STS 440/2012, 28 de Junio de 2012

El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Marbella dictó sentencia de 27 de junio de 2008 , en el juicio ordinario n.º 905/07, cuyo fallo dice:

Fallo:

Estimo la demanda interpuesta por el Sr. Procurador D.ª Cristina Zea Montero en nombre y representación de D. Gregorio y D.ª Blanca frente a DIRECCION000 ., declarando la resolución del contrato firmado entre las partes en fecha de 13 de diciembre de 2002 sobre la vivienda definida como n.º NUM000 - NUM001 , bloque NUM002 , portal NUM003 , del trastero n.º NUM004 y plaza de garaje n.º NUM004 , del conjunto residencial DIRECCION000 ., con condena al demandado a la devolución de 114.829,73 euros, más intereses legales desde el 15 de mayo de 2007, con condena en costas.

»Desestimo la demanda reconvencional presentada por la procuradora D.ª María del Mar Álvarez Claro Morazo en representación de DIRECCION000 ., absolviendo a D. Gregorio y D.ª Blanca de los pedimentos contenidos en la demanda, con condena en costas a la demandante reconviniente».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. La parte demandante ejercita acumuladamente una acción de resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad frente a DIRECCION000 . en base a los siguientes hechos:

»- Que los demandantes en fecha de 13 de diciembre de 2002 suscribió con la demandada un contrato de compraventa de una vivienda definida como n.º NUM000 - NUM001 , bloque NUM002 , portal NUM003 del, trastero n.º NUM004 y plaza de garaje n.º NUM004 , del conjunto residencial DIRECCION000 ., por un precio de 357.725 euros más el 7% de IVA de los que el demandante ha abonado 114.829,73 euros.

»- Que según la estipulación cuarta del contrato la vendedora se obligaba a entregar el inmueble antes del 30 de septiembre de 2004, que de forma unilateral por la vendedora se podía prorrogar hasta el 31 de diciembre de 2004 (esta cláusula es unilateral, abusiva y anulable por su falta de reciprocidad).

»- Que no puede decirse que la vendedora haya cumplido con su obligación esencial de entrega de la cosa. Que este incumplimiento fundamental se ha debido principalmente a problemas de legalidad urbanística pues al parecer las obras proyectadas no se ajustan a la legalidad vigente en el planeamiento urbanístico actual. Que la comisión gestora del Ayuntamiento ha iniciado expediente de revisión de oficio de la licencia de obras en tensión a que los terrenos tienen la calificación de unifamiliar adosada y unifamiliar exenta y las obras se han ejecutado sobre la base de una calificación distinta que implica densidad edificatoria mucho mayor, la de poblado mediterráneo. También la comisión gestora acordó desestimar el silencio administrativo invocado por la demandada para obtener la licencia de primera ocupación.

»- Que la vendedora no solo ha incumplido su obligación esencial de entregar el inmueble en el plazo estipulado contractualmente sino que en la actualidad se hace imposible la entrega por los motivos expuestos. Que la vendedora no ha puesto de manifiesto estas circunstancias a los compradores. Que pasado el plazo de entrega, los demandantes solicitaron el aval de las cantidades entregadas a cuenta de forma reitera y cuando reciben el aval el 14 de julio de 2005 observan que ha caducado ya que era solo válido hasta el 30 de abril de 2005. Que poco después, los demandantes, recibieron burofax en que les requiere para el otorgamiento de escritura pero sin fijar fecha y hora como se exige expresamente en la escritura. Que se solicitó de la vendedora copia de la licencia de obra y de primera ocupación y en fecha de 7 de febrero se recibe copia de terminación de obra nueva de 1 de febrero de 2006, y no se remite copia de la licencia de primera ocupación porque la misma no se había otorgado, comprobándose posteriormente que en fecha de 20 de abril de 2006, la demandada solicitó del Ayuntamiento la licencia de primera ocupación por silencio administrativo; que por tanto al tiempo de requerir para escriturar ni siquiera había sido pedida la licencia.

»- Que en fecha de 14 de mayo de 2007 se remitió burofax a la demandada dando por resuelto el contrato de compraventa que fue rechazada por la demandada.

»Segundo. Frente a esta pretensión, la defensa de la parte demandada opone el cumplimiento de sus obligaciones alegando resumidamente:

»- Que si bien se pactó como plazo de entrega el 30 de septiembre de 2004 con prórroga hasta el 31 de diciembre de 2004, en fecha de 1 de octubre de 2004 la demandada, a través de Grupo Eralia (encargada de la comercialización) informó al despacho de abogados que representaba a los actores del retraso que iba a sufrir la entrega de la vivienda y las causas y la nueva fecha prevista; que las causas del retraso fueron por el desvío de una línea de media tensión de Endesa Sevillana, que había de soterrarse, siendo obligación de la Junta de Compensación tal soterramiento y teniendo la Junta suscrito un acuerdo con Sevillana por el que esta compañía se comprometía a soterrar la línea a su costa. Que igualmente se le comunicó la nueva fecha de entrega prevista para la fase a la que pertenece la vivienda que era el 30 de septiembre de 2005; que en ningún momento, el despacho Martín & Moreno Abogados mostró su oposición al retraso ni a la nueva fecha de entrega prevista.

»- Que terminada la obra el 15 de noviembre de 2005, la demandada requirió por burofax a los actores el otorgamiento de la escritura; que la fijación de día y fecha para la Notaría se concierta con el comprador posteriormente al serle notificado el burofax. Que no se atendieron los requerimientos y no fue hasta un año y medio después cuando el comprador comunicó la voluntad de resolver.

»Que en cuanto a las cuestiones administrativas referentes a la licencia de obras y de primera ocupación, que las viviendas cuentan con licencia de primera ocupación por silencio administrativo desde abril de 2006 estando recurrida su denegación en julio de 2006 por la comisión gestora, y que no existe resolución judicial firme que decrete la ilegalidad de la licencia de obras al proyecto de obras ni de ejecución.

