STS 175/2012, 21 de Marzo de 2012

PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Javier Roldán García, en nombre y representación de Doña María Antonieta y Don Nicolas , interpuso demanda de juicio ordinario contra "URBANA MONASTERIOS, S.L." y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que estimando la demanda en todas sus partes a) se declare resuelto el contrato de 19 de febrero de 2007 al no haber otorgado escritura de compraventa la demandada dentro del límite temporal pactado y b) condene a la demandada a pagar a los actores la suma de doscientos mil euros (200.000 €) a la que se refiere la cláusula tercera del mismo contrato y todo ello con expresa condena al pago de las costas de este proceso a la demandada.

2. - La Procuradora Dña. Mª Rosa Rodríguez Gil, en nombre y representación de "URBANA MONASTERIOS S.L", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda se declare no haber lugar a la resolución contractual interesada de contrario. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora. Subsidiariamente a lo anterior y para el caso de que se entendiera que el retraso es sustancial, se desestime igualmente la demanda, declarando no haber lugar a la resolución contractual y concediendo nuevo plazo a esta parte, lo más breve posible habida cuenta la disponibilidad de la vivienda, al efecto de entregarla a los actores. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.

   3 .- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. El Ilmo Sr. Magistrado- Juez de Primera Instancia nº 7 de Valencia dictó sentencia con fecha 9 de julio de 2.008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda formulada por Don Nicolas y Doña María Antonieta representados por el Procurador Don Javier Roldán García contra mercantil Urbana Monasterios S.L. representado por la Procuradora Doña Rosa Rodríguez Gil. a) Debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 19 de febrero de 2007 al no haber otorgado la demandada escritura pública de compraventa dentro del límite temporal pactado. b) Debo condenar y condeno a Mercantil Urbana Monasterios S.L. a que firme que sea esta sentencia, haga pago a los demandantes de la suma de 200.000 Euros (33.277.200 Pesetas) de principal y al pago de los intereses convenidos o falta de convenio los legales de dicha suma desde la interpelación judicial. c) Se imponen a la parte demandada las costas procesales originadas en el presente juicio.

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de la parte demandada, la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 4 de marzo de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Urbana Monasterios S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº Siete de Valencia de fecha 9 de julio de 2008 , confirmamos dicha sentencia en su integridad, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la recurrente.

   TERCERO .- 1.- La Procuradora Dña. Mª Rosa Rodríguez Gil, en nombre y representación de "URBANA MONASTERIOS S.L", interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Al amparo del artículo 477.1 477.2.2º en relación al artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los artículos 1124 y 1506 del Código civil y doctrina jurisprudencial que los interpreta. SEGUNDO .- Al amparo del artículo 477.1 477.2.2º en relación al artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1124 del Código civil y doctrina jurisprudencial que lo interpreta. TERCERO .- Al amparo del artículo 477.1 477.2.2º en relación al artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 1124.3 del Código civil y doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

2. - Por Auto de fecha 18 de mayo de 2010, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

3. - Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Jacobo de Gandarillas Martos, en nombre y representación de Doña María Antonieta y Don Nicolas presentó escrito de impugnación al recurso interpuesto.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 7 de marzo del 2012, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- El punto de partida, esencial, en el presente proceso, hoy en trámite de casación, es el contrato de 19 de febrero de 2012, al que las partes denominan "contrato de reserva"

En el mismo, la demandada en la instancia y recurrente en casación "URBANA MONASTERIOS S.L" propietaria de un solar y los demandantes y parte recurrida en casación Don Nicolas y Doña María Antonieta pactan:

"Que interesando a Don Nicolas y Doña María Antonieta según intervienen, en la concesión por parte de la mercantil "URBANA MONASTERIOS S.L" de una RESERVA sobre la vivienda descrita en el apartado anterior, la cual comprarán por mitades indivisas, habiendo sido informados ampliamente sobre las características de la misma, aceptando su configuración y encontrándola a su más completa satisfacción, ambas partes formalizan el presente contrato de reserva".

