STS, 21 de Octubre de 1988

PonenteJesús Marina Martínez-Pardo
ProcedimientoJuicio declarativo ordinario de mayor cuantía.
Fecha de Resolución21 de Octubre de 1988
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

En la villa de Madrid, a veintiuno de octubre de mil novecientos ochenta y ocho.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados relacionados al final, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de Autos de juicio ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Madrid, sobre declaración de nulidad de acuerdo, cuyo recurso fue interpuesto por don José Luis Martínez Almolda, representado por el Procurador Sr. don José Luis Pinto Marabotto y asistido del Letrado Sr. don Domingo Pérez Rioja, y, como recurrido personado, la comunidad de propietarios de la casa núm. 1, parcela 1, «Gran Residencia Marly 2», calle Arzobispo Morcillo, sin número, y de las casas núms. 2 y 3, representados por el Procurador Sr. don Enrique Hernández Tabernilla v asistido del Letrado Sr. don José Antonio Marina Castellot.

Antecedentes de hecho

Primero

Por el Procurador Sr. don José Luis Pinto Marabotto, en nombre de don José Luis Martínez Almolda y mediante escrito dirigido al Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Madrid, se dedujo demanda de mayor cuantía contra la comunidad de propietarios de la calle Arzobispo Morcillo, núm. 1. sobre declaración de nulidad de acuerdo, y en cuya demanda se alegaron los hechos que constan en Autos, invocó los fundamentos de derecho que estimó pertinentes y terminó suplicando se dictase Sentencia declarando: 1.° La nulidad e ineficacia del acuerdo que se impugna, adoptado por las tres y cada una de las comunidades de propietarios de las casas núms. 1, 2 y 3 de la parcela núm. 1, de la calle Arzobispo Morcillo de Madrid, el día 30 de noviembre de 1981. relativo a la liquidación de ingresos y gastos entre el 31 de agosto de 1980 al 31 de agosto de 1981, y a que se refiere el acta núm. 9 de las tres comunidades citadas. 2.º Que los gastos comunes correspondientes a la conservación y sostenimiento de la urbanización de la parcela núm. 1, incluidos el administrador, conserjes de las tres casas, encargados de servicios de calefacción, jardinería, limpieza y vigilancia nocturna han de ser a cargo de las comunidades de las casas núms. 1. 2 y 3 de la parcela 1. en proporción al 36, 21 y 43 por 100, respectivamente, que. a su vez, se distribuirán entre los copropietarios de cada una de las casas referidas en razón a las cuotas singulares de sus fincas y participaciones indivisas de las mismas. 3.° La obligación de practicar una nueva liquidación de ingresos y gastos por el periodo comprendido entre el 31 de agosto de 1980 al 31 de agosto de 1981, con base en los porcentajes y cuotas indicados en el anterior apartado 2.°. condenando por último a las tres comunidades nombradas a estar y pasar por tales declaraciones, así como al pago de todas las costas que en este pleito se causen.

Segundo

Por el Procurador Sr. don Enrique Hernández Tabernilla, en nombre de don Antonio Riol y de don Antonio López (representando a la comunidad), se contestó a la demanda alegando los hechos que constan en autos, invocó los fundamentos de derecho que estimó aplicables y terminó suplicando se dictase Sentencia declarando no haber lugar a la demanda en base a la excepción alegada, y, de no ser acogida ésta, absuelva a mis representados, las comunidades de propietarios de las casas núms. 1 y 3 del conjunto residencial «Marly 2», parcela 1. sitas en la calle Arzobispo Morcillo, sin número, de esta capital, de los pedimentos de la demanda, e imponiendo al actor las costas del procedimiento.

Tercero

Por las partes actora y demandada se evacuaron los trámites de réplica y dúplica, insistiendo en lo alegado en la demanda y contestación, para terminar suplicando se dictase Sentencia, de conformidad con lo que en las mismas se tenía solicitado.