»Por ello, entiende que no solo no procede la resolución del contrato de compraventa sino que además formula demanda reconvencional para que los compradores otorguen la escritura pública de compraventa.

»Tercero. Vistas las alegaciones de la parte demandante, el objeto de debate se centra en determinar si existen los incumplimientos alegados por la parte demandante compradora que a su juicio son determinantes de la resolución del contrato privado de compraventa que les unió, que son: incumplimiento de entrega en el plazo pactado, imposibilidad actual de entregar los inmuebles con licencia de primera ocupación, estar la licencia de obra en proceso de revisión para su anulación, no entrega del preceptivo aval, ocultación de hechos trascendentes por la demandada para evitar que los actores instaran la resolución.

»La jurisprudencia determina que el éxito y viabilidad de una acción resolutoria, conforme a lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil , precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada, haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los jueces y tribunales de instancia; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de la contratante demandada que de modo definitorio e irreparable lo origine, y 5) Que el ejercitante de la acción no incumpla las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del impuesto anterior del otro, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho de la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso - SSTS Sala 1.ª de 21 marzo 1986 , 29 febrero 1988 , 28 febrero 1989 , 16 abril 1991 , 4 junio 1992 , 22 marzo 1993 y 4 noviembre 1994 , entre otras muchas-. A todo esto debe añadirse que para acordar haber lugar a declarar resuelto un contrato es primordial que se frustre el fin del negocio jurídico para la parte contratante cumplidora, lo que significa que viene a ser suficiente con que se dé un incumplimiento inequívoco y objetivo, bastando en todo caso con que se frustren las legítimas aspiraciones de la contraparte - STSS Sala 1.ª de 24 febrero 1990, 7 junio 1991 y 22 junio 1995-.

»Cuarto. En el caso presente, de la documental obrante en autos, queda probado:

»- Que los actores suscribieron en fecha de 13 de diciembre de 2002 un contrato privado de compraventa en la modalidad "sobre plano" de una vivienda reseñada con el número NUM000 - NUM001 situada en el bloque NUM002 portal NUM003 del conjunto residencial DIRECCION000 de Marbella, pactando en la estipulación cuarta "la vendedora se obliga a entregar el inmueble antes del 30 de septiembre de 2004. No obstante, la parte vendedora podrá prorrogar dicha fecha hasta el 31 de diciembre de 2004. Una vez finalizadas las obras, la parte vendedora requerirá por telegrama u otro medio fehaciente a la parte compradora a fin de que esta comparezca ante el notario que aquella designe para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, indicando día y hora para dicho otorgamiento. Las obras se entenderán finalizadas cuando por la dirección técnica se expida el correspondiente certificado final de obras".

»- Que en fecha de 15 de noviembre de 2005 se expide certificado final de la dirección de la obra respecto de los bloques NUM005 al NUM006 inclusive en que se sitúa el apartamento de los actores, visado por el Colegio de Aparejadores el 23 de noviembre y de Arquitectos el 20 de diciembre de 2005.

»- Que en fecha de 18 de noviembre de 2005 la demandada requirió por burofax a los representantes del demandante en España (el abogado D. José Manuel Martín Rodríguez) a la parte demandante para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

»- Que en fecha de 19 de enero de 2006 la demandada solicitó al Ayuntamiento de Marbella concesión de licencia de primera ocupación para la DIRECCION000 (Bloques NUM001 a NUM007 ) en Elviria Sur en el expediente NUM008 abierto en el Ayuntamiento respecto de dicha urbanización. Que en fecha de 20 de abril de 2006 la demandada presentó escrito ante el Ayuntamiento entendiendo concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo.

»Que en fecha de 19 de julio de 2006 la comisión gestora de Marbella acordó desestimar el silencio administrativo invocado, denegar la licencia de primera ocupación e iniciar expediente de revisión de licencia de obras otorgada en su día, al no ajustarse a la ordenación urbanística vigente que califica los terrenos como unifamiliar adosada y unifamiliar exenta habiéndose ejecutado las obras en base a la calificación poblado mediterráneo. Que según oficio remitido por el Ayuntamiento no existe resolución expresa por lo que el expediente de revisión de la licencia en cuestión ha caducado y a la fecha no consta acuerdo de ningún órgano de gobierno que declare el reinicio de la nueva revisión del expediente administrativo, y no existe resolución judicial alguna que decrete la ilegalidad de a licencia de primera ocupación.

»Quinto. En relación con el incumplimiento de la entrega en el plazo estipulado, a la vista de tal declaración de hechos probados, está claro que pactado un plazo de entrega con prórroga para la vendedora de tres meses (de septiembre a diciembre de 2004) no es sino hasta el 15 de noviembre de 2005 cuando se expide certificado final de obra y se requiere al demandante para escriturar, y no es hasta el 19 de enero de 2006 cuando se pide licencia de primera ocupación, entendiendo la promotora concedida tal licencia por silencio administrativo el 20 de abril de 2006.

»La demandada admite la existencia de retraso en la entrega. Estamos en la compraventa de una vivienda en construcción suscrita entre una empresa dedicada a la construcción y un particular que interviene en su condición de consumidor, por lo tanto, a estos contratos le son de aplicación lo establecido en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Y así el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989 exige que en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se haga constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. Por tanto, la demandada viene obligada por expresa disposición legal a determinar el plazo de entrega de la vivienda y a su estricto cumplimiento, y por tanto la finalidad protectora del comprador se cumple al producirse la mora del vendedor con el incumplimiento de la obligación de entrega en la fecha prevista, ya que no puede sujetarse al acreedor a una espera indefinida. Además dicha esencialidad ha de predicarse aun cuando la vivienda comprada lo hubiera sido para revender tanto por la propia naturaleza del contenido de la obligación de entrega de una vivienda que lo es en un plazo determinado como por la aplicabilidad de la normativa sobre derechos de consumidores igualmente aplicable en cuanto que en tanto no tenga lugar la cesión o venta de la vivienda comprada a un tercero, el comprador es el destinatario final (de hecho a él se le exige escriturar) y tiene la condición de consumidor conforme al art. 1 de la Ley 26/1984 .

