SAP Granada 173/2011, 20 de Abril de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 173/2011 |
| Fecha | 20 Abril 2011 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO Nº 19/11 - AUTOS Nº 682/09
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 13 DE GRANADA
ASUNTO: P. ORDINARIO
PONENTE SR. JOSÉ REQUENA PAREDES.
S E N T E N C I A N º 173
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. JOSÉ REQUENA PAREDES
MAGISTRADOS
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN
En la Ciudad de Granada, a veinte de abril de dos mil once.
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 19/11- los autos de P. Ordinario nº 682/09, del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Fulgencio contra Promotora Hijos de López Torres, S.L.
Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha veintiocho de junio de dos mil diez, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo solo en parte la demanda interpuesta por la Procuradora Dª TERESA GUERRERO CASADO, en nombre y representación de
D. Fulgencio, contra la entidad PROMOTORA HIJOS DE LOPEZ TORRES, S.L., y sin que se aprecie causa alguna de nulidad, debo declarar y declaro resuelto o extinguido, por imposibilidad objetiva y sin imputación causal a las partes, el contrato de compraventa de fecha 5 de mayo de 2005 a que se refiere este pleito. Y ello con la consecuencia económica de restitución de las prestaciones convenidas entre las partes, por lo que debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar al actor la cantidad reclamada de 91.000 #, cantidad que fue entregada por éste a cuenta del precio de los inmuebles adquiridos, más los intereses legales de esta cantidad desde la fecha de la interpelación extrajudicial ya referida en el anterior fundamento jurídico tercero al que me remito; y sin que haya lugar al resto de pedimentos deducidos en el suplico de la demanda Todo ello sin imposición de las costas causadas en esta instancia".
Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, oponiéndose e impugnando la parte actora D. Fulgencio al recurso interpuesto por la parte contraria, igualmente se opone, la parte Promotora e Hijos de López Torres, S.L., al recurso interpuesto por la actora; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 20 de enero de 2011, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.
Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.
Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.
El actor formuló demanda, el 25 de marzo de 2009, contra la promotora demandada interesando la nulidad y, subsidiariamente, la resolución del contrato de compraventa celebrado con la demandada el 5 de mayo de 2005 por el que venía a adquirir, sobre plano o en construcción, dos viviendas en planta ático (letras NUM000 y NUM001 ) y tres plazas de garaje, en la parcela NUM002 del NUM003
, C/ PASEO000, NUM004, de la localidad de Atarfe (Granada). A una u otra acción, alternativa o subsidiariamente deducida, acumulaba la de reclamación de las cantidades entregadas a cuenta (91.000 #) y el precio abonado por las obras de mejora y modificaciones realizadas en las dos viviendas y que estimaba en otros 186.396 #.
La causa de extinguir el contrato obedecía a que concluida la obra, que el Ayuntamiento de la localidad autorizó y consintió sin conceder licencia específica en base a un convenio firmado entre el Sr. Alcalde y la Promotora (f. 152) de fecha 29 de marzo de 2005, por el que a cambio de una compensación de 80.752 # se permitía en la citada parcela la ejecución de una planta ático retranqueada 45º de la alineación de fachada que, afectando a 7 nuevas viviendas, suponía un incremento de edificabilidad de otros 467'48 m2, en relación al volumen inicialmente autorizado conforme al PGOU de 20 viviendas y locales comerciales y plazas de garaje.
El convenio entre la entidad municipal y la promotora se concertó en base a un acuerdo municipal de nuevo planeamiento que se encontraba en redacción y tramitación como PGOU. No consta su aprobación oficial y, en consecuencia, no se ha legalizado la obra ni se ha concedido, para esta nueva planta, licencia de primera ocupación, aunque sí para el resto de las viviendas inicialmente proyectadas, dos de las cuales (pisos NUM005 y NUM006 ), junto a otras plazas de garaje, había comprado el demandante el 22 de abril de 2004, y cuya escritura, a favor de una sociedad administrada por él (Construcciones Bailón e Hijos, S.L.), se otorgó el 2 de febrero de 2007. El actor, con fecha 22 de marzo de 2006, adquirió, al parecer en el mismo edificio, un local comercial. Sólamente los áticos carecen de licencia.
La demandada se opuso a la acción de nulidad y de resolución contractual alegando, respecto a la primera, que el actor tenía conocimiento de las vicisitudes administrativas de los áticos y que el impedimento no es definitivo y se oponía, también, a la reclamación de las obras de mejora por haberlas realizado el actor bajo su responsabilidad.
