STS 536/2011, 11 de Julio de 2011

JurisdicciónEspaña
Número de resolución536/2011
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha11 Julio 2011

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Julio de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 584/2008 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Balbino , aquí representado por la procuradora Dª Carmen Madrid Sanz, contra la sentencia de 15 de enero de 2008, dictada en grado de apelación, rollo n.º 344/2007, por la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 8 ª, con sede en Jerez de la Frontera, dimanante de procedimiento de juicio verbal n.º 474/2007, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Jerez de la Frontera . Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora Dª Mª Mercedes Pérez García, en nombre y representación de D. Fernando .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Jerez de la Frontera dictó sentencia de fecha 3 de julio de 2007 en el juicio verbal n.º 474/2007 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Dña. Ana Zubía Mendoza en nombre y representación de D. Balbino contra D. Fernando , absuelvo a este de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas de este procedimiento».

SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero. Ejercitada la acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración de plazo, en aplicación de los art. 9.2 de la LAU de 24 de noviembre de 1994 y art. 1581 del CC , alegando que aunque se pactó el contrato de duración indefinida esta cláusula debe tenerse por no puesta y nula. Se opone la parte demandada en primer lugar alegando falta de legitimación activa del actor y nulidad del contrato y en segundo lugar alegando que se pactó por tiempo indefinido que esta cláusula es válida, como se recogió en los contratos que con anterioridad se firmaron sobre la misma vivienda.

De la documental acompañada a la demanda consistente en el contrato de arrendamiento queda acreditado que las partes concertaron un contrato de arrendamiento en fecha 9 de enero de 2002 que tenía por objeto la vivienda sita en el NUM000 de la CALLE000 n.º NUM001 de esta ciudad, por una renta mensual de 950 pesetas. Este contrato es concertado por D. Fernando como arrendador y como propietario de la vivienda según el exponendo primero del mismo. En cambio de la documental aportada por la parte demandada en la vista, consistente en nota registral de la finca, consta acreditado que la finca no es propiedad del actor, ni siquiera es un bien ganancial, sino que se inscribe como privativa de su esposa Dña. Crescencia . De ello no se deduce sino que el contrato adolecería de una nulidad absoluta al ser concertado por persona distinta del titular de la finca sin que conste que estuviera autorizado o que actuara en representación de la propietaria, aunque sea su esposa. Al ser un bien privativo de esta no tiene facultad el esposo para acordar actos de administración sobre el bien sin poder o autorización. Por lo cual no constando la autorización o representación el contrato carecería de validez, y de hecho el propio art. 1301 del CC recoge este caso como un supuesto de nulidad contractual. No obstante esta nulidad no puede ser estimada en el fallo con un pronunciamiento declarativo ya que estimo debe formularse la petición de nulidad de contrato por medio del cauce procesal oportuno, que sería un juicio declarativo de juicio ordinario, ya que el presente juicio verbal de desahucio limita su objeto a determinar si el contrato está resuelto por expiración de plazo o no. Además la declaración de nulidad tendría consecuencias importantes ya que sobre la misma finca existe un contrato anterior y sometido a otra legislación, que de ser declarado nulo el presente podría recobrar vigencia. Tampoco se estima falta de legitimación activa porque la tienen en los juicios de desahucio el que firma como arrendador en el contrato y a quien se Ie reconoce esta condición durante la vigencia del mismo, como es el caso.