Cuarto

Practicada la prueba declarada pertinente y unidos sus Autos, el Juez de Primera Instancia del núm. 1 de los de Madrid, dictó Sentencia, con fecha 30 de enero de 1984, cuya parte dispositiva dice así: «Que estimando la demanda formulada por don José Luis Martínez Almolda contra la comunidad de propietarios de las casas núms. 1, 2 y 3 de la parcela 1, "Gran Residencial Marly 2º, de la calle Arzobispo Morcillo, sin número, de esta capital, debo declarar y declaro que los gastos comunes de administración, conserjes de las tres casas, encargados de los servicios de calefacción, jardinería, limpieza y vigilancia nocturna han de ser a cargo de las comunidades de las casas núms. 1, 2 y 3 de la parcela 1, en proporción al 36, 21 y 43 por 100, respectivamente, que se distribuirán en cada casa conforme a las cuotas singulares de los propietarios, declarando expresamente la nulidad del acuerdo de fecha 30 de noviembre de 1981, en cuanto se oponga a lo aquí establecido, y debiéndose practicar nueva liquidación de ingresos y gastos en el período comprendido entre el 31 de agosto de 1980 al 31 de agosto de 1981, todo ello sin expresa condena en costas a ninguno de los litigantes.»

Quinto

Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó Sentencia, con fecha 20 de enero de 1987, cuya parte dispositiva dice así: «que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del conjunto residencial "Marly 2", contra la Sentencia de fecha 30 de enero de 1984. dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de Madrid, debemos revocar y revocamos la susodicha resolución y, en su lugar, debemos declarar y declaramos no haber lugar a la demanda formulada por don José Luis Martínez Almolda contra la comunidad de propietarios de las casas núms. 1, 2 (ésta en rebeldía) y 3 del conjunto residencial "Marly 2", parcela 1, absolviendo a dichos demandados de la misma, sin declaración sobre las costas de una y otra instancia.»

Sexto

Por el Procurador Sr. don José Luis Pinto Marabotto, en nombre de don José Luis Martínez Almolda, se ha interpuesto contra la anterior Sentencia recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: 1.° Al amparo del núm. 5.°. del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del ordenamiento jurídico, concretamente del art. 1.255 del Código Civil, en relación con los arts. 1.278, 1.089 y 1.091 del mismo Código, y de la jurisprudencia que interpreta el primero, señaladamente las Sentencias de 13 de mayo de 1.959 (Aranzadi, 1997). 27 de abril de 1976 (Aranzadi, 1928). 28 de diciembre de 1984 (Aranzadi, 6.300) y 31 de enero de 1987 (la Ley de 28 de abril de 1987); infracción que se concreta en la inaplicación del precepto y jurisprudencia citadas. 2.° Al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por incurrir la Sentencia recurrida en infracción del art. 9.° de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, concretamente la norma 5. del mismo, en relación con el art. 396 del Código Civil, y de la jurisprudencia que interpreta el primero, señaladamente las Sentencias de 22 de abril de 1974 (Aranzadi, 1.793). 28 de diciembre de 1984 (Aranzadi. 6.300) y 31 de enero de 1987 (la Ley de 28 de abril de 1987); infracción que se concreta en interpretación errónea de los preceptos y jurisprudencia citados. 3.º Al amparo, igualmente, del núm. 5.º, del art. 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del ordenamiento jurídico, concretamente del art. 16, norma 1.a, de la Ley de Propiedad Horizontal, y la jurisprudencia que lo interpreta, especialmente las Sentencias de 22 de abril de 1974 (Aranzadi, 1973), de 7 de noviembre de 1975 (Aranzadi, 3.948) y 18 de diciembre de 1984 (Aranzadi, 6.135): infracción que se concreta como consecuencia de la inaplicación del precepto y jurisprudencia citados.

Séptimo

Admitido el recurso por la Sala y evacuado el trámite de instrucción, se ha señalado día para la vista, que ha tenido lugar el 6 de octubre actual.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez-Pardo.

Fundamentos de Derecho

Primero

Son hechos de los que hay que partir para la resolución del recurso: a) El recurrente y demandante es propietario y titular registral de un piso ubicado en la casa núm. 2 del conjunto de edificios conocido como «Gran Residencial Marly». h) El conjunto lo forman, entre otras, tres casas de la parcela 1. que se rigen por un mismo estatuto, aprobado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, c) Dichos estatutos distinguen entre gastos de cada edificio y gastos de la urbanización, comunes a los tres edificios. Los de cada casa determina que se paguen por los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas, y los de la urbanización que se paguen en la proporción al 36 por 100 por los propietarios de la casa núm. 1. el 21 por 100 la casa núm. 2 y el 43 por 100 la casa núm. 3. d) La cláusula núm. 19 de los estatutos dice que las comunidades de las casas 1, 2 y 3 tendrán un administrador común para todas ellas y, al menos, como empleados un conserje para cada portal, un encargado de atender el servicio de calefacción y un jardinero encargado de la limpieza, conservación y mantenimiento de la urbanización de la parcela, y un encargado del servicio de vigilancia nocturna.

