STS 36/2010, 24 de Febrero de 2010

1º.- La Procuradora doña Concepción Motilva Casado, en nombre y representación de don Segundo y don Juan Miguel, promovió demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, contra don Eusebio y don Porfirio, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia por medio de la cual y estimando íntegramente esta demanda declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el día 1º de febrero de 1994, entre don Segundo y don Eusebio y don Porfirio, por concurrir la causa 7ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es decir, por haber realizado obras que modifican la configuración del local o debilitan su naturaleza sin consentimiento de los arrendadores y simultánea o subsidiariamente, por concurrir la causa 11ª del artículo 114 de la anteriormente citada Ley al apreciarse la causa 3ª del artículo 62 para denegación de la prórroga; condenando a los demandados a que en los términos de la Ley dejen vacuo y expedito el local y a disposición de los actores, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaren; todo ello con expresa imposición de las costas a los demandados".

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la Procuradora doña Pilar Sanz Yuste, en nombre y representación de don Porfirio, en su contestación a la demanda, tras alegar la excepción de falta de legitimación pasiva, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte sentencia, por la que, estimando la excepción interpuesta o bien entrando en el fondo del asunto, desestime la demanda con imposición de las costas a los demandantes". Asímismo, por medio de otrosí, impugnó la cuantía del procedimiento. El Procurador don Ramón Soria Torres, en nombre y representación de Eusebio, en su contestación a la demanda, suplicó al Juzgado: " (...) Dicte la correspondiente sentencia por la que desestime íntegramente la demanda y condene a los demandantes a las costas del proceso".

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón dictó sentencia, en fecha 29 de julio de 2004, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador doña Concepción Motilva Casado, en nombre y representación de don Segundo y don Juan Miguel debo absolver a don Eusebio y don Porfirio de los pedimentos del presente pleito, con imposición de las costas procesales a la demandante".

4. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón dictó sentencia, en fecha 30 de mayo de 2005, cuyo fallo se transcribe textualmente: " (...) Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de don Segundo y don Juan Miguel, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Castellón en fecha 29 de julio de 2004, en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1110/2003, y estimando la impugnación formulada por don Eusebio, apreciamos prescripción de la acción deducida en la demanda por obras inconsentidas y confirmamos íntegramente el pronunciamiento desestimatorio de la demanda que se recoge en la parte dispositiva de la resolución apelada, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada generadas por su recurso de apelación sin hacer imposición de las de la impugnación de don Eusebio ".

1º.- La representación procesal de don Segundo y don Juan Miguel, presentó el día 19 de septiembre de 2005, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 30 de mayo de 2005, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón -rollo de apelación nº 33/2005-, dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1110/2003 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón.

2. - Motivos del recurso de casación . Con cobertura en el ordinal 3ª del artículo 477.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Concurrencia de interés casacional, por oponerse la sentencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citando como infringidas las SSTS de 17 de octubre de 1983 y 5 de mayo de 1993, así como por infracción del articulo 114, causa undécima, en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos de 1964 ; 2º) concurrencia de interés casacional por oponerse la sentencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citando como infringidas las SSTS de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1983, así como por infracción del artículo 114, causa undécima, en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; 3º) Concurrencia de interés casacional por oponerse la sentencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1963 y 19 de octubre de 1993, así como por infracción del artículo 114, causa 7ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte en su día sentencia por la que declare haber lugar al recurso de casación y case y anule la recurrida, estimando las pretensiones de esta parte, con arreglo a los motivos expresados en presente recurso, con imposición de las costas de la primera y segunda instancia a la parte recurrida".

3. - Por providencia de 21 de septiembre de 2005 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes.

4. - El Procurador don Jaime Pérez de Sevilla y Guitard, en nombre y representación de don Segundo y don Juan Miguel, presentó escrito ante esta Sala con fecha 19 de octubre de 2005 personándose en concepto de parte recurrente. El Procurador don Felipe Juanas Blanco, en nombre y representación de don Eusebio, presentó escrito ante esta Sala con fecha 26 de octubre de 2005, personándose en concepto de parte recurrida.