Segundo. En cuanto a la resolución por expiración de plazo, a este contrato suscrito entre las partes en fecha 9 de enero de 2002 Ie es de aplicación el art. 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos , Ley 24/1994 , al ser su objeto una finca destinada a uso de vivienda, y en virtud del mismo la duración del contrato será la libremente pactada y si es inferior a cinco años con un derecho a prórroga por ese plazo a favor del arrendatario. En el presente caso según la cláusula segunda del contrato la duración es por tiempo indefinido . A la vista de la claridad de los términos del contrato no queda lugar a duda sobre que las pretensiones de la demanda deben ser desestimadas. Las partes pactan expresa y libremente el plazo de duración del contrato, como expresamente permite el art. 9 de la LAU , y pactan no una duración de x años sino una duración indefinida. Esta duración indefinida, y en contra de lo mantenido por la parte actora en su demanda no es una cláusula inválida. El Decreto de 9 de mayo de 1985 suprimía la llamada prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento que anteriormente se regulaba en el art. 57 de la LAU de 1964 , pero ello no supone que las partes en virtud del principio de libertad de pactos del art. 1255 del CC y del art. 4 y 9 de la LAU no puedan pactar, como es el caso, una duración indefinida. Tiene declarado el Tribunal Supremo, de forma reiterada que «la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 abr ., sobre medidas de política económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 may. 1989 , 4 feb. 1992 y 18 mar. 1992 , no se hallaba prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto-Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el expresado consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas. En mismo sentido se pronuncian las sentencias de 10 jun. 1993 y 14 jun. 1994» ( STS de 23 may. 1995 ). Así dispone que establecida la compatibilidad de los regímenes dimanantes de la extinta L.A.U. y del Real Decreto-Ley 2/1985 , la cuestión esencial se circunscribe a establecer cuál fue la verdadera intención de los contratantes en relación con la duración del arrendamiento, atendiendo a sus propias cláusulas. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 feb. 1991 , señala que esta posibilidad de pacto, ha hecho aconsejable en la práctica, para evitar dudas, que en aquellos supuestos en que realmente no se quisiera prórroga forzosa pero se insertan cláusulas sobre revisiones de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a aquella, y ella, ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan una tácita voluntad en punto a la continuidad indefinida del contrato.

Examinando, bajo estos presupuestos, el contrato litigioso, la conclusión es que el mismo se pactó con derechos de prórrogas para el arrendatario, y no solo porque al consignar su duración se empleara el término indefinido, sino porque de la documentación aportada por la parte demandada, consistente en dos contratos anteriores sobre la misma finca y por el mismo arrendatario, celebrados en fechas 1969 y 1971 respectivamente, consta la duración de indefinido del contrato, igual que en el presente, y además sí estaban sometidos por su fecha al régimen legal de prórroga forzosa, y respecto a los cuales el actual no es más que una novación en la persona del arrendador y en el importe de la renta que se actualiza, pero el resto de cláusulas son idénticas. Ello evidencia que la voluntad de las partes durante todos estos años ha sido la de concertar un contrato de duración indefinida o con prórrogas para el arrendatario.

En consecuencia al tener el contrato un plazo específico pactado, indefinido, no es de aplicación el art. 1581 del CC ni el art. 9.2 de la LAU que reclama la parte actora y que prevé la duración de los contratos de arrendamiento en función del pago de la renta, porque como expresamente dispone ese precepto se aplica cuando no se hubiese pactado plazo.

Puede citarse igualmente en este sentido una sentencia reciente de la sección octava de la Audiencia de Cádiz de fecha 16-5-07 según la cual la expresión indefinido en un contrato de arrendamiento debe interpretarse como la voluntad negocial de las partes de no querer precisar una duración determinada del arrendamiento sino, más bien, por el contrario, mantener que la duración del contrato fuese estable, continuada y permanente en el tiempo. Afirma dicha sentencia que si ello en principio colisiona con la naturaleza temporal del arrendamiento según se infiere del contenido del art. 1543 del CC , incompatible con pactos de perpetuidad, la intención del legislador es que sea determinante la voluntad de las partes a la hora de pactar la duración del contrato y en base al principio de libertad de pactos. Solamente cuando el plazo no se ha pactado se aplica el art. 1581 del CC y el art. 9 de la LAU , pero en el caso de autos sí existe pacto de duración y este es de duración indefinida. Por lo expuesto debe desestimarse la pretensión de resolución por expiración del plazo pactado.

Tercero. Por imperativo del art. 394 de la LEC las costas procesales deben imponerse al demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,»

TERCERO.- La Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 8.ª, con sede en Jerez de la Frontera, dictó sentencia de fecha 15 de enero de 2008, en el rollo de apelación n.º 344/2007 , cuyo fallo dice:

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Balbino , contra la sentencia dictada en fecha tres de junio de dos mil siete, por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Jerez de la Frontera . Todo con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.»