»Sexto. Se alega por la demandada que el retraso en la entrega fue comunicado al comprador por medio de la empresa comercializadora de la promoción Grupo Eralia sin que el actor ni su representante en España (un despacho de abogados) se opusiera a la entrega de la vivienda ya no en diciembre de 2004 sino en noviembre de 2005. Por un lado, ha de entenderse probado que Arquigest 2003 comunicó a Grupo Eralia el planning estimado para la entrega de las viviendas que se retrasaba para los bloques NUM001 a NUM007 al 30 de septiembre de 2005 (doc. 6 de la contestación) pero no consta probado ni que la promotora vendedora, ni que la entidad encargada de la comercialización de las viviendas, ni la sociedad gestora Arquigest 2003 (D. Germán solo puede atestiguar la comunicación de Arquigest 2003 a Grupo Eralia) realizara tal comunicación al actor o a su representante en España, y para el caso de que así hubiera sido debió redactarse algún tipo de documento para anexionar al de compraventa aceptando el comprador tal retraso pues se estaba afectando un elemento esencial del contrato de compraventa cual es el plazo de entrega. La renuncia del comprador a la entrega de su vivienda en el plazo pactado ha de ser clara, precisa y terminante como toda renuncia de derechos y no tiene por qué extraerse sin más del hecho de que no se instara la resolución hasta mayo de 2007, ya que incumplido el plazo de entrega del contrato por la vendedora, es la parte compradora, que sí ha cumplido con lo pactado (ha abonado la parte de precio pactada) la que puede optar entre resolver el contrato o instar su cumplimiento, según permite el artículo 1124 del Código Civil y conservaba su derecho aunque lo haya hecho transcurrido la fecha que se requirió por la demandada para escriturar, pues ello no obsta al dato objetivo de la falta de entrega en plazo.

»Además, si bien la demandada no opone expresamente una causa de caso fortuito o fuerza mayor ese es el sentido de su alegación dado que argumenta que el retraso es imputable a tal circunstancia (los problemas con el deslinde del solar y la Junta de Compensación y el desvío de las líneas de Endesa Sevillana) que determinó que hasta noviembre 2005 no se expidiera el certificado final de obra. El art. 1105 CC hace referencia a los «sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables», a los que hay que añadir los matices que introduce la doctrina jurisprudencial, que equipara el caso fortuito al «evento imprevisible, dentro de la normal y razonable previsión que se exija adoptar en cada supuesto concreto», y la fuerza mayor a «la que actúa imponiendo inevitablemente el resultado dañoso ocasionado, tratándose de una fuerza superior a todo control y previsión y que excluya toda intervención de culpa alguna» ( STS 20.jul.2000 en ambos casos con entidad suficiente para excluir la culpa del agente, y romper el vínculo de causalidad entre el acontecimiento y el daño.

»No puede considerarse que la incidencia alegada tengan tal carácter en la medida en que entra dentro de lo previsible; el problema de soterramiento de la línea de media tensión que afectaba a los bloques NUM005 al NUM006 , ha de señalarse que la existencia de la línea de media tensión que cruzaba la parcela en que se ubicaban tal línea era un elemento conocido al tiempo de la elaboración del proyecto de obras, y si bien ha quedado probado que los trabajos de soterramiento dependían de la entidad Sevillana y de la Junta de Compensación del sector (docs 6, 7 y 8 de la contestación) en la medida en que las obras de consolidación de tal línea aérea para su soterramiento incidían en la edificación que estaba llevando a cabo la demandada, complicando su ejecución -se requería contar con la aprobación oficial del proyecto y que estuviera realizándose la urbanización de las parcelas, además de tener que llevarse paralelamente las obras de soterramiento por una entidad y las edificación por otra-, la demandada pudo y debió prever ya desde un inicio una mayor tardanza en la ejecución de las obras de la edificación, sin que conste que tuviera en cuenta dicha circunstancia a la hora de fijar un plazo de entrega de la vivienda más dilatado en el tiempo.

»Por ello, acreditado que la demandada se obligó en la compraventa celebrada con el actor a la entrega de la vivienda comprada para el 30 de septiembre de 2004, con un periodo de prórroga pactado de tres meses (periodo que no deja de establecerse a favor de la demandada) desde el 1 de enero de 2005 comienza la mora para el vendedor y no contándose con certificado final de obra hasta noviembre-diciembre de 2005, requiriendo para escriturar en noviembre de 2005, y pidiendo obtención de licencia de primera ocupación en enero de 2006, el retraso en la entrega (de once a doce meses ya desde el transcurso de la prórroga) excede de un retraso tolerable, que haya de soportar el actor, resultando un incumplimiento esencial de las obligaciones por parte de la promotora, que genera derecho al comprador a la resolución de la compraventa. Este incumplimiento por sí solo da derecho a la resolución, sin necesidad de entrar a considerar otros posibles incumplimientos alegados tales como falta de licencia de primera ocupación o vicisitudes urbanísticas de la promoción de la vivienda litigiosa, o la ocultación de tales incidencias urbanísticas a los compradores por la promotora, y la falta de entrega de aval.

»Sexto. Por ello, procede estimar la demanda presentada por D. Gregorio y D.ª Blanca , resolviendo el contrato celebrado entre las partes el 13 de diciembre de 2002 sobre la vivienda definida como n.º NUM000 - NUM001 , bloque NUM002 , portal NUM003 , del trastero n.º NUM004 y plaza de garaje n.º NUM004 , del conjunto residencial DIRECCION000 ., con devolución de las cantidades entregadas a cuenta de 114.829, 73 euros, más intereses legales desde la fecha pactada de entrega (31 de diciembre de 2004) siendo estos los fijados en el CC al no entenderse aplicable a este supuesto los de la Ley 57/68 de 27 julio 1968 que regula la percepción de cantidades anticipadas en su construcción y venta, dado que la demandada aporta como los compradores no tenían intención de destinar la vivienda a residencia o domicilio familiar, pues aporta un documento de cesión de derechos, como exige para tal aplicabilidad el art. 1 de la ley 57/68 .

