STS 629/2026, 21 de Mayo de 2026

T R I B U N A L S U P R E M O

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Tercera

Sentencia núm. 629/2026

Fecha de sentencia: 21/05/2026

Tipo de procedimiento: REC.ORDINARIO(c/d)

Número del procedimiento: 54/2025

Fallo/Acuerdo:

Fecha de Votación y Fallo: 05/05/2026

Ponente: Excmo. Sr. D. Eduardo Calvo Rojas

Procedencia: CONSEJO MINISTROS

Letrada de la Administración de Justicia: Sección 003

Transcrito por: MAB

Nota:

REC.ORDINARIO(c/d) núm.: 54/2025

Ponente: Excmo. Sr. D. Eduardo Calvo Rojas

Letrada de la Administración de Justicia: Sección 003

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Tercera

Sentencia núm. 629/2026

Excmos. Sres. y Excmas. Sras.

D. José Manuel Bandrés Sánchez-Cruzat, presidente

D. Eduardo Calvo Rojas

D. Diego Córdoba Castroverde

D. José Luis Gil Ibáñez

D.ª Berta María Santillán Pedrosa

D. Juan Pedro Quintana Carretero

D.ª Margarita Beladiez Rojo

En Madrid, a 21 de mayo de 2026.

Esta Sala ha visto el recurso contencioso-administrativo nº 54/2025, interpuesto por las entidades ASSOCIACIÓ D?APARTAMENTS TURÍSTICS DE BARCELONA (APARTUR) y ASSOCIACIÓ TURÍSTICA D?PARTAMENTS DE GIRONA (ATA), ambas representadas por el Procurador D. Ignacio López Chocarro y bajo la dirección letrada del Abogado D. Javier García Trujillo, contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Han sido partes demandadas la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO, representada y defendida por el Abogado del Estado, y el COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES DE ESPAÑA, representado por el Procurador D. Javier Zabala Falcó y bajo la dirección letrada del Abogado D. Jose Manuel Villar Uribarri.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Eduardo Calvo Rojas.

PRIMERO.- El 21 de febrero de 2025 la representación procesal de las entidades Associació D?Apartaments Turístics de Barcelona (APARTUR) y Associació Turística D?Apartaments de Girona (ATA), interpuso recurso contencioso-administrativo contra las disposiciones contenidas en los artículos 2, apartados f) y i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b) del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

SEGUNDO.- Previos los oportunos trámites, la representación de la parte actora formalizó su demanda mediante escrito presentado el 8 de abril de 2025 en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que consideró oportunos, solicita que se dicte sentencia estimando la demanda y que se acuerde anular las previsiones del Real Decreto 1312/2024 en materia del Registro Único, establecidas en sus artículos 2, apartados f) y i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b).

TERCERO.- La representación procesal de la Administración del Estado contestó a la demanda por escrito de fecha 21 de mayo 2025 en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho por los que se opone a las pretensiones de la parte actora, termina solicitando la desestimación del recurso, con imposición de costas a la parte actora.

CUARTO.- La representación procesal del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España contestó a la demanda por escrito de fecha 12 de junio de 2025 en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho por los que se opone a las pretensiones de la parte actora, termina solicitando que se declare inadmisible el recuso o, subsidiariamente, se desestime la demanda e impongan las costas a la actora.

QUINTO.- Por auto de 2 de julio de 2025 se recibió el proceso a prueba, siendo admitidas y practicadas las pruebas documentales interesadas y aportadas por las partes.

SEXTO.- Emplazadas las partes para la formulación de conclusiones, lo hizo la representación de la entidad demandante mediante escrito presentado el 2 de septiembre de 2025, y las partes demandadas mediante escritos presentados el 15 y 19 de septiembre de 2025.

SÉPTIMO.- Por diligencia de ordenación de 22 de septiembre de 2025 se tuvo por evacuado el trámite de conclusiones y se declararon conclusas las actuaciones, quedando el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo.

OCTAVO.- Por providencia de 10 de diciembre de 2025 se designó Magistrado Ponente al Excmo. Sr. Don Eduardo Calvo Rojas y se señaló para votación y fallo del presente recurso el día 5 de mayo de 2026.

NOVENO.- Mediante escrito presentado el 6 de febrero de 2026 la parte demandante aportó copia de la Comunicación de la Comisión Europea de fecha 19 de enero de 2026. Y por providencia de 11 de febrero de 2026 se acordó unir a las actuaciones el mencionado documento así como dar traslado a las demás partes para que pudiesen formular alegaciones; lo que únicamente hizo la representación del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, mediante escrito presentado el 18 de febrero de 2026.

DÉCIMO.- Evacuados los anteriores tramites, por providencia de 23 de febrero de 2026, se acordó estar al señalamiento previamente fijado para el día 5 de mayo de 2026, fecha en que tuvo lugar la deliberación y votación.

PRIMERO.- Objeto del recurso.

El presente recurso contencioso-administrativo nº 1/54/2025 lo interpone la representación procesal de la Associació de Apartaments Turístics de Barcelona (APARTUR) y la Associació Turística D?Apartaments de Girona (ATA) contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, postulando la demandante que se anulen las disposiciones contenidas en los artículos 2, apartados f) y i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b) del citado Real Decreto.

SEGUNDO.- Planteamiento de la parte demandante; motivos de impugnación.

Siguiendo los enunciados que, a modo de síntesis, exponen las propias asociaciones recurrentes en su escrito de demanda (páginas 6 a 13 de la demanda), los motivos de impugnación que se esgrimen son los siguientes:

1/ El Real Decreto 1312/2024 establece con carácter ex novo obligaciones sobre el Registro Único que no vienen impuestas por el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europea y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sin que disponga de habilitación legal para ello:

De acuerdo con lo previsto en la disposición final segunda del Real Decreto 1312/2024, esta norma se dictaría en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028. En un sentido parecido, el artículo 8 del Real Decreto 1312/2024 prevé que el régimen en materia de Registro Único se establece en cumplimiento de las "obligaciones" del Reglamento (UE) 2024/1028.

El Reglamento (UE) 2024/1028 tiene como objetivo establecer normas armonizadas relativas al registro, recogida y comunicación de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en la Unión Europea. Para ello, el Reglamento establece qué información se deberá comunicar en relación con los servicios de alquiler de corta duración, en el supuesto en que el Estado miembro en cuestión exija que se aporte dicha información.

No obstante, como ha expuesto el Informe del Consejo de Estado nº 1926/2024, de 18 de diciembre -folios 46 a 112 del expediente administrativo-, debe destacarse que el Reglamento (UE) 2024/1028 no obliga a que los estados miembros establezcan un sistema de registro equivalente al Registro Único, y menos aún obliga a que ese registro deba tener un carácter habilitante para el acceso a la actividad.

Por tanto, el Real Decreto 1312/2024 no es una norma de aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, ni se dicta en cumplimiento de las obligaciones de esta norma comunitaria sino que constituye una disposición autónoma, que establece materialmente un régimen autorizatorio de nueva cuña para el desarrollo de las actividades de alquiler de corta duración, basado en el Registro Único.

Siendo ello así, el Gobierno de la Nación ha aprobado el Real Decreto 1312/2024 sin disponer de una habilitación legal suficiente.

Estas circunstancias conllevan que las previsiones del Real Decreto 1312/2024 relativas a las obligaciones vinculadas con el procedimiento de Registro Único sean nulas de pleno Derecho, por carecer de habilitación en una norma con rango de ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 47.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

2/ El Real Decreto 1312/2024 se ha dictado por el Estado sin disponer de un título competencial suficiente, vulnerando las competencias las Comunidades Autónomas en materia de turismo y de vivienda:

De conformidad con la disposición final primera del Real Decreto 1312/2024, la norma se dicta al amparo de los siguientes títulos competenciales:

"Este real decreto se dicta al amparo de lo previsto en el artículo 149.1 de la Constitución Española, numerales 8.ª, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos, 1.ª, que atribuye al Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, 13.ª, que atribuye al Estado la competencia sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, y 31.ª, que atribuye al Estado la competencia en materia de estadística oficial para fines estatales".

De entre los anteriores títulos competenciales, el prevalente sería el establecido en el artículo 149.1.8ª de la Constitución, el cual atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos.

No obstante, estos títulos competenciales no amparan la posibilidad de que el Gobierno de la Nación imponga nuevas obligaciones a los arrendadores de alojamientos de corta duración por medio de plataformas en línea que condicionan el ejercicio de su actividad.

Y es que estas obligaciones se incardinan en los títulos competenciales relativos a turismo y vivienda, de acuerdo con lo previsto, respectivamente, en los apartados 18º y 3º del artículo 148 de la Constitución.

En este sentido, el Estado carece competencia para establecer las obligaciones vinculadas con el Registro Único de arrendamientos previstas en el Real Decreto 1312/2024, tal y como así lo concluye el Informe de Consejo de Estado:

"A la vista de todo lo anterior, debe concluirse que el Estado carece, a juicio del Consejo de Estado, de competencia para dictar la norma proyectada en todo lo relativo al registro único de arrendamientos, pues los apartados del artículo 149.1 de la Constitución invocados no son suficientes para amparar la regulación que se pretende".

Por ello, las previsiones del Real Decreto 1312/2024 relativas a las obligaciones vinculadas con el Registro Único son nulas de pleno Derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 47.2 de la LPAC, ya que han sido adoptadas sin disponer de un título competencial suficiente.

3/ El Real Decreto 1312/2024 establece materialmente un régimen autorizatorio para el desarrollo de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración no previsto en una norma con rango de ley y que vulnera los principios de necesidad y proporcionalidad, al producirse una duplicidad de regímenes autorizatorios. Desnaturalización de las funciones del Registro de la Propiedad y huida del derecho administrativo:

Según se ha apuntado, las obligaciones vinculadas con el procedimiento de Registro Único constituyen materialmente un régimen de autorización habilitante, en el sentido previsto en el artículo 17.1 de la LGUM.

Pues bien, esta autorización habilitante ha sido establecida sin que exista una habilitación legal suficiente y sin respetar los principios de necesidad y proporcionalidad, según se dirá.

Y ello por cuanto genera un régimen de duplicidad autorizatoria, ya que la inscripción en el Registro Único de arrendamientos se solapa con las autorizaciones para el ejercicio de actividades de arrendamiento de corta duración exigidas por las Comunidades Autónomas, basadas en la inscripción en los respectivos registros turísticos autonómicos.

Este hecho es contrario a la Directiva 2006/123/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior ("Directiva de Servicios"); y a la Directiva 2000/31/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 8 de junio de 2000, relativa a determinados aspectos jurídicos de los servicios de la sociedad de la información, en particular el comercio electrónico en el mercado interior ("Directiva de Comercio Electrónico").

4/ El Real Decreto 1312/2024 constituye un reglamento técnico en el sentido previsto por la Directiva de Reglamentaciones Técnicas, el cual no ha sido notificado a la Comisión Europea:

El artículo 5 de la Directiva (UE) 2015/1535, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 9 de septiembre de 2015, por la que se establece un procedimiento de información en materia de reglamentaciones técnicas y de reglas relativas a los servicios de la sociedad de la información ("Directiva de Reglamentaciones Técnicas"), dispone que los Estados miembros comunicarán a la Comisión todo proyecto de reglamento técnico, de manera que el resto de Estados miembro y la Comisión puedan formular alegaciones si consideran que este proyecto de norma puede obstaculizar los intercambios comerciales, la libre circulación de los servicios o la libertad de establecimiento de los prestadores de servicios.

De conformidad con la definición de "reglamento técnico" establecida en el artículo 1.1.f) de la Directiva de Reglamentaciones Técnicas, el Real Decreto 1312/2024 debe ser considerado incluido en este concepto ya que establece especificaciones de iure para la prestación de un servicio o el establecimiento de un operador de servicios: la actividad de arrendamiento de corta duración, cuyo ejercicio se sujeta a la previa inscripción en el Registro Único. En este sentido se pronuncia el Informe del Consejo de Estado:

"Conforme a las definiciones de "servicio", "regla relativa a los servicios" y "reglamento técnico" del artículo 2, podría considerarse que el proyecto de Real Decreto cae dentro del ámbito de aplicación de la regla anterior".

Además, el Real Decreto 1312/2024 también establece especificaciones al desarrollo de la actividad por parte de las plataformas en línea, vinculadas al control del número de Registro Único; las cuales deben entenderse subsumidas en el concepto de "reglamento técnico".

A pesar de ello, el proyecto de Real Decreto 1312/2024 no fue notificado a la Comisión Europea, sin que concurra alguna de las excepciones que permitía no tener que llevar a cabo esta notificación.

Según se dirá, ello conlleva que se hayan vulnerado los trámites procedimentales establecidos en el Real Decreto 1337/1999, de 31 de julio, por el que se regula la remisión de información en materia de normas y reglamentaciones técnicas y reglamentos relativos a los servicios de la sociedad de la información.