CUARTO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero. Que se interpone recurso de apelación por error de derecho pues se entiende que está sometido a la L/1994 ya que en virtud de esta ley se extingue el derecho a la prórroga forzosa siendo incompatible con el contrato de arrendamiento la duración indefinida.

La parte apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

Segundo. Que el problema planteado en la presente litis es la procedencia o no de desahucio par expiración del término, estimando el juez a quo que no procede declarar el desahucio al haber las partes acordado de mutuo acuerdo la duración indefinida del contrato de arrendamiento atendiendo además al hecho de que con anterioridad celebraron contratos de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa, habiéndose producido solo una novación modificativa en la persona del arrendador y en la cuantía de las rentas, así mismo la sentencia recurrida alude a una sentencia de esta sala de fecha 16/05/07en la que se pactó el plazo indefinido.

Que como primer punto se ha de señalar que si bien la Sala resolvió en la sentencia a que se refiere la sentencia recurrida sobre un contrato de arrendamiento can plazo indefinido sobre la no expiración del plazo, dicho supuesto de hecho es muy específico no siendo de aplicación a otros supuestos, pues lo acordado se basó en determinadas circunstancias que concurrían en aquel supuesto que no son las de este asunto; siendo por tanto el criterio general de la sala que al ser el contrato de arrendamiento de naturaleza temporal no es procedente establecer un plazo indefinido, pues ello conculca la propia naturaleza jurídica del contrato debiéndose estar en cada caso a la voluntad de las partes así como a las características propias de cada contrato a efectos de la calificación jurídica del mismo.

La primera cuestión por lo tanto es determinar la naturaleza jurídica del contrato y proceder a su calificación.

Como dice la STS de 10 de octubre de 1989 EDJ 1989/8957, "la calificación jurídica de todo contrato responde a una labor de interpretación y esta es facultad privativa de los tribunales de instancia y su criterio ha de prevalecer en casación, aun en caso de duda, a no ser que el resultado fuese notoriamente ilógico, la sentencia de 20 de febrero de 1990 EDJ 1990/1731, que rechaza la recalificación de un contrato debidamente conformado por la Sala en uso de su soberanía enjuiciadora sin que hubiere dado lugar a revisar la calificación al no incurrir la Sala sentenciadora en ningún desvío de ilegalidad o de irrazonabilidad..." sentencia de 25 de marzo de 1991 EDJ 1991/3210 , 23 de octubre de 1995 EDJ 1995/5678, 15 de junio de 2000 EDJ 2000/15183, 20 de diciembre de 2001 EDJ 2001/49073.

Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1997 EDJ 1997/4128 ha sentado que la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable: es precisa una previa interpretación para llegar a la correcta calificación del contrato, la cual está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos: "Los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", ha dicho la doctrina y así lo ha seguido la jurisprudencia de esta Sala: sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre EDJ 1986/6617 y 10 de noviembre de 1986 EDJ 1986/7124 , 7 de julio de 1987 EDJ 1987/5449 y 3 de mayo de 1993 EDJ 1993/4108; y la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997 declara que "la doctrina jurídica ha señalado que la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, y no de la denominación que Ie hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación", y, en igual sentido se manifiestan, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2000 EDJ 2000/38855 , 13 de abril EDJ 1999/8820 y 3 de mayo de 1999 EDJ 1999/8740 , 18 de junio de 1997 EDJ 1997/4916 , 25 de enero de 1996 EDJ 1996/25 y 23 de octubre de 1995 EDJ 1995/5678.