»A su vez, procede a la vista de todas las consideraciones expuestas, la desestimación de la demanda reconvencional fundamentada en requerir el cumplimiento del contrato a los compradores dado que se declara resuelto el mismo, absolviendo a D. Gregorio y D.ª Blanca de los pedimentos contenidos en tal demanda.

»Séptimo. En cuanto a las costas, de conformidad con el art. 394.1 de la LEC se impondrán a la parte que ha visto rechazadas sus pretensiones imponiéndose las de la demanda principal a la demandada, y las de la demanda reconvencional a la demandante reconviniente».

Por auto de 30 de junio de 2008 se aclaró la citada sentencia en los siguientes términos:

Se aclara la sentencia de fecha 27 de junio de 2008 en el sentido siguiente: en el fallo, donde dice 15 de mayo de 2007, ha de decir 31 de diciembre de 2004

.

La Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia de 7 de octubre de 2009, en el rollo de apelación n.º 202/09 , cuyo fallo dice:

»Fallamos:

»Que desestimándose el recurso de apelación formulado por la entidad DIRECCION000 ., representada en esta alzada por el procurador Sr. Rosa Cañadas, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Marbella, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la apelante del pago de las costas causadas por su recurso».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

»Primero. Por D. Gregorio y Dña. Blanca se formuló demanda de juicio ordinario instando acción resolutoria de contrato de compraventa, contra la entidad DIRECCION000 . A su vez, por la citada entidad se entabló reconvención contra los actores, interesando la elevación a público del referido contrato y el pago del resto del precio aún pendiente de abonar, recayendo en la instancia sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de reconvención. Por la representación procesal de DIRECCION000 . se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba e infracción legal en las normas y la jurisprudencia aplicable aplicables al caso enjuiciado.

»Segundo. En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que las partes suscribieron con fecha 13 de diciembre del 2002 un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción, en virtud del cual la demandada vendía a los actores la vivienda n.º NUM000 - NUM001 , del bloque NUM002 , portal NUM003 , más el trastero designado con el n.º NUM004 de la planta NUM001 , más una plaza de garaje designada también con el n.º NUM004 de la planta NUM009 , sitos en el conjunto residencial DIRECCION000 del término municipal de Marbella, cuyas obras eran promovidas por la entidad demandada, por un precio total de 357.725 euros más IVA, de los cuales, los compradores habían entregado con anterioridad la suma de 3.210 euros (IVA incluido), abonando a la firma del contrato la cantidad de 111.619,73 euros (IVA incluido), quedando como resto 267.936,03 euros, que se pagarían por los compradores a la vendedora simultáneamente al otorgamiento de escritura pública y entrega de llaves. En el contrato se estipuló que la vendedora se obligaba a entregar los inmuebles objeto del mismo antes del día 30 de septiembre del 2004 no obstante lo cual, la parte vendedora podría prorrogar dicha fecha hasta el 31 de diciembre del 2004. También se acordó que una vez finalizadas las obras, la parte vendedora requeriría por telegrama u otro medio fehaciente a la parte compradora, a fin de que esta compareciera ante el notario que aquella designe para el otorgamiento de la escritura pública, señalando día y hora para ello. Entendiéndose que las obras estarían finalizadas cuando por la dirección técnica se expida el correspondiente certificado final de obras.

»Tercero. Expedido el certificado final de obras visado por el Colegio de Arquitectos con fecha 20 de diciembre del 2005, con fecha 19 de enero siguiente se formuló por la demandada solicitud de licencia de primera ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella, y no obtenida la misma, se presentó, con fecha 20 de abril del 2005, solicitud ante el Ayuntamiento citado interesando se tuviera por concedida licencia de primera ocupación por silencio administrativo. Frente a tal petición, la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de Marbella, con fecha 19 de julio del 2006 acordó desestimar el silencio administrativo invocado, denegar la licencia de primera ocupación solicitada e incoar expediente de revisión de la licencia de obra otorgada al no ajustarse a la calificación urbanística del terreno. Pese a ello, la entidad vendedora requirió a los compradores para el otorgamiento de escritura pública con fecha 18 de noviembre del 2005 y en varias ocasiones posteriores, a lo que estos se opusieron por las razones expuestas. Ante tales circunstancias, los actores instan la presente demanda interesando la resolución del contrato suscrito, por el incumplimiento de la vendedora de sus obligaciones contractuales con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más sus intereses legales, en tanto que la demandada, como vendedora, reclama la elevación a público del contrato de compraventa argumentando el cumplimiento por su parte de sus obligaciones contractuales.

»Cuarto. La cuestión litigiosa gira en torno a si debe entenderse que concurre o no, como motivo resolutorio alegado, el referido incumplimiento por parte del vendedor de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso de su destino, en cuanto que, aún a fecha de hoy, no consta que el Excmo. Ayuntamiento de Marbella haya expedido la tan repetida licencia de primera ocupación, entendiendo la promotora que la falta de la misma no impide que la vivienda sea entregada y ocupada por los compradores, pues las obras de construcción estén terminadas, tal y como se desprende de la certificación final de obras que fue expedida en su día. La denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como medio de acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye por el tribunal que la licencia de primera utilización no se concede a un piso en concreto sino a la edificación, pero obviamente es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas; y que el obligado a solicitar dicha licencia es el titular de la licencia de obra, en este caso el promotor. Si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal. El promotor (vendedor) fue quién asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra ( STS 3-11-99 ). En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sin una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo ( SS Sala 3.º, S. 51, TSSS 18 jul. 1997 , 1 y 23 jun ., 20 oct . y 14 dic. 1998 ). La entidad vendedora, como promotora, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de disciplina urbanística. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo -con el que nada tiene que ver los compradores-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como promotora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa-.