Por ello, se debe declarar la nulidad de las previsiones del Real Decreto 1312/2024 vinculadas con el Registro Único, de conformidad con lo previsto en el artículo 47.2 de la LPAC.

Los anteriores argumentos justifican la procedencia de que se anulen las disposiciones del Real Decreto 1312/2024 en materia del Registro Único, establecidas en sus artículos 2, apartados f) y i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b).

TERCERO.- Posición de la Administración demandada.

La Abogacía del Estado opone a los argumentos de impugnación esgrimidos por la demandante las razones que pasamos a reseñar.

1/ En relación con la alegación de carencia de habilitación legal para imponer obligaciones ex novo sobre el registro único.

La parte actora argumenta que el Reglamento UE 2024/1028 no obliga a crear un registro único ni tampoco a que los anfitriones se inscriban en él; que excluye expresamente que la inscripción en el registro pueda actuar como autorización habilitante; que no determina cuál sea la autoridad competente pero sí prohíbe duplicar los registros; y que las obligaciones que impone el Real Decreto impugnado no derivan del Reglamento UE 2024/1028 porque sus finalidades son completamente distintas hasta el punto de que el primero surtirá efectos mucho antes que el segundo.

Frente a ello, lo primero que cabe oponer es que el artículo 4.2 del Reglamento UE 2024/1028 sí obliga a establecer un procedimiento de registro en el supuesto de que los Estados miembros hagan uso de la habilitación que les confiere para imponer a las plataformas en línea de alquiler de corta duración obligaciones de transmisión de datos:

"Los Estados miembros que impongan a las plataformas en línea de alquiler de corta duración la obligación de transmitir datos a las autoridades competentes de conformidad con el presente Reglamento establecerán o mantendrán un procedimiento de registro para las unidades situadas en zonas de su territorio en las que sea aplicable tal requisito de transmisión de datos."

El número de registro no habilita para el desarrollo de actividad turística alguna, como tampoco habilita, por ejemplo, para el desarrollo de una actividad empresarial de arrendamiento de temporada por razones de estudio. Corresponde al prestador de los servicios obtener las habilitaciones que puedan resultar necesarias según el tipo concreto de actividad que pretenda ejercitar.

El procedimiento de registro, según el artículo 4.1 del Reglamento UE 2024/1028 puede establecerse a escala nacional, regional o local. España ha considerado necesario establecerlo a escala nacional dado el volumen de arrendamientos para alojamiento de corta duración que se conciertan a través de plataformas en línea sobre unidades de alojamiento ubicadas en su territorio. Una Comunidad Autónoma (aun en el supuesto de que tuviera competencia material) no podría en ningún caso establecer un procedimiento de registro a escala nacional. Tal posibilidad exige inexcusablemente la intervención de la Administración del Estado.

Lo que es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles no es la condición de anfitrión ni el ejercicio de la actividad, sino las unidades de alojamiento. De hecho, como ya hemos expuesto, el anfitrión no tiene por qué ser necesariamente el titular dominical (ni registral) del inmueble o embarcación.

Tampoco se vulnera la prohibición de duplicidad de procedimientos de registro.

Lo primero que cabe advertir es que el significado que se atribuye en la demanda al artículo 4.3.d) del Reglamento UE 2024/1028, de prohibición absoluta de un nuevo sistema de registro, no parece ser el que le otorga el propio legislador europeo a la vista de lo declarado en el considerando 32 de su preámbulo:

"Además, de conformidad con el principio de «solo una vez», los anfitriones que tengan unidades en uno o varios Estados miembros deben poder reutilizar los datos y las pruebas que ya hayan presentado a efectos de un primer registro, reduciendo de este modo la carga que supone el cumplimiento de la normativa para los anfitriones. Esta funcionalidad podría proporcionarse utilizando la infraestructura del «sistema técnico de transmisión única» establecido por el Reglamento de Ejecución (UE) 2022/1463 de la Comisión".

En cualquier caso, el ámbito del procedimiento de registro contemplado en el Reglamento UE 2024/1028 y el Real Decreto impugnado es distinto del ámbito de los registros turísticos autonómicos.

Además, como antes hemos señalado, los registros turísticos autonómicos ya conviven ahora con registros de viviendas turísticas municipales, por lo que la alegada duplicidad prohibida de registros seguiría existiendo incluso sin el sistema de registro que establece el Real Decreto impugnado.

En último término, de apreciarse que el Real Decreto impugnado supone una duplicidad de registros contraria al art. 4.3.c) del Reglamento UE 2024/1028, sólo procedería anular la obligatoriedad de inscripción de las unidades destinadas a alquiler de uso turístico pero no la de las unidades destinadas al alquiler de corta duración de cualquier otro uso distinto del turístico. El artículo 9.5 del Real Decreto impugnado prevé en este sentido que una misma unidad de alojamiento puede tener un número de registro destinado a alquiler de corta duración no turístico y, simultáneamente, un número de registro destinado a alquiler turístico de corta duración. Los reproches que formula la actora en su demanda afectarían sólo al alquiler de uso turístico (de las "viviendas vacacionales" reguladas en el Decreto 113/2015).

Por último, el que el Real Decreto impugnado produzca efectos antes del Reglamento UE 2024/1028 es totalmente coherente con las propias previsiones de éste. Como tal Reglamento europeo resulta obligatorio en todos sus términos desde su entrada en vigor, sin necesidad de acto alguno de los Estados miembros de incorporación a su derecho nacional, con independencia del sentido material de su regulación. Su entrada en vigor se produjo a los 20 días de su publicación en el Diario Oficial de la Unión Europea (es decir, el 19 de mayo de 2024). Como el establecimiento del procedimiento de registro que contempla no es obligatorio sino facultativo, difiere sus efectos hasta el 20 de mayo de 2026 para dar tiempo a que los Estados miembros puedan, no sólo decidir, previas las consultas y tramitación que resulte oportuna, su efectivo establecimiento, sino también adoptar y poner en marcha las medidas necesarias para que el procedimiento de registro esté en funcionamiento en la fecha referida del 20 de mayo de 2026 (fecha obligatoria no sólo para España sino para todos los Estados miembros que hayan considerado conveniente hacer lo mismo).

2/ En relación con la alegación de falta de competencia del Estado.

La parte actora alega que el Estado carece de competencia para dictar una norma como el Real Decreto impugnado porque las nuevas obligaciones que se imponen a los arrendadores de alojamientos de corta duración por medio de plataformas en línea se incardinan en los títulos competenciales relativos a turismo y vivienda, propios de las Comunidades Autónomas ex artículo 148, apartados 18º y 3º, de la Constitución.

Conforme señala la disposición final primera del Real Decreto impugnado, se ha dictado al amparo de las competencias exclusivas que la Constitución atribuye al Estado en materia de legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos (artículo 149.1.8ª), para la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales (artículo 149.1.1ª), sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13ª) y en materia de estadística oficial para fines estatales (art. 149.1.31ª).

La finalidad del Real Decreto impugnado es permitir que todos los actores del mercado de la vivienda en alquiler de corta duración puedan saber que un determinado inmueble existe y cumple con los requisitos necesarios de legalidad para poder alquilarlo con seguridad y confianza. Ello es posible cuando los datos pueden ser consultados a través de un registro público y accesible para los actores del mercado. Ese registro es el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles. En definitiva, se trata de proporcionar al alquiler para alojamiento de corta duración a través de plataformas en línea una garantía análoga a la que presta el Registro de la Propiedad en la compraventa de inmuebles.

En este sentido, resulta obligado recordar que el ámbito de aplicación del Real Decreto impugnado se refiere a todos los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, tengan o no una finalidad turística; que lo que es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles es el inmueble, parte del inmueble o la embarcación (la "unidad", tal y como se define en el artículo 2.b) del Real Decreto impugnado y en el artículo 3.1 del Reglamento UE), no el prestador de los servicios de alojamiento ni el ejercicio de la actividad; que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles (de cualquier tipo de los regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos) ya eran inscribibles previamente con carácter general en el Registro de la Propiedad ( artículo 2, apartado quinto, de la Ley Hipotecaria); y que la aptitud del inmueble o de la parte del inmueble que constituye una "unidad" en el sentido del artículo 2.b) del Real Decreto impugnado para el alquiler de alojamiento de corta duración no sería, en definitiva, algo muy distinto de las calificaciones administrativas ya previstas en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria cuando determina que "cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha la que se refiera".

La elección del Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles para dejar constancia de la calificación de un inmueble, parte del mismo o de una embarcación, como susceptible de ser objeto de un arrendamiento de corta duración a través de plataformas en línea no sólo es legítima dentro del margen de discrecionalidad que tiene reconocido el autor de la norma reglamentaria sino totalmente coherente con la normativa hipotecaria preexistente.

Por otro lado, la competencia para el establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor del Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles es estatal y el Real Decreto impugnado no constituye en ningún caso una regulación de carácter turístico, sino que se limita a los citados registros y a la legislación hipotecaria, así como a la normativa de carácter civil sobre arrendamientos urbanos.

La competencia para regular tanto los arrendamientos de temporada como el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles es estatal, aunque la regulación de los alquileres turísticos sea competencia autonómica. La relación entre unos y otros es la propia de género y especie. La competencia autonómica para regular determinados aspectos de una de las clases de arrendamientos de temporada no puede eliminar ni tampoco impedir al Estado ejercitar su propia competencia para regular los aspectos básicos o principales del conjunto.

Al referirse el Real Decreto impugnado a todo tipo de arrendamientos de corta duración para alojamiento, debe llevarse a cabo una regulación de carácter estatal, que incluya todas sus variantes independientemente de su finalidad.

El Real Decreto impugnado no viene a sustituir las competencias autonómicas en materia de turismo, sino que establece un marco normativo que se adapta a las necesidades del mercado de alquiler de corta duración en su perspectiva civil y que tiene en cuenta las particularidades del mercado y las normativas autonómicas, sin generar vacíos legales ni facilitar el fraude.

Como destaca su preámbulo, el Real Decreto impugnado, "en ningún caso comprende regulaciones de carácter material sobre competencias de carácter autonómico, sino que se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor del Registro de la Propiedad y del de Bienes Muebles y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal".

No afecta a los requisitos administrativos que las Comunidades Autónomas pueden exigir en materia turística. Únicamente se limita a regular cuestiones de carácter privado entre particulares y de carácter civil, asignando para ello una nueva tarea al Registro de la Propiedad y, en su caso, al de Bienes Muebles, como registro jurídico que es. La norma se limita a relaciones jurídicas no administrativas.

Desde esta perspectiva, el Real Decreto impugnado tiene base suficiente en el título competencial del artículo 149.1.8ª de la Constitución.

Pero, incluso en el supuesto de que se entendiera que se ha optado por la creación de un registro puramente administrativo, con efectos de mera publicidad, la STC 7/2019 recuerda que "es constitucionalmente posible la creación de un registro único para todo el Estado que garantice la centralización de todos los datos a los estrictos efectos de información y publicidad y, este fin, fijar las directrices técnicas y de coordinación necesarias para garantizar su centralización".

Tampoco cabe considerar que se hayan invadido las competencias autonómicas en materia de vivienda.

Como ha señalado el Tribunal Constitucional, las competencias autonómicas sobre una determinada materia no impiden que el Estado, valiéndose de otros títulos competenciales diferentes, actúe legislativa o ejecutivamente sobre esa materia. Es lo que se ha denominado "títulos competenciales cruzados", es decir aquellos que el Estado ostenta en virtud de otras materias, pero que, sin duda, despliegan una cierta eficacia o incidencia sobre el territorio. Así, STC 61/1997, de 20 de marzo.

Uno de los títulos del Estado que puede condicionar las competencias autonómicas en materia de turismo y vivienda (como la de urbanismo a que alude la STC) es el recogido en el artículo 149.1.8ª, en cuanto incluye la legislación civil y la ordenación de los registros e instrumentos públicos.

La nueva regulación persigue también establecer las condiciones básicas que garanticen la aplicación de un régimen jurídico uniforme en un ámbito concreto de las relaciones jurídicas entre particulares (inter privatos) en el marco de los estándares fijados por el derecho de la Unión Europea.

Este ámbito concreto afecta tanto al derecho de propiedad como al derecho a la vivienda.

En este sentido, el Real Decreto impugnado encuentra también amparo en el título competencial del artículo 149.1.1ª de la Constitución.

Por su parte, el artículo 149.1.13ª de la Constitución atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. Conforme recoge la MAIN, el peso que tiene la actividad del alquiler de corta duración en el conjunto de la actividad económica es muy relevante (baste recordar que, en una gran parte, el arrendamiento de vivienda de corta duración se destina al uso turístico y que el subsector del turismo en general representa un 13% del producto interior bruto total y un porcentaje todavía mayor del empleo).

Por otro lado, la propia Unión Europea ha considerado necesario establecer normas encaminadas a armonizar los requisitos de transparencia para la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración a través de plataformas en línea, habilitando a los Estados miembros para imponer tales requisitos (considerando 4 del preámbulo del Reglamento UE 2024/1028), precisamente por el considerable aumento del volumen de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración como consecuencia del crecimiento de la economía de plataformas (considerando 1 de su preámbulo).

