STS 848/2010, 27 de Diciembre de 2010

JurisdicciónEspaña
Número de resolución848/2010
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha27 Diciembre 2010

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Diciembre de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 894/07 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de los herederos de D. Carlos Alberto , ante esta Sala, D.ª Carmen Escudero Limonchi aquí representada por el procurador D. José Carlos Romero García contra la sentencia de 11 de mayo de 2005 dictada en grado de apelación, rollo n.º 1013/2004 por la Audiencia Provincial de Málaga Sección 4 .ª, dimanante de procedimiento de juicio verbal n.º 489/2003, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Torremolinos. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Laura Lozano Montalvo en nombre y representación de D. Germán .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Torremolinos dictó sentencia de fecha 11 de mayo de 2005 en el juicio verbal n.º 1013/2004 cuyo fallo dice:

Fallo.

Que debo desestimar y desestimo la demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas formulada por D. Germán contra D. Carlos Alberto , por los motivos expuestos en el Fundamento Jurídico primero de la presente resolución, imponiendo al actor las costas procesales causadas.»

SEGUNDO

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero: Ejercitada por la parte actora acción de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a la misma al amparo de los arts. 250.1.1 de la LEC, 27.1 y 27.2 .a) de la LAU 29/94 de 24 de Noviembre y art.114 de la antigua LAU. TR. De 24 de Diciembre de 1964 , aun cuando el art. 444.1 de la referida Ley Procesal establece en tal tipo de juicios una limitación de prueba que se cine, estrictamente al pago o enervación, debe tenerse en cuenta las circunstancias del presente caso que se detallarán seguidamente y la fecha del mismo, 1 de Diciembre de 1977, por lo que a la vista de las modificaciones legislativas en esta materia debe analizarse la normativa aplicable al arriendo, que no es sino la contenida en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 24 de Noviembre de 1994. Dicha normativa establece, sustancialmente y en lo que afecta a este procedimiento, lo siguiente:

1- Que con carácter general y conforme al punto 1 de la DT 2ª a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad al 9 de Mayo de 1985, se les aplica el antiguo TRLAU de 1964 con las modificaciones que establece expresamente dicha disposición.

2- Que conforme al punto 10.2 de dicha DT 2ª el arrendador puede exigir del arrendatario el total importe de la cuota del IBI que corresponda al arrendatario.

3- Que la actualización de la renta deberá hacerse conforme a lo dispuesto en el apartado D), puntos 11 y ss. de la DT 2ª referida, es decir, además de las limitaciones en cuanto a porcentajes, debe requerir el arrendador fehacientemente al arrendatario, el cual puede oponerse asimismo fehacientemente en el plazo de 30 días naturales a contar desde la recepción del requerimiento.

4- Que en el punto 7° de la DT 2ª de la LAU 94 se dispone que no procederá la actualización de la renta prevista en el apartado D) cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan en la vivienda arrendada no exceda del límite establecido en la tabla que se establece en dicho punto tomando como baremo el salario mínimo interprofesional.

En el supuesto de autos el arrendatario se opone al desahucio aduciendo: a-que la actualización de la renta se hizo defectuosamente y que aun cuando fuere bien hecha debe aplicarse la limitación establecida en el punto 7 de la DTª 2.ª dado que los ingresos del arrendatario y personas que con él conviven no exceden del mínimo previsto y b -Que el IBI puede exigirse pero no puede considerarse como causa de desahucio por no ser cantidad asimilada a la renta.

Expuesto lo anterior, esta Juzgadora ha llegado en el supuesto de autos, a la vista además de las manifestaciones de las partes, pruebas practicadas y documentos aportados por los litigantes, a las siguientes conclusiones:

1- Que el art. 114.1 es de aplicación preferente en cuanto a resolución del contrato por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a la misma, texto literal del precepto, que de acuerdo con el art. 95.2 de dicha LAU 64 , comprende el coste de los servicios y suministros que se consignarán separadamente en el recibo.

2- Que por ello entiende quien suscribe que no es de aplicación el art. 27.2.a de la LAU 94 que amplía los conceptos por los que procede la resolución contractual a la falta de pago de la renta o cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al arrendatario, por lo cual el IBI no puede considerarse conforme a la normativa aplicable al contrato como "cantidad asimilada" a efectos de desahucio sino como gasto que puede imputarse y reclamarse del arrendatario.