»Quinto. Como ya dijera el TS en su ya antigua S 30 nov. 1984, «una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la administración y autoriza para usar el inmueble». En efecto, el mencionado certificado es requisito imprescindible para obtener la cédula de habitabilidad, la cual certifica de la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica (TSS 30 sep. 1987) pues como dijera la TSS 11 dic. 1995 «De nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas», continuando esta sentencia con que «la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega». Por su parte, la TSS 22 dic. 1993 indica las distintas fases o etapas que se siguen -normalmente- tras la finalización de unas determinadas obras constructivas: certificación final de obra; licencia municipal de ocupación; cédula de habitabilidad; entrega de llaves y ocupación efectiva de la vivienda, precisando la TSS 21 jul. 1993 que es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 CC y art. 8 Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios ». Obligación recordada en la AP Teruel S. 11 feb. 1998 en la que se indica que es la promotora, como persona jurídica que contrata la construcción y venta de las viviendas, la obligada a facilitar a los adquirentes la cédula de habitabilidad, realizando los trámites necesarios, entre los que se cuenta disponer previamente de la certificación final de obra. De lo expuesto, es fácilmente deducible que aunque es física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es esta y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda pues sin ella no se puede solicitar los suministros de agua y electricidad, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna. En consecuencia, y como la vendedora demandada se obligó, no simplemente a terminar una obra en un plazo concreto, sino a «hacer entrega efectiva» de la misma a los compradores apelantes, debemos computar como fecha de efectivo cumplimiento de tal obligación contractual, la que figure en la cédula de habitabilidad, que como ya se ha dicho, aquí no consta que haya sido concedida.

»Sexto. Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. La más reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras las de 4 mar. 1992 , 24-febrero-1990 y 7 jun. 1991 ), así como que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no sonada por una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( sentencias, 14-febrero y 16-mayo de 1991 ); asimismo la sentencia de 7 jul. 1992 establece que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete a alguna de los obligados. Surge la problemática planteada en el caso presente de la compraventa de un inmueble, de cuyo contrato se derivan obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes que son, a tenor de los artículos 1445 , 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el artículo 1255 del citado Código , pueden establecer obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones. En el presente caso, si bien no existe un pacto expreso que obligue al vendedor a tramitar la tan repetida licencia de ocupación, es evidente, que en su obligación contractual de entregar el inmueble, se contiene que esta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en esta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad y el vendedor no ha entregado la cosa objeto del contrato tal y como se comprometió en las condiciones esenciales de uso, lo que justifica por tanto la resolución del contrato por el comprador, por el incumplimiento contractual. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que al no haber obtenido el vendedor la licencia mencionada, siendo su fin la necesaria comprobación de que el edificio se acomoda a lo preceptuado en el proyecto que sirvió a su vez de base para la concesión de la licencia, lo que pone en duda de si el edificio se ha construido conforme al proyecto, es decir si reúne las características debidas, lo que podía causar al comprador diversos problemas o limitaciones en el uso de la vivienda comprada, es esta circunstancia la que produce la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato. Al respecto conviene recordar que la jurisprudencia ha señalado, que se produce causa de resolución contractual cuando por imperativos urbanísticos y administrativos el fin único -con categoría de motivo causalizado- para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no pudo ser cumplido -sentencias de 19 ene. 1993, 24 feb. 1993, 24 nov. 1993, etc.-, razones más que suficientes para estimar el recurso interpuesto y declarar resuelto el contrato de compraventa privado suscrito entre las partes por incumplimiento del vendedor. Sin que haya lugar a declarar la nulidad de la estipulación cuarta, tal como interesó el actor, toda vez que, como ya se ha expresado, en nada afecta a lo ahora discutido, pues una cosa es la terminación de la obra, que coincide con la expedición de la certificación final a la que se refiere la citada cláusula contractual, y otra, la efectiva entrega de la vivienda en las condiciones de servir al uso de su destino, en cuyo caso es preciso que la misma obtenga la licencia de primera ocupación. Como consecuencia de la resolución contractual suscrita entre las partes, los actores tienen derecho a que se les restituyan las cantidades entregadas a cuenta del precio pactado, en los términos establecidos en la instancia, sin que haya lugar, por los motivos expresados, a la reconvención instada por la ahora apelante, pues cuando se trata de relaciones obligatorias sinalagmáticas, como es el caso, el artículo 1124 reconoce al contratante cumplidor la facultad de resolver el contrato o exigir su cumplimiento, lo que no es el caso, dados los incumplimientos contractuales en los que ha incurrido la propia vendedora. Razones que llevan a desestimar el recurso entablado y a confirmar la sentencia dictada en la instancia.

»Séptimo. Desestimándose el recurso, las costas de esta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor del artículo 398 de la LEC ».

Contra la anterior sentencia ha interpuesto recurso de casación la entidad DIRECCION000 . al amparo del artículo 477.2.2.º LEC .

El único motivo se introduce con la fórmula siguiente:

Motivo de casación único. El recurso de casación según determina el art. 477.1 de la LEC habrá de fundarse como motivo único en la infracción de normas aplicables para resolver el objeto del proceso, y la norma infringida en el presente caso, a juicio de esta parte, dicho sea con el debido respeto, es el art. 1124, en relación con el art. 1461 del Código Civil

.

El motivo se funda, en síntesis, en lo siguiente:

El recurso presenta interés casacional por existir doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales.

La sentencia recurrida se funda en la STS de 11 de diciembre de 1995 que exige disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación además de la terminación material de la obra.

Se extracta el FD Quinto de la sentencia recurrida.

La sentencia recurrida considera que la ocupación efectiva de la vivienda construida depende de que se entregue la licencia de primera ocupación. En este mismo sentido se ha pronunciado la AP de Málaga, Sección 5.ª, en sentencias de 14 de julio de 2008 y 18 de diciembre de 2008 .

Pero en contradicción con esa doctrina, la misma AP de Málaga, en este caso la Sección 6.ª, ha declarado que la licencia de primera ocupación no es imprescindible.

Cita y extracta la SAP, Málaga, Sección 6.ª de 20 de marzo de 2007 .

Cita y extracta la SAP, Málaga, Sección 6.ª, de 2 de mayo de 2007 .