El Real Decreto impugnado, como señala en su preámbulo, constituye una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles entre particulares a la hora de suscribir contratos de arrendamiento.

Finalmente, por lo que se refiere al título competencial del artículo 149.1.31ª de la Constitución, relativo a la materia de estadísticas para fines estatales, entiende esta parte que el mismo en realidad no suscita discusión porque da cobertura específicamente a las previsiones contenidas en el artículo 11 del Real Decreto impugnado, sobre estadística oficial, que no es objeto de impugnación específica.

3/ En relación con las alegaciones sobre el establecimiento material de un régimen autorizatorio para el desarrollo de servicios de alquiler, que vulnera los principios de necesidad y de proporcionalidad, la existencia de una duplicidad de regímenes autorizatorios, y la configuración de un régimen autorizatorio ajeno a los principios del derecho administrativo.

El artículo 17.1 de la LGUM prevé, efectivamente, que sólo puede establecerse la exigencia de una autorización cuando concurran los principios de necesidad y proporcionalidad, y que en tal caso debe hacerse por una norma con rango de ley con carácter general.

Sin embargo, la autorización a que se refiere es para el acceso a las actividades económicas (artículo 16) y el Real Decreto impugnado no introduce autorización alguna para el ejercicio de la actividad de alquiler de alojamiento de corta duración. Lo que hace es condicionar, introduciendo un requisito, el desarrollo de dicha actividad a través de plataformas en línea a la asignación a las unidades de alojamiento de un número de registro que garantice la seguridad jurídica y los derechos de los huéspedes controlando tanto la propia existencia como la idoneidad y aptitud de tales unidades de alojamiento para servir a ese fin y disminuyendo con ello las posibilidades de fraude.

El ejercicio de la misma actividad pero al margen de las plataformas en línea no requiere este registro (aunque pueda requerir alguna actuación en forma de inscripción, comunicación, declaración responsable o autorización si se trata de un uso turístico, conforme a la normativa autonómica que corresponda).

De todas formas, el propio artículo 17.1 de la LGUM prevé que "cuando el régimen de autorización se exija por norma comunitaria o tratado internacional, las autorizaciones podrán estar previstas en una norma de rango inferior a la ley". Esta circunstancia concurriría en el presente caso en relación con el Reglamento UE 2024/1028, pues el mismo no deja margen a los Estados miembros para configurar el sistema de registro (con carácter obligatorio) si optan por establecerlo.

Por lo que se refiere a la alegación relativa a que el Real Decreto impugnado incurre en una duplicidad de registros prohibida por el Reglamento UE 2024/1028, nos remitimos a lo ya expuesto anteriormente sobre el diferente ámbito que tienen el registro estatal de unidades de alojamiento y los registros autonómicos de actividades turísticas.

Las obligaciones que impone el Real Decreto impugnado resultan proporcionadas con la necesidad de dotar de seguridad jurídica al alquiler de alojamientos de corta duración cuando se conciertan a través de plataformas en línea dado el enorme volumen de actividad que ha alcanzado. La MAIN examina en qué medida el Real Decreto impugnado satisface el principio de proporcionalidad (apartado I.4, págs. 14 y siguientes) y contiene un análisis detallado de las cargas administrativas que se imponen a las personas arrendadoras y de su justificación por razones de interés general de garantía de la calidad, comparabilidad y fiabilidad de la información contenida en la oferta y en la publicidad dirigidas a los potenciales huéspedes (apartado VI.3, págs. 32 y siguientes).

4/ En relación con la alegación de omisión del trámite de notificación a la comisión europea de una reglamentación técnica.

No es cierto que el dictamen del Consejo de Estado haya concluido que resultaba necesaria la referida notificación. Al contrario, en la página 16 del dictamen se concluye:

"Conforme a las definiciones de "servicio", "regla relativa a los servicios" y "reglamento técnico" del artículo 2, podría considerarse que el proyecto de Real Decreto cae dentro del ámbito de aplicación de la regla anterior. Sin embargo, en tanto que las reglas que se establecen en relación con las plataformas en línea de alquiler de corta duración pueden considerarse que pretenden ajustar el ordenamiento jurídico español a las reglas relativas a los servicios establecidas en el Reglamento (UE) 2024/1028, rige la excepción del artículo 7 de la Directiva (UE) 2015/1535, no teniendo que ser notificado el proyecto de Real Decreto a la Comisión Europea."

Por su parte, lo que señala la MAIN es que la Comisión Europea ha tenido conocimiento del Real Decreto impugnado y no ha considerado necesaria su notificación (págs. 27 y 28).

Argumenta la actora que el expediente administrativo no incorpora prueba documental alguna de esta afirmación contenida en la MAIN. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la reunión aludida se enmarca en un procedimiento informal (PILOT EUP (2023) 1044) por lo que no existen propiamente documentos que formalicen de manera fehaciente el contenido del diálogo mantenido.

En cualquier caso, sólo en el supuesto de que se considere que el Real Decreto impugnado ha sobrepasado el margen de actuación conferido por el Reglamento UE 2024/1018 a los Estados miembros (y sólo en esa medida), podría entenderse necesaria una notificación formal a la Comisión Europea.

CUARTO.- Planteamiento del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España (parte codemandada)

La representación procesal del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España aduce los siguientes argumentos de oposición.

(i) Ante todo, la parte codemandada plantea la inadmisibilidad del recurso contencioso-administrativo por falta de legitimación activa de la recurrente.

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Con arreglo a lo previsto en el artículo 19.1 a) de la Ley reguladora de esta Jurisdicción, carecen de legitimación activa las asociaciones recurrentes, habida cuenta de que, con arreglo a la jurisprudencia, no basta un mero interés en la defensa de la legalidad sino que la norma impugnada ha de afectar al interés efectivo del sujeto recurrente, lo que aquí no se da.

El recurrente debe acreditar un perjuicio derivado de la aplicación de la norma, perjuicio cierto y concreto, no hipotético o potencial, que, a juicio de esta representación, no se ha acreditado por las recurrentes.

Las recurrentes, cuya representatividad sectorial ni se acredita ni consta, no prueban que se les cause un perjuicio cierto derivado de la aplicación del Real Decreto que ni por sí ni a través del Reglamento que aprueba, perturba la actuación de las asociaciones. Las demandantes únicamente hacen descansar su legitimación en sus propias finalidades estatutarias, pero sin decir, ni mucho menos acreditar, qué perjuicio le supone la norma que impugna. Las recurrentes no explican ni concretan cómo la entrada en vigor de la norma impugnada, en este caso el Real Decreto 1312/2024, podría afectar al ejercicio de su actividad o a los fines que estatutariamente persiguen.

Las referencias genéricas a una eventual colisión con sus fines estatutarios no son suficientes para fundar su legitimación, pues no basta con una auto atribución de interés legítimo, sino que es necesario probar la existencia de un vínculo material entre la disposición impugnada y la esfera jurídica del recurrente, lo que no ha tenido lugar.

Nótese que esa Excma. Sala del TS ya ha declarado la imposibilidad de reconocer el interés legitimador cuando resulta únicamente de una auto atribución estatutaria, por cuanto aceptar tal posibilidad equivaldría a admitir como legitimada a cualquier asociación que se constituyera con el objeto de impugnar disposiciones de carácter general o determinadas clases de actos administrativos. Un ejemplo de ello es el auto de 21 de noviembre de 1997, dictado en el recurso 591/1995.

No cabe invocar de adverso una supuesta legitimación activa por ostentar un interés legítimo en defensa de los intereses de los asociados, conforme al artículo 19.1 b) de la LJCA, pues tal invocación carece de sustento jurídico y fáctico, pues no se aporta dato alguno que permita apreciar una repercusión concreta y efectiva del Real Decreto en la esfera de actuación de las asociaciones demandantes o de sus asociados.

Así pues, no es suficiente para el reconocimiento de la legitimación con acreditar de forma abstracta, genérica y/o potencial la existencia de un interés legítimo, sino que se requiere determinar de forma precisa y pormenorizada en qué puede verse afectado tal interés. Esta carga procesal no ha sido cumplida por las recurrentes, que se limitan a aludir sus finalidades estatutarias sin probar la afección personal a sus intereses o a su actividad con la aprobación del Real Decreto impugnado.

Por todo ello, debe apreciarse la falta de legitimación activa de las entidades demandantes.

(ii) Por otra parte, en cuanto a la controversia de fondo, en contra de los argumentos de impugnación esgrimidos por la demandante se aducen las razones que pasamos a reseñar.

1/ El Reglamento (UE) 2024/1028 deja ámbitos de libertad para su desarrollo a los estados miembros, sin agotar la materia que regula.

Las demandantes argumentan que no se está ante una norma de aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 pues este se limita a establecer normas armonizadas sobre la recogida de información, sin que imponga (i) la creación del Registro Único, (ii) la inscripción en el Registro Único como una autorización habilitante para el ejercicio de la actividad y (iii) sin que atribuya al Estado la competencia sobre el Registro Único.

Las recurrentes parten así de una premisa errónea: que el Gobierno de la Nación no puede ampararse en el Reglamento 2024/1028, como título habilitante, para aprobar el Real Decreto 1312/2024, por cuanto, a su parecer, éste se encuentra desvinculado del Reglamento UE 2024/1028, hasta el punto de que las finalidades de ambas normas "no son coincidentes" y la aplicación del Real Decreto se producirá un año antes que la del Reglamento 2024/1028.

Sin embargo, una lectura sistemática e integradora del Reglamento europeo evidencia que éste no agota la materia de recogida y gestión de datos relativos a los servicios de alquiler de corta duración, sino que, por el contrario, deja espacios normativos significativos para su desarrollo nacional, siempre que se respete su contenido esencial, como efectivamente se ha hecho.

Lo primero que cabe destacar es que el artículo 4.2 del Reglamento UE 2024/1028 sí obliga a establecer un procedimiento de registro en el supuesto de que los Estados miembros hagan uso de la habilitación que les confiere para imponer a las plataformas en línea de alquiler de corta duración obligaciones de transmisión de datos:

"Los Estados miembros que impongan a las plataformas en línea de alquiler de corta duración la obligación de transmitir datos a las autoridades competentes de conformidad con el presente Reglamento establecerán o mantendrán un procedimiento de registro para las unidades situadas en zonas de su territorio en las que sea aplicable tal requisito de transmisión de datos."

El número de registro al que se refieren ambas normas no habilita para el desarrollo de actividad turística alguna, como tampoco habilita, por ejemplo, para el desarrollo de una actividad empresarial de arrendamiento de temporada por razones de estudio. Corresponde al prestador de los servicios obtener las habilitaciones que puedan resultar necesarias según el tipo concreto de actividad que pretenda ejercitar.

El procedimiento de registro, según el artículo 4.1 del Reglamento UE 2024/1028, puede establecerse en el ámbito nacional, regional o local. España ha considerado necesario establecerlo a escala nacional dado el volumen de arrendamientos para alojamiento de corta duración que se conciertan a través de plataformas en línea sobre unidades de alojamiento ubicadas en su territorio. Una Comunidad Autónoma (aun en el supuesto de que tuviera competencia material) no podría en ningún caso establecer un procedimiento de registro a escala nacional.

En resumen, en contra de lo que aducen las recurrentes:

1º.- De ninguna manera el Real Decreto impide o dificulta la aplicación del régimen de ventanilla única de arrendamientos de corta duración prevista en el Reglamento UE 2024/1028.

No es cierto que los Estados miembros sólo pueden aprobar normas cuando les faculte el Reglamento comunitario para ello. Pueden hacerlo en ejercicio de su propia soberanía, complementando y permitiendo la eficacia del Reglamento comunitario.

2º.- Se dice que se viola el Considerando 9 del Reglamento: Con objeto de evitar situaciones en las que se atribuya a una unidad más de un número de registro para un anuncio, cada unidad debe someterse a un único procedimiento de registro en un Estado miembro a escala nacional, regional o local.

Es evidente que esta imputación es falsa. Nada obsta la coordinación entre Administraciones para lograr que los efectos favorables del registro se produzcan. Ello se ve facilitado porque el número de registro único se forma por la adición del número de registro autonómico y el nacional, ya que el Reglamento Europeo exige un número único, que se interconectará con el resto de paises de la Unión.

3º.- No hay vulneración del Reglamento UE 2024/1028 por parte del Real Decreto impugnado en cuanto a la fecha a partir de la cual es aplicable el régimen de ventanilla única.

Se dice que mientras que la disposición adicional cuarta del Real Decreto establece que "El presente real decreto entrará en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025", el artículo 19 del Reglamento UE 2024/1028 reza: "El presente Reglamento entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el Diario Oficial de la Unión Europea. Será aplicable a partir del 20 de mayo de 2026 (...)". No es contrario al Derecho de la Unión Europea que la entrada en vigor y la aplicación directa de un Reglamento comunitario, opere ya en un Estado miembro sobre una regulación nacional que asume su contenido.