Tercero. En el presente caso debe entenderse que la sentencia que ahora se impugna ha procedido a una correcta calificación jurídica del contrato, pues auque las partes lo califican de contrato de arrendamiento con carácter indefinido, lo que denota la voluntad de las partes de no establecer un plazo concreto de duración del contrato, ello es debido no solo a que sea esa la voluntad de las partes sino a que dicho contrato no es el único concertado por las partes, sino que el primer contrato concertado entre el actual arrendatario y el entonces arrendador es de fecha de 1969, concertando otro nuevo en 1971, lo que implica que se trataba de un contrato concertado bajo la vigencia de la ley de 1964 por tanto con derecho a la prórroga forzosa, de donde se deduce que no tiene una explicación lógica que en tales circunstancias se concierte un nuevo contrato, aún menos que incluso tuviera lugar el concierto de uno nuevo en 1971, cuando por ley se había adquirido una determinada condición para el arrendatario que implicaba el derecho o disfrute de unos derechos, particularmente el derecho a la prórroga forzosa, renunciando a la misma y a las ventajas que reporta, no siendo por tanto tales contratos más que fruto de una novación modificativa de las rentas y en el que nos ocupa también de la persona del arrendador, pero no teniendo ninguna otra voluntad las partes de modificar las condiciones el contrato en cuanto a su duración, siendo ello la explicación de que en todos se aluda al período indefinido de duración del mismo.

Los art. 1203 y ss del Código Civil EDL 1889/1 regulan la novación de las obligaciones, siendo esta un modo de extinción relativa de las obligaciones consistente en la sustitución o cambio de una preexistente por otra posterior, por variación de su objeto, de sus condiciones principales, de la persona del deudor, o subrogando a un tercero en los derechos del acreedor, siendo lo cierto, que, para que pueda estimarse su existencia, y, en su caso, producir esos efectos extintivos, es absolutamente preciso que se cumplan las exigencias del artículo 1204 del Código Civil EDL 1889/1 , o lo que es lo mismo, que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva, si es que existen, sean de todo punto incompatibles.

Señala al efecto el Tribunal Supremo en numerosas sentencias que la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de julio 1996 EDJ 1996/6105) y la sentencia de 15 de marzo 1996 EDJ 1996/1341, con cita de la de 27 de noviembre 1990 EDJ 1990/10793, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin necesidad de constancia documental. Por su parte, la sentencia de 18 marzo 1992 EDJ 1992/2652, recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de solo presunciones por muy razonables que se presenten en estas" (sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965, 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991 EDJ 1991/656).

Aplicando esta doctrina jurisprudencial al supuesto que nos ocupa con relación a la novación "el demandado e inquilino ocupó como ya se ha expuesto la vivienda en concepto de arrendatario desde 1969, sin que el contrato de 1971 ni el del 2002 pueda entenderse que alteró ese régimen jurídico, es decir la novación que se produjo en virtud del contrato de 1969, ha de ser calificada de simplemente modificativa y no extintiva de la relación anterior, puesto que del examen de los contratos se pone de relieve no solo que el modelo utilizado para la redacción de ambos contratos es idéntico, sino también que en él se mantienen en esencia las mismas cláusulas y condiciones contractuales, produciéndose una simple novación modificativa en cuanto al incremento de la renta que debía abonarse por parte del inquilino, así como también respecto al arrendador; pues como viene señalando la jurisprudencia, cuando existe ya un contrato de arrendamiento concertado con anterioridad a la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril EDL 1985/8350 , redactándose después de ella por las mismas partes y con igual objeto otro pacto arrendaticio, que pretende que se declare extinguido por el arrendador por expiración del plazo convenido, se ha venido calificando este segundo contrato como simple novación modificativa, no extintiva, cuya irrenunciabilidad a su legal prórroga (artículos 6 y 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 de 24 de noviembre de 1964 ) se mantiene vigente conforme a la disposición transitoria de la nueva normativa.

En el caso examinado debe entenderse que concurren las circunstancias expuestas para entender que el contrato del 2002 que es el que se pretende se declare la expiración del plazo, es una novación modificativa del primitivo contrato de arrendamiento de 1969 y 1971, de lo que debe deducirse que no puede entenderse que proceda la resolución por expiración del plazo de la tácita reconducción, dado que al mismo no es aplicable el régimen establecido en la Disposición Transitoria Primera apartado 2 de la LAU EDL 1994/18384 de 1994, sino la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 de 24 de diciembre de 1964 que recoge a favor del arrendatario el derecho a la prórroga forzosa.

Cuarto. De conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC EDL 2000/77463 , las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,»

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la parte recurrente se formulan los siguientes motivos:

Motivo primero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la LEC , por infracción del artículo 1204 CC y de la doctrina del Tribunal Supremo que lo interpreta».

