STS, 12 de Julio de 1986

1. Por el Procurador don Francisco Botia Llamas, en nombre y representación de don Luis Pidal Fernández Hontoria, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Murcia, demanda de Juicio declarativo de mayor cuantía, contra la entidad mercantil Arco de Santo Domingo, S.A., sobre cumplimiento de contrato de compraventa, exponiendo los siguientes hechos: Con fecha veintinueve de septiembre último, la entidad demandada vendió a mi poderdante, una vivienda en planta primera, esquina a Arco de Santo Domingo. Edificio Romea, con fachadas a la plaza de este nombre, calle Serrano Alcázar y Arco de Santo Domingo. El precio pactado fue nueve millones doscientas mil pesetas, mediando una entrega inicial de quinientas mil pesetas, representadas en un talón librado por mi poderdante contra su cuenta en el Banco Hispano Americano, que a su vencimiento en el siguiente día de su entrega fue pagado por el Banco Librado. Se fijó como fecha de pago del resto del precio, entrega de la posesión de la vivienda, mediante la de sus llaves, y el otorgamiento de la escritura pública de transmisión del dominio, el día trece de octubre siguiente. Llegado el día antes expresado mi representado requirió a la entidad demandada por distintos conductos personales, que en su momento ha remos saber, si fuese necesario, su disposición de abonar el resto del precio y su exigencia de tomar posesión de la vivienda con el otorga miento de la escritura pública de transmisión de dominio, correspondiendo el legal representante de la vendedora con promesa de cumplimiento inmediato a cuando se otorga la escritura de División y Constitución del edificio en Régimen de Propiedad Horizontal, que, por el

   tiempo transcurrido sin obtener la vendedora una demostración evidente de la verdadera situación, parece consignar un incumplimiento, más aún, cuando interpuesta demanda de acto de conciliación, éste se celebró sin la comparecencia de la demanda.

2. Alega los fundamentos de derecho que cree oportuno y termina con la súplica de que se dicte en su día sentencia por la que estimando la demanda se declare perfeccionado el contrato de compraventa referido en el exponendo primero de esta demanda, condenando a la entidad Arco de Santo Domingo, S.A., a elevar a escritura pública dicho con trato y a entregar a mi poderdante la posesión de la vivienda, con todos sus frutos y accesorios, con abono del precio por el comprador y las costas de este juicio.

3. Que admitida la demanda y emplazada la demandada entidad mercantil Arcos de Santo Domingo, S.A., compareció en los autos en su representación el Procurador don Francisco Aledo Martínez que contestó a la demanda en los siguientes términos oponiéndose a ella. En primer lugar hemos de poner de manifiesto que la hoy demandante pagó una cantidad, exactamente quinientas mil pesetas, notoriamente reducida respecto al precio total de la compraventa, cantidad que se entrega expresamente «como señal y parte de pago». No hemos de olvidar en ningún momento el carácter de «señal», o con términos más forenses «arras» de esta entrega. En segundo lugar se hace constar en el recibo acompañado de contrario que la casi totalidad del precio, deducido el importe de las arras, habría de satisfacerlo el comprador en una fecha concreta, es decir de trece de octubre de mil novecientos ochenta. Sin embargo llegada dicha fecha el comprador no entregó el talón bancario prometido ni verificó el pago de cualquier otra manera, por lo que automáticamente resulta incumplidor del convenio inicial siendo merecedor de la pérdida de las arras. Lo sucedido en realidad fue que requerido de pago el comprador, éste no cumplió su obligación asumida, por cuyo motivo el corredor interviniente y el mandatario de la entidad vendedora don Fernando Pravia, comunicaron al hoy demandan te la resolución del compromiso por su incumplimiento. A los anteriores hechos son de aplicación lo siguiente: Es significativo que la parte demandante hoy reconvenida se haya mostrado en actitud pasiva desde el mes de septiembre de mil novecientos ochenta, en que debió consignar la cantidad reclamada, hasta el mes de diciembre siguiente en que demanda de conciliación, y todavía más significativo que al formular la demanda no consigue el precio de la compraventa, si es que su voluntad real es la de pagar dicho precio.

4. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la súplica de que se dicte sentencia en su dia por la que se declare. Desestimar la demanda principal formulada por el señor Pidal absolviendo a esta parte, y ello como imposición de las costas a la parte actora. Declarar, en méritos a la reconvención formulada, que el señor Pidal ha incumplido el convenio a que se refiere el recibo acompañado por la parte actora de fecha veintinueve de septiembre de mil novecientos ochenta, declarando resuelto dicho contrato por su incumplimiento denunciado por esta parte con la obligación de indemnizar daños y perjuicios a la parte vendedora. Con carácter subsidiario al suplico del párrafo anterior, declarar que en todo caso, no habiendo pagado el trece de octubre de mil novecientos ochenta el señor Pidal la cantidad de ocho millones setecientas mil pesetas, queda igualmente resuelto el con trato por aplicación del artículo mil cuatro del Código Civil, partiendo

   su derecho al reintegro de la cantidad dada en concepto de señal de quinientas pesetas, cantidad que quedará de propiedad de Arcos de Santo Domingo, S.A. Con carácter subsidiario a las dos últimas peticiones declarar para el supuesto improbable de que no fuere estimada ninguna de ellas, que en todo caso, Arco de Santo Domingo, S.A., en la hipótesis esta entidad hubiera incumplido el contrato por aplicación del artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro del Código Civil sola mente viene obligado a pagar el duplo de la señal recibida, sin ninguna otra responsabilidad. Condenar al señor Pidal a las costas derivadas de la reconvención. Condenar a don Luis Pidal Fernández Hontoria a estar y pasar por las anteriores declaraciones en cuanto sean estimadas en el fallo de la sentencia.

5. Que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

6. Que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

7. Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia del número dos de Murcia, dictó sentencia con fecha treinta de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, cuyo fallo es como sigue: Que estimando como estimo, la demanda formulada por el Procurador don Francisco Botia Llamas, en nombre y representación de don Luis Pidal Fernández Hontoria, sobre acción de cumplimiento de con trato de compraventa, contra la entidad demandada Arco de Santo Domingo, S.A., debo declarar y declaro perfeccionado el contrato de compraventa de veintinueve de septiembre de mil novecientos ochenta, del piso vivienda relacionado en el hecho primero de la demanda, entre las partes y en su consecuencia condeno a la demandada a que eleve dicho contrato a escritura pública de compraventa y le entregue la posesión del mismo al actor, y ello con el abono del demandante a la actora de la cantidad de ocho millones setecientas mil pesetas. Que debo desestimar y desestimo la reconvención entablada por la entidad demandada contra el actor, absolviendo a éste último de la misma. Y todo ello sin hacer expreso pronunciamiento sobre costas.

8. Apelada la anterior resolución por la representación de la parte demandada Arcos de Santo Domingo, S.A., y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, dictó sentencia con fecha cinco de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, cuyo fallo es como sigue: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por" la representación de la entidad mercantil demandada Arco de Santo Domingo, S.A., contra la sentencia dictada por el ilustrísimo señor Magistrado Juez de Primera Instancia número dos de Murcia, de fecha treinta de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución impugnada, con expresa imposición a la recurrente de las costas originadas en esta alzada.

9. Que por el Procurador don Rafael Ortiz de Solórzano y Arbex en nombre de la entidad mercantil Arco de Santo Domingo, S.A., se ha interpuesto contra la anterior sentencia recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: Motivo primero de casación: Al amparo del párrafo quinto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos mil doscientos veinticinco, mil doscientos ochenta y siete, y doscientos treinta y dos, y mil

   cuatrocientos treinta y cuatro del Código Civil, asi como de la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en las sentencias de diecisiete de mayo y doce de abril de mil novecientos ochenta y dos. Motivo segundo de casación: Al amparo del párrafo cuarto del artículo mil seis cientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por existir error en la apreciación de la prueba, basada en el documento número uno que se acompaña en la demanda, que demuestra la equivocación del Juzgador, y que no resulta contradicha por otro elemento probatorio, sino por el contrario confirmada por la absolución de posiciones de la parte actora en la prueba de confesión. Motivo tercero de casación: Al amparo del párrafo quince del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la jurisprudencia de este alto Tribunal. La parte actora pretende el cumplimiento del contrato por parte del demandado sin haber cumplido antes con su obligación de pagar el total precio pactado, que nunca ha ofrecido ni extrajudicial ni judicialmente y ni tampoco ha consignado. Motivo cuarto de casación: Al amparo del párrafo cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil por existir igualmente error en la apreciación de la prueba basada en el documento número uno que se acompaña con la demanda, y que demuestra la equivocación del Juzgador sin resultar contradicho tal documento por otros elementos probatorios.

10. Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista que ha tenido lugar el veinticinco de junio actual.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Luis Albácar López.