La comisión de vivienda creada en el Parlamento Europeo pretende informar sobre el efectivo cumplimiento del Reglamento "a más tardar" a 20 de mayo de 2026, en la medida en que en la referida fecha tienen que estar efectivamente funcionando todos los flujos de información previstos en el Reglamento Europeo, entre Registro de la Propiedad y Bienes Muebles y Ventanilla única, plataformas y ventanilla, arrendadores y registro de la Propiedad y de Bienes Muebles, y Comunidades Autónomas y ventanilla y Registro de la Propiedad. Y para ello, es necesario otorgar un margen de tiempo que permita solicitar los códigos a los arrendadores para la comercialización de las unidades, puesto que si se limitara a una entrada no escalada y sucesiva, sino a la misma fecha (atribución de códigos y prohibición de comercializar sin códigos) no se podría comercializar nada.

Por lo tanto, la adopción de medidas normativas preparatorias para asegurar la plena operatividad del sistema en el momento en que el Reglamento sea aplicable no solo es legítima sino necesaria para garantizar el cumplimiento de los flujos de información previstos por el Reglamento europeo, y responde a una lógica de buena administración y cooperación leal con las instituciones de la Unión.

Las recurrentes alegan la infracción del principio de reserva de Ley al amparo del artículo 17.1 de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado, pero como inmediatamente se verá: (i) ese artículo se refiere a la "motivación a través de una ley" de aquellas autorizaciones administrativas necesarias el ejercicio de una actividad económica, cosa que aquí no sucede, pues el número de registro de las unidades de alojamiento de corta duración no supone un requisito para ejercer una actividad de alquiler de corta duración y, (ii) que el propio artículo recoge en su apartado segundo que: "Cuando el régimen de autorización se exija por norma comunitaria o tratado internacional, las autorizaciones podrán estar previstas en una norma de rango inferior a la Ley."

Lo cierto es que, a pesar de que los reglamentos europeos tengan una aplicabilidad directa, en la práctica es posible, como en este caso, que se precise la aprobación de normas internas complementarias para hacer efectiva su aplicación, siendo esta función el "desarrollo" del Derecho europeo. De esta manera, la aprobación de normas nacionales permite, en consonancia con las demás disposiciones e instrumentos legales que existan en cada Estado miembro, la efectiva y correcta ejecución de lo contenido en los Reglamentos.

Y, en relación con el rango reglamentario de la norma, señala el mismo informe del Consejo de Estado que, cuando no exista reserva de ley en atención a la materia afectada ni deba modificarse una norma vigente del mismo rango, puede haber lugar al ejercicio de la potestad reglamentaria del Gobierno.

Cabe señalar, además, en relación con el rango reglamentario y dada la materia de fondo como es un acceso de arrendamientos al Registro de la Propiedad, que el marco normativo vigente venía determinado por la disposición adicional segunda de la Ley de arrendamientos urbanos que dispone, en su apartado segundo, que:

"2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos."

Con base en dicha habilitación legal se dictó el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, dada la nula practicidad de dicha norma -por cuanto los arrendamientos de viviendas que se inscriben en el Registro de la Propiedad son insignificantes desde entonces- es conveniente adecuar la práctica a la situación jurídica actual.

Teniendo en cuenta que el presente Real Decreto no modifica en el texto de la norma la inscripción del arrendamiento, sino que lo que se regula es la creación de una nota marginal de generación de un código para comercialización, el rango por razón de la materia sigue siendo adecuado.

2/ Los títulos competenciales del Estado que, claramente le habilitan para dictar el Real Decreto.

La recurrente considera que el Real Decreto 1312/2024 se ha dictado por el Estado sin que disponga de título competencial, afirmando que dicho Real Decreto vulnera las competencias de las Comunidades Autónomas en materia de turismo y de vivienda.

Sin embargo, el concepto de título competencial suficiente empleado por la demandante es ambiguo; y lo cierto es que los títulos existen y son claros ( artículo 149 de la Constitución).

Se indica en la demanda que "la promoción y ordenación del turismo es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en virtud de lo previsto en el art. 148.1.18ª CE. Todas las Comunidades, sin excepción, han asumido esta competencia". Sin embargo, esta competencia, aunque se quiera configurar como exclusiva, debe integrarse coordinadamente con las del Estado y, en particular, con las indicadas en la disposición final primera del Real Decreto 1312/2024 como título habilitante de la norma, que prevé:

"Este Real Decreto se dicta al amparo de lo previsto en el artículo 149.1 de la Constitución Española, numerales 8.ª, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos, 1.ª, que atribuye al Estado la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, 13.ª, que atribuye al Estado la competencia sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, y 31.ª, que atribuye al Estado la competencia en materia de estadística oficial para fines estatales".

En la sentencia del Tribunal Constitucional 94/2013, de 23 de abril, dictada en materia de urbanismo, se reconoce que la exclusividad competencial autonómica en materia de urbanismo no impide que el Estado pueda ejercer competencias con contenido distinto de la urbanística pero que tengan una proyección sobre el ámbito urbanístico autonómico.

De esta forma, el Estado ha logrado, a través de diversos títulos competenciales estatales concurrenciales con el turismo (enseñanza, promoción exterior, bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, investigación, patrimonio o transportes) mantener una cierta organización y estructura administrativa como ha regulado (Orden INT/1922/2003, de 3 de julio) la obligatoriedad de cumplimentar los libros-registro y partes de entrada de viajeros en establecimientos de hostelería y otros análogos de carácter turístico; norma adoptada en el marco del artículo 149.1.29ª CE y justificada en la necesidad de llevar un control de seguridad indispensable y que constituye una de las prioridades de la acción de los poderes públicos.

En iguales términos, otros títulos competenciales (como los artículos 149.1.6ª, 8ª y 14ª CE) han permito al Estado regular a través de la Ley 4/2012, de 6 de julio, los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

El dictamen del Consejo de Estado respecto del proyecto de Real Decreto, en sus folios 20 y ss., considera inaplicable como base jurídica competencial del texto reglamentario sometido a Dictamen, la incardinada en nuestra Constitución, artículo 149.1, apartados 1º ("La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales"), 8º ("la creación de Registros jurídicos, así como la regulación del régimen, funcionamiento y cualesquiera cuestiones relativas a los mismos es competencia exclusivamente estatal") y 13º del precepto citado ("Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica").

Se discrepa de dicha afirmación. Cobra sentido la intervención de un registro jurídico, en concreto del Registro de la Propiedad, habilitado para ello por el título competencial previsto en el artículo 149.1.8 de nuestra Carta Magna, dado que la información jurídica relativa a las viviendas se encuentra residenciada en el Registro de la Propiedad.

A.- La competencia del Estado, al amparo del artículo 149.1.8ª CE, en materia de "legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos".

Como ha señalado el Tribunal Constitucional en su sentencia 7/2019, de 17 de enero, el artículo 149.1.8ª de la Constitución atribuye al estado la competencia en materia de ordenación de los registros jurídicos, relativos fundamentalmente a materias de derecho privado y en los que se inscriben actos de naturaleza con trascendencia jurídica civil, siendo el Registro de la Propiedad el ejemplo o prototipo más claro en este sentido.

Existen múltiples registros administrativos en materia de vivienda (de accesibilidad, eficiencia energética, turístico...) así como otorgamientos de licencias municipales en el ejercicio de la actividad también, pero tales registros no tienen nada que ver con el presente. Las autorizaciones y licencias se dan por el mecanismo de la concesión por la administración correspondiente o por la presentación de la declaración responsable ante la misma y transcurso del tiempo con silencio de la administración (mecanismos de autorización a través de declaraciones responsables en registros administrativos).

Estos sistemas y requisitos de acceso son completamente distintos y ajenos a un registro jurídico como es el Registro de la Propiedad, que vertebra la seguridad jurídica nacional mediante un acceso uniforme al mismo con pleno respeto de los diferentes requisitos autonómicos y locales. El sistema de obtención del Código previsto en el Reglamento es absolutamente respetuoso con los sistemas autonómicos y locales y necesariamente coexistentes.

En relación con el artículo 149.1.8ª de la Constitución, sobre ordenación de registros e instrumentos públicos, cabe citar la STC 129/2010 (FJ.3), así como la sentencia del pleno STC 157/2021, de 16 de septiembre de 2021 (recurso 315/2020).

En relación con esto, debe aclararse que lo que el Real Decreto aprueba no es un registro administrativo cuya inscripción condicione el ejercicio de la actividad sino un registro jurídico sobre "unidades de alojamiento" ofertadas para arrendamientos de corta duración a través plataformas online, limitándose el Real Decreto a regular meras cuestiones privadas en aras a garantizar un nivel de protección y transparencia a los usuarios de este tipo de alojamientos, siendo su finalidad última la de prevenir el fraude. Esto significa que, en tanto que se está ante un registro que regula eminentemente las relaciones civiles entre particulares, la competencia sólo la podría haber asumido el Estado pues si una CCAA asumiera la ordenación de un registro como el presente incurriría en una evidente invasión competencial.

Los registros jurídicos producen efectos sustantivos, como son la presunción de integridad y certeza, así como la oponibilidad frente a terceros. En cambio, los registros administrativos no producen efectos jurídicos sustantivos sobre las relaciones privadas, de manera que la inscripción en ellos no añade ningún efecto al documento otorgado; su publicidad tiene solamente efectos de "publicidad-noticia".

No se trata de un registro administrativo, con efectos de mera publicidad, sino de un registro jurídico de derecho civil, que produce efectos jurídicos sustantivos sobre las relaciones privadas, por lo que la regulación es competencia estatal ( artículo 149.1.8 de la Constitución).

El artificio propuesto por las demandantes en relación con la necesidad de la inscripción de un inmueble para el ejercicio de la actividad no se sostiene. El número de registro no habilita para el desarrollo de actividad turística alguna y sólo se asigna a los inmuebles, no a las personas, y se hace en aras de garantizar la seguridad jurídica y los derechos de los huéspedes como exige el propio Reglamento Europeo.

Se regulan relaciones privadas y se está ante un registro privado, en el que se inscriben unidades o inmuebles para que éstos puedan ser objeto de contratos privados cuando se oferten arrendamientos de corta duración a través de plataformas online.

Es más, buena prueba de que no regula el ejercicio de ninguna actividad económica es que, como bien apunta el Abogado del Estado, tal registro únicamente se refiere a las ofertas de arrendamiento a través de plataformas en línea, no siendo necesario dicho número cuando la misma actividad se oferta a través de otros medios.

Con el máximo respeto al Consejo de Estado, su informe yerra cuando dice que las relaciones jurídico-privadas derivadas de este registro son un mero efecto secundario, puesto que "su finalidad principal no es la de dar publicidad a situaciones jurídico-privadas".

Basta con acudir a la exposición de motivos de la norma para darse cuenta que lo que en realidad se pretende es dotar de mayor seguridad a las relaciones jurídico privadas entre los usuarios de estas plataformas y los anunciantes que oferten en ellas sus inmuebles para arrendamientos de corta duración.

Es, en efecto, un registro que regula meramente relaciones jurídico-privadas entre sujetos que, desde luego, no se convierte en administrativo por el mero hecho de que haya de constar en ese registro privado los inmuebles que se ofertan en las plataformas on line para alquiler de corta duración.

Con el máximo respeto, ello sería tan descabellado como afirmar que el propio Registro de la Propiedad también debería ser calificado como un registro administrativo y no como un registro jurídico por el mero hecho de que en ciertas ocasiones la inscripción de inmuebles también es obligatoria para celebrar ciertos contratos o negocios jurídicos, o para constituir sobre ellos ciertos derechos. Buen ejemplo de ello es la inscripción obligatoria de una hipoteca en el Registro para que la misma adquiera validez (1.875 CC y 130 LH).

De igual manera, el hecho de que sea necesario aportar la cédula de habitabilidad en una compraventa de una vivienda no convierte a la compraventa en una autorización administrativa. Y lo mismo ocurre con la exigencia del número de la unidad arrendada en este tipo de contratos.

En relación con esto, es pacífica la doctrina que considera, al amparo del artículo 149.1.8º de la Constitución, la competencia estatal en materia de la regulación del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles estatal, como reiteradamente han señalado las SsTS 118/2022, de 29 de septiembre; 37/2022, de 10 de marzo; y 151/2021, de 16 de septiembre.

Por todo ello, se está ante lo que el T.C denomina registro jurídico y no ante un registro administrativo, de naturaleza puramente civil. Ello se deduce además de que:

1º Es posible inscribir los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Y esta inscripción no los transforma en un derecho real: siguen siendo un derecho de crédito.

2º. La inscripción del arrendamiento de un alojamiento de corta duración no es constitutiva. Solo produce como efecto la atribución de un número de registro que identifica la unidad que se pone en arrendamiento en esta modalidad.