Estas dos sentencias contradicen el criterio mantenido por la sentencia impugnada y las otras dos anteriormente referidas por cuanto consideran que la falta de licencia de primera ocupación no determina el incumplimiento del vendedor a efectos resolutorios. Igualmente opina la jurisprudencia del TS.

Cita y extracta las SSTS de 10 de octubre de 1987 y 24 de junio de 1995 .

Todas las resoluciones mencionadas se dictaron en relación con un asunto idéntico al del presente litigio, supuestos en que existe un contrato privado de compraventa en el que se hace depender la entrega únicamente del certificado final de obras pero no de la existencia o no de licencia de primera ocupación.

A mayor abundamiento, la sentencia recurrida también contradice la dictada por la STJ Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 24 de mayo de 2005, y la STJ de Andalucía, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 29 de marzo de 2007.

Dichas sentencias se amparan en la nueva regulación de la figura del silencio administrativo, operada por Ley 4/1999, y parten de la doctrina fijada para unificación de doctrina por STS, Sala Tercera, de 4 de noviembre de 2002 .

Conforme a esta doctrina, la estimación por silencio de una solicitud tiene igual naturaleza que el acto administrativo expreso estimatorio de la misma.

Termina la parte solicitando de esta Sala «[...] dicte sentencia por la que, estimando el recurso de casación, case y anule la resolución impugnada y, resolviendo sobre el fondo, acuerde desestimar la demanda de resolución contractual origen de los presentes autos, así como estimar la demanda reconvencional formulada por esta parte, condenando al pago de las costas causadas a la parte recurrida [...]».

Mediante auto dictado el día 14 de septiembre de 2010 se acordó admitir el recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2.º LEC , por razón de la cuantía.

La representación procesal de la parte recurrida, D. Gregorio y D.ª Blanca , ha presentado escrito de oposición al recurso, en el que se formulan, en resumen, las siguientes alegaciones:

-Primero. Admisibilidad.

El recurso se interpone de forma incorrecta por interés casacional al tratarse de un asunto tramitado por razón de la cuantía, siendo los cauces de acceso a la casación distintos y excluyentes.

-Segundo. Fondo del asunto.

No cabe pedir en casación la estimación de la demanda reconvencional cuando el pronunciamiento que la desestimó en primera instancia no fue recurrido en apelación y devino firme.

Además, se ha llevado al objeto del recurso de casación un debate ficticio sobre la necesidad de la licencia de primera ocupación pues el objeto litigioso se centró en el grave incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega, no solo por carecer de licencia de primera ocupación sino porque se demoró en exceso en la entrega (la certificación de final de obras se obtuvo un año más tarde), además de lo dicho sobre la denegación expresa de la referida licencia de primera ocupación y sobre el expediente de revisión de oficio de la licencia de obras.

El Juzgado desestimó la demanda por el grave e injustificado retraso en la entrega de la obra. La AP sí entró en la falta de licencia de primera ocupación, pero, la doctrina de la equivalencia de resultados impide que pueda prosperar el recurso de casación pues, aunque fuera cierto que la licencia no era esencial, la desestimación de la demanda seguiría produciéndose en atención al retraso antes dicho.

Cita la STS de 5 de marzo de 2009 .

Además, no existe la contradicción que se denuncia respecto de las sentencias invocadas y la recurrida pues en todos los casos se parte de las circunstancias de hecho para resolver, que son distintas en cada pleito.

En vista de las sentencias de primera instancia y apelación no existe duda sobre que el contrato quedó frustrado en cuanto a su finalidad por el intolerable retraso en la terminación de las obras, además de por la acrecencia de licencia de primera ocupación y por la falta de adecuación a la legalidad urbanística de las obras realizadas.

Cita las SSAP Málaga, Sección 6.ª, de 13 de enero de 2010 y 30 de abril de 2009 con un criterio distinto al sostenido en la sentencia recurrida. En ambas se dice que la falta de licencias administrativas no constituye por sí una causa de resolución contractual a no ser que se haya elevado contractualmente a tal categoría, y ello, sin perjuicio de que la falta de licencia se deba tener en cuenta a efectos probatorios del incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor. En dichas sentencias se valora el retraso de seis meses en la entrega como un incumplimiento contractual con independencia de la obtención o no de licencia de primera ocupación.

Lo que se pretende es una nueva interpretación contractual, obviando que corresponde a la AP esta labor, y que en casación solo cabe revisar las conclusiones de la AP cuando la interpretación resulte ilógica, arbitraria o irracional.

Cita y extracta la STS de 15 de enero de 2008 .

Los hechos probados en ambas instancias serían los siguientes:

-Las partes suscribieron un contrato privado de compraventa el 13 de diciembre de 2002.

-En él se estipuló que la vendedora debía entregar los inmuebles antes del 30 de septiembre de 2004, plazo prorrogable hasta el 31 de diciembre de 2004.

-El certificado final de obras se expidió el 20 de diciembre de 2005.

-El 19 de enero de 2006 se solicitó al Ayuntamiento de Marbella la licencia de primera ocupación.

-El 20 de abril de 2006 se solicitó que se tuviera por concedida por silencio administrativo.

-El 19 de julio de 2006 el Ayuntamiento acordó desestimar la petición de silencio administrativo positivo, y denegar la licencia de primera ocupación solicitada, así como incoar expediente de revisión de oficio de la licencia de obras al no ajustarse a la calificación urbanística del terreno.

Estos hechos justifican el incumplimiento de la vendedora y la resolución contractual de la parte compradora, por más que el Juzgado ponga el acento en el retraso en la entrega y la AP, dando por válido el anterior razonamiento, en la falta de licencia de primera ocupación.

Termina la parte solicitando de esta Sala: «[...] dictar sentencia no dando lugar al mismo y confirmando la sentencia impugnada, con imposición de las costas del presente recurso a la parte recurrente».

Para la deliberación y fallo del recurso de fijó el día 14 de junio de 2012, en que tuvo lugar.

En esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

AP, Audiencia Provincial

CC, Código Civil.

