SAP Murcia 78/2025, 4 de Marzo de 2025

Por el Juzgado de Primera Instancia indicado se dictó sentencia de fecha 23 de enero de 2024, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "QUE ESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Doña Paula Bernabé Nieto en nombre y representación de Costa Paradiso SA frente a Don Geronimo

, se declara la extinción del contrato de arriendo concertado en fecha 1 de septiembre de 1987 que le fue cedido al demandado en fecha 1 de mayo de 2012 por expiración del plazo pactado, condenado a la parte demandada a dejar libre y expedita la vivienda sita en DIRECCION000, Parque Regional de Calblanque, referencia catastral

NUM000, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, sin hacer pronunciamiento alguno sobre las costas causadas."

Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, se interpuso recurso de apelación por el demandado, para ante esta Audiencia Provincial, Sección Quinta, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto les fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso de apelación se dio traslado a la parte demandante, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la conf‌irmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 441/2024. Tras acreditar el demandado el pago de las rentas, ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día de la fecha su votación y fallo.

En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Costa Paraíso SA interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contra Geronimo . Basaba su pretensión en que dicha mercantil es el administrador único de las propiedades cuya titularidad corresponde a Sociedad en Comandita y, a la vez ambas son propietarias de la f‌inca rústica sita en Covaticas, dentro de cuyo perímetro existe una casa de planta baja. El 1 de septiembre de 1987 el que era representante legal de la sociedad, Teimour Sami, concertó contrato de arriendo por tres años sobre la citada vivienda con Pedro Francisco ; contrato que se prorrogó en octubre de 1991 y nuevamente en 1994, actualizándose la renta en octubre de 1994; y a partir de octubre de 1997, el contrato se mantuvo vigente renovándose anualmente por tácita reconducción. El 1 de mayo de 2012 Pedro Francisco cedió su contrato de arrendamiento a Geronimo, pactándose una renta mensual de 42 euros. En fecha 22 de marzo de 2017, Costa Paradiso SA envió burofax al inquilino comunicándole su intención de no prorrogar el contrato, pero el arrendatario no abandonó la vivienda. Se presentó en fecha 20 de mayo de 2017 demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, que fue turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, pero la sentencia de apelación dio la razón al demandado al considerar que no se le había realizado un contrato nuevo, sino que se le había cedido el contrato anterior, que se encontraba en tácita reconducción hasta el 1 de septiembre de 2017 y planteada la demanda el 24 de mayo de 2017, no podía entenderse extinguido el contrato.

El 30 de julio de 2020 se envió nuevo burofax al arrendatario comunicándole que el propietario no estaba interesado en renovar el contrato. El 25 de agosto de 2020 el demandado contestó la comunicación recibida anunciando su intención de no abandonar la vivienda y alegando que las obras realizadas en la vivienda le otorgan derechos especiales.

La sentencia estima íntegramente la demanda. Tras la desestimación de todas las causas de oposición formales, considera que el contrato de 1 de mayo de 2012 debe entenderse como de cesión al arrendatario del original y que no se ha producido tácita reconducción por haber exteriorizado la arrendadora su intención de no prorrogar la duración del contrato.

El demandado interpone recurso de apelación. Reitera la falta de legitimación activa de la mercantil Costa Paraíso SA, al no ser titular del derecho de propiedad de la f‌inca, pues la compradora de dicha f‌inca, según el título aportado es "Costa Paraíso SA y Compañía, Sociedad en Comandita", que en el momento del otorgamiento de la escritura estaba representada por Valentín . Por tanto, la demanda debió presentarse en nombre de esta sociedad, y no de Costa Paraíso SA. Se opone al argumento contenido en la sentencia, en referencia que Costa Paraíso SA es copropietaria de la f‌inca, porque no se ha acreditado que se tratara de la misma f‌inca. Y, en cuanto al hecho propio descrito en la sentencia de que el arrendatario está pagando la renta a Costa Paraíso SA, indica que nada tiene que ver con la falta de legitimación activa alegada, pues el arrendatario, al f‌irmar el contrato, confía en que el arrendador sea el titular de la f‌inca.

También se alega la inadecuación del procedimiento, pues existen cuestiones complejas al existir distintos contratos que exceden de una simple vinculación arrendaticia; incluso se preveía una duración distinta del contrato, pudiendo ser de 3 o 5 años. También se concretaba la existencia de cuestiones complejas en las dudas existentes sobre la titularidad de la vivienda, la descripción de la f‌inca, la falta de inscripción, la falta de coincidencia de referencia catastral. Y, además, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por la inversión realizada en la ejecución de las obras de reparación, que cuantif‌ica en la cantidad de 44000 euros (al margen

de los 18000 euros que abonó al anterior inquilino por la cesión). Todo ello llevaría a la necesidad de que fuera

en un procedimiento ordinario se ventilaran todas estas cuestiones complejas o que ofrecen serias dudas.

En cuanto al fondo del asunto, el demandado insiste en que la sentencia debió recoger que el contrato que unía a las partes era el de 1 de mayo de 2012, lo que obligaba a entender que existía tácita reconducción. Y no puede aplicarse la doctrina de los actos propios, en el sentido de que en el anterior juicio de desahucio el letrado del demandado negara que el contrato se otorgó el 1 de mayo de 2012. Ese juicio anterior no puede tener efectos de cosa juzgada en el presente. Máxime cuando en el anterior juicio, la arrendadora no aportó contrato alguno y el letrado del demandado únicamente indicó que la fecha inicial del contrato era el 1 de septiembre de 1987, que fue el que se aportó por el demandado. En ese otro procedimiento, ni el juzgado ni la Audiencia Provincial tuvieron conocimiento del contrato suscrito entre las partes el 1 de mayo de 2012 y este procedimiento es completamente independiente del anterior y este contrato indicado debe desplegar todos sus efectos. La propia representante de la parte actora reconoció que tenía conocimiento de la existencia de este contrato. Por tanto, no puede tenerse en cuenta la doctrina de los actos propios. Y a partir de la formalización de este contrato, queda excluido el anterior. Y en este contrato se estableció que la renta anual se pagaba en mensualidades adelantadas durante un período máximo de cinco años, por lo que entiende el demandado que la intención de los contratantes era renovarlo una vez transcurridos dichos...