5. - Por Providencia de fecha 13 de mayo de 2008 se pusieron de manifiesto a las partes personadas las posibles causas de inadmisión del motivo tercero del recurso de casación.

6. - Mediante escrito presentado el día 9 de julio de 2008, la parte recurrente muestra su oposición a la causa de inadmisión puesta de manifiesto en relación con el motivo tercero del recurso de casación, entendiendo que el citado motivo cumple todos los requisitos exigidos por la LEC 2000, mientras que la parte recurrida mediante escrito presentado con fecha 3 de julio de 2008 muestra su conformidad con la posible causa de inadmisión puesta de manifiesto.

7. - La Sala dictó auto de fecha 8 de septiembre de 2008, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) NO ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de D. Segundo y D. Juan Miguel, contra la Sentencia dictada, con fecha 30 de mayo de 2005, por la Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), en el rollo de apelación nº 33/2005, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1110/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, respecto a la infracción alegada en el motivo tercero del escrito de interposición. 2º) ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de D. Segundo y D. Juan Miguel, contra la Sentencia dictada, con fecha 30 de mayo de 2005, por la Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), en el rollo de apelación nº 33/2005, dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1110/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, respecto a las infracciones alegadas en los motivos primero y segundo del escrito de interposición. 3º) Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala y al Ministerio Fiscal para que formalice su oposición por escrito en el plazo de VEINTE DÍAS, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría".

Evacuando el traslado conferido, el Procurador don Felipe Juanas Blanco, en nombre y representación de don Eusebio, formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2008, suplicando a la Sala: " (...) Dicte resolución por la que se desestime el citado recurso, con la imposición de las costas a los recurrentes".

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 27 de enero de 2010, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

Don Segundo y don Juan Miguel demandaron por los trámites del juicio ordinario a don Eusebio y don Porfirio, mediante el ejercicio, como propietarios arrendadores, de la acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, con base en los artículos 114.7ª y 114.11ª, en relación con el artículo 62.3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicables en virtud de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y fundaron su pretensión, por una parte, en la realización por el arrendatario de obras inconsentidas y, por otra, en el cierre del local de negocios durante más de seis meses, que entendían producido por la variación de la actividad comercial fabril desarrollada y su conversión en almacén o depósito; el codemandado Sr. Porfirio ha alegado la excepción de falta de legitimación pasiva, y el codemandado Sr. Eusebio se opuso con invocación de la prescripción respecto a la causa 7ª del artículo 114 al haber transcurrido más de 15 años desde la realización de las obras, e, igualmente, la oposición al restante motivo de resolución.

El Juzgado acogió la falta de legitimación pasiva del Sr. Porfirio y en cuanto al Sr. Eusebio, y respecto a la causa resolutoria amparada en las obras inconsentidas, denegó la excepción de prescripción, si bien entendió que hubo consentimiento del anterior propietario y padre de los actores para la realización de las obras reseñadas en la demanda, con la desestimación también de la causa de resolución fundada en el artículo 114.11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al considerar que el cierre del local durante más de seis meses en el transcurso de un año obedeció a "justa causa" .