1. Promovida por don Luis Pidal Fernández Hontoria ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Murcia demanda de juicio ordinario de mayor cuantía sobre cumplimiento de contrato contra la entidad mercantil «Arco de Santo Domingo, S.A.», quien formuló re convención, con fecha cinco de febrero de mil novecientos ochenta y cinco recayó sentencia de la Audiencia Territorial de Albacete, en la que, confirmando la dictada por el referido Juzgado de Primera Instancia el treinta de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, se estimaba la demanda y desestimaba la reconvención, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley, y en la que se sientan, entre otros las siguientes conclusiones: A) Que son hechos procesales admitidos por las partes que en fecha veintinueve de septiembre de mil novecientos ochenta por la entidad demandada se ex tendió un documento por el cual se declaraba que había recibido del actor la cantidad de quinientas mil pesetas como señal y parte de pago del precio convenido de un piso de la propiedad de la demandada en el edificio «Roma» y que el resto del precio se haría efectivo en un talón de trece de octubre de mil novecientos ochenta, resto que sin embargo no fue abonado por el comprador. B) Que el documento de veintinueve de septiembre de mil novecientos ochenta es definidor de un contrato de compraventa por el cual el demandante adquiría un piso vivienda en el edificio «Roma» planta primera, en el precio de nueve millones doscientas mil pesetas, del que, como parte, se entregaron quinientas mil pesetas, habiéndose de entender que a cambio del precio se obligaría la demandada a la entrega de la cosa vendida, que no se ha producido (considerandos segundo y tercero de la resolución del Juzga do, expresamente aceptadas por la de la Audiencia). C) Que como la venta estaba pactada en la modalidad de al contado, sin aplazamiento alguno del precio, es claro que en el momento pactado para él, al vendedor le correspondía, no sólo entregar la posesión real de la vivienda, sino también otorgar la correspondiente escritura pública notarial; y D) Que el actor obró con la diligencia normal exigible, pues poco tiempo después, menos de dos meses, de verse sorprendido por la actitud pasiva de la vendedora, instó acto de conciliación para que éste cumpliera lo convenido, celebrándose el mismo día tres de diciembre de mil novecientos ochenta con resultado negativo, y trece días después presentó la demanda correspondiente, conducta que deja claro que la parte que de forma deliberada incumplió su obligación fue la demandada y no el actor.

2. El primero de los motivos del recurso se formula «al amparo del párrafo quinto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos mil doscientos veinticinco, mil doscientos ochenta y siete, mil doscientos treinta y dos y mil cuatrocientos treinta y cuatro del Código Civil, así como de la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en las sentencias de diecisiete de mayo y doce de abril de mil novecientos ochenta y dos», alegándose por el recurrente que el documento suscrito entre el actor y la demandada no es un contrato de compraventa sino que en el mismo se trató de un supuesto de los previstos en el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro del Código Civil, es decir, de arras o señal, que llevan consigo, para el caso de incumplimiento del contrato, la rescisión y la pérdida por parte de! comprador de dichas arras, motivo éste que deberá ser rechazado en atención a las siguientes razones: Primera: Que en orden a la naturaleza del pacto de arras y su distinción con el de contrato de compraventa ha declarado esta Sala en reciente sentencia de diez de marzo de mil novecientos ochenta y seis, que recuerda la de siete de julio de mil novecientos setenta y ocho que «existen dos premisas ineludibles de carácter general: a) en primer lugar que el concepto de arras no es en Derecho moderno, tan simple y uniforme cual se pretende en el recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio», de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo trescientos cuarenta y tres del Código de Comercio junto a los cuales pueden ponerse además las conocidas como penales (identificadas en algún ordena miento jurídico, como el italiano, según resulta del artículo mil trescientos ochenta y cinco del Código Civil de mil novecientos cuarenta y dos) con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como «arra» no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo mil ciento cincuenta y cuatro, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de in cumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del artículo mil cuatro cientos cincuenta y cuatro fueron reconocidas por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo mil doscientos cincuenta y cinco, asimismo de nuestro primer código sustantivo; y b) en segundo término, que las dudas que pueden surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras, como se dijo, entre otras, en las sentencias de este Tribunal Supremo de uno de abril de mil novecientos cincuenta y ocho, siete de febrero de mil novecientos sesenta y seis y veinte de mayo de mil novecientos sesenta y siete; siendo doctrina constante de la jurisprudencia de la que «las arras o señal que, como medio de garantía permite el artículo mil cuatrocientos cincuenta y cuatro, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido...», según declararon las sentencias de veinticuatro de noviembre de mil novecientos veintiséis, ocho de julio de mil novecientos treinta y tres, cinco de junio de mil novecientos cuarenta y cinco, veintidós de octubre de mil novecientos cuarenta y ocho, veintiocho de octubre de mil novecientos cincuenta y seis, siete de febrero de mil novecientos sesenta y seis y dieciséis de diciembre de mil novecientos setenta, entre otras, debiéndose entender, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. Segunda: Que si partimos de la base de que, como también ha declarado esta Sala de manera reiterada, la interpretación de los contratos es función que compete en principio a la Sala de Instancia, cuyas conclusiones han de ser respetadas en casación, a no ser que puedan ser reputadas de ilógicas, es obvio que habiéndose llegado por la Sala de apelación, con criterio enteramente coincidente al del Juzgado de Primera Instancia, a la conclusión de que el documento unido al folio tres, en virtud del cual la demandada reconoce haber recibido la cantidad de quinientas mil pesetas «como señal y parte del pago del precio convenido de un piso de nuestra propiedad en el Edificio Roma» y que «el resto del precio nueve millones doscientas mil pesetas lo hará efectivo en un talón el día tres de octubre de mil novecientos ochenta» contiene, en realidad, no un pacto de arras, sino un auténtico contrato de compraventa con virtualidad y fuerza obligatoria plena para las partes que lo suscribieron no puede entenderse que tal aseveración sea clásica, por todo lo cual procede la desestimación de este primer motivo del recurso.