Segundo

Sobre la base de las anteriores normas estatutarias, en cuyo texto están de acuerdo las partes, se plantea el litigio para decidir si el conserje, uno para cada edificio, y los servicios de limpieza de los tres edificios de la parcela 1 se han de pagar con arreglo al coeficiente de cada casa en los gastos de urbanización o según los coeficientes singulares de cada propietario dentro de su respectiva comunidad. La Sentencia de la Audiencia, que revocó la de primera instancia, acogió la segunda de las soluciones, y en el recurso se impugna por los motivos y a continuación se analizan.

Tercero

El primer motivo de casación se plantea por el cauce del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de los arts. 1.255, 1.278, 1.089 y 1.091 del Código Civil, y la jurisprudencia que consagra la autonomía de la voluntad y la libertad de pacto de los copropietarios para establecer sus normas estatutarias, preceptos y doctrina, que, en sentir de la recurrente, «no respeta la Sentencia recurrida al aplicar los arts. 393 y 395 del Código Civil, ignorando lo expresamente estatuido por los comuneros». Para decidir el motivo hay que partir del art. 396 del Código Civil, según el cual la propiedad horizontal se rige por las disposiciones especiales y. en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Voluntad de los interesados también respetada en la Ley Especial de 21 de julio de 1960. cuyo art. 9.°, párrafo 5.°, fija como obligación de cada propietario «Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble». Los estatutos, haciendo uso de la libertad de pacto, prevén especialmente el modo de satisfacer los gastos comunes de cada casa y los comunes del conjunto de tres edificios levantados en la misma parcela, y como los acuerdos contenidos en las reglas estatutarias no contrarían las leyes, la moral, ni el orden público, la decisión del problema planteado en el motivo se traduce en determinar si la Sentencia ha respetado la voluntad de los copropietarios, que es la primera fuente aplicable a la solución del conflicto.

Cuarto

Son dos las partidas discutidas. Una, la limpieza de escaleras y vestíbulos de los tres edificios, cuyo carácter común se desprende de que se lleva a cabo por una misma empresa y para las tres casas por un precio único que. naturalmente, debe dividirse en proporción a los respectivos coeficientes de 36, 21 y 43 por 100, anteriormente explicados, y que son los adecuados a

las respectivas extensiones y volúmenes objeto del cuidado y limpieza. El segundo concepto o gasto en discusión es el de los conserjes, uno para cada inmueble que. en principio, pudieran parecer gastos singularizares y a cargo de cada edificio, pero el análisis del texto estatutario revela que sustrae a la voluntad de los tres grupos de copropietarios la decisión de tener o no tener conserje, lo que. elevado a categoría de obligación estatutaria, es consecuencia del común deseo de mantener un tono de conservación análogo en los tres edificios, y su modificación exigirá el régimen de modificación de estatutos (art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal). Los propios estatutos establecen que es elemento común el cuarto de calefacción que está ubicado en la casa núm. 2, de donde se irradia el calor a los tres edificios, y declaran también común la sala que une a los edificios 2 y 3. copropiedad que revela que no es indiferente a la urbanización dejar al arbitrio de los tres grupos de casas la elección y mantenimiento del conserje. Además, otra comunidad de edificios constituida por los grupos propietarios de las dos casas levantadas en la parcela 4.a. 2, del mismo complejo urbano, se rige por los mismos estatutos y distribuye los gastos conforme al criterio mantenido por la recurrente. De todo ello se desprende que la Sentencia de instancia no ha respetado la voluntad colectiva y. en consecuencia, procede dar lugar a la casación por éste y por el segundo y tercer motivo en el que sobre los mismos hechos se denuncia la violación del art. 9.° de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, y jurisprudencia que lo interpreta.

Quinto

No se aprecian razones para hacer expresa declaración sobre las costas en ninguna de las instancias.

Por lo expuesto, en nombre del Rey. y por la autoridad conferida por el pueblo español.FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don José Luis Martínez Almolda, contra la Sentencia que, con fecha 20 de enero de 1987, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, y confirmamos la Sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Madrid, de fecha 30 de enero de 1984; no hacemos especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias ni en el presente recurso, y líbrese al Excmo. Sr. Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Latour Brotóns.-Matías Malpica González-Elipe.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Jesús Marina Martínez-Pardo.-Rafael Casares Córdoba.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez-Pardo, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha de que, como Secretario, certifico.

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