso y la doctrina jurisprudencial reseñada, lo que determina el acogimiento del recurso, la anulación de la sentencia recurrida y la desestimación de la demanda, con la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

TERCERO

En cuanto a las costas, procede imponer a la parte actora las causadas en primera instancia y no ha lugar a hacer especial condena en las causadas en los recursos de apelación y de casación, a tenor del artículo 398.1, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - Declarar haber lugar al recurso de casación formulado por la representación legal de don Faustino , contra la sentencia dictada por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Salamanca de fecha 14 de julio de 2010 .

  2. - Casar la citada resolución y dejar sin efecto la citada sentencia, manteniendo la del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Salamanca, dictada en Juicio Verbal 827/2009, desestimatoria de la demanda.

  3. - Se imponen a la actora las costas de la primera instancia y no se hace especial declaración de las causadas por los recursos de apelación y de casación.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan.Jose Antonio Seijas Quintana.Francisco Javier Arroyo Fiestas Francisco Javier Orduña Moreno.Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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