SAP Barcelona 668/2006, 22 de Noviembre de 2006
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 668/2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil) |
| Fecha | 22 Noviembre 2006 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOTERCERA
ROLLO Nº 1036/2005-A
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 773/2003
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANT BOI DE LLOBREGAT
S E N T E N C I A N ú m. 668
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN
Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veintidós de Noviembre de dos mil seis.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 773/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de D. Santiago y Dª. Gabriela contra SISMA-PISOS GESTIONES INMOBILIARIAS MARPE, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de Julio de 2.005 por la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda interpuesta por D. Santiago y Dña. Gabriela contra "SISMA-PISOS, GESTIONES INMOBILIARIAS MARPE, SL." y condeno a esta última a que abone a la parte actora la cantidad de DOCE MIL VEINTE EUROS CON VEINTICUATRO CENTIMOS (12.020,24 E), más el interés legal del dinero a contar desde la fecha de interposición de la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día TREINTA Y UNO DE OCTUBRE DE DOS MIL SEIS.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.
Planteamiento del debate en esta alzada.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad mercantil SISMA-PISOS GESTIONES INMOBILIARIAS MARPE SL a pagar a los actores D. Santiago y Dª Gabriela la suma de 12.020'24 €, entregadas en concepto de arras por la compraventa a que se hará referencia, por no poderse llevar a cabo el día para el que estando pactado fueron requeridos para ello, al estar calificada la vivienda como de PO, lo que consideran imputable a la demandada; a dicha pretensión se opuso la demandada, partiendo de su doble condición de comprador a los titulares registrales por documento privado y de mediador en la adquisición de los actores, en base a que, no obstante realizar una intensa actividad para que la compraventa tuviera lugar, los actores como compradores y los titulares registrales (que no podían desconocer que su vivienda era VPO), obviando aquella intervención, se pusieron de acuerdo y suscribieron sin ponerlo en conocimiento de la demandada - en 21.2.2002 la escritura pública, estando vigente el contrato privado suscrito con el representante de la demandada, respecto del que no se aceptó ningún desistimiento y cuando había convocado a las partes a hacerlo el día siguiente (f. 110 y ss), a la que no comparecieron (f. 117 y ss), manteniendo su derecho a percibir la retribución, y entendiendo que la falta de otorgamiento de escritura pública era imputable a los titulares registrales, que no informaron de dicha calificación, y asimismo a los compradores que, a espaldas de la demandada, acordaron con tales titulares, ampliar el plazo para el otorgamiento, hasta que se procediera a la descalificación.
La sentencia de instancia estima la demanda, con imposición de las costas a la ctora, partiendo de que la demandada no actuaba como intermediaria en la compraventa ni como mandataria de los titulares registrales, habiendo suscrito con aquellos como propietaria "privada" - una compraventa perfecta y también con éstos (más allá de la mera gestión y del puro mandato), de que se pactaron arras penitenciales, con los efectos del art. 1454 CC, pero que la frustración del contrato en la fecha inicialmente señalada, no es imputable solo a una de las partes en la mediación, sino a ambas (en concreto, a la demandada, al no realizar ninguna actuación desde la frustración en la fecha señalada para el otorgamiento, ni siquiera para prorrogar su "gestión", considerando "insuficiente" el requerimiento que efectuó para nuevo otorgamiento a los tres meses de aquella fecha), entendiendo de aplicación el art. 1124 CC, en base a un incumplimiento recíproco (muto desistimiento, productor de una compensación de responsabilidades), que traduce en la devolución por la demandada a los actores, de la suma entregada.
Frente a dicha resolución se alza la demandada pues requirió a los actores para el otorgamiento (lo que considera suficiente a efectos de la retención de la suma entregada), estando vigente el contrato, que fue prorrogado por aquellos, limitándose aquellos a rehusar el requerimiento, de forma que el único desistimiento se produjo por los actores. Queda el debate planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.