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

La existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente a las SSTS de fechas 22 de junio de 1993 , 29 de marzo de 1993 y 22 de octubre de 1990 , las cuales fijan que para que opere la sustitución de una obligación por otra ésta ha de producirse de forma clara e inequívoca, no presumiéndose en ningún caso la novación. La parte recurrente mantiene que las partes acordaron de manera expresa, clara e inequívoca su voluntad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento el 9 de enero de 2002, haciendo constar en la cláusula 19ª de este contrato que a través del mismo se sustituía, anulaba y dejaba sin efecto cualquier otro contrario anterior. El contrato de arrendamiento litigioso, celebrado en 2002, no es por tanto una novación modificativa de los contratos anteriores de 1969 y 1971, sino que constituye una nueva relación arrendaticia sometida a la LAU de 1994 .

Motivo segundo: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 3º de la LEC , por infracción del artículo 9.2 de la LAU de 1994 y artículo 1581 CC y de la doctrina del Tribunal Supremo que la interpreta».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo con cita de las SSTS de fechas 31 de diciembre de 2002 , 22 de marzo de 1988 y 16 de febrero de 1990 , las cuales fijan como doctrina jurisprudencial que aunque el arrendamiento se pactase por tiempo indefinido este término ha de entenderse como sinónimo y expresivo de no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante renuncia o revocación unilateral del mismo. Partiendo de dicha doctrina la parte recurrente sostiene la aplicación al contrato de arrendamiento suscrito en 2002 del artículo 9.2 LAU 29/1994 , por lo que, sostiene, debería estimarse la demanda interpuesta y declarar la resolución de dicho contrato por expiración del término contractual.

SEXTO

Por auto de 7 de julio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D. Fernando se formulan las siguientes alegaciones:

  1. Por lo que se refiere al primer motivo alega que la sentencia recurrida no contradice en modo alguno la jurisprudencia citada sino que aplica la misma y la atempera al hecho litigioso, en este caso, que el contrato de arrendamiento celebrado en enero de 2002 constituía una simple o mera novación modificativa del contrato suscrito en 1969.

  2. En cuanto al motivo segundo mantiene que partiendo de la novación modificativa del contrato de arrendamiento se ha de concluir que la relación arrendaticia se regula por el régimen jurídico previsto en la LAU de 1964 , y se halla, por tanto, sujeta a la prórroga forzosa, sin que quepa la resolución contractual por expiración del plazo instada de contrario.

OCTAVO

Resulta de interés para la resolución del presente recurso la cláusula 19ª del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado entre las partes el 9 de enero de 2002 del siguiente tenor:

El presente contrato sustituye, anula y deja sin efecto cualquier otro anterior.

.

NOVENO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 28 de junio de 2011, en que tuvo lugar.

DÉCIMO

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

RC, recurso de casación.

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. La parte demandante formuló demanda en ejercicio de acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por expiración de plazo pactado. En aquella se alegaba que el demandante, como arrendador, y el demandado, como arrendatario, habían suscrito contrato privado de arrendamiento de vivienda, el 9 de enero de 2002, en cuya cláusula segunda , relativa a la duración del contrato, se había convenido que la duración fuese indefinida, lo que debía de entenderse como anual renovable en función de la renta anual, una vez vencido el plazo mínimo de cinco años según lo dispuesto en la LAU de 1994. El 1 de diciembre de 2006 el demandante envió comunicación al arrendatario poniéndole en conocimiento su voluntad de no conceder más prórrogas anuales, por lo que de conformidad con la cláusula citada procedía la resolución contractual por expiración de plazo pactado.

  2. La parte demandada alegó por un lado la falta de legitimación activa del arrendador al no ser éste el propietario de la vivienda objeto de arrendamiento así como la nulidad del contrato suscrito, y por otro lado, y en cuanto al fondo del asunto, sostuvo que existían dos contratos previos de arrendamiento sobre la misma finca y en favor del arrendatario, suscritos en los años 1969 y 1971, en los cuales no sólo constaba que la duración era indefinida, sino que además, al tiempo de su celebración se hallaban sujetos a la prórroga legal forzosa en beneficio del arrendatario según la LAU de 1964 .