Se determina el precio de esta llamada "reserva", en 100.000€ que fueron abonados efectivamente por el mencionado matrimonio y el precio total de la compraventa fijando los momentos de su pago, a partir de la entrega de las llaves que será el día en que se otorgue escritura pública. La cantidad de 100.000€:

"acuerdan las partes que tenga el carácter de arras penitenciales; de tal manera que en caso de que los compradores no llegaran a suscribir escritura pública de compraventa las perdería en caso de que la no suscripción se debiera a ellos imputable, y la recibirían duplicada en el caso de que la no suscripción de escritura pública se debiera a causa imputable a URBANA MONASTERIOS S.L" .

Es esencial la cláusula sexta, a los efectos del litigio y, concretamente, de la casación:

"SEXTA: La escritura pública de compraventa se otorgará como máximo el día 31/7/2007. Al efecto y con al menos quince días de antelación, "URBANA MONASTERIOS S.L" notificará día y hora en el que las partes deberán comparecer ante el notario de Puzol, Don Benito Sevilla Merino, el cual es designado en este acto por la parte compradora".

SEGUNDO .- Llegado el día final previsto en el contrato para el otorgamiento de la escritura pública, no llegó a otorgarse, lo cual declaran probado las sentencias de instancia que dicen, literalmente, que:

" era imputable a la parte demandada pues, según resultaba del requerimiento efectuado por los actores en fecha 19 de julio y contestación de la demandada, no se citó al otorgamiento de la escritura pública de compraventa por que la obra no estaba terminada, y no se había expedido el certificado final de obra ni la licencia de primera ocupación en la fecha prevista para otorgar la escritura de compraventa. Se da por probado, igualmente que la obra no estaba terminada dos meses después de la fecha prevista y que la demandada no pudo solicitar las licencias administrativas hasta después de expirado el plazo que ella misma había fijado en el precontrato. Se da por probado, asimismo, que los demandantes habían cumplido con las obligaciones pactadas en el contrato de reserva, habiendo abonado los dos plazos del precio de la reserva".

Por lo cual, Don Nicolas y Doña María Antonieta formularon demanda frente a la entidad URBANA MONASTERIOS, S.L. interesando la resolución de aquel contrato por incumplimiento de la obligación esencial de esta sociedad y el pago por ésta de la cantidad de 200.000€ como arras penitenciales previstas en el contrato.

La sentencia dictada por la Juez de primera instancia número siete de Valencia, de 9 de julio de 2008 , estimó íntegramente la demanda y fue confirmada por la Audiencia Provincial, Sección 7ª, de la misma ciudad, en sentencia de fecha 4 de marzo de 2009 . Contra la misma, la sociedad demandada ha formulado el presente recurso de casación. Contiene tres motivos, todos ellos fundados en infracción del artículo 1124 del Código civil . El primero, por entender que no se ha producido un incumplimiento, sino un retraso; el segundo, destaca que no hubo incumplimiento esencial, ni voluntad rebelde al cumplimiento; el tercero se refiere a la concesión de nuevo plazo por el Tribunal.

TERCERO .- Conviene hacer precisiones previas, relativas al llamado "contrato de reserva", a las arras que el contrato llama "penitenciales" y a la resolución por incumplimiento.

El "contrato de reserva" ha sido calificado por las sentencias de instancia y ha sido aceptado por ambas partes litigantes, como precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice:

" En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un " calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional. "

Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido."

La resolución por incumplimiento que contempla el artículo 1124 del Código civil prevé el caso de que, en obligaciones sinalagmáticas, como las derivadas del presente precontrato bilateral de compraventa, la parte que ha cumplido pueda resolver si la otra parte no cumple. Se trata de incumplimiento básico; no defectuoso, sino esencial y se trata de incumplimiento objetivo, como dice la sentencia de 12 de junio de 2008 , reiterando jurisprudencia anterior:

" La jurisprudencia de esta Sala, que ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 26 de noviembre de 2007 ), ha señalado también que la descripción de la conducta cumplidora o incumplidora de los contratantes son cuestiones de hecho reservadas a los órganos de instancia, cuyas declaraciones deben respetarse en casación a menos que se impugne en debida forma, alegando error de derecho cometido por aquéllos en la valoración de la prueba ( SSTS 8 de febrero de 1993 , 2 de diciembre de 1995 , 18 de julio de 1996 , 13 de febrero de 1998 , 11 de febrero de 1999 y 21 de marzo de 2002 , por citar solamente algunas). "

CUARTO .- El recurso de casación que ha formulado la sociedad demandada en la instancia y condenada en ambas sentencias, contiene -como se ha apuntado anteriormente- tres motivos, todos ellos por infracción del artículo 1124 del Código civil , que necesariamente deben ser desestimados.