3º. La atribución al Registro de la Propiedad de la competencia para asignar este número de registro produce el efecto del cumplimiento del Reglamento UE 2024/1028. Tanto en lo que se refiere a la información sobre el número de arrendamientos de este tipo, como por lo que se refiere a la creación de la Ventanilla Única Digital.

4º. La seguridad jurídica de los contratantes, sean o no consumidores. La unificación de los registros donde se debe proceder a las correspondientes inscripciones, evitando así la dispersión, que puede producir como consecuencia, fraudes. En realidad, no estamos tratando de una inscripción, sino de una nota marginal, porque no es el arrendamiento concreto lo que se inscribe, sino una cualidad de la finca decidida por su titular.

5º. Lo que se inscribe es la finca, esto es, una unidad en el sentido del Reglamento (UE) y el número de registro describe solo una cualidad de dicha finca, como cuando se declara si se trata de una finca urbana o una finca rústica. La inscripción no atribuye derechos, aunque frente a terceros se describa una cualidad de la finca que puede tener repercusión en los negocios jurídicos que se lleven a cabo sobre ella. El RD 1312/2024 establece el procedimiento del registro único de arrendamientos, que regula en los arts. 8 y 9, que debe continuar con la calificación del registrador, que, si es favorable, «este hará constar el número de registro y su categoría y tipo por nota marginal en el folio de la unidad», aplicándose la normativa hipotecaria para el régimen de recursos.

La concesión del código por el Registro de la Propiedad crea un ámbito jurídico en el que confluya el objeto jurídico de las viviendas en todos los supuestos de las diferentes estancias y alquileres de las diferentes CCAA y ayuntamientos y Estado Central.

Por ello, se está ante un registro de carácter civil, por lo que la competencia para su regulación y ordenación corresponde en exclusiva al Estado, según establece el artículo 149.1, 8 de la Constitución.

Además, los estatutos por los que se limitan y prohíben los usos cada vez más comunes ante la alarma social producida por la multiplicidad de alquileres fuera de ordenación o ilícitos -no solamente turísticos sino profesionales o de otra índole, solamente surtirán efecto en relación con terceros si constan inscritos en el Registro de la Propiedad. Estas limitaciones son objeto de inscripción en todo el territorio nacional. El Registro es la única institución que cuenta con esta información en relación con las fincas.

En el Registro de la Propiedad además se hace constar la información relativa a la posibilidad o la imposibilidad de disponer de la vivienda para este uso, bien porque la finca esté sujeta a concurso y se necesite autorización del juez del mismo, o bien porque se trate de una vivienda de VPO que no puede ser objeto de este tipo de comercio, ya se trate de una vivienda declarada habitual para la que se ha obtenido una bonificación fiscal, o debido a que se haya recibido una subvención de fondos next, que condiciona su destino a, por ejemplo, alquiler joven o senior, o a living de mayores de 65 años.

La concesión del Código por el Registro de la Propiedad crea un ámbito jurídico de seguridad en el que confluye el objeto jurídico de las viviendas en todos los supuestos de las diferentes estancias y alquileres de las CCAA, Ayuntamientos, o del Estado.

Esta misma situación de convivencia normativa estatal, autonómica y local existe sin fricción competencial en materia de urbanismo y por supuesto también en la de turismo.

La asignación al inmueble de un Código por el Registro de la Propiedad evita usos fraudulentos, ya que el Registro de la Propiedad al dar de alta el inmueble comprueba los requisitos del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, así como su geoposicionamiento. Entre ellos, que el inmueble existe y también su ubicación, datos de gran importancia para evitar los miles de fraudes que tienen lugar cada año, especialmente en los periodos vacacionales.

De hecho, tal y como figura en el certificado emitido por el Colegio el 10 de junio de 2025, cuyo contenido se adjunta como documento número 3, "según las métricas que conoce y controla este Colegio, el número de asientos de inscripción practicados en el Registro Único de Arrendamientos, desde la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, [...] es de 89.413". La aceptación social de la medida y la seguridad jurídica que comporta, son evidentes.

En estas condiciones, el título competencial del Estado para la aprobación de la norma, es el previsto en el artículo 149.1.8ª de la Constitución: "la creación de Registros jurídicos, así como la regulación del régimen, funcionamiento y cualesquiera cuestiones relativas a los mismos es competencia exclusivamente estatal".

B.- La competencia del Estado al amparo del artículo 149.1.13ª de la Constitución sobre "bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica".

En cuanto a la competencia estatal sobre "bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica" (149.1.13º de la Constitución), aplicada a la materia de vivienda, la doctrina del Tribunal Constitucional, queda reflejada en sus SsTC 59/1995 y 75/1989, de 21 de abril. Esta última sentencia señala que "el ejercicio autonómico de la competencia exclusiva sobre un determinado subsector económico [el turismo, estatutariamente atribuido a la comunidad autónoma] no excluye la existencia de la competencia estatal para establecer las bases y la coordinación de ese subsector".

Como acertadamente señala el Abogado del Estado, el artículo 149.1.13ª de la Constitución atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. Conforme recoge la MAIN, el peso que tiene la actividad del alquiler de corta duración en el conjunto de la actividad económica es muy relevante (baste recordar que, en una gran parte, el arrendamiento de vivienda de corta duración se destina al uso turístico y que el subsector del turismo en general representa un 13% del producto interior bruto total y un porcentaje todavía mayor del empleo).

Se cumple así la premisa señalada por el Tribunal Constitucional al interpretar la atribución contenida en el artículo 149.1.13ª de la Constitución, en el sentido de que << (...) cuando para conseguir objetivos de la política económica nacional, se precise una acción unitaria del conjunto del territorio del Estado, por la necesidad de asegurar un tratamiento uniforme de determinados problemas económicos o por la estrecha interdependencia de las actuaciones a realizar en distintas partes del territorio nacional, el Estado en el ejercicio de la competencia de ordenación de la actuación económica general podrá efectuar una planificación de detalle, siempre, y sólo en tales supuestos, que la necesaria coherencia de la política económica general exija decisiones unitarias y no pueda articularse sin riesgo para la unidad económica del Estado a través de la fijación de bases y medidas de coordinación>> ( STC 29/1986).

C.- La competencia del Estado al amparo del artículo 149.1.1ª de la Constitución para la "regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales".

Lo esencial es que la "condición básica" esté justificada, por ser imprescindible para garantizar la igualdad. Y la necesidad de ejercer la competencia del artículo 149.1,1 de la Constitución queda, por ejemplo, absolutamente explicada en la STC 64/2025, de 13 de marzo.

En lo que se refiere a la competencia alegada por el Estado respecto al artículo 149.1.1 de la Constitución, se puede concluir que el Real Decreto 1312/2024 ahora impugnado queda amparado por la competencia atribuida al Estado en esta disposición, porque como se dice de forma clara en la STC 79/2024, FJ 3:

«es, por tanto, posible promover, a través de la competencia reconocida al Estado en el art. 149.1.1 CE, mandatos, no ya genéricos sino específicos, recogidos en la Constitución como son los establecidos en el art. 50 CE, en relación con las personas mayores, o en el art. 49 CE, en relación con las personas discapacitadas; toda vez que se debe entender que los principios rectores de la política social y económica del capítulo III del título I de la Constitución (entre los que se cuentan los recogidos en los citados art. 49 y 50 CE) pueden ponerse en conexión directa con la regla competencial ex art. 149.1.1 CE».

Dadas las condiciones actuales de la vivienda, su acceso, los precios que alcanza en el mercado, la tendencia a los arrendamientos por razones turísticas que conllevan la subida del precio de la vivienda y la escasez de arrendamientos de inmuebles para viviendas habituales, razones que ponen de relieve tanto el Reglamento EU, como los Proemios de las Leyes y Decretos dictados por el Estado y por las Comunidades autónomas, la alegación del ejercicio de la competencia relativa al artículo 149.1.1 de la Constitución como título competencial está totalmente justificado y ampara la legislación estatal. En definitiva, el Estado ha actuado en ejercicio de sus legítimas competencias constitucionales y nada se le puede reprochar por ello. El recurso debe ser íntegramente desestimado.

D.- La competencia del Estado para dictar el Real Decreto 1312/2024 también se pone de manifiesto a través de la disposición final séptima de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico.

La cobertura legal del Real Decreto impugnado, además de en el Reglamento comunitario, se sostiene en la disposición final séptima de la Ley 34/2002, de Servicios de la Sociedad de la Información y Comercio Electrónico, que permitiría desarrollar reglamentariamente el Registro como un servicio de la Sociedad de la Información, al aplicarse, justamente, a los prestadores de plataformas en línea de alquiler de corta duración que ofrecen servicios a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en la Unión, independientemente de su lugar de establecimiento, y a los anfitriones que prestan dichos servicios.

La disposición final séptima de dicha ley establece que: "Se habilita al Gobierno para desarrollar mediante Reglamento lo previsto en esta Ley."

El Real Decreto 1312/2024 tiene como contenido la aplicación en España del Reglamento (UE) 2024/1018 al aplicarse, justamente, a los prestadores de plataformas en línea de alquiler de corta duración que ofrecen servicios a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en la Unión, independientemente de su lugar de establecimiento, y a los anfitriones que prestan dichos servicios.

De acuerdo, pues, con el sistema de fuentes, el Real Decreto cuenta con la habilitación reglamentaria de la disposición final séptima de la Ley 34/2002, sin perjuicio de la general que le ofrece al artículo 97 de la Constitución sin que trate de temas reservados a la Ley.

Ello se traduce en que el Gobierno español tiene competencia para imponer a las plataformas en línea que ofrecen alquileres de corta duración la obligación de transmitir datos a las autoridades competentes. El Real Decreto 1312/2024 ha impuesto esa obligación en toda España a las plataformas en línea que realizan esa actividad.

La cobertura para ello radica en que, entre las obligaciones que pueden establecerse al amparo de la Ley 34/2002, dentro del "ámbito normativo coordinado", queda comprendida la de imponer a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, como prestadores de servicios en la sociedad de la información, la obligación de transmitir datos a las autoridades competentes; entre ellos, esencialmente, los que se han especificado en el Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024. La imposición de tal obligación de transmisión de datos conlleva la necesidad de establecer o mantener un procedimiento de registro para las unidades situadas en zonas de su territorio en las que sea aplicable tal requisito de transmisión de dato; en este caso la totalidad del territorio español.

Por lo tanto, ya no es que exista una habilitación de un Reglamento Europeo para la aprobación del Real Decreto impugnado, sino que el Estado tiene la capacidad de imponer esas obligaciones de transmisión de datos de acuerdo con la disposición final decimoséptima de la Ley 34/2002 desarrollándola, muy especialmente, en lo que hace a lo que la Ley se denomina el "ámbito normativo coordinado" en el que se comprenden cuantas obligaciones, requisitos y exigencias puedan establecerse tanto para el acceso a la actividad de prestadores de servicios de la sociedad de la información como para el posterior ejercicio y desarrollo de la misma.

3/ El Real Decreto 1312/2024 desarrolla el régimen de los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, sin vulnerar el principio de reserva de ley, ni los principios del artículo 17 de la ley de Garantía de Unidad de Mercado.

4/ El dictamen de la Comisión Permanente del Consejo de Estado sobre el proyecto de Real Decreto no da sustento a las pretensiones de las actoras.

La Comisión Permanente del Consejo de Estado, en sesión celebrada el día 18 de diciembre de 2024, formuló el dictamen sobre el proyecto del Real Decreto, poniendo en cuestión tanto la cobertura legal del Real Decreto como la competencia del Estado para su aprobación, cuestiones que mi mandante considera clarificadas.

5/ El Real Decreto 1312/2024 no constituye un reglamento técnico en el sentido previsto por la directiva de reglamentaciones técnicas, ni su contenido ha debido ser notificado a la Comisión Europea.

Más allá de argumentar por qué debe entenderse que el Real Decreto constituye un reglamento técnico, las demandantes se limitan a discutir qué se entiende por "regla relativa a los servicios" sin concretar qué artículo o disposición incluida en el Real Decreto impugnado dota de reglamento técnico al mismo.

En el presente caso, el Real Decreto pretende configurar un sistema jurídico por el que se garantice el buen funcionamiento de los alquileres turísticos, para así dar cumplimiento al Reglamento que, al regular su ámbito de aplicación, indica: "El presente Reglamento se entiende asimismo sin perjuicio de las normas establecidas en otros actos jurídicos de la Unión que regulan otros aspectos de la prestación de servicios por parte de plataformas en línea de alquiler de corta duración y la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en particular: f) la Directiva (UE) 2015/1535 del Parlamento Europeo y del Consejo". Ésta última Directiva es la que utilizan las demandantes para concluir que existe una obligación de notificación a la Comisión.

El Reglamento que pretende cumplirse y que es objeto de impugnación no hace ninguna mención a dicha Directiva -más allá de lo previamente descrito- ni a los servicios prestados por las sociedades de la información. Y el Real Decreto que da cumplimiento al Reglamento tampoco hace referencia alguna a "servicios de la sociedad de información".