  3. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda interpuesta. En cuanto a la nulidad del contrato litigioso, entendió que el presente procedimiento, limitado en cuanto a su objeto a la expiración o no del plazo pactado en el contrato de arrendamiento, impedía resolver sobre aquella nulidad, y en cuanto a la falta de legitimación activa del demandante, desestimó esta al entender que en los juicios de desahucio ostenta la legitimación activa aquel que firma como arrendador. En cuanto a la resolución por expiración de plazo concluyó que de la interpretación y valoración de los contratos de arrendamiento, celebrados en 1969 y 1971, el contrato suscrito en el año 2002, no era sino una novación modificativa, en cuanto a la persona del arrendador y sobre actualización de la renta, por lo que al tener el contrato un plazo específico pactado, indefinido, no resulta de aplicación el artículo 1581 CC ni el artículo 9.2 LAU de 1994 que reclama la parte actora, sino que se halla regulado por el régimen legal de la prórroga forzosa prevista en la LAU de 1964 .

  4. La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y confirmó la sentencia dictada en primera instancia. En resumen, consideró que el demandado e inquilino ocupó la vivienda en concepto de arrendatario desde 1969, sin que el contrato de 1971 ni el del 2002 pueda entenderse que alteraran ese régimen jurídico, es decir que la novación que se produjo en virtud del contrato de 2002 ha de ser calificada de simplemente modificativa, y no extintiva de la relación anterior, de acuerdo con la interpretación efectuada por la Audiencia Provincial de la cláusula 19ª del contrato de 2002 la cual especifica: «El presente contrato sustituye, anula y deja sin efectos cualquier otro anterior.» De lo anterior concluyó que el contrato de arrendamiento se halla regulado por la LAU de 1964 y sujeto, por tanto, a la prórroga forzosa en favor del arrendatario.

  5. El recurso de casación se preparó e interpuso al amparo del artículo 477.2.3º por la vía del interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO

Motivos primero y segundo del recurso de casación.

El motivo primero del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo primero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la LEC , por infracción del artículo 1204 CC y de la doctrina del Tribunal Supremo que lo interpreta».

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

Que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente las SSTS de fechas 22 de junio de 1993 , 29 de marzo de 1993 y 22 de octubre de 1990 , declaran que para que opere la sustitución de una obligación por otra esta ha de producirse de forma clara e inequívoca, no presumiéndose en ningún caso la novación. La parte recurrente mantiene que las partes acordaron de manera expresa, clara e inequívoca su voluntad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento el 9 de enero de 2002, haciendo constar en la cláusula 19ª de este contrato que a través del mismo se sustituía, anulaba y dejaba sin efecto cualquier otro contrario anterior. El contrato de arrendamiento litigioso, celebrado en 2002, no es por tanto una novación modificativa de los contratos anteriores de 1969 y 1971, sino que constituye una nueva relación arrendaticia sometida a la LAU de 1994 .

El motivo segundo del recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo segundo: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 3º de la LEC , por infracción del artículo 9.2 de la LAU de 1994 y artículo 1581 CC y de la doctrina del Tribunal Supremo que la interpreta».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, con cita de las SSTS de fechas 31 de diciembre de 2002 , 22 de marzo de 1988 y 16 de febrero de 1990 , fija como doctrina que aunque el arrendamiento se pactase por tiempo indefinido este término ha de entenderse como sinónimo y expresivo de no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante renuncia o revocación unilateral del mismo. Partiendo de dicha doctrina la parte recurrente sostiene la aplicación al contrato de arrendamiento suscrito en 2002 del artículo 9.2 LAU 29/1994 , por lo que, sostiene, debería estimarse la demanda interpuesta y declarar la resolución de dicho contrato por expiración del término contractual.

Ambos motivos deben ser desestimados.

TERCERO

Interpretación de los contratos. Doctrina jurisprudencial.