3- Que respecto de la renta que debía abonar el arrendatario, se procede a su actualización por el arrendador y es cierto que el arrendatario no se opone fehacientemente en el plazo de 30 días previsto, pero dicho arrendatario, que venía pagando puntualmente la renta pactada en su momento y lo ha venido haciendo hasta la fecha, convive en la vivienda con su esposa, percibiendo ambos, de avanzada edad, por sus pensiones, sumas que no llegan a los 600 euros mensuales, siendo así que si se considera que la hija de ambos también convive en la vivienda en la que está empadronada, consta un certificado de la Agencia Tributaria del que se desprende no presentó declaración en su momento, sin que frente a tales indicios el arrendador, de acuerdo con el art. 217 de la LEC , haya acreditado que se excede del límite de ingresos del punto 7 de la DT 2ª, la cual debe considerarse como norma imperativa y aplicable específicamente a supuestos como el presente, con independencia de que en su momento el arrendatario no se hubiera opuesto al requerimiento, habiéndose aumentado la renta de unos 150 euros a 703.29, cantidad superior a los ingresos sumados mensuales del arrendatario y su esposa.

Por lo expuesto, debe desestimarse la demanda origen de estas actuaciones.

Segundo: Que conforme al art. 394 de la LEC , procediendo la desestimación de la demanda deben imponerse las costas procesales causadas a la parte actora.»

TERCERO

La Audiencia Provincial de Málaga Sección 4.ª, dictó sentencia de 11 de mayo de 2005 en el rollo de apelación número 1013/2004 cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que estimando el recurso de apelación estudiado contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Torremolinos, de fecha 30 de Julio de 2004 , en los autos de juicio de desahucio por falta de pago de las rentas de vivienda urbana n.º 489/03, de que dimana el presente rollo y revocando dicha resolución, debemos declarar haber lugar a la demanda origen de este procedimiento y la revocación del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de Diciembre de 1977 por incumplimiento contractual y el desahucio del demandado de la finca arrendada, condenado al demandado al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas en esta alzada.»

CUARTO

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- Frente a la sentencia de instancia que desestimó la demanda de desahucio por falta de pago de la renta objeto de este procedimiento por entender que, estando sujeto el contrato de arrendamiento litigioso a la normativa de la LAU de 1964 , el impago por el arrendatario de los recibos del IBI, que no supone cantidad asimilada a la renta, no permite la resolución del referido contrato, sin perjuicio de que su importe pueda reclamarse en la vía correspondiente, así como porque la actualización de renta pretendida no es factible atendidos los ingresos que percibe el arrendatario y personas que con él conviven (punto 7 de la DT 2º B de la LAU de 1994 ), y ello con independencia de que no se opusiera a dicha actualización dentro del plazo legalmente previsto, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta, en que se vulneró lo establecido en el art. 441.1 de la LEC al haberse admitido pruebas que no se pueden aportar en este tipo de procedimiento y porque la oposición que en el acto de la vista realizó el arrendatario resulta totalmente extemporánea al no realizarla dentro del plazo de 30 días que le confería la ley para oponerse a la actualización de la renta pretendida a través de los sucesivos requerimientos que le fueron formulados, tanto para que manifestara su nivel de rentas y personas que convivían en la vivienda arrendada, como posteriormente, y ante la falta de respuesta, para comunicarle la referida actualización, con expresión de la cuantía de la renta actualizada y copia de la tabla de INE.

La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia apelada.

Segundo.- La cuestión objeto del presente recurso queda centrada en determinar si la pretendida actualización de la renta del arrendamiento litigioso ha de surtir eficacia a los efectos de la acción de desahucio ejercitada al no haberse opuesto a la misma el arrendatario dentro del plazo de 30 días que establece el apartado 6º del nº 11 de la DT 2º D de la LAU de 1994 , y ello porque la Sala comparte el criterio de la Juzgadora de que si bien se reconoce al arrendador el derecho a reclamar al arrendatario a partir de la entrada en vigor de la LAU los recibos de IBI (DT 2ª.C. nº 10.2 ) sin embargo su impago no autoriza la resolución del contrato (Art. 27.2 a de la LAU de 1994 ), pues resulta de aplicación, dada la fecha del arriendo (1-12-1977), el art. 95.2 de la LAU de 1964 (DT 1º LAU de 1994), todo ello al margen de que las partes pactaron expresamente que el IBI no era de cargo del inquilino al establecerse de manera expresa que el arrendatario no se hacía cargo del pago de los gastos o recibos que haga referencia a finca como propiedad (Disp. Transitoria 2º nº 10.5).

