SAP Baleares 422/2025, 1 de Julio de 2025

Por parte del Juzgado de Primera Instancia núm. 23 de Palma de Mallorca, en los autos de juicio ordinario núm. 998/2022, se dictó sentencia núm. 18/2024, de 25 de enero de 2024 con el siguiente fallo:

"DESESTIMO LA DEMANDA interpuesta por DON Faustino, representado por el procurador D. Jeroni Tomàs Tomàs y asistido por el letrado D. Sebastià Rubí Tomàs y como parte demandada PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU, representada por el procurador D. Javier García Guillén y asistida del letrado D. Eduardo L. Martínez Martínez y, en consecuencia, absuelvo a la demandada de las peticiones efectuadas en su contra en la demanda.

Cada una de las partes deberá pagar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

Don Faustino interpuso recurso de apelación que, tras su admisión a trámite, fue objeto de oposición. Remitidos los autos al tribunal competente para su resolución, se fijó el 24 de junio de 2025 como fecha de deliberación, votación y fallo.

Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1. El objeto del proceso está constituido por el ejercicio de una acción de retracto al amparo de lo previsto en el artículo 25.3 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) en relación con el artículo 1518 del Código Civil.

2. Don Faustino ejercita la acción de retracto arrendaticio urbano en su condición de arrendatario de la finca registral sita en el DIRECCION000, Llucmajor, en atención a la transmisión efectuada por la entidad BANCO SABADELL REAL ESTATE ACTIVOS, S.A. a favor de la demandada PROMONTORIA COLISUEM REAL ESTATE, S.L.U. mediante la aportación no dineraria a la sociedad, registrada contablemente en la cuenta 118 del Plan General de Contabilidad.

3. El actor funda su derecho a retraer la transmisión la finca arrendada, al considerar que la aportación social puede constituir una transmisión onerosa susceptible de originar el retracto arrendaticio, conforme al articulo 25LAU y artículo 1518 del Código Civil.

4. La entidad demandada negó la existencia del derecho de retracto, sosteniendo que la aportación por parte de un socio a la cuenta 118 no constituye una compraventa ni dación en pago, dado que no existe contraprestación dineraria alguna que reembolsar ni precio que el arrendatario pueda igualar.

5. La sentencia núm. 18/2024, de 25 de enero, del Juzgado de Primera Instancia núm. 23 de Palma de Mallorca desestima la demanda. Con apoyo en doctrina jurisprudencial cuya línea limita el retracto a supuestos de transmisión onerosa en los que la contraprestación sea dineraria, desestima la demanda. La sentencia establece que una aportación voluntaria de un socio a una sociedad de capital sin aumento del capital social constituye una aportación gratuita. Por tanto, al no existir contraprestación reembolsable, no se da el supuesto de hecho que justifica el derecho de retracto. Se concluye expresamente que, "el derecho de retracto representa una limitación del derecho de propiedad en cuanto a las facultades del titular del inmueble, por lo tanto, por aplicación de los principios "odiossa sunt restrigenda" y "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus", no se estima pertinente aplicar extensivamente el derecho de adquirir la finca mediante derecho de retracto".

6. Finalmente, no se impone el pago de las costas causadas en la primera instancia, al apreciarse serias dudas de Derecho que justifican la excepción de la regla del vencimiento objetivo del artículo 394.1 de la Ley 1/2000, 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC). En apoyo del fundamento se cita la STS 83/2013, de 15 de enero de 2013 que, en un supuesto en que se descartó la existencia de retracto por tratarse de una donación disimulada bajo la apariencia de una compraventa, la Sala Primera del Tribunal Supremo apreció la excepción del pago de las costas del vencido por la existencia de serias dudas de Derecho en sede de casación.

Formulación de los motivos de apelación.

1. Don Faustino recurre en apelación la sentencia en base a un único motivo.

2. Infracción de los artículos 25.3LAU y 1518C.C. al no considerar en base a una interpretación restrictiva que una aportación no dineraria de la finca a la cuenta 118 de Plan General de Contabilidad no constituya una transmisión onerosa susceptible de originar el derecho de retracto arrendaticio.

Decisión de la sala; inexistencia de derecho a retraer.

1. En el recurso de apelación se alega que la sentencia de instancia ha interpretado restrictivamente el derecho de retracto arrendaticio previsto en el artículo 25.3 de la LAU en relación con el artículo 1521 del Código Civil, al desconocer que la jurisprudencia no lo limita únicamente a los supuestos de transmisión por compraventa. El artículo 1521 del Código Civil admite el retracto en supuestos de compraventa y de dación de pago, y la STS de 15 de febrero de 2013 aclara que el presupuesto del derecho a retraer es la existencia de una transmisión a título oneroso, y no únicamente la compraventa como sostiene la sentencia. Por ello, el apelante mantiene que procede el retracto en todo supuesto en que se constate una causa traslativa del dominio con contraprestación económica, sea cual sea la forma jurídica del negocio.

2. Se aduce que este presupuesto concurre en una aportación social no dineraria que, aunque vaya destinada a incrementar el patrimonio neto sin un aumento de capital social, no constituye un acto gratuito. Se afirma que jurídicamente es una transmisión onerosa de la propiedad del inmueble al patrimonio social, al incorporarse como elemento patrimonial que incrementa sus fondos propios. No existe mera liberalidad, desde el momento en que hay un sacrificio patrimonial del aportante y un enriquecimiento correlativo de la sociedad, lo que encaja en el concepto de transmisión onerosa del artículo 1518 del Código Civil al conllevar la aportación la transmisión de la propiedad según el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital y la obligación del aportante a responder bajo el régimen de la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos por el Código Civil para el contrato de compraventa.

3. Se afirma que sostener lo contrario supone optar por un criterio restrictivo en el ejercicio del derecho de retracto. En tal sentido, con invocación de la STS de 11 de julio de 2012 se sostiene que el derecho de retracto, -si concurren sus presupuestos legales-, no puede ser objeto de una interpretación restrictiva y que una interpretación en tal línea es incompatible con la finalidad de la institución del retracto de proteger al arrendatario, facilitándole el acceso a la propiedad cuando su derecho colisiona con los intereses de otro sujeto que adquiere el dominio de forma onerosa.

4. Finalmente, el apelante refuerza su tesis invocando la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba 785/2020, que reconoció el derecho de retracto arrendaticio en un supuesto de aportación no dineraria de una finca en una ampliación de capital.

5. La Sala no puede acoger el motivo, compartiendo los argumentos de la parte apelada.

6. El artículo 1521 del Código Civil define el retracto legal como el "derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".

7. La correcta interpretación del artículo 1521 del Código Civil pone de manifiesto que para que exista derecho de retraer resulta necesario que la transmisión sea onerosa y con obligaciones no solo recíprocas sino conmutativa, con claridad de la contraprestación de adquirente, debiendo estar determinada y susceptible de serle satisfecha por parte del retrayente pues debe poder subrogarse en las mismas condiciones. El retracto no permite subrogarse en un supuesto de transmisión gratuita, no permite subrogarse en la posición del beneficiario de una mera liberalidad. El artículo 1521 del Código Civil prevé la posibilidad de que el retrayente se subrogue en las mismas condiciones que un comprador en la compraventa o un acreedor en...