SAP Las Palmas 82/2025, 7 de Febrero de 2025

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Bartolomé de Tirajana, se dictó sentencia en los referidos autos de fecha 31 de marzo de 2020, cuya parte dispositiva literalmente establece: "Que debo DESESTIMAR la demanda interpuesta por don Íñigo contra BARCLAYS BANK S.A ( actualmente CAIXABANK S.A. ) y BUILDINGCENTER, S.A.U., sin especial pronunciamiento sobre costas."

La referida sentencia se recurrió en apelación con base a los hechos y fundamentos que estimaron oportunos. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Por Auto de fecha 29 de junio de 2021 se inadmitió la práctica de la prueba documental propuesta por la parte apelante. No habiéndose acordado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista, se señaló día para discusión, votación y fallo.

En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales, excepto los plazos procesales por el cúmulo de asuntos que se tramitan en esta sección y la tramitación preferente de los asuntos de familia.

Se alza el demandante contra la sentencia de instancia oponiendo como motivo de su recurso error en la valoración de la prueba en relación con la procedencia del derecho de adquisición preferente y, en concreto, en lo que respecta al plazo de ejercicio, al contenido del art 25.7 LAU y a la no aplicación de la "f‌icta confessio". Alega, igualmente, que no se han valorado los actos propios de las entidades demandadas. Y, por último, considera que no se deben imponer las costas de la instancia por concurrir serias dudas de derecho.

La parte apelada se opone expresamente al recurso en atención a los argumentos de la sentencia objeto de recurso. Asimismo expone que el recurso de apelación debe ser desestimado de plano por falta de argumentos jurídicos. Sin embargo, sobre este último particular, ha de reseñarse que el recurso interpuesto expresa con claridad los motivos de apelación, lo que, por otra parte, ha permitido a la parte apelada oponerse asimismo de forma fundada. En consecuencia, han de analizarse las distintas alegaciones esgrimidas por las partes.

La primera cuestión litigiosa radica en la interpretación del art 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y su aplicación al caso.

El art 25.7 Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente fecha en la que se concertó el contrato de arrendamiento y en la que se pretendió ejercer el derecho de retracto, establecía lo siguiente: "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo". Este precepto, de conformidad con lo establecido en el art. 31 LAU, es aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda como el analizado.

Por otra parte, tratándose de un supuesto de adjudicación de las f‌incas en un procedimiento judicial, es doctrina comúnmente admitida ( v.gr. STS de 16 de noviembre de 2006, ratif‌icada en posteriores sentencias, como la de de 25 de mayo de 2007 o 5 de junio de 2008) que, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula expresamente el ejercicio de los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario de vivienda o local adjudicados en pública subasta, cuando se da este supuesto, la transmisión por este medio permite también el ejercicio de tales derechos.

La sentencia de instancia concluye que concurre el supuesto previsto en el citado art 25.7 LAU.

En este sentido, se toma en consideración que por Decreto de fecha 13 de mayo de 2015 (folio 146 y ss) se aprobó la cesión de remate y consiguiente adjudicación a favor de Buildingcenter S.A.U. de las f‌incas registrales NUM000, NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad n.º 2 de San Bartolomé de Tirajana, integradas en el edif‌icio denominado " DIRECCION000 ". Todas ellas pertenecían a la ejecutada, si bien el arrendatario pretende ejercitar el retracto exclusivamente sobre las f‌incas NUM003 y

NUM004 . Y considera el Magistrado de instancia que "se trata de una transmisión en bloque del conjunto de f‌incas que el arrendador tiene en el mismo inmueble, lo que excluye la aplicación al caso del art. 25 de la LAU, por efecto de la exclusión prevista en su apartado 7".

En relación a la aplicación de la excepción prevista en el citado art 25.7 LAU, el Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente.

La STS de 28 de noviembre de 2024 ( ROJ: STS 5831/2024) señala lo siguiente:

"1.-La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de f‌inca urbana, tanto de vivienda ( art. 25 LAU), como de uso distinto ( art. 31 LAU). En particular, el retracto, que es la institución a la que se ref‌iere el recurso de casación, supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria (LH), según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen.

2. -En la redacción aplicable cronológicamente al caso, el art. 25.7 LAU establecía:

   No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

   Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo».

3. -Aunque este precepto contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las f‌incas o unidades inmobiliarias que forman parte del edif‌icio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

4. -En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edif‌icio de la DIRECCION001 de Madrid, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las f‌incas del mismo edif‌icio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

   Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las sentencias 441/1988, de 26 de mayo, 112/2010, de 15 de...