La cuestión litigiosa ha sido resuelta de manera prácticamente unánime por la denominada pequeña Jurisprudencia de las AP en el sentido que expresa la sentencia de la Sección 4ª de la A.P. de Barcelona de 21-12-2001 :

a) Que la LAU de 1994 presume que procede la actualización en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos, siendo una presunción "iuris tantum".

b) Que el arrendatario tiene un plazo de treinta días para ejercitar la opción consistente en no querer que la renta le sea actualizada, quedando extinguido el contrato en el plazo de ocho años y siéndole sólo aplicable el IPC. (DT. 2º nº 11. 6º).

c) Que en los restantes supuestos de oposición la nueva ley no prevé la forma ni tiempo de oposición, y si bien no existe unanimidad la doctrina y jurisprudencia de las Audiencias viene considerando que con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el art. 101 del Texto Refundido de 1964, ya que el apartado 1º de las disposiciones transitorias segunda y tercera de la LAU de 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 continuarán rigiéndose por la Ley Arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio.

d) Que dicho art. 101 preveía un plazo de contestación de treinta días, interpretándose su silencio como aceptación tácita; mas en tal caso como en el de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, no obstante lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del art. 106 (que era de tres meses y de caducidad), encontrando interpretación jurisprudencial en las SS. de 28 de junio de 1952 y 28 de mayo de 1956, explicitando la primera que el arrendador está facultado para girar el recibo al siguiente periodo de renta incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligado para dicho inquilino, mas no impide que el mismo puede ejercitar en tres meses acción de revisión y que por tanto tal ejercicio habrá de estar subordinado, a que el arrendatario realice el pago con la renta incrementada y que la demanda se presente dentro de tres meses de haber realizado el primer pago, y en la segunda se dice que el hecho de haber pagado durante algunos meses cantidades superiores, no implica la aceptación y el arrendatario puede impugnarla mientras no transcurra el plazo legal, y ello también se había corroborado en la de 9 de febrero de 1956, donde la acción de revisión de rentas faculta al arrendatario para promoverla dentro de tres meses siguientes a la fecha en que hubiera realizado el primer pago de la renta incrementada por el arrendador, tomando aquí como fecha de pago la de la consignación que se había verificado en un previo juicio de desahucio. Y añadiendo la de 15 de noviembre de 1962 que cita la de 28 de junio de 1952, que existe ciertamente en beneficio del arrendatario el plazo de los tres meses, mas que no puede quedar en suspenso al arbitrio del arrendatario mientras no realiza el pago, pues ello sería como dejar ineficaz el plazo de caducidad establecido.

»Tercero.- Aplicada la anterior doctrina al caso de autos, se hace obligada la estimación del recurso y subsiguiente revocación de la sentencia de instancia, por cuanto, tras un nuevo examen de lo actuado, se comprueba que el arrendador requirió al arrendatario a través de burofax de fecha 29-5-2003, cursado al día siguiente, para que facilitase su declaración de renta correspondiente al año 2001 y la identidad de las personas que convivían en la vivienda arrendada a los efectos de lo dispuesto en la DT Segunda D, sin que conste que contestara al requerimiento efectuado, por lo que con fecha 27 de septiembre siguiente por igual medio, que fue cursado el mismo día, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, procedimiento utilizado y remisión de la copia del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo (Documentos 4, 5 y 6 de los aportados con la demanda), sin que tampoco conste que contestara o se opusiera a esta segunda comunicación, pese a que disponía de un plazo de 30 días siguientes a la misma para manifestar su oposición a dicha actualización, realizando las alegaciones que estimase convenientes y aportando la documentación necesaria a la parte arrendadora para que en todo caso pudiese realizar nuevamente los cálculos necesarios o la improcedencia de la actualización pretendida. Sin embargo, ninguna prueba aporta el hoy apelado acreditativa de que hubiese realizado manifestación alguna sobre dicha actualización e incremento de la renta, como le correspondía en virtud del principio del " onus probandi " en concordancia con el derogado art. 1214 del CC , plasmado hoy en el art. 217 de la LEC , máxime cuando el propio demandado reconoció en el acto de juicio haber recibido dichas comunicaciones y haber hablado al respecto con su letrado.