FD, fundamento de Derecho

DGRN, Dirección General de los Registros y del Notariado.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STJS, sentencia de Tribunal Superior de Justicia

TS, Tribunal Supremo.

TSJ, Tribunal Superior de Justicia.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. El 13 de diciembre de 2002 los aquí litigantes ( DIRECCION000 ., como promotora-vendedora y el matrimonio integrado por los Sres. Gregorio como compradores) suscribieron un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción que tenía por objeto una vivienda más su trastero y su garaje anejos.

2. El precio de venta se fijó en 357 725 euros más IVA. Además de la suma abonada con anterioridad (3 210 euros, IVA incluido), en el acto de la firma del referido contrato los compradores entregaron 111 619,73 euros a la parte vendedora a cuenta del precio final, y se comprometieron a pagar la suma restante (267 936,03 euros) en el acto de otorgamiento de la escritura notarial y entrega de la vivienda, acordando que este acto tuviera lugar antes del 30 de septiembre de 2004, pero aceptando ambas partes que la vendedora pudiera prorrogar esta fecha hasta el 31 de diciembre de 2004 como máximo. A tal efecto se estipuló (Cláusula Cuarta) que los inmuebles se tendrían por finalizados para su entrega cuando la dirección técnica expidiese el correspondiente certificado final de obras.

3. Dicho certificado fue expedido el 15 de noviembre de 2005, y fue visado por el Colegio de Arquitectos el 20 de diciembre de 2005.

4. Mediante burofax de 18 de noviembre de 2005 la entidad vendedora requirió a los compradores -a través de sus representantes en España- para que otorgasen escritura pública de compraventa.

5. El 19 de enero de 2006 la promotora solicitó al Ayuntamiento de Marbella la licencia de primera ocupación. Tras no ser concedida la misma, el 20 de abril de 2006 se presentó solicitud interesando que se tuviera por concedida por silencio administrativo.

6. Los compradores demandaron a la entidad promotora-vendedora en ejercicio acumulado de acción resolutoria del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes y de condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad -computados desde que se efectuó dicha entrega-. Fundaron tales pretensiones en el incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de entrega, aduciendo al respecto retraso injustificado de casi un año, falta de licencia de primera ocupación, revisión de la licencia de obras para su anulación, falta de entrega del preceptivo aval y ocultación de hechos transcendentes para evitar que los demandantes instaran la resolución contractual.

7. La entidad vendedora se opuso a la demanda negando su propio incumplimiento y formuló reconvención en base al incumplimiento de la parte compradora, en ejercicio de acción de cumplimiento a fin de que se condenase a los demandantes a otorgar escritura pública. En lo que interesa para resolver este recurso, adujo, en síntesis: a) que tras ser debidamente informada, la parte compradora dio su aprobación al retraso en la entrega de la obra, el cual además no fue imputable a la promotora puesto que respondió a la necesidad de llevar a cabo el desvío de una línea de media tensión que pasaba por la finca y debía soterrarse; b) que la vivienda cuenta con licencias de obra y de primera ocupación, esta última concedida por silencio positivo; c) que la parte compradora fue requerida para que otorgase escritura pública inmediatamente después de terminarse la obra (lo que tuvo lugar el 15 de noviembre de 2005), pese a lo cual, no comunicó su voluntad resolutoria sino hasta año y medio después.

8. El Juzgado estimó la demanda principal, rechazó la reconvencional, declaró resuelto el contrato privado de compraventa suscrito por los litigantes y condenó a la promotora a devolver las sumas entregadas a cuenta del precio más intereses. Razonó, en síntesis, y por lo que interesa al actual recurso de casación, que el retraso en la entrega de la vivienda (de casi un año, sin razón que lo justificase) constituía motivo suficiente para apreciar la frustración del fin contractual por incumplimiento grave de la entidad vendedora, y, en consecuencia, para acoger la pretensión resolutoria de la parte compradora. De ahí que no apreciara la necesidad de examinar la relevancia jurídica de la falta de licencia de primera ocupación, ni la de analizar los demás incumplimientos aducidos como fundamento de la demanda.

9. La AP rechazó el recurso de la promotora-vendedora y confirmó la sentencia apelada. Por lo que aquí interesa, sustentaron este fallo las razones que seguidamente se resumen: a) según la jurisprudencia, no basta la entrega material sino que es preciso que la vivienda esté provista de todas las autorizaciones administrativas que la legislación exige, de forma que, como la vendedora se obligó a entregar la obra de forma efectiva, la falta de entrega de la licencia de primera ocupación frustra el contrato y legitima al comprador para resolverlo, tratándose de un incumplimiento grave y previo del vendedor que le impide a él resolver y que también justifica la oposición de la parte compradora a cumplir aquello que le incumbe; b) la resolución contractual otorga a los compradores demandantes derecho a la devolución de las cantidades satisfechas a cuenta del precio y determina el rechazo de la demanda reconvencional.

10. Contra ésta última sentencia recurre en casación la parte vendedora, DIRECCION000 ., al amparo del artículo 477.2.2.º LEC . El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía.

Admisibilidad.

La parte recurrida se ha opuesto a la admisibilidad del recurso al considerar que se ha interpuesto por una vía inadecuada, la del interés casacional, cuando el pleito se siguió por razón de la cuantía y esta circunstancia restringía el acceso a casación a la vía contemplada en el artículo 477.2.2.º LEC .

No ha lugar a estimar el óbice de admisibilidad aducido. Aunque en fase de preparación sí se alegó la existencia de interés casacional, el escrito de interposición alegó correctamente el ordinal 2.º del artículo 477.2 LEC , lo que determinó que el recurso fuese admitido atendiendo a su cuantía, por ser la del litigio superior al límite legal, y por ser criterio constante de esta Sala que cuando se invoca el ordinal 3.º del artículo 477.2 LEC en asuntos de cuantía no procede la no-admisión del recurso sino reconducir su tramitación al cauce correcto, y entender que la jurisprudencia citada en el recurso ha de tomarse en consideración solo en cuanto sirva de apoyo para las alegaciones del recurrente ( STS de 10 de octubre de 2011, RCIP n.º 1148/2008 , entre las más recientes).