Y en este punto, conviene precisar que las recurrentes consideran y afirman que las disposiciones del Real Decreto constituyen un reglamento técnico por cuanto, a su parecer, constituyen "reglas relativas a los servicios" dado que establecen requisitos al acceso a las actividades de servicios y a su ejercicio.

Sin embargo, ateniéndonos a lo dispuesto en la Directiva (UE) 2015/1535 (que las demandantes consideran " Directiva sobre Reglamentaciones Técnicas"),su artículo 1.e ) excluye de la definición de "regla relativa a los servicios": "se considerará que una norma no se refiere específicamente a los servicios de la sociedad de la información cuando sólo haga referencia a esos servicios implícita o incidentalmente".

Es decir, no se está ante un Real Decreto que constituya verdaderamente un reglamento técnico que deba remitirse o notificarse a la Comisión, por cuanto, en contra de lo que expresan las demandantes, tiene por objeto la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el desarrollo de un procedimiento de registro único de arrendamientos, para un buen funcionamiento de los alquileres turísticos.

Por otro lado, no es cierto que el dictamen del Consejo de Estado haya concluido que resultaba necesaria la referida notificación. Al contrario, en la página 16 del dictamen se concluye que:

"Conforme a las definiciones de "servicio", "regla relativa a los servicios" y "reglamento técnico" del artículo 2, podría considerarse que el proyecto de Real Decreto cae dentro del ámbito de aplicación de la regla anterior. Sin embargo, en tanto que las reglas que se establecen en relación con las plataformas en línea de alquiler de corta duración pueden considerarse que pretenden ajustar el ordenamiento jurídico español a las reglas relativas a los servicios establecidas en el Reglamento (UE) 2024/1028, rige la excepción del artículo 7 de la Directiva (UE) 2015/1535, no teniendo que ser notificado el proyecto de Real Decreto a la Comisión Europea."

6/ No existe duplicidad regulatoria alguna y el registro que regula el Real Decreto es jurídico.

No es verdad que exista duplicidad de registros, sino registros coordinados y operativos.

Tampoco es cierto que, como dicen las recurrentes, que exista una duplicidad de registros habilitantes del Estado y de las Comunidades Autónomas ni que se solapen distintos registros estatales.

Por todo ello, el escrito de la parte codemandada termina solicitando que se dicte sentencia que tenga por formulada contestación a la demanda y, en su día, declare inadmisible el recurso o, subsidiariamente, desestime la demanda e imponga las costas a la actora.

QUINTO.- Sobre la pretendida inadmisibilidad del recurso por falta de legitimación de las demandantes.

La causa de inadmisibilidad del recurso planteada por la representación del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España debe ser rechazada. Y ello por razones sustancialmente coincidentes con las aducidas por la parte actora en su escrito de conclusiones. Veamos.

De los estatutos aportados junto con el escrito de interposición del recurso contencioso-administrativo resulta que las recurrentes constituyen asociaciones empresariales que representan al sector de las viviendas de uso turístico en las provincias de Barcelona y de Gerona, respectivamente. Y de los citados estatutos también resulta que constituye una finalidad estatuaria de las asociaciones recurrentes el ejercicio de acciones judiciales en defensa de los intereses de sus asociados.

Partiendo de lo anterior, no cabe cuestionar -por más que así lo pretenda la parte codemandada- que la regulación contenida en el Real Decreto afecta a la esfera de intereses de los asociados de las recurrentes dado que, con independencia de la naturaleza y significado que deba atribuirse al Registro Único de Arrendamientos que allí se regula -aspectos que son precisamente objeto de controversia en este proceso- resulta indudable que la impugnación promovida por las asociaciones recurrentes no se sustenta en un mero interés abstracto en defensa de la legalidad sino en la legítima defensa de sus intereses patrimoniales, que resultan concernidos por la regulación que establece el Real Decreto impugnado.

Por tanto, la causa de inadmisibilidad del recurso planteada por la parte codemandada debe rechazarse; y, en consecuencia, procede que abordemos el examen de la controversia de fondo suscitada.

SEXTO.- Sobre el contexto jurídico, económico y social referido a los arrendamientos de corta duración.

Al igual que hemos hecho en nuestra reciente sentencia nº 620/2026, de 19 de mayo (recurso contencioso-administrativo 1/143/2025), a la que luego volveremos a referirnos, antes de cualquier otra reflexión es procedente que hagamos alguna consideración sobre el contexto jurídico, económico y social en el que se enmarca la norma dictada.

Existe una creciente preocupación, tanto a nivel de la Unión Europea como a nivel nacional, por el alquiler de alojamientos de corta duración que utilizan los servicios de las plataformas en línea. Se intenta poner freno a los abusos que se vienen produciendo en la utilización de esta modalidad de arrendamiento para eludir la normativa sobre los alquileres de larga duración o la normativa sectorial sobre alquileres turísticos creadas por las Comunidades Autónomas.

El aumento constante de esta modalidad de arrendamientos tiene incidencia en la disminución del número de viviendas destinas arrendamientos de larga duración con el consiguiente aumento del precio de los alquileres y de la vivienda en las ciudades, generando problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas, con la consiguiente incidencia en la vida de los ciudadanos y en la composición social y cohesión vecinal de determinados barrios.

Las medidas que pueden adoptar las autoridades en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, turismo, urbanismo u otras, son muchas y muy variadas pero ello exige conocer, con carácter previo, el volumen total de estos servicios y qué inmuebles los prestan. Como afirma el Reglamento UE 2024/1028, uno de los principales retos es la falta de información fiable sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, la identidad del anfitrión, el lugar donde se ofrecen dichos servicios y su duración, pues "La falta de información dificulta que las autoridades evalúen el impacto real de estos servicios y elaboren y apliquen respuestas políticas adecuadas y proporcionadas".

Es por ello que el Reglamento UE 2024/1028 establece normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Y, a fin de garantizar que las autoridades competentes puedan adoptar medidas y obtengan la información y los datos que necesitan sin imponer cargas desproporcionadas, el Reglamento considera que "es necesario establecer un enfoque común de los procedimientos de registro en los Estados miembros que se limite a la información básica que permita la identificación precisa de la unidad y del anfitrión".

Esta normativa europea exige acomodar las previsiones existentes en los Estados miembros sobre esta materia. Así se desprende del artículo 4 del Reglamento de la Uniín, en el que se afirma: "Todo procedimiento establecido por un Estado miembro, ya sea a escala nacional, regional o local, para las unidades situadas en su territorio cumplirá las disposiciones del presente capitulo".

De modo que, si bien la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes en un país respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional, ni, por supuesto, incide en el régimen de distribución del competencias existente en los Estados miembros.

El Reglamento de la Unión no descarta que puedan existir "uno o varios procedimientos de registro" a nivel nacional (artículo 10.1), si bien en este caso el Reglamento de la Unión establecerá una ventanilla única digital para recepción y transmisión de los datos de actividad. Lo que si prohíbe es que un mismo inmueble o parte del mismo (lo que en Reglamento de la Unión denomina "unidad") esté sujeto a más de un procedimiento de registro (artículo 4.3.a) del Reglamento).

Pues bien, partiendo de este contexto, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre crea una ventanilla única digital y regula el procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración.

El procedimiento de registro de arrendamientos de corta duración se instituye como "el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/10128 del Parlamento Europeo del Consejo", rigiéndose por lo dispuesto en el Reglamento de la Unión, por el Real Decreto aprobado y, supletoriamente, por la legislación hipotecaria.

La norma impugnada articula un procedimiento de registro a nivel nacional cuya inscripción y el número de registro se vincula al Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles (artículo 8 del Real Decreto) y que se superpone a los registros autonómicos previstos para los arrendamientos turísticos.

En el momento de promulgarse la norma reglamentaria que es aquí objeto de impugnación ya existían en las Comunidades Autónomas registros para la identificación los inmuebles destinados a arrendamientos con fines turísticos y en los que se establece la necesidad de obtener un numero de registro para ser publicitados en las plataformas "on line"; registros que se instauran en el ejercicio de las competencias en materia de turismo. A título de ejemplo pueden citarse, entre otros los siguientes: el Decreto de la Comunidad de Andalucía 28/2016 de 2 de febrero regula las características de las viviendas con fines turísticos (artículo 6) y prevé la inscripción de las viviendas con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía ( artículo 9.3); el Decreto aragonés 1/2023, de 11 de enero, prevé un registro de turismo en el que se inscriben las viviendas destinadas a uso turístico; el Decreto asturiano 48/2016, de 10 de agosto, prevé la inscripción de las viviendas dedicadas a esta actividad en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas ( artículo 31); el Decreto de Castilla y León 3/2017, 16 de febrero, dispone que el establecimiento dedicado a esta actividad se inscribe en el Registro de Turismo de Castilla y León y que en la publicidad que se realice por cualquier medio de viviendas de uso turístico se debe indicar el número de inscripción en el Registro; el Decreto del País Vasco 101/2018, de 3 de julio, prevé la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, asignándose un numero registro a cada vivienda (artículo 7).

En definitiva, cuando se dictó el Reglamento de la Unión Europea de 2024 ya existían en España procedimientos de registro que inscribían los inmuebles destinados a la actividad de arrendamientos turísticos de corta duración y en los que se obtenía un numero de registro para poder publicitarlo en las plataformas digitales. Ello determina que cuando se dictó el Reglamento de la Unión Europea era necesario adaptar estos registros a la normativa europea (considerando 34).

Los registros autonómicos han sido creados en virtud de las competencias asumidas por las respectivas Comunidades Autónomas en materia de turismo, sin que puedan tampoco olvidarse las competencias que ostentan las Comunidades Autónomas en materia de vivienda.

Ahora bien, estos registros autonómicos tan solo afectan a una parte de los arrendamientos de corta duración, no abarcando otras modalidades como son los arrendamientos de temporada, arrendamientos de corta duración con fines laborales, de estudio o para un tratamiento médico o cualquiera otra modalidad que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria, siempre que cuenten con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para atender el uso de la unidad de carácter temporal (artículo 4 del Real Decreto).

Es por ello que resulta posible extender el procedimiento de registro al resto de las modalidades de arrendamiento de corta duración, respetando las normas armonizadoras contenidas en el Reglamento de la Unión Europea, con el límite de que una misma unidad (un inmueble o parte del mismo) no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro. Lo que no exige el Reglamento de la Unión es que dicho registro deba ser de ámbito nacional.

Pero, al mismo tiempo, la previa existencia de estos registros autonómicos no puede impedir que el Estado, en el ejercicio de sus competencias, pueda establecer los mecanismos que considere adecuados para cumplir con las normas armonizadoras fijadas en el Reglamento de la Unión, por lo que será preciso analizar la características de este registro y el titulo competencial que tiene el Estado para crearlo y regularlo.

El Gobierno de España ha optado por extender el procedimiento de registro a todas las modalidades de arrendamientos de corta duración que se publiciten por plataforma "on line"; y lo ha hecho estableciendo un procedimiento de registro único a nivel nacional, vinculado al Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles.

Este Registro se superpone a los registros autonómicos y su coexistencia no deja de plantear problemas dado que el Reglamento (UE) 2024/10128 del Parlamento Europeo del Consejo claramente establece que "con objeto de evitar situaciones en las que se atribuya a una unidad más de un numero de registro para un anuncio, cada unidad debe someterse a un único procedimiento de registro en un Estado miembro a escala nacional, regional o local (considerando 9), lo que se plasma en el articulado de dicha norma al establecer que "Los Estados miembros garantizarán que:....d) una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro" (artículo 4.3.d).

SÉPTIMO.- Sobre la competencia del Estado para dictar el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.

Alterando la sistemática seguida por la parte actora, examinaremos en primer lugar el motivo de impugnación del apartado 2/ de la demanda, en el que se alega la falta de título competencial del Estado para establecer las obligaciones vinculadas al Registro Único previas en el Real Decreto 1312/2024.

Sobre esta cuestión ya se ha pronunciado esta Sala en la ya citada sentencia nº 620/2026, de 19 de mayo (recurso contencioso-administrativo 1/143/2025), que resuelve el recurso promovido por la Generalitat Valenciana contra el mismo Real Decreto 1312/2024 que es aquí objeto de controversia. Y, dado que en uno y otro litigio la cuestión se plantea en términos sustancialmente coincidentes, en los párrafos que siguen no haremos sino reiterar las consideraciones que hemos expuesto al resolver el citado recurso 1/143/2025. Veamos.

La cuestión nuclear que plantea este motivo de impugnación consistente en determinar si las previsiones contenidas en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre están amparadas en alguno de los títulos competenciales invocados: legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos ( artículo 149.1.18 de la Constitución), condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (artículo 149.1.1), bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 1491.13) y estadísticas para fines estatales (artículo 149.1.31 del mismo texto constitucional).

Analicemos cada uno de ellos.

A/ El artículo 149.1.8 de la Constitución establece como competencia exclusiva del Estado "la legislación civil... y la ordenación de los registros e instrumentos públicos".