3. No mejor fortuna habrá de merecer el motivo segundo, al amparo del párrafo cuarto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por existir error en la apreciación de la prueba, basada en el documento aludido en el anterior fundamento de derecho, que dice acreditar la equivocación del Juzgador y no resultar contradicho por otros elementos probatorios, ya que, como anterior mente se apuntó, la convicción de que el documento unido a autos y suscrito por las partes íntegra de un contrato de compraventa no la obtiene la Sala, de la valoración de la prueba, sino de la interpretación que verifica del aludido convenio, por lo que mal puede haberse incurrido en tal operación, en error con la apreciación de la prueba, procediendo, en su consecuencia, la desestimación de este segundo motivo.

4. El motivo tercero se ampara en el ordinal quinto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por in fracción del artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil, alegándose por la recurrente en el cuerpo del mismo que la parte actora en su

   acción pretende el cumplimiento del contrato por parte del demandado sin haber cumplido antes con su obligación de pagar el total precio pactado, que no ha ofrecido nunca ni extrajudicial ni judicialmente, ni tampoco ha consignado, olvidando al plantear este motivo por una vía no apropiada para combatir los hechos probados, como es la del número cinco del artículo mil seiscientos noventa y dos, que, por una parte, el cumplimiento o incumplimiento de un contrato por las partes que lo suscribieron es mera cuestión de hecho y, por otra, que la Sala sentenciadora tiene declarado en concepto de hecho probado que, por no ser adecuadamente impugnado ha de devenir firme, que el actor obró con la diligencia normal exigible, pues poco tiempo después de verse sor prendido por la actitud pasiva de la vendedora, instó acto de conciliación para que éste cumpliera lo convenido, así como que «la parte que de forma deliberada incumplió su obligación fue la demandada y no el actor», razones todas ellas por las que no puede admitirse la infracción por parte de la resolución recurrida del contenido del precepto del artículo mil ciento veinticuatro del Código Civil, debiendo, en su consecuencia, rechazarse este tercer motivo.

5. Finalmente, el motivo cuarto se formuló, también como el segundo, al amparo del ordinal cuarto del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alegándose por quien lo plantea que existió un error en la apreciación de la prueba, que basa en el documento acompañado con la demanda a que nos hemos referido repetidamente, y sosteniéndose que el error consiste en que la resolución de instancia al valorar dicho documento llega a la conclusión de que la cantidad a abonar por el actor como consecuencia del contrato es la de ocho millones setecientas mil pesetas, que rersulta de descontar de la totalidad del precio -nueve millones doscientas mil pesetas, la anticipada por el comprador quinientas mil pesetas- cuando se dice que en realidad del documento se desprende que la cantidad a abonar es la de nueve millones doscientas mil pesetas, siendo así que una lectura detenida del documento no sólo no acredita el error en que haya podido incurrir el Juzgador de Instancia, sino que, por el contrario, nos lleva a la inequívoca conclusión de que el precio total de la compraventa se fijó en la cantidad de nueve millones doscientas mil pesetas, por lo que, lógicamente, al haberse anticipado la suma de quinientas mil pesetas, el resto a entregar habrá de fijarse, como hace la resolución recurrida, en ocho millones setecientas mil pesetas y, en su consecuencia, y sin perjuicio de que en el mismo se plantea una cuestión nueva que no puede tener acceso a casación sin producir indefensión en la parte contraria, procede la expresa desestimación de este cuarto motivo.

6. El rechazo de los motivos comporta el del recurso en ellos fundado, con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en el mismo y pérdida del depósito; todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo mil setecientos quince de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto a nombre de «entidad mercantil Arco de Santo Domingo, S.A.», contra la sentencia que con fecha cinco de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, condenamos a dicha par te recurrente al pago de las costas y la pérdida de la cantidad que por

razón de depósito ha constituido, a la que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jaime de Castro García.- Mariano Martín-Granizo Fernández.- José Luis Albácar López.- Ramón López Vilas.- Antonio Sánchez Jáuregui.- Rubricado.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don José Luis Albácar López, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.