Enunciación del motivo primero y único de casación.

El motivo se introduce con la fórmula:

Motivo de casación único. El recurso de casación según determina el art. 477.1 de la LEC habrá de fundarse como motivo único en la infracción de normas aplicables para resolver el objeto del proceso, y la norma infringida en el presente caso, a juicio de esta parte, dicho sea con el debido respeto, es el art. 1124, en relación con el art. 1461 del Código Civil

.

En síntesis se defiende, con apoyo en sentencias de esta Sala y de la propia AP de Málaga, Sección 6.ª, con un criterio que se afirma contrario al sostenido en la recurrida y en la jurisprudencia por ella invocada, que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario.

El motivo ha de ser desestimado.

Equivalencia de resultados. Falta de efecto útil del recurso.

Según doctrina constante de esta Sala, afirmada en SSTS, entre las más recientes, de 3 de junio de 2009, RC n.º 1389/2006 ; 28 de marzo de 2011, RC n.º 191/2008 ; 29 de marzo de 2011, RC n.º 2255/2007 ; 10 de octubre de 2011 , RCIP n.º 1557/208 ; 1 de diciembre de 2011 , RIP n.º 1577/2009 y 14 de diciembre de 2011, RC n.º 1772/2008 , en aplicación de la doctrina de equivalencia de resultados y carencia de efecto útil del recurso no puede surtir efecto en casación un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido. De acuerdo con esta doctrina, no procede el recurso cuando la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en la sentencia recurrida ( SSTS de 7 de abril de 1995, RC n.º 431/1992 , 15 de junio de 2006, RC n.º 4145/1999 , 26 de diciembre de 2006, RC n.º 468/2000 , 29 de noviembre de 2007, RC n.º 3929/2000 , 28 de marzo de 2011, RC n.º 191/2008 , 29 de marzo de 2011, RC n.º 2255/2007 ), incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por sentencia impugnada si la estimación del recurso no produce una modificación del fallo ( STS de 2 de junio de 2008, RC n.º 2522/2001 ). Este es el fundamento de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso, que esta Sala ha aplicado con reiteración y que lleva a la desestimación del recurso cuando la parte dispositiva de la sentencia, apoyada en una argumentación no aceptable jurídicamente, resulta, sin embargo, procedente conforme a fundamentos distintos que podrían haber sido utilizados para decidir la cuestión ( STS de 20 de febrero de 2007 , RC n.º 3609 / 1999). Conforme a este criterio no procede acoger el recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos ( SSTS de 11 de octubre de 2006, RC n.º 4490/1999 , 10 de diciembre de 2008, RC n.º 2901/2003 , 3 de junio de 2009, RC n.º 1389/2006 ).

Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega en plazo de la vivienda.

La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).

En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC , 1096 CC y 1182 CC del Código civil , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable ( SSTS 5 abril de 2006 , 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008, RC n.º 2919/2002 ). Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003 ).

Aplicación de la doctrina expuesta al supuesto enjuiciado.

En aplicación de la doctrina expuesta en los dos fundamentos jurídicos precedentes, no es posible estimar el motivo planteado, que suscita la controversia referente a la procedencia de considerar o no como esencial la obtención de la licencia de primera ocupación a la hora de valorar el cumplimiento o incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de entrega.

Según los hechos probados en la instancia, no revisables en casación, la vendedora se demoró casi un año en la entrega de la vivienda (según el contrato privado de compraventa, el plazo, prórroga incluida, finalizaba el último día del mes de diciembre del año 2004 y según reconoce la propia recurrente, el certificado de final de obra, del que dependía contractualmente que la obra se tuviera por acabada y en disposición de ser entregada a los compradores, fue expedido el 15 de noviembre de 2005). Consta acreditado igualmente que el retraso no se debió a causa que lo justificase y que impidiera que fuese valorado como incumplimiento con efectos resolutorios, pues ni se probó que se comunicara y consintiera por los vendedores (es decir, que renunciaran al plazo pactado y aceptaran la demora de casi un año del vendedor) ni tampoco que las razones aducidas por la demandada reconviniente sobre la necesidad de soterrar líneas de electricidad que pasaban por la finca en la que se encontraba enclavada la vivienda merecieran, por su carácter previsible, la consideración de caso fortuito o de fuerza mayor. De ahí que el Juzgado concluyera que dicho incumplimiento del plazo de entrega, por grave e injustificado, debía calificarse de esencial, por ser capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo, y que, en consecuencia, podía tomarse como razón por sí misma suficiente para estimar la acción resolutoria instada de contrario, sin necesidad de valorar los restantes incumplimientos que se imputaban a la parte hoy recurrente, entre los que se encontraba la falta de obtención de licencia de primera ocupación.

Los anteriores pronunciamientos contenidos en la sentencia de primera instancia no fueron combatidos ni integraron el objeto de la apelación, por lo que adquirieron firmeza, y no se vieron afectados por la sentencia recurrida, la cual, no obstante, llegó, a la misma decisión estimatoria de la demanda situando la controversia y fundando el incumplimiento resolutorio en la falta de entrega de la referida licencia de primera ocupación, que es el razonamiento que ahora se combate.

Llegados a este punto, resulta plenamente aplicable la doctrina sobre el efecto útil del recurso de casación, que impide acogerlo cuando, pese a poder encontrar fundamento alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos. Los presupuestos para aplicar esta doctrina concurren en este caso pues, sin necesidad de examinar si la valoración jurídica que mereció para la AP la falta de licencia de primera ocupación es o no conforme a la doctrina de esta Sala, lo relevante es que el fallo no variaría de sentido en atención a la posibilidad de justificar la resolución contractual en el incumplimiento grave e injustificado de la vendedora de su obligación de entregar la vivienda en plazo.

Desestimación del recurso y costas.

La desestimación de su único motivo determina la del recurso, con imposición de costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 398.1 LEC , en relación con el artículo 394 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.