Existe numerosa jurisprudencia del Tribunal Constitucional que establece que si bien la regulación del Registro de la Propiedad, Mercantil y de Buenes Muebles es estatal, "...los registros públicos a que se refiere el artículo 149.1.8 CE, cuya ordenación es competencia exclusiva del Estado, "son los referentes fundamentalmente a materias de derecho privado, como se infiere de su contexto y no a otros registros que ... aunque tengan repercusiones en ese campo del Derecho, tienen por objeto materias ajenas a él" ( SSTC 71/1983 , de 29 de julio, FJ 2, y 4/2014 , de 16 de enero, FJ 3). Dicho de otro modo, no cabe entender sino que "los registros a que dicha ordenación se refiere son exclusivamente los de carácter civil" ( SSTC 103/1999 , de 3 de junio, FJ 3; 134/2006 , de 27 de abril, FJ 8; 81/2013 , de 11 de abril, FJ 5, y 11/2015 , de 5 de febrero, FJ 3) La STC 7/2019 de 17 de enero (FJ 3).

Fuera de los registros de carácter civil y mercantil, vinculados a la competencia en la materia de legislación civil y mercantil, el resto de los registros administrativos están vinculados a la competencia material que se ejercita para la ordenación del correspondiente registro administrativo (SSTC 197/1996, de 28 de noviembre F.J 12; STC 103/1999, de 3 de junio , F.J 3; STC 134/2006, de 27 de abril, F.J 8).

Por ello, la STC 81/2013 , FJ 5, señala que las Comunidades Autónomas, en el ejercicio de sus competencias, pueden crear registros administrativos, distintos por tanto de los registros a los que se refiere el artículo 149.1.8 CE. Así ha sido admitido de manera constante por la doctrina constitucional desde las SSTC 32/1983 , de 28 de abril y 87/1985 , de 16 de julio. Nada impide, en efecto, que las Comunidades Autónomas puedan crear esos registros, como instrumentos administrativos ligados a una competencia propia, en la medida en que las competencias autonómicas de que se trate "puedan verse facilitadas mediante la existencia de tales instrumentos de publicidad y de control" ( STC 87/1985 , FJ 3)".

Ello tampoco impide que el Estado pueda establecer los registros administrativos que estime necesarios para ejercer sus competencias, distintas de la prevista en el artículo 149.1.8 CE, si bien al regular el régimen jurídico de esos registros deberá respetar las competencias de ejecución que hayan asumido las Comunidades Autónomas en relación con esa materia ( SSTC 236/1991 , de 12 de diciembre, FJ 6; 203/1992 , de 26 de noviembre, FJ 3 y 243/1994 , de 21 de julio, FJ 6, entre otras).

El registro de la propiedad al que se vincula esta inscripción es un registro público cuyo objeto es la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, con la finalidad de garantizar la seguridad en el tráfico jurídico ( artículo 1 de la LH) y tienen acceso al mismo "Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan ( artículo 13 de la LH).

En el caso que nos ocupa no estamos ante una regulación sustantiva de los arrendamientos de corta duración; ni el procedimiento de registro establecido en el Real Decreto impugnado tiene por objeto inscribir un contrato de arrendamiento ni cargas o limitaciones del dominio para que surtan efectos contra terceros. Tampoco está destinado a conceder autorizaciones a personas físicas o jurídicas determinadas para ejercer una actividad de alquiler sino que se trata de un procedimiento de registro único en relación con los inmuebles, o partes de los mismos, que permite obtener un numero de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea. En definitiva, mediante la nota marginal y la obtención del número de registro se posibilita que un inmueble pueda anunciarse en la plataformas "on line" para poder celebrar contratos de arrendamiento de corta duración, ya sean turísticos, de temporada u otras modalidades.

Así pues, el título competencial del artículo 149.1.8 CE (en lo relativo a la ordenación de los registros públicos) no es un título competencial idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características pues debe acudirse a la materia en cada caso comprometida, que es la que determina la distribución de competencias para la ordenación del correspondiente registro administrativo de que se trate ( STC 7/2019, de 17 de enero, F.J 3 in fine). Y en este caso la inscripción para poder destinar una vivienda o parte de la misma a la actividad de alquiler de corta duración está relacionado básicamente con las competencias autonómicas en materia de vivienda y, en su caso, turismo.

B/ "Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica" ( artículo 149.1.13 de la Constitución).

Es cierto que la competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materias como vivienda o turismo no impide toda intervención estatal en este sector, pues la competencia estatal en cuanto a la ordenación general de la económica responde al principio de unidad económica y abarca la definición de las líneas de actuación tendentes a alcanzar los objetivos de política global o sectorial fijados por la propia Constitución así como las medidas precisas para garantizar la realización de los mismos. Y "la necesaria coherencia de la política económica exige decisiones unitarias que aseguren un tratamiento uniforme de determinados problemas en orden a la consecución de dichos objetivos y evite que, dada la estrecha interdependencia de las actuaciones llevadas a cabo en las distintas partes del territorio, se produzcan resultados disfuncionales y disgregadores" ( STC 186/1988, de 17 de octubre, FJ 2). Esta doctrina se reitera en las SsTC 141/2014 , de 11 de septiembre, FJ 5; 147/2017 , de 14 de diciembre, FJ 2; 15/2018 , de 22 de febrero, FJ 5; y 100/2020, de 22 de julio (FJ 3.B.b), entre otras.

Conviene recordar, en efecto, que este Tribunal ha declarado reiteradamente que dentro de la competencia de dirección de la actividad económica general tienen cobertura "las normas estatales que fijan las líneas directrices y los criterios globales de ordenación de sectores económicos concretos, así como las previsiones de acciones o medidas singulares que sean necesarias para alcanzar los fines propuestos dentro de la ordenación de cada sector" ( STC 95/1986 , fundamento jurídico 4º y, en los mismos términos, STC 188/1989 , fundamento jurídico 4º, con cita de las SSTC 152/1988 y 75/1989 ). Doctrina aplicable con mayor razón a supuestos en los que existen reservas competenciales expresas en favor del Estado respecto de la actividad económica general ( artículo 149.1.13 de la Constitución)

Ahora bien, como ha destacado la STC 197/1996, de 28 de noviembre, el ejercicio de esta competencia "presupone lógicamente la existencia de competencias autonómicas, aun de mera ejecución, que deben ser respetadas, y con la que se persigue, en esencia, la integración de las diversas partes del sistema en el conjunto del mismo mediante la adopción por el Estado de medios y sistemas de relación, bien tras la correspondiente intervención económica bien incluso con carácter preventivo, para asegurar la información recíproca, la homogeneidad técnica en ciertos aspectos y la acción conjunta de las autoridades estatales y autonómicas en el ejercicio de sus respectivas competencias ( STC 45/1991 , que cita SsTC 32/1983 , 111/1984 , 144/1985 y 133/1990 ). Asimismo, SsTC 227/1988 y 54/1990 ).

Y este aspecto es especialmente relevante en el caso que nos ocupa pues, como antes hemos señalado, el problema de la vivienda y los mecanismos para ejercer un control sobre los arrendamientos de corta duración exige una acción conjunta del Estado y Comunidades Autónomas que permita garantizar que las autoridades competentes para adoptar medidas obtenga la información y los datos que necesitan que permita la identificación precisa de la unidad y del anfitrión, con el fin de poder adoptar las medidas necesarias en el ejercicio de sus respectivas competencias sustantivas. Y ello, sin duda, exige una coordinación y puesta en común de información.

Extremo en el que cobra especial importancia la competencia estatal en cuanto a planificación económica ( artículo 149.1.13 de la Constitución) que no solo comprende la posibilidad de fijar unas bases sino que abarca también la "coordinación" en esta materia.

Ahora bien, la invocación de este título competencial no permite realizar una interpretación extensiva de lo que constituye la competencia para la fijación de bases o para establecer medidas de coordinación, pues tal y como destaca la jurisprudencia constitucional "el art. 149.1.13 CE exige una lectura restrictiva, puesto que una excesivamente amplia podría constreñir e incluso vaciar las competencias sectoriales legítimas de las comunidades autónomas ( SsTC 29/1986 , FJ 4, y 141/2014 , FJ 5)". Igualmente se ha destacado que "El posible riesgo de que por este cauce se produzca un vaciamiento de las concretas competencias autonómicas en materia económica obliga a enjuiciar en cada caso la constitucionalidad de la regulación estatal que limita y se superpone a la competencia exclusiva asumida por una comunidad autónoma en su estatuto, lo que implica no solo un análisis del objetivo predominante perseguido y su correspondencia con intereses generales que precisan una actuación unitaria en el conjunto del Estado [por todas, STC 225/1993 , de 8 de julio, FJ 3 d)]" ( STC 143/2012 , de 2 de julio, FJ 3), sino también el alcance y contenido de la regulación para evitar que la misma exceda de lo que en puridad deben se bases o medidas de coordinación a nivel nacional.

Sin olvidar, que el establecimiento de un marco normativo unitario, de aplicación a todo el territorio nacional, debe permitir a cada Comunidad introducir las peculiaridades que estime convenientes dentro del marco competencial que en la materia correspondiente le asigne su Estatuto ( STC 49/1988 , FJ 16) sin que la fijación de unas bases pueda implicar el agotamiento de la regulación en una materia. Así pues, al establecer ese común denominador normativo, el Estado «no puede hacerlo con un grado de detalle y de forma tan acabada o completa que prácticamente impida la adopción por parte de las comunidades autónomas de políticas propias en la materia mediante el ejercicio de sus competencias".

Y por lo que respecta a las competencias en materia de coordinación, la STC 27/87, de 27 de febrero, afirma que la coordinación implica la fijación de medios y de sistemas de relación que hagan posible la información recíproca, la homogeneidad técnica de determinados aspectos y la acción conjunta de las Administraciones coordinadora y coordinada en el ejercicio de sus respectivas competencia, de manera que se logre la integración, de actos parciales en la globalidad del sistema; integración que la coordinación persigue para evitar contradicciones y reducir disfunciones que, de subsistir, impedirían o dificultarían el funcionamiento del mismo.

La competencia de coordinación es una competencia estatal autónoma, que exige un título competencial especifico, distinto a la de fijación de bases y que presupone la existencia de competencias de las Comunidades Autónomas en una materia que, el Estado, al coordinarlas debe respetar.

Pues bien, ciertamente el Reglamento de la Unión 2024/1028, de 11 de abril de 2024, fijó esas normas encaminadas a armonizar los requisitos de transparencia para la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración a través de plataformas en línea (considerando 4) estableciendo normas armonizadas con respecto a los sistemas de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración, si los Estados miembros deciden imponer dichos sistemas o requisitos.

Existiendo unas normas armonizadas a nivel europeo en la materia, el Estado español, en el ejercicio de su competencia sobre bases y coordinación de esta actividad económica, podría haber completado esas previsiones y extenderlas a los arrendamientos de corta duración ejerciendo su competencia de bases o establecer medidas adicionales de coordinación, pero respetando las competencias autonómicas en esta materia.

Sin embargo, la regulación impugnada excede de lo que puede considerarse bases, entendidas como una mínima regulación armonizadora, para adentrarse en la fijación de una regulación completa del procedimiento de registro, inscripción y efectos de la misma, que sitúa en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles. En definitiva establece una regulación pormenorizada de este procedimiento único de registro a nivel nacional para todo tipo de arrendamientos de corta duración.

La norma crea un procedimiento de registro a nivel nacional que obliga a inscribir por nota marginal en el Registro de la Propiedad y de bienes muebles los inmuebles o parte de ellos que se quieran destinar a la actividad de alquiler de corta duración publicitada en una plataforma "on line". Se regula el procedimiento, la documentación que ha de acompañarse, la forma de presentación, la asignación automática por el Registrador de un numero de registro, el posterior trámite de calificación del Registrador para inscribir la nota marginal y los trámites posteriores en caso de que existieran defectos en la solicitud o en la documentación y no se subsanaran. Y los efectos de dicha inscripción o la ausencia de ella.

Esta regulación excede de la competencia del Estado sobre bases de la actividad económica que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto de la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.

Es cierto que mediante esta inscripción y la calificación posterior es posible contrastar si sobre el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal que se quiere destinar a alquiler de corta duración pesa un acuerdo de la comunidad de propietarios que prohíba este tipo de actividad. Y así se destaca en el Preámbulo de la norma argumentando que "esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de las administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar". Ahora bien, la consecución de este fin lícito y la necesidad de cruzar la información existente en esta materia no exige la articulación de un procedimiento de registro como el diseñado e implantado a nivel nacional. Baste a tal efecto destacar que en algunas normas autonómicas que regulan los alquileres turísticos se prevé que cuando las viviendas de uso turístico se sitúen en inmuebles en régimen de propiedad horizontal "el ejercicio de la actividad deberá aprobarse, limitarse, condicionarse o prohibirse teniendo en cuenta las condiciones establecidas en la normativa reguladora de dicho régimen". Así, el artículo 17.ter del Decreto 27/2026, de 25 de marzo, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid; y el mismo sentido el artículo 30 del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias prevé que la declaración responsable previa al inicio de la actividad debe hacer constar que dispone de la "certificación de la Junta de la Comunidad de Propietarios que acredite la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, de conformidad con los requisitos que establece al respecto la legislación de propiedad horizontal para los estatutos y acuerdos de la comunidad".