La sentencia de la Audiencia, en grado de apelación, donde los demandantes recurrentes se aquietaron a la estimación de la falta de legitimación del Sr. Porfirio, aceptó la impugnación formulada por el codemandado Sr. Eusebio, y apreció la prescripción de la acción deducida en la demanda por obras inconsentidas, con ratificación, también, del pronunciamiento desestimatorio de la demanda contenido en la sentencia de primera instancia; y con relación al motivo resolutorio previsto en el artículo 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y tras valorar las obras referidas en la demanda para fundamentar la petición de resolución contractual, y por consiguiente, al margen de otras distintas realizadas en el interior del inmueble a las que se refiere el informe pericial, ha considerado procedente acoger la excepción de prescripción de la acción resolutoria por el transcurso de 15 años, con la indicación, además, de que fueron consentidas; y en cuanto a la causa de resolución prevista en el artículo 114.11 de la mentada Ley, fundamentada en la circunstancia de que el local litigioso se había convertido en un almacén o depósito, sin que se desarrollara en su interior la explotación de la industria textil que constituía su inicial objeto, sin la preceptiva autorización de los arrendadores y al significar este cambio de destino un cierre del negocio, considera que el cese de la explotación de la actividad de la industria de tejidos y su cambio por la de almacén o depósito tuvo dos motivos: el primero, la crisis de la empresa que vió embargada y adjudicada en procedimiento de apremio la maquinaria necesaria para su actividad, y el segundo, el Decreto del Ayuntamiento de Castellón, que ordenó el cese de la actividad mientras no fuera concedida licencia municipal y se corrigieran los ruidos y vibraciones de la actividad textil, superiores a los niveles autorizados, por lo que ha entendido que estas circunstancias no derivan de la voluntad del arrendatario titular del negocio textil, pues era difícil eliminar la transmisión de ruidos molestos y, además, no existen elementos que permitan entender que la crisis económica se deba a falta de diligencia del demandado, y, por consiguiente, ha concluido que la variación de destino del inmueble arrendado se produjo por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, con rechazo de la causa de resolución pretendida por el arrendador.

Los demandantes interpusieron recurso de casación, con cobertura en artículo 477.1 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y alegación de la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y esta Sala, mediante auto de 8 de septiembre de 2008, ha admitido los motivos primero y segundo del recurso y ha rechazado el tercero.

Los motivos primero y segundo del recurso - uno, acusa la oposición de la resolución impugnada a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo integrada en las sentencias de 17 de octubre de 1983 y 5 de mayo de 1993, por infracción del artículo 114.11, en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos de 1964 ; y señala que en las sentencias mencionadas se analiza el concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado como el acontecimiento que viene de fuera de la empresa como algo extraño al arrendatario, pero sin que se asimile al hecho que nace dentro de ella, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio; tampoco puede apreciarse como "justa causa" la inactividad negocial derivada de la espera de la oportuna concesión de autorizaciones administrativas, y, en todo caso, la misma ha de interpretarse de modo restrictivo; y otro, denuncia la oposición de la resolución recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1983, con infracción del artículo 114.11, en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; se alega que las sentencias mencionadas dejan muy claro que la transformación de un local de negocio en almacén o depósito, constituye el cierre de aquél, porque el arrendatario ha de usar la cosa arrendada conforme al destino convenido- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se estiman.

La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho tercero, contiene la siguiente argumentación:

"Señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente (STS de 25 de enero de 1964 ) y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable (SSTS de 10 de noviembre de 1965 y 19 de octubre de 1968 ).

En el presente caso de la documental obrante a los folios 154, 155 y 160 de la causa se desprende que el cese de la explotación de la actividad textil y su cambio por la de almacén o depósito tuvo dos motivos, siendo uno la crisis de la empresa, que vió embargada y adjudicada en procedimiento de apremio la maquinaria necesaria para su actividad y el otro, el Decreto del Ayuntamiento de Castellón ordenando el cese de la actividad mientras no fuera concedida licencia municipal y se comprobara la efectividad de las medidas correctoras que se hubieran implantado en la fábrica, con el fin de evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y vibraciones superiores a los niveles autorizados.

Estima el Tribunal, al igual que resuelve la Juez >, que no puede considerarse acreditado que estas causas deriven de la voluntad del arrendatario titular del negocio textil que se explotaba en el inmueble arrendado, pues parece razonable entender que era difícil, si no imposible, eliminar la transmisión de ruidos molestos o reducirlos al nivel permitido, siendo el propio actor, D. Segundo, quien manifestó en la vista que el ruido de la actividad textil es infernal, y teniendo en cuenta la antigüedad del edificio, lo que sin duda dificulta la insonorización. Por otra parte, no existen elementos que nos lleven a considerar que la crisis económica de la empresa tuvo origen en falta de diligencia del Sr. Eusebio .

