SAP Barcelona 232/2011, 17 de Mayo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 232/2011 |
| Fecha | 17 Mayo 2011 |
Audiencia Provincial
de Barcelona
Sección 11 ª
Rollo Núm. 530/2010
Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Barcelona
Autos de procedimiento ordinario núm. 93/2009
Sentencia Núm. 232
Ilmos. Sres.
Josep Mª Bachs Estany
Francisco Herrando Millán
María del Mar Alonso Martínez
Barcelona, 17 de mayo de 2010.
VISTOS por la Sección Undécima de la Audiencia de Barcelona, con el núm. 530/2010, los Autos de recurso de apelación
interpuesto por la Procuradora Sra. Carreras i Montfort, en nombre y representación de la CP de c/ DIRECCION000 NUM000 de
Barcelona, parte demandada, contra la sentencia de fecha 3 de febrero de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia
núm. 12 de Barcelona en autos de procedimiento ordinario núm. 93/2009, se ha dictado la siguiente sentencia.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es la siguiente: "FALLO.- Que estimando la
demanda interpuesta por D. Joaquín Preckler dieste, en nombre y representación de Dª Brigida, contra la Comunidad de propietarios de la c/ DIRECCION000 núm. NUM000 de barcelona, debo declarar y declaro la nulidad del acuerdo único de la Junta Extraordinaria de Propietarios de fecha 27 noviembre 2008, con imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas".
Comparece en alzada la parte recurrente a través de la Procuradora Sra. carreras i Montfort.
Comparece en alzada la parte oponente a través del Procurador Sr. Preckler Dieste.
Se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso la audiencia del día 4 de mayo del presente año, teniendo ello lugar a la hora prevista.
VISTO, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Josep Mª Bachs Estany, Presidente de la Sección. II. Fundamentos Jurídicos:
Apela la representación de la parte demandada la sentencia de instancia (f. 161 y f. 168 y
ss.) por los siguientes motivos:
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) la sentencia parte de unas precisiones erróneas sobre hechos controvertidos que hacen incidir en un fallo equivocado: a) la sentencia sustenta la falta de eficacia erga omnes -y por tanto a la parte actorade la escritura de cesión del 50% del uso del terrado al titular del piso NUM001 sobre la base de su falta de inscripción registral. El acuerdo de cesión y la escritura las firman el 100% de los copropietarios. Esa inoponibilidad depende de si la actora puede ser considerada tercero; b) nada se dice en la sentencia de las circunstancias de la venta de la vivienda a la sra. Brigida y de lo manifestado por quien intervino en dicha venta a nombre del vendedor y se cree en cambio a la actora. Ningún otro copropietario se opone al acuerdo.
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) el uso exclusivo del 50% del terrado se produce desde 1999 de forma ininterrumpida y es pacífica para todos. El propietario del piso NUM001 es quien se ha hecho cargo de su limpieza y de sus reparaciones. La CP sólo ha entrado allí para acceder, desde la cubierta del piso NUM001, a la antena comunitaria. Por otra parte, la actora nunca ha accedido al terrado en cuestión. En 10 años. Ninguna acción se ha dado en 10 años. Y ha tenido conocimiento de esa cesión durante esos años. No puede sostenerse la posición de tercero ignorante de la existencia y validez del acuerdo. El Sr. Iván afirma que fue informada de ello al comprar.
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) en la sentencia se traen a colación las diversas Juntas en que se ha tocado el tema de la ratificación d ela cesión por escritura de 21-6-2000. Siempre ha sido una pura ratificación. No otorgamiento ni cesión por quienes no la otorgaron. Jamás se opuso la hoy actora.
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) la sentencia sostiene que el hecho de que los demás comuneros no hayan hecho uso del terrado no les priva de esa posibilidad. Evidentemente. Lo que pasa es que en la práctica formalmente el 50% no es utilizable porque es del NUM001 y el otro 50% sólo pretende utilizarlo la actora; se pregunta la parte recurrente dónde se concretará el derecho a la actora; la CP sostiene que no es un problema entre ésta y la actora sino entre la actora y el propietario del piso NUM001, pues la CP cedió su 50% de uso y con ello quedó zanjado el asunto.
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) nada dice la sentencia sobre las alegaciones de abuso de derecho que se han hecho. El veraddero objetivo de la actora es obtener un lucro indebido con su actuación: 20.000 euros para la CP y 3.000 para sí. Reconoce que el Sr. Arcadio le ofreció dinero. Esa actitud no es amparable en Derecho.