El dictamen del Consejo de Estado de 18 de diciembre de 2024, elaborado sobre el proyecto de Real Decreto, también se ha pronunciado señalando que el Estado carece de competencia para dictar la norma proyectada en todo lo relativo al registro único de arrendamientos, si bien admite la posibilidad de establecer un registro que recogiera la información relativa a los alquileres de alojamientos de corta duración generada por las distintas Comunidades Autónomas garantizando la interoperabilidad de los registros creados por cada una de ellas.

Por todo ello, esta Sala considera que la regulación del Real Decreto impugnado referida al procedimiento único de registro no puede quedar amparada por este título competencial.

Cuestión distinta es la regulación referida a la ventanilla única digital de arrendamientos, la coordinación de las ventanillas y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea. Previsiones estas que son subsumibles en la competencia de coordinación que ostenta el Estado sobre las distintas comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda y turismo y los registros establecidos en el ejercicio de dichas competencias. La implantación de estas previsiones garantiza la interoperabilidad de los datos y facilita un acceso conjunto permitiendo procedimientos más eficaces.

La necesidad de esta regulación ya aparece contemplada en el artículo 10 del Reglamento del Unión citado al firmar que "Cuando un Estado miembro haya establecido uno o varios procedimientos de registro con arreglo al artículo 4 apartado 1, dichos Estado miembro establecerá una ventanilla única digital por la recepción y transmisión de los datos de actividad, el número de registro pertinente, la dirección específica de la unidad y las URL de los anuncios proporcionados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración con arreglo al artículo 9"; y el artículo 11 de dicha norma establece que "cada Estado miembro designará un coordinador nacional" que actuará como punto de contacto de sus respectivas administraciones para todas las cuestiones relacionadas con la ventanilla única digital. Regulación que, por otra parte, se incardina sin dificultad dentro de la competencia de coordinación que le corresponde al Estado en esta materia, sin que la regulación en esta materia exceda de lo que puede considerarse una competencia de coordinación e intercambio de información.

C/ "La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales. Garantizar las condiciones de igualdad" ( artículo 149.1.1 de la Constitución).

La jurisprudencia constitucional (baste citar entre las más recientes STC 79/2024, de 21 de mayo) ha venido afirmando respecto de este título competencial que "ha de ser objeto de un uso prudente para evitar que con ocasión de garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos se produzca una alteración del sistema constitucional de reparto de competencias".

El carácter finalista de esta competencia transversal, al servicio de la garantía de la igualdad, no impone la uniformidad en la regulación de derechos y deberes constitucionales ( STC 37/1987 , de 26 de marzo, FJ 3), ni se extiende materialmente a la ordenación de los sectores de actividad en los que esos derechos se ejercen ( STC 18/2017 , de 2 de febrero, FJ 4; STC 79/2024, de 21 de mayo, f.j 3.B.a).

La vinculación de este título competencial con la vivienda y la normativa destinada a remediar los problemas que en esta materia se plantean ha sido abordada en la STC 152/1988, de 20 de julio (F.J. 2) en la que se ha considerado que

"La política de vivienda, junto a su dimensión estrictamente económica, debe tener un señalado acento social, en atención al principio rector que establece el art. 47 de la Norma fundamental, siendo así que uno y otro aspecto -el económico y el social- se revelan difícilmente separables. Sin embargo, el art. 47 no constituye por sí mismo un título competencial autónomo en favor del Estado, sino un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos ( art. 53 de la Constitución), en el ejercicio de sus respectivas competencias. Por lo que se refiere al art. 149.1.1, éste faculta al Estado para regular las condiciones no ya que establezcan, sino que garanticen la igualdad sustancial de los españoles en el ejercicio de los derechos constitucionales. Pero esta función de garantía básica en lo que atañe al derecho a disfrutar de una vivienda digna, es la que puede y debe desempeñar el Estado al instrumentar sus competencias sobre las bases y coordinación de la planificación económica del subsector vivienda y sobre las bases de ordenación del crédito. En otros términos, como declaramos en nuestra STC 146/1986 , de 25 de noviembre, «la persecución del interés general -en este caso, el relativo a la garantía de una vivienda adecuada para todos los españoles- se ha de materializar "a través de", no "a pesar de" los sistemas de reparto de competencias articulados en la C.E.» (fundamento jurídico 3.°), de manera que la promoción de la igualdad sustancial y la acción estatal destinada al efecto «debe desplegarse teniendo en cuenta las peculiaridades de un sistema de autonomías territoriales» (fundamento jurídico 4.°)".

Así mismo, el Tribunal Constitucional señala -entre otras, las SSTC 150/2012 , de 5 de julio, FJ 4 y 227/2012 , de 29 de noviembre, FJ 5, y STC 3/2013, de 17 de enero . F.J 8- que esta competencia no puede operar como una especie de título horizontal, capaz de introducirse en cualquier materia o sector del ordenamiento. Por ello se ha considerado, desde el aspecto de su delimitación negativa, que la regulación ex artículo 149.1.1 CE no puede suponer una normación completa y acabada del derecho y deber de que se trate pudiendo las Comunidades Autónomas, en la medida en que tengan competencia sobre la materia, aprobar normas atinentes al régimen jurídico de ese derecho. Además, y, en cuanto a su delimitación positiva, se ha exigido una directa relación entre las condiciones básicas y el contenido primario del derecho o posiciones jurídicas fundamentales y que resultan imprescindibles para garantizar la igualdad pues, si por condiciones básicas hubiera de entenderse cualquier condición material, obligado sería concluir que esa interpretación tan amplia habría de conducir a un solapamiento con otras competencias estatales explicitadas en el artículo 149.1 de la Constitución o, lo que es peor, a una invasión de las competencias autonómicas ( STC 184/2012 , de 17 de octubre, FJ 3).

En definitiva, tal y como señala la STC 65/2020, de 18 de junio, F.J 7.E y recuerda la STC 79/2024, de 21 de mayo, F.J 3, "la competencia estatal sobre la regulación de las "condiciones básicas" que garanticen la igualdad en el ejercicio de derechos y en el cumplimiento de deberes constitucionales, a su vez, "se limita al establecimiento de las condiciones básicas imprescindibles o necesarias para garantizar la igualdad, por lo que su regulación no puede suponer una normación completa y acabada del derecho o deber de que se trate".

Es por ello que la invocación de este titulo competencial resulta insuficiente para amparar una normativa como la ahora analizada, que de forma exhaustiva regula el registro único de arrendamientos de corta duración excediéndose de lo que constituyen medidas destinadas a garantizar las condiciones básicas imprescindibles o necesarias para garantizar la igualdad. En este caso, la normativa analizada no busca establecer estas condiciones básicas en relación a la vivienda de los ciudadanos sino una regulación detallada sobre la inscripción en un registro nacional que trata de proporcionar información a las Administraciones públicas que les permita desarrollar sus políticas públicas.

D/ "Estadística para fines estatales" ( artículo 149.1.31 de la Constitución).

Este título competencial no ampara las disposiciones del Real Decreto referidas al procedimiento de registro único al no guardar relación directa con dichas normas, pero da cobertura a la previsión contenida en el artículo 11 del Real Decreto impugnado en la medida en que, conectado con la ventanilla única digital, permite transmitir a los organismos nacionales (Instituto Nacional de Estadista), autonómicos, caso de haber sido creados (institutos de estadística autonómicos) y europeos (Eurostat) los datos obtenidos respecto de cada unidad en particular los referidos a la actividad, numero de registro, municipio donde se ubique la unidad y el número máximo de personas que se pueden alojar. Se trata de una comunicación a efectos meramente estadísticos, amparada por el titulo competencial contenido en el artículo 149.1.13 de la Constitución, "Estadística para fines estatales".

Tampoco se advierte exceso competencial alguno en relación con la previsión contenida en el artículo 11.1 del Real Decreto impugnado en cuanto permite que el Instituto Nacional de Estadística pueda suscribir o ampliar sus convenios o instrumentos de colaboración con el Registro de la Propiedad y el de Bienes Muebles "para facilitar estadísticas sujetas a una noma de derecho de la Unión Europea o que se encuentren incluidas en los instrumentos de programación estadística legalmente previstos". Previsión que no solo queda amparada en el titulo competencial citado sino también en las relaciones de mutua colaboración y cooperación entre organismos públicos y en el cumplimiento de las previsiones que pudieran establecerse a nivel de la Unión Europea.

En conclusión, este Tribunal considera que el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración.

Consideramos, sin embargo, que ostenta competencia para regular las previsiones referidas a la ventanilla única digital de arrendamientos, a las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos, tal y como se ha tenido ocasión de razonar a lo largo de esta sentencia.

OCTAVO.- Improcedencia de que entremos a examinar los restantes motivos de impugnación que esgrimen las asociaciones demandantes.

Las consideraciones y conclusiones que hemos dejado expuestas en el apartado anterior determinan que resulte ya improcedente el examen de los restantes motivos de impugnación que se aducen en la demanda, en los que, como vimos en el F.J. 2, se alega lo siguiente:

(i) El Real Decreto 1312/2024 establece con carácter ex novo obligaciones sobre el Registro Único que no vienen impuestas por el Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europea y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sin que disponga de habilitación legal para ello.

(ii) Para el desarrollo de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración el Real Decreto 1312/2024 establece materialmente un régimen autorizatorio -en el sentido previsto en el artículo 17.1 de la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado (LGUM)- no previsto en una norma con rango de ley y que vulnera los principios de necesidad y proporcionalidad, al producirse una duplicidad de regímenes autorizatorios.

(iii) El Real Decreto 1312/2024 constituye un reglamento técnico, en el sentido previsto por la Directiva de Reglamentaciones Técnicas, que no ha sido notificado a la Comisión Europea.

En efecto, una vez establecida la falta de título competencial del Estado para establecer las obligaciones vinculadas al registro único de arrendamientos, previstas en el Real Decreto 1312/2024, los preceptos y apartados del Real Decreto relativos al mencionado registro único han de ser considerados contrarios a derecho y declarados nulos por esa sola razón -carecer el Estado de título competencial habilitante-, que es previa a cualquier otra, quedando ya fuera de lugar el examen de los demás reproches que las asociaciones demandantes dirigen contra la regulación reglamentaria aquí controvertida.

NOVENO.- Resolución del recurso.

Como vimos en el antecedente segundo, la parte actora no pide en su demanda que declaremos nulo o anulemos en Real Decreto 1312/2024 en su totalidad, sino, más específicamente, que esta Sala acuerde << (...) anular las previsiones del Real Decreto 1312/2024 en materia del Registro Único, establecidas en sus artículos 2 -apartados f) y i)- 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b)>>.

Siendo ello así, el recurso contencioso-administrativo debe ser íntegramente estimado pues nuestro pronunciamiento anulatorio viene referido precisamente a los preceptos relativos al procedimiento de registro único que se regula en el Real Decreto 1312/2024. A tal efecto las demandantes señalan específicamente, como preceptos que deben ser anulados, los artículos 2, apartados f) y i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b) del Real Decreto 1312/2024. Y, por conexión evidente, la anulación ha de alcanzar también a los artículos 1, 2.j) y 6 del Real Decreto, si bien estos tres preceptos únicamente se anulan en lo relativo a las menciones que en ellos se hacen al procedimiento de registro único de arrendamientos y al número de registro.

En cambio, como hemos dejado antes explicado, el pronunciamiento anulatorio no alcanza a las demás determinaciones del Real Decreto 1312/2024, en particular las referidas a la ventanilla única digital de arrendamientos, a las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.

DECIMO.- Costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, esta Sala considera que, no obstante la estimación íntegra del recurso, no resulta procedente imponer las costas procesales a las partes demandada y codemandada, al haber versado la controversia sobre cuestiones novedosas cuya resolución presentaba serias dudas.

Vistos los preceptos citados, así como los artículos 67 a 73 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido

1/ Estimar el recurso contencioso-administrativo nº 1/54/2025 interpuesto por la representación procesal de las entidades ASSOCIACIÓ D?APARTAMENTS TURÍSTICS DE BARCELONA (APARTUR) y ASSOCIACIÓ TURÍSTICA D?PARTAMENTS DE GIRONA (ATA), contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, declarándose nulos los artículos 2, apartados f) y i), 5, 6, 8, 9, 10 y 12.b) del citado Real Decreto, así como los artículos 1, 2.j) y 6, si bien estos tres preceptos únicamente se anulan en lo relativo a las menciones que en ellos se hacen al procedimiento de registro único de arrendamientos y al número de registro.

2/ No se imponen las costas de este proceso a ninguna de las partes.

3/ Publíquese la parte dispositiva de esta sentencia en el Boletín Oficial del Estado.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.