Por tanto, estimamos que se ha producido el cambio de destino del inmueble arrendado por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, no debiendo apreciarse la concurrencia de la causa de resolución contractual como pretende la parte recurrente" .

Esta Sala manifiesta su disconformidad con los razonamientos expresados de la sentencia de instancia.

Se plantea una cuestión jurídica, consistente, de un lado, en si ha existido o no "justa causa" en el cierre del local arrendado, y de otro, si su transformación en almacén o depósito supone o no un cambio de destino del referido establecimiento.

En el local arrendado se desarrollaba una actividad industrial, consistente en la fabricación de tejidos, según fue pactado expresamente por el arrendador y el arrendatario en la cláusula primera del contrato de 1 de febrero de 1974, donde, igualmente, se estableció que no cabía variar dicha determinación sin el consentimiento escrito del propietario; sin embargo, en el momento de interponer la demanda, el destino del local se había modificado en el de almacén o depósito.

La resolución de apelación considera que el cierre del local de negocios debido a la crisis de la empresa o la espera de concesión de licencia municipal y la comprobación de la efectividad de las medidas correctoras para evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y vibraciones superiores a los niveles autorizados, son hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.

Esta Sala sienta que no ha existido "justa causa" en el cierre de la industria de tejidos, que fue pactado por contrato como destino del local de negocio arrendado, así como en su derivación en almacén o depósito, pues las situaciones contempladas por la sentencia recurrida no son hechos ajenos al arrendatario, sino que eran asumibles por la parte demandada al encontrase en su espacio de actuación y no cabe considerarlas como causas apartadas o superiores a su voluntad, con seguimiento de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, manifestada en las SSTS de 17 de octubre de 1983 y 5 de mayo de 1993, la cual ha analizado el concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado como el acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extraño al arrendatario, sin que se asimile a ello el hecho nacido dentro de la misma, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio.

Desde la óptica de la posición de las sentencias recién indicadas, tampoco ha de estimarse como "justa causa" la inactividad derivada de la espera de la oportuna concesión de autorizaciones administrativas.

Además, con mención al consentimiento del anterior arrendador don Segundo sobre el cambio de actividad, aducido por los demandados y no referido en la sentencia recurrida, ha de precisarse que en el texto contractual la variación del destino pactado debía contar con el permiso escrito del propietario, sin que los codemandados hayan demostrado su obtención por la parte actora, ni del anterior titular, y tampoco del consentimiento tácito del mismo, toda vez que no han desarrollado actividad probatoria alguna en este sentido.

La sentencia de apelación considera que la variación del local de negocios en almacén o depósito no supone un cambio de destino al haberse producido por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no da lugar a la resolución del contrato, lo que contraviene la jurisprudencia del Tribunal Supremo, declarada en las SSTS de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1983, donde se señala que la transformación de un local de negocio en almacén o depósito, constituye el cierre de aquél.

Por último, el concepto legal de local de negocio está determinado en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que lo define como edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellos, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo, es decir, el centro donde tienen acceso y se establece contacto con el público y efectúan las operaciones que constituyen el objeto comercial, siendo obvio que el almacén o depósito, no puede reputarse como establecimiento abierto, puesto que allí no se exterioriza o celebra ningún acto de intercambio entre empresa y cliente (STS de 8 de octubre de 1960 ).

Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el artículo 487 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe casarse la resolución de instancia respecto a la cuestión de interés casacional, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Procede manifestar que no ha existido "justa causa" en el cierre de la industria de tejidos, pactado por contrato como destino de local de negocio, así como su derivación en almacén o depósito, pues las situaciones contempladas por la sentencia recurrida, relativas a la crisis de la empresa y la concesión de la licencia municipal, amén la inexistencia de medidas correctoras para la transmisión de ruidos molestos y vibraciones a las viviendas colindantes superiores a los niveles autorizados no son hechos ajenos al arrendatario, sino asumibles por éste, al encontrase en su espacio de actuación y no cabe considerarlas como causas extrañas o superiores a su voluntad, con seguimiento de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo antes manifestada.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.