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) Considera la sentencia que hay actos propios de la CP que indican que las obras realizadas, es decir, el cierre de la puerta de acceso, afectan a elementos comunitarios. En realidad la CP accionó en su momento sólo contra unas obras inconsentidas. En realidad se aprovecha un acuerdo de reconocimiento de un hecho ya acaecido para atacar una cesión del año 2000. Acuerdo que además no debió tomarse por unanimidad pues no se cede en propiedad exclusiva ningún elemento común sino un uso exclusivo d eparte de ese elemento. El acuerdo trataba de dar conformidad a unas obras ya ejecutadas que únicamente variaban el título constitutivo, algo permitido por el art. 553.25.2 CCC . Nada indica además de los actos propios de la actora, obviando la situación de facto creada a lo largo de esos años, que la CP recibió un dinero por esa cesión, invertido cuando ya la actora era condueña, en beneficio de la CP, y que Don. Arcadio ni siquiera ha sido llamado a este proceso como parte pese a que le afecta la decisión que se adopte.
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) En ningún momento la actora impugna la situación creada. Se remite a la jurisprudencia invocada en la contestación para sustentar que la situación de hecho está por encima de su constatación registral.
Postula la revocación, que se tenga por consentida la cesión y por aquietada la actora con el acuerdo en su día conseguido que es totalmente válido y eficaz.
Se opone al recurso la representación de la parte actora (f. 179 y ss.) por los siguientes motivos:
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) El tema es si el acuerdo impugnado debe ser nulo por falta de unanimidad en la medida en que no existió cesión del espacio común antes del mismo. No es cierto que la cesión total se hubiera llevado a cabo con la escritura de modificación de reglas de la CP de 21-6-2000. En su día la propia CP interpuso una demanda contra el propietario del piso NUM001 . Está reconocido que esa escritura no ha sido ratificada por todos los propietarios. Quien abusa del derecho es la demandada. Actos propios.
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) siendo el terrado actualmente de propiedad común debió adoptarse el acuerdo por unanimidad al afectar a su configuración. 3º) la escritura de cesión del uso del 2º 50% del terrado no ha sido ratificada por todos los copropietarios; sólo los que ya habían adquirido a la fecha y por la mercantil Diagonal Patrimonis 2000 SL; está aún pendiente de inscripción registral; la propia CP accionó contra Sr. Arcadio ; la actora adquirió el 7-9-2000 y en su título no se hace referencia a la escritura de 21-6-2000 sino sólo a la de división horizontal de 4-8-1999 en la que ya se citan las reglas de la CP según las cuales el NUM001 tiene el uso de la mitad. Jesús Luis, administrador de Diagonal Patrimonis Sl, vendedora de la finca, reconoce que según el título de propiedad de la actora el terrado es 50% de uso comunitario.
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) Consta que el propio dueño del piso NUM001, Sr. Arcadio, pidió en 2004 que le aclarasen la situación del terrado; y que se enteró de que había la escritura de 2000 entendiendo que todos la habían aceptado. Cree que los adquirentes posteriores deben aceptar ese acuerdo. Deben "heredarlo". La Sra. le pidió dinero, según el Sr. Arcadio, para ratificar ese acuerdo.
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) la actora siempre ha negado haber ratificado el acuerdo de 2000 y sí reconocía que antes ya se había cedido el uso de la mitad.
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) no hay ningún acuerdo de Junta estando ella presente, de ratificación. En 25-2-2004 incluso se dijo que no era un tema comunitario y que la anterior propietaria debía requerir esa ratificación a los nuevos propietarios miembros de la CP. En la de 26- 7-2005 sí que se opuso a que la puerta de acceso no volviera a abrirse. Consta aue formuló demanda de conciliación contra trías por esta cuestión, pidiéndole que dejara vacua y expedita la mitad del terrado.
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) está claro que no habiendo habido cesión d ela totalidad del uso, el acuerdo que se impugna de renuncia de acciones relacionadas con la recuperación del espacio común u obras inconsentidas es nulo porque debió adoptarse por unanimidad (art. 553.42 y 553.25.4 CCC ). Esa renuncia enmascaraba una cesión del uso. Por 20.000 euros.
Postula la confirmación con costas.
El análisis de lo actuado revela acreditados los siguientes antecedentes y hechos:
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La actora, propietaria del piso NUM002 NUM003 de la CP de c/ DIRECCION000 NUM000 de Barcelona desde 7-9-2000 (F. 12 y ss. escritura de compraventa), impugna (23-1-2009) el acuerdo único de la Junta de vecinos de 27-11-2008 (notificado antes del 18-12-2008, f. 30- 32) según el cual (f. 29) la Comunidad renuncia a cualquier acción presente y futura relacionada con la recuperación del espacio común u obras inconsentidas, aceptando pacíficamente la situación actual de la vivienda del vecino del NUM001 incluido el terrado, cuyo uso privativo tiene cedido. Por su lado, el vecino del NUM001 se compromete formalmente a permitir el acceso al terrado cuando tenga un preaviso de tres días de antelación a través del administrador. Se establece un sistema de penalización por cada hora de retraso en permitir el acceso de los industriales al terrado, de 60 euros la hora. Se compromete a permitir el acceso al presidente de la Comunidad para revisar el estado del terrado y las instalaciones. Siempre previo aviso de tres días salvo casos de urgencia. Tras su lectura la CP exigió para su aceptación que depositara 20.000 euros en la cuenta de la CP que serían repartidos entre los demás...
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