En estas circunstancias, esto es, ante la falta de oposición por escrito de la parte arrendataria, el silencio de la misma se interpreta como una aceptación tácita, lo que de acuerdo con el artículo 101.2.3º de la LAU de 1964 , autoriza al arrendador a girar el recibo con el incremento de la cantidad que hubiera sido notificada a la contraparte, siendo su pago obligatorio, máxime cuando en todo caso la parte arrendataria podría haber pedido la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del art. 106 (que era de tres meses y de caducidad), por lo que transcurrido el plazo legal, es evidente que la actualización pretendida ha de surtir plena eficacia, con independencia de que proceda o no la misma a la vista de los ingresos que percibe el arrendatario y su familia o su corrección, extremos estos que debió comunicar al arrendador dentro del plazo que le fue conferido (obsérvese que tuvo cuatro meses para hacerlo), no siéndole lícito hacerlo valer en el curso de este proceso de manera extemporánea, todo ello con independencia de que la documentación aportada por aquel en el acto de juicio fuera correctamente admitida por el juzgado, sin que se infringiera el art. 440.1 de la LEC , pues no ofrece duda alguna que la cuestión litigiosa, como se ha visto, estaba centrada en la determinación de la validez o no de la actualización de la renta llevada a cabo por el arrendador.

En igual sentido se ha pronunciado, entre otras, las Audiencias Provinciales de Toledo (S de 9-5-2002 ), Las Palmas (S 25-0-01), León (S 26-4-03), Sección nº 5º de Málaga (S 26-5-2004) y las que cita el recurrente en su escrito de recurso.

Así, pues, no habiéndose abonado las rentas debidas, con estimación del recurso estudiado y subsiguiente revocación de la sentencia de instancia, se está en el caso de estimar la demandada origen de este procedimiento y el desahucio del demandado de la vivienda arrendada en los términos interesados en el suplico de la misma.

»Cuarto.- La estimación del recurso conlleva que no quepa hacer especial pronunciamiento respecto al pago de las costas causadas en esta alzada (art. 398 de la LEC ).»

QUINTO

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de por los herederos de D. Carlos Alberto , ante esta Sala, Dª Carmen Escudero Limonchi se formula un solo motivo, que se introduce con la siguiente fórmula:

Que de acuerdo con el escrito de preparación del recurso de casación y que obra en las actuaciones de referencia el motivo del recurso casacional se centra en la existencia de interés casacional, al considerar esta parte que la sentencia recurrida resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales

Alega el recurrente, en síntesis:

  1. - Existe una discrepancia entre las Audiencias Provinciales respecto al valor que debe concederse al silencio del arrendatario tras la comunicación, por parte del arrendador del inicio del procedimiento de actualización de rentas al que se refiere la DT2.ª LAU 1994.

  2. - Algunas AAPP, sostienen el mismo criterio que la recurrida, y consideran que el silencio del arrendatario equivale a un consentimiento tácito. Es el caso de la sección 4ª de la AP Barcelona, que así expone este criterio en sus sentencias de 23 de abril y 21 de diciembre de 2001 . Otras Audiencias Provinciales valoran que si el arrendatario nada contesta al requerimiento efectuado y se limita a hacer frente al pago de la renta por el importe no actualizado, se debe concluir que se opuso a la actualización. Este es el criterio defendido por el recurrente y expuesto en las sentencias de la sección 21ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 y 24 de julio de 1998 .

SEXTO

Por auto de 14 de abril de 2004 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D. Germán se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

  1. - La parte recurrente no ha hecho frente al pago de la renta correspondiente al periodo de octubre de 2005 a diciembre de 2007, por lo que el recurso debe declararse desierto, conforme a lo dispuesto en el artículo 449.2 LEC .

  2. - En cuanto al fondo del asunto, el recurrente cita diferentes sentencias dictadas por distintas audiencias provinciales en las que fundamenta el supuesto interés casacional, pero ignora en su argumentación que, pese a que se le requirió fehacientemente para que facilitara su renta y la de las personas que con él convivían a fin de proceder a la actualización de la renta, nada contestó. Elude, igualmente que cuatro meses más tarde desde el anterior requerimiento, se procedió a notificarle mediante burofax el importe de actualización de la renta, requerimiento que tampoco fue atendido.

