Título constitutivo de la propiedad horizontal
| Autor | Manuel Faus y Barbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario y Abogada |
El título constitutivo es el que constituye la propiedad horizontal.
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Contenido
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El régimen de propiedad horizontal se caracteriza, dice la Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013, [j 1] por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo y la copropiedad sobre los elementos comunes), sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran:
- Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» y,
- Por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable». Esta doctrina se ratifica, por ejemplo, en la Resolución de la DGRN de 26 febrero de 2015 [j 2] y en la de 12 de febrero de 2016 [j 3] la cual afirma:
La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala.
La Sentencia nº 59/2012 de TSJ Cataluña (Barcelona), Sala de lo Civil y Penal, 15 de Octubre de 2012 [j 4] señala como características relevantes de la propiedad horizontal, (aplicable a todo el territorio nacional) entre otras, las siguientes:
a) La fijación de una cuota o coeficiente de participación en relación con el total del inmueble que ha de servir de módulo de distribución de las cargas y los beneficios.
b) La inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que en consecuencia solo podrán ser embargadas, gravadas o enajenadas juntamente con la parte privativa de la que las comunes son inseparables.
c) Su vocación de permanencia por lo que no cabe acción de división ni utilización de los derechos de retracto a diferencia de la comunidad ordinaria.
d) Un cierto predominio de los intereses comunitarios sobre los individuales del que son exponentes múltiples preceptos.
e) La conformación de una estructura orgánica propia y específica para su protección y actuación en la vida jurídica.
La propiedad horizontal supone un complejo régimen jurídico que, en expresión de la STS 364/2022, 4 de Mayo de 2022, [j 5] determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento de acciones judiciales, cuyo plazo de ejercicio no ha sido establecido en su propia ley reguladora de la propiedad horizontal, lo que plantea una rica problemática de calificación jurídica sobre la que ha tenido esta Sala la oportunidad de pronunciarse.
La constitución de la propiedad horizontal nace mediante el título constitutivo.
Concepto y constitución del título constitutivoEl título constitutivo se define como aquel documento en el cual habrá de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la propiedad horizontal (STS 30 de marzo de 1999). [j 6]
Como indica la citada sentencia del TS, la constitución del título constitutivo puede realizarse de dos maneras:
- Por el promotor -vendedor- constructor del edificio, mientras fuese propietario único del mismo (el caso más corriente).
- Por todos los propietarios del edificio: en este caso, deberán acudir al otorgamiento del título constitutivo, por sí o debidamente representados, todos los propietarios ya existentes que ostenten facultades dominicales, incluso aunque lo fuesen en virtud de documento privado de compraventa como así se deduce de la STS de 6 de noviembre de 1992, [j 7] entre otras; y la Resolución de la DGRN de 24 de septiembre de 2015 [j 8] recuerda que para que un edificio pueda inscribirse en régimen de propiedad horizontal es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios o laudo o nueva resolución judicial que así lo constituya; no es un acto de administración que pueda decidir la mayoría de condueños.
Puede ocurrir que estemos ante un edificio en que haya una propiedad horizontal de hecho, sin constitución formal que cumpla los requisitos de la LPH. En este caso, si en un título intervienen todos los titulares de la total finca y se describen los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y se fijan cuotas y se adjudican fincas, se está realmente constituyendo el régimen de propiedad horizontal. En este sentido, la Resolución de 10 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 9]
Licencia para constituir la Propiedad HorizontalLa Resolución de la DGRN de 3 de junio de 2019, [j 10] reiterada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 28 de julio de 2020, [j 11] hace un repaso de la normativa de ámbito estatal, concluyendo:
a) No se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones; b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y c) es de aplicación analógica, aunque con matices, lo previsto en el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, (aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.)
Puede verse la Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2018 [j 12] que matiza que si la legislación autonómica no exige licencia para la división en propiedad horizontal, en nada afecta que la obra nueva haya sido declarada por antigüedad si no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación.
Si bien una edificación puede declararse por antigüedad, (cuando no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina) no puede inscribirse una propiedad si licencia cuando no queda acreditada la antigüedad de dicha propiedad horizontal cuya inscripción se pretende. (Resolución de 6 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 13]
Algunas legislaciones autonómicas regulan las licencias para poder otorgar división en propiedad horizontal.
Así: en Cataluña está exigida licencia en este caso por el Decreto Leg. 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero , así como y el DECRETO 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, que a su vez modifica sustancialmente el Reglamento de Urbanismo del 2006 y la LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica ha modificado el art. 187 de la Ley exigiendo ahora licencia urbanística para la primera utilización y ocupación parcial de los edificios y ha creado el art. 187 bis sujetando a comunicación previa la primera utilización y ocupación de edificios. (Ley de simplificación y artículos 187 y 187 bis citados modificados por la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica).
Contenido del título constitutivo a).- Contenido obligatorio del título constitutivoConforme dispone el art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el contenido mínimo obligatorio que deberá contemplar el título constitutivo es:
- La descripción del inmueble en su conjunto: deberá expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
- La descripción de cada uno de los pisos o locales (al que se asignará número correlativo): deberá expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
- La fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local:
a) Dicha cuota será determinada o bien por el propietario único del edificio al iniciar su...
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