  1. Es doctrina constante de esta Sala que la casación no es una tercera instancia, siendo su función la de contrastar la correcta aplicación del Ordenamiento a la cuestión de hecho tal y como fue sentada por el tribunal de instancia. En consecuencia, incurre en el defecto de hacer supuesto de la cuestión quien margina los hechos declarados probados por la sentencia de instancia y presenta un motivo en el que aduce una infracción normativa que solo tiene cabida desde un supuesto de hecho diferente al expuesto por la sentencia recurrida ( SSTS de 1 de octubre de 2010 [RC n.º 1534/2005 ], 2 de noviembre de 2009,[RC n.º 1677/2005 ]). Esta doctrina debe enlazarse con la que de forma reiterada afirma que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. ( SSTS, entre las más recientes, 17 de diciembre de 2010 [RC n.º910/2006 ], 20 de marzo de 2009, [RC n.º 128/2004 ]).

  2. Los dos motivos del recurso de casación plantean cuestiones jurídicas que, por su vinculación, van a ser analizadas conjuntamente. Ambos motivos, a su vez, han de ser desestimados.

La parte recurrente alega en el primer motivo la infracción del artículo 1204 CC y la jurisprudencia asociada al mismo, relativa a que la novación contractual ha de constar de forma expresa, clara e inequívoca, al considerar que el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 9 de enero de 2002, cuya resolución por expiración del plazo insta, constituye una novación extintiva y, no meramente modificativa, de los contratos de arrendamiento celebrados en 1969 y 1971, según la interpretación que efectúa la parte recurrente de la cláusula 19ª del contrato de 2002 , la cual establece literalmente que: «El presente contrato sustituye, anula y deja sin efecto cualquier otro anterior.». Como consecuencia directa de la novación extintiva, mantiene en el segundo motivo, que la legislación aplicable al contrato de arrendamiento litigioso, atendida la fecha de celebración, sería la LAU de 1994 , lo que no vendría sino a ratificar o avalar la pretensión ejercitada en la demanda. Pues bien, de los términos expuestos se deriva que lo verdaderamente planteado por la parte recurrente es una cuestión de valoración e interpretación contractual, y su discrepancia con las conclusiones alcanzadas por la sentencia recurrida. Efectivamente, la Audiencia Provincial no contradice la jurisprudencia indicada por la parte recurrente, sino que aplicando la misma al supuesto concreto, de la valoración conjunta y sistemática de los diferentes contratos obrantes en autos, concluye, contrariamente a lo interesado por la parte demandante/recurrente, que la novación producida por el contrato celebrado en 2002, no puede ser calificada como de extintiva, sino como simplemente modificativa, atendiendo a que los distintos contratos de arrendamiento no solo constan en idénticos modelos sino que además en ellos se mantienen las mismas cláusulas y condiciones contractuales, con la única modificación, en el suscrito en 2002, relativa al incremento de la renta y a la persona del arrendador. Consecuentemente, si la calificación jurídica de la novación producida es la de simplemente modificativa, el régimen aplicable al contrato de 1969, novado en 2002, no puede ser el interesado por la parte recurrente en el motivo segundo, sino atendida la fecha de suscripción del referido contrato de arrendamiento ha de ser el previsto en la LAU de 1964 con la aplicación, en beneficio del arrendatario, de la prórroga forzosa en dicha legislación contenida, lo que comporta que no proceda la resolución por expiración de plazo interesada por la parte ahora recurrente.

En definitiva, lo que pretende la parte recurrente, pese a no exponerlo de manera expresa, es una nueva interpretación del contrato de arrendamiento, y más concretamente de la cláusula 19ª de este, para obtener así una conclusión acorde con sus intereses, cuando, como ya se ha indicado, la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario, defectos que no pueden predicarse de la Sentencia recurrida.

CUARTO

Desestimación del recurso de casación y costas.

No estimándose fundado el recurso, procede su desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente, por aplicación del artículo 398 LEC en relación con el artículo 394 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Balbino contra la sentencia de 15 de enero de 2008 dictada por la Sección 8.ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera en el rollo de apelación n.º 344/2007 , cuyo fallo dice:

    Fallamos.

    Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Balbino , contra la sentencia dictada en fecha tres de junio de dos mil siete, por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Jerez de la Frontera . Todo con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.»

  2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Se imponen las costas de este recurso a la parte recurrente.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Xavier O'Callaghan Muñoz, Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Roman Garcia Varela. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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