  3. - En definitiva el recurrente no hizo uso de la facultad conferida en la DT 2ª, apartado D), 11, regla 6ª, que le permitía oponerse a la actualización de la renta, motivo por el que la aceptó tácitamente.

OCTAVO

Mediante diligencia de 3 de julio de 2009, se dio traslado a la parte recurrente para que realizara las alegaciones que considerara oportunas sobre el impago de la renta referido por la parte recurrida en su escrito de oposición. Contestado el requerimiento, mediante providencia de 14 de julio de 2009 se tuvo por cumplimentado, quedando las actuaciones pendientes para votación y fallo. La parte recurrida solicitó rectificación de esta resolución puesto que a su juicio no se había acreditado el pago de las rentas reclamadas mediante el escrito de oposición al recurso, rectificación que no fue acordada tal y como consta en el auto de esta Sala de 2 de marzo de 2010 .

NOVENO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 30 de noviembre de 2010, en que tuvo lugar.

DÉCIMO

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

AP, Audiencia Provincial.

LAU 1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

LAU 1994, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes .

  1. - El Juez desestima una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas a ella.

  2. - Considera, en síntesis, que el IBI reclamado no es una cantidad asimilada a la renta y que el arrendatario ha venido abonando la renta inicialmente pactada. Señala que, pese a que existió un requerimiento fehaciente para la actualización de la renta por parte del arrendador en los términos previstos en la DT 2ª LAU 1994, para actualizar la renta, y pese a que frente a tal requerimiento nada contestó el arrendatario, ello no significa que se aceptara la actualización. Valora, además, la situación económica del arrendatario y de las personas que con él conviven para concluir, que sus ingresos no superan los mínimos establecidos en la regla 7ª de la DT 2ª.10. D, de manera que no resulta posible la actualización de la renta.

  3. - La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación.

  4. - Considera, en síntesis, que la única cuestión objeto de debate del recurso de apelación se centra, en determinar si el silencio del arrendatario puede considerarse como una oposición a la actualización de la renta. Concluye que no es posible y rechaza que pueda, tras el silencio que ha mantenido durante el proceso de actualización, oponerse a la acción que ahora se ejercita, argumentando que conforme a la regla 7ª del apartado d) de la DT 2ª LAU 1994, sus ingresos y los de las personas que con él conviven, no permitan la actualización de la renta. Tal oposición la debió hacer valer tras el requerimiento fehaciente que le formuló el arrendador, bien oponiéndose de manera expresa en el plazo de treinta días, conforme a lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964 o, para el caso de que nada hubiera alegado, y pese a venir obligado al pago de la renta actualizada, pudo haber solicitado la revisión y devolución de lo indebidamente pagado, conforme a lo establecido en el artículo 106 LAU 1964 , preceptos, los citados, vigentes para la resolución del presente litigio, en aplicación del apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 .

  5. - Formaliza recurso de casación la parte demandada alegando la existencia de interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.

SEGUNDO

Motivo único del recurso de casación.

El recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Que de acuerdo con el escrito de preparación del recurso de casación y que obra en las actuaciones de referencia el motivo del recurso casacional se centra en la existencia de interés casacional, al considerar esta parte que la sentencia recurrida resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales

Alega la parte recurrente que existen dos criterios diferentes seguidos por las Audiencias Provinciales respecto al alcance del silencio del arrendatario tras el requerimiento fehaciente del arrendador para la actualización de la renta. Uno es seguido por la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que en sus sentencias de 23 de abril y 21 de diciembre de 2001 concluye que el silencio del arrendatario equivale a un consentimiento tácito a la actualización de la renta.

Otro criterio es el defendido por el recurrente y seguido por la Audiencia Provincial de Madrid, sección 21ª, en sus sentencias de 13 de julio y 24 de julio de 1998 , en las que se considera que la falta de exteriorización de una oposición del arrendatario a la actualización de la renta no equivale a una aceptación tácita de la misma, sino que tal falta de oposición fehaciente sólo conlleva la pérdida de la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de que se producirá la extinción del contrato de arrendamiento transcurridos 8 años y la revisión anual de la renta conforme al IPC.