El primero de ellos alega, además, la infracción del artículo 1506 que no hace sino una mera remisión a la resolución por las mismas causas que todas las obligaciones . El desarrollo del motivo viene centrado en que no hubo un incumplimiento por su parte, sino una mero retraso en el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública. No puede aceptarse este planteamiento. En el precontrato, en la cláusula que ha sido transcrita, se había pactado que la escritura de compraventa se otorgará como máximo el día 31 de julio de 2007: es un pacto que las partes han tenido por conveniente imponer, como dice el artículo 1255 del Código civil al proclamar el principio de autonomía de la voluntad y que debe cumplirse al tenor del mismo, como añade el artículo 1091 que consagra explícitamente la lex contractus al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos (o precontratos ) tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y que ha destacado la jurisprudencia en numerosas sentencias, como las 6 de octubre 2005 , 5 de octubre de 2006 , 7 de febrero de 2007 .

El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna.

En el desarrollo del motivo se mezclan unas reflexiones sobre si el contrato de autos es una compraventa o una promesa de venta, para concluir que se ha producido un mero retraso que no da lugar a la resolución. Ya se ha dicho que es un precontrato bilateral de compraventa; no se ha configurado por las partes como compraventa de cosa futura. Y, en todo caso, se ha producido -como se ha dicho- un incumplimiento esencial, que da lugar a la resolución.

QUINTO .- El segundo motivo del recurso de casación insiste en la misma idea que el motivo anterior. Resalta que la resolución de las obligaciones debe interpretarse de manera restrictiva y aun excepcional, lo cual es cierto, aunque también es cierto el principio, antes aludido de pacta sunt servanda . En este motivo se destaca que nunca tuvo la voluntad de negar el otorgamiento de escritura pública, pero ya anteriormente se ha expresado que el incumplimiento que motiva la resolución no es el subjetivo, voluntad rebelde al cumplimiento, sino el objetivo "bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" , como dice la sentencia de 31 de octubre de 2006 o el "hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento de la obligación" matiza la de 26 de diciembre de 2006 y recuerda la de 10 de mayo de 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde".

En el caso de autos, llegó el plazo máximo fijado voluntariamente en el precontrato y, objetivamente, se incumplió "por causa imputable a la vendedora" como declara probado la sentencia de instancia, con lo cual quedó definitivamente incumplido el plazo marcado, con fecha límite, "como máximo" dice el texto del precontrato.

SEXTO .- El tercero de los motivos plantea la facultad del Tribunal de conceder un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligación y considera infringido el artículo 1124, párrafo tercero, del Código civil .

Este motivo se desestima por tres razones. La primera, porque no ha sido objeto de predicamento alguno en la instancia, ya que no medió reconvención y en casación no puede darse lugar a una petición planteada extemporáneamente. La segunda, porque el dar lugar a un plazo más para cumplir la obligación es una facultad que corresponde exclusivamente a la instancia y no a esta Sala. En tercer y último lugar y a mayor abundamiento, se podría conceder plazo para cumplir la obligación en caso de haber causas justificadas , como dice el tercer párrafo del artículo 1124, pero no las hay en el supuesto que ahora se enjuicia, tal como razona la sentencia recurrida y además, podría darse plazo para cumplir una determinada obligación pero en ningún caso si se ha fijado el plazo explícitamente en el contrato pues ello sería tanto como ir contra la lex contractus y quebrantar el Tribunal el principio de pacta sunt servanda.

SEPTIMO .- En consecuencia, desestimados todos los motivos, procede declarar no haber lugar a la casación de la sentencia recurrida, con la condena en costas que impone el artículo 398 .1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN, interpuesto por la representación procesal de"URBANA MONASTERIOS S.L" contra la sentencia dictada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, en fecha 4 de marzo de 2009 , que SE CONFIRMA.

2. - Se imponen las costas a esta parte recurrente.

3. - Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.