SAP Tarragona, 27 de Octubre de 2006

Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que desestimando integramente la demanda deducida por el Procurador Sr. Colet Panades en nombre y representación de Don Juan Miguel y doña Soledad debo absolver y absuelvo a Don Ricardo , a Don Alvaro y a Mersol Plus, S.L. de las pretensiones contra ellos deducidas, con expresa imposición a la parte actora de todas las costas causadas".

Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por D. Juan Miguel y Dª Soledad en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen oposición o impugnación al mismo, por las partes apeladas se interesa la confirmación de la resolución recurrida.

Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente,habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Luis Portugal Sainz.

Frente a la sentencia de instancia desestimatoria de la demanda interpuesta por D. Juan Miguel y Dª Soledad , contra D. Ricardo , D. Alvaro y la entidad mercantil Mersol Plus S.L. y D. Pedro Antonio (Notario, si bien en relación a éste se acordó el sobreseimiento del proceso por Auto dictado por la Ilma. Audiencia Provincial en fecha 5 julio 2004 ), habiéndose ejecutado la acción sobre declaración de derechos y rectificación de hechos inexactos y perjudiciales, se alzan los apelantes demandantes interponiendo el correspondiente recurso de apelación.

Ante la falta de sistematización del mismo, se hace imprescindible a los fines de dilucidar los motivos del recurso de apelación, sintetizar los siguientes hechos:

1. En fecha 12 marzo 1996 se otorga contrato de arrendamiento, con opción de compra, de la casa ubicada en la finca registral NUM000 , entre los demandantes y el codemandado Sr. Ricardo .

2. Posteriormente en fecha 9 marzo 2001, habiendo usado el derecho que deriva del contrato de arrendamiento, ejercita el derecho de opción de compra y abona a los demandantes la cantidad de

   3.900.000.-ptas. completando con dicha cifra el precio de venta estipulado de 6.000.000.-ptas. que se habría estipulado inicialmente.

3. En la misma fecha 9 marzo 2001, se otorga poder por los demandantes a favor del Sr. Ricardo ante el Notario de Tarragona, Sr. Royo Zurita en el que consta la facultad de vender el piso y oficina, finca nº NUM000 , por el precio máximo de 6.000.000.-ptas.

4. En fecha 16 noviembre 2001, el codemandado Sr. Ricardo , en virtud del poder mencionado otorga ante el Notario D. Pedro Antonio escritura de compraventa a favor de D. Alvaro , de la finca nº NUM000 , por el precio de 6.000.000.-ptas.

5. Este último, en fecha 18 enero 2002, vende ante el Notario de Terrassa Sr. Lucini, a Mersol Plus S.l. la finca nº NUM000 por 6.200.000.-ptas.

6. Cuando los demandantes, acuden a una agencia inmobiliaria para vender el resto de la finca, que quedaba después de ejercitar la opción de compra el Sr. Ricardo , al acudir al Registro de la Propiedad se enteran de que se han transmitido la totalidad de la finca registral nº NUM000 , y no solo el piso y oficinas, ya a raíz de ello han interpuesto la presente demanda.

   Se alega por los apelantes que las razones de oposición a la demanda quedan absolutamente debilitados y reducidos, ya que se basan en que en el poder figuraba un número registral que era del total de la finca y en su consecuencia el poder se otorgó para vender la totalidad y así lo entiende el Juez a quo, mostrando su disconformidad en la interpretación efectuada en la instancia.

   Ya se ha especificado que el poder otorgado por los demandantes se otorgó cuando se ejercitó la opción de compra, en fecha 9 marzo 2001. Al codemandado Sr. Ricardo con anterioridad se le había arrendado en fecha 12 marzo 1996 el piso y oficina en planta baja. Anexo a dicho contrato se especifica y se pormenoriza que el objeto del contrato se concreta en la vivienda más la oficina y en el apartado cuarto se reincide en precisar y limitar el objeto del arrendamiento exclusivamente "la superficie situada dentro de las paredes de la vivienda y los anexos siguientes: los pertenecientes a la oficina y vivienda", estableciéndose en la cláusula 15ª el derecho de opción de compra, fijándose el precio de 6.000.000 .-ptas., que se ejercitó el codemandado; en la cláusula 18ª se estipuló y se insiste en que el arrendamiento "hará el uso y disfrute de la superficie de los dos servicios. Vivienda 7065 y oficina 6653 total = 137,18 según sus necesidades", autorizándose para que efectue las obras que considere necesarias para su normal funcionamiento, siempre a su costa.

   A este respecto las reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 del C.Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de los cuales tiene razón preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281 del mismo Cuerpo Legal, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes noentran en juego las restantes reglas contenidas en el mismo artículo y en los siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal (SSTS 30 enero 2004, 2 diciembre 2005 y otras).

   Aplicando esta doctrina a este supuesto concreto, se evidencia palmariamente y con toda claridad que el objeto del arrendamiento se fijó en el piso o vivienda, y en la oficina, ya que incluso se concretó la superficie a ocupar. No se extendió el arrendamiento al resto de la finca registral nº NUM000 .

Dado que al arrendatario, codemandado Sr. Ricardo , los demandantes le otorgaron poder para vender, y ya se había ejercitado el derecho de opción de compra pactado en el arrendamiento ya explicitado, se hace necesario, ante las alegaciones de los apelantes, valorar si en dicho poder se otorgaron facultades para vender sólo lo que era objeto del arrendamiento o la totalidad de la finca registral nº NUM000 , en la que se halla incardinada la vivienda y las oficinas; del examen del poder otorgado por los demandantes apelantes al codemandado se evidencia que éstos y así consta: "... para que en nombre y representación de los poderdantes, y hasta el día 9 marzo 2002 incluso ejercita las siguientes -FACULTADES- I.-Vender a las personas físicas o jurídicas que estime conveniente, el piso, oficina en planta baja sito en Camí dels Frares, Urbanización Hostalets, término de Tarragona, dentro de la zona industrial de las antiguas naves de "Carcolé i Vidal", inscrito en el Registro de la Propiedad de Tarragona-1, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , finca número NUM000 ; por el precio máximo de seis millones de pesetas, equivalentes a 36.060,73 euros, y con las condiciones que libremente estipule".

Entendemos que ha de acreditarse en forma suficiente la concurrencia de mandato expreso para cualquier acto dispositivo de dominio, la realidad de la expedición de poder expreso es elemental para otorgar contratos de compraventa de inmuebles, tanto en forma verbal como escrita, pues, como se deja dicho, una cosa es la representación de otro para negociar y otra distinta para enajenar bienes a tercero (SSTS 15 marzo 1996, 7 abril 1998 y otras), ya que se exige en el art. 1.713 C.Civil que para transigir, enajenar, hipotecar o ejercitar cualquier otro acto de riguroso dominio, exista mandato expreso.

En relación al supuesto enjuiciado, en la sentencia de instancia el Juez a quo considera que no ha existido vicio del consentimiento en el otorgamiento de poder, y extrae la conclusión de que los demandantes no prueban el error que consta en la constitución del otorgamiento del poder; pues bien, entendemos que el Juzgador de instancia yerra al extraer sus conclusiones. Si bien ejercitó la opción de compra en fecha 9 marzo 2001, el poder se otorga en la misma fecha, y hace uso del mandato que se confiere en el poder cuando vende al Sr. Alvaro...