TERCERO

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado bajo la vigencia de LAU 1964. Actualización de la renta: DT 2ª LAU 1994.

La Disposición Transitoria 2.ª LAU 1994 , establece que los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, «[...]continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964», con las particularidades previstas en esta misma Disposición . En concreto el apartado D, número 11 DT 2ª, prevé un sistema de actualización de rentas, para aquellos contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistieran a la entrada en vigor de la nueva LAU 1994. En estos casos, la renta prevista en el contrato puede ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, siempre que haya transcurrido una anualidad del contrato, desde la fecha de entrada en vigor de la Ley, y que sus ingresos excedan de los previstos en la regla 8ª de la DT 2ª D. 11 de la LAU 1994 .

Realizado este requerimiento fehaciente, el arrendatario puede adoptar varias posturas:

  1. Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta; bien en sentido negativo, ya por entender que procede actualizar las rentas, pero se opone a su cálculo o cuantía, o al plazo de cinco o diez años en función de los ingresos, o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994), o porque, entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella. Las consecuencias que se derivan de la oposición son muy diferentes atendiendo a los motivos que el arrendatario haya expuesto:

    Si la negativa no se funda en el bajo nivel de rentas, el contrato de arrendamiento quedará extinguido por el transcurso de los siguientes ocho años (DT2ª D. 11, regla 6ª LAU 1994).

    En el caso en que el arrendatario acredite que sus ingresos no alcanzan los mínimos expuestos legalmente para que resulte exigible la actualización, el legislador se limita a indicar, que el arrendatario deberá seguir haciendo frente a la misma renta y a las cantidades a ella asimiladas (DT 2ª D 11, regla 7ª LAU 1994), pudiendo actualizarse anualmente, conforme a las variaciones experimentadas por el IPC. Junto a ello prevé una serie de "incentivos fiscales", a favor de los arrendadores que no hayan podido actualizar la renta (D F 4ª LAU 1994).

  2. No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción.

    La falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio:

    i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización.

    En defensa de este criterio se aduce que, con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964, ya que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964, (que era de tres meses y de caducidad).

    ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la actualización pretendida. En definitiva el silencio del arrendatario equivale a los supuestos en los que el arrendatario, aún considerando correcta la actualización, se opone a ella expresamente. (DT2ª, D. 11, regla 6ª LAU).

CUARTO

Interpretación del silencio del arrendatario a la oposición a la actualización.

  1. Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ]

  2. Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 .

    »Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de "acreditar" los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.»

    En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994.

  3. La aplicación de esta doctrina al caso examinado exige la desestimación del recurso. Tal y como declara probado la Audiencia Provincial, el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax de 29 de mayo de 2003, que le facilitase su declaración de la renta, correspondiente al año 2001, y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que para su actualización recoge la DT 2ª LAU 1994, sin que el arrendatario contestara en modo alguno. En fecha 27 de septiembre de 2003, nuevamente a través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de Precios al Consumo. Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo de los treinta días siguientes. No realizó alegaciones ni aportó documentación alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el cálculo de la actualización era incorrecto. Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 LAU 1964, sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994. La solución ofrecida por la Audiencia Provincial, se acomoda a la jurisprudencia de esta Sala. El silencio manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente de 27 de septiembre de 2003, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta desde octubre de 2003, la demanda de desahucio estaba destinada al éxito.

QUINTO

Costas.

Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de los herederos de D. Carlos Alberto , ante esta Sala Dª Carmen Escudero Limonchi, contra la sentencia de 11 de mayo de 2005 dictada en grado de apelación, rollo n.º 894/2007 , por la Audiencia Provincial de Málaga, sección 4.ª, cuyo fallo dice:

    Fallamos.

    Que estimando el recurso de apelación estudiado contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Torremolinos, de fecha 30 de Julio de 2004 , en los autos de juicio de desahucio por falta de pago de las rentas de vivienda urbana n.º 489/03, de que dimana el presente rollo y revocando dicha resolución, debemos declarar haber lugar a la demanda origen de este procedimiento y la revocación del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de Diciembre de 1977 por incumplimiento contractual y el desahucio del demandado de la finca arrendada, condenado al demandado al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas en esta alzada»

  2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

    Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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