La sentencia de instancia, desestimando la acción de nulidad por vicios del consentimiento, dio lugar a la resolución y, considerando que se está ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de entregar la vivienda sin culpa del promotor, denegó la indemnización por obras de mejoras y ordenó, junto con la resolución contractual, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, 91.000 # sobre el total pactado por los dos áticos y tres plazas de garaje que ascendía a 336.251 #. La sentencia no consigue aquietar a ninguna de las partes que se alzan contra la misma, en apelación, a través de diferentes recursos. La demandada negando la procedencia de la resolución; el actor reiterando la pertinencia de la acción de nulidad y, conjuntamente con ella o por el hecho de la resolución acordada, la procedencia de la indemnización por obras de mejora que ahora se cifra, conforme al dictamen del perito judicial, en 86.713'78 #.
Centrado así el objeto de esta apelación, razones de mejor sistemática, aún a costa de intercalar los recursos de una y otra parte, aconsejan afrontar primero la respuesta al motivo referido a la acción de nulidad relativa del contrato al haberse celebrado ignorante de las circunstancias e impedimentos urbanísticos que atañen a la legalización de las viviendas.
Construcción argumental del apelante que sitúa el núcleo del recurso en determinar si el contrato de compraventa celebrado es válido y eficaz o, por el contrario, carece de validez y eficacia por ser nulo el consentimiento contractual prestado por el comprador demandante al estar viciado por un error esencial y excusable y, más concretamente, el determinar, en palabras de la STS de 19 de julio de 2006, si existió dolo grave en la conducta de la sociedad vendedora al concertar la venta de los dos pisos áticos ocultando la realidad y condiciones urbanísticas en que realmente se llevaba a cabo. Planteamiento que, en uno y otro caso, nos lleva a la Doctrina de los vicios de la voluntad en los contratos pues desde la base de que el consentimiento es presupuesto esencial del contrato y que este debe corresponderse con una voluntad libremente emitida, y sin defecto, la consecuencia jurídica, decía la STS de 10 de septiembre de 1996, es que si ese defecto proviene de una equivocada información acerca de aquello sobre lo que se contrata y sobre las cualidades del objeto contractual, ello supondrá, entonces, no la inexistencia del consentimiento sino el error como vicio del consentimiento con el efecto de provocar la nulidad del contrato si, como aquí se alega, el dolo empleado como mecanismo de engaño hubiera llevado al comprador demandante a adquirir aquello que no estaba en su voluntad comprar (vid STS de 13 de diciembre de 2000 ), lo que ha de venir precedido de una prueba plena, suficientemente acreditada por el que lo alega, sin que quepan conjeturas ni deducciones insidiosas ( STS de 22 de junio de 1994 ) sino demostrado de manera cumplida ( SSTS de 6 de febrero de 1998 y 19 de julio de 2006 ) e inequívocamente ( STS de 29 de diciembre de 1999 ) al necesitar de una prueba irrefutable, ya que el consentimiento se presume libre ( STS de 21 de octubre de 2005 ).
Esa prueba es la que la sentencia apelada no considera suficiente para abarcar, de manera cierta e inequívoca, los elementos del error en el consentimiento prestado que se arroga el apelante, y su reacción, al ver rechazada esta pretensión antepuesta a la resolución del contrato, es la de acusar de errónea la metódica valoración realizada por el juzgador de primera instancia aún a costa de reprocharle conclusiones que la sentencia no establece en orden al conocimiento previo, y al momento de celebrar el contrato, de que la legalización de la obra se condicionaba a la posterior aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana, o de una modificación de las normas de planeamiento cuya plasmación documental ni siquiera consta en autos, como tampoco de haberse tramitado las reformas legales proyectadas, las razones o el estado de situación en orden a su aprobación o rechazo por las Administraciones correspondientes.
Así, es cierto, y nunca se ha dicho lo contrario, que el apelante no intervino en el convenido firmado entre el entonces Alcalde de la localidad y la sociedad ahora demandada, y también que ninguna referencia se hizo al mismo en el contrato, por más que, como luego veremos al analizar el recurso de esta última, se sostenga que el cumplimiento del mismo, en cuanto a la entrega de la vivienda, se condicionaba a la apertura, aprobación y concesión de...
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