Hechos básicos acreditados.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) Los actores, interesados en la adquisición de una vivienda en S. Boi de Llobregat, se pusieron en contacto con la demandada, dedicada a la "intermediación inmobiliaria"; y en 5.9.2001, uno de los empleados de ésta (" Rata ", que resultó ser D. Abelardo, quien depuso cpmp testigo, admitiendo que enseñó el piso a los actores y les llamó para el otorgamiento de escritura, así como que "cobró" su comisión) les enseñó el piso sito en la C/ DIRECCION000, NUM000 NUM001, ático NUM002 de dicha ciudad, propiedad de D. Donato y Dª Lourdes, titulares registrales, que fue de la entera satisfacción de los actores (hecho 1º y 3º contestación). 2) Se da la circunstancia de que estos dos últimos, que contactaron con la inmobiliaria "para que le vendieran la vivienda" (declaración del Sr. Donato ) habían suscrito con la demandada, y por ella como Administrador de la misma - suscribió D. Juan Luis (empleado de la demandada), en 24.8.2001 un autodenominado "contrato privado de compraventa" de dicha vivienda (13 y ss, 69 y ss), por el precio de 14.000.000 pts, de las que, en dicho acto se entregaban como parte del precio y como arras penitenciales 500.000 pts., debiendo abonar el resto en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa, para lo cual se establecía como máximo en 24.2.2002 (pues "en caso de que el comprador o el vendedor no otorgara la correspondiente escritura pública de compraventa en el plazo anteriormente fijado, dará lugar a la resolución del presente contrato, perdiendo la cantidad entregada la parte compradora o devolviéndola por duplicado la vendedora", cláusula 2ª pfo. 3º ) a favor de cualquier persona física o jurídica que designase la demandada, parte compradora, pactándose asimismo una reserva de dominio a favor de los vendedores hasta el pago total del precio ( en el pacto 4º, constando el el 3º que "la entrega material de las llaves así como la plena propiedad y posesión de la vivienda...se transmitirá en el momento de la escritura pública.."), si bien se autorizada a que la compradora pudiese acceder a la vivienda para conocer su estado o para mostrarla a terceros (hecho 3º contestación), aunque sin pactar que dicho comprador pudiese actuar en nombre o representación de los vendedores ni tampoco la posibilidad de recibir cantidades a cuenta que pudieran entregar posibles terceros interesados en devenir definitivos adquirentes; la referida demandada, sin comprobar la calificación de la vivienda, no puso en conocimiento de dichos "vendedores" sobre la existencia de arras a lo que se aludirá, ni recibieron éstos cantidad alguna en tal concepto. En virtud de aquella autorización se enseñó el piso a los actores. 3)En 6.9.2001, los hoy actores suscribieron un documento con la referida demandada que recibía "por cuenta de la propiedad" la suma de 50.000 pts." en concepto de ARRAS (que "perdería el comprador o devolvería por duplicado el propietario", en caso de que unos u otro no otorgaran la correspondiente escritura en el plazo fijado, dando lugar a la resolución), para la adquisición" de la referida vivienda, acordándose que la escritura debía realizarse antes del 6.11.2001, y estableciéndose como precio de la compraventa la suma de 15.950.000 pts (95.861¿43 €), en tres pagos: al formalizar el contrato, la referida suma de 50.000 pts (300¿51 €); en 10.9.2001, como "ampliación de las arras", 1.950.000 pts (11.719¿74 €) y el resto, 13.950.000 pts. (83.841 €) a la firma de la escritura; en dicho contrato se hizo constar como cláusula "CARGAS: cualquier carga será cancelada previamente o en el mismo acto de la firma de escritura por la parte vendedora" (f. 11, 12, 79, 81, en relación con el interrogatorio del Sr. Juan Luis ); no obstante, la demandada (testifical de los Sres Abelardo y Juan Luis ) no facilitó a los actores documentación relativa a dicha vivienda (referida a la situación registral, urbanística, copia del recibo del IBI,...) ni aludieron a las cargas de cualquier tipo - que gravaban la misma. 4) Tal y como se había pactado, los actores entregaron a la demandada la suma de 1.950.000 pts. en la fecha indicada (f. 12. 5) En 22.10.2001, el referido empleado Rata, informó a los actores de que la firma de la escritura se llevaría a cabo el 24.10.2001 a las 12¿45 ante el...
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