STS, 19 de Diciembre de 1985

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha19 Diciembre 1985

Núm. 797.-Sentencia de 19 de diciembre de 1985

PROCEDIMIENTO: Casación.

RECURRENTE: Don Jesús Ángel .

FALLO

Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Valladolid de 24 de septiembre de 1983.

DOCTRINA: Comunidad de bienes.

El máximo acto de alteración de la cosa común, cual es su enajenación por uno solo de los comuneros en contra de la

exigencia de unanimidad requerida para esta clase de actos incurre de un lado en la sanción de nulidad de 4 CC en cuanto es

contrario a un mandato legal expreso (397 CC), y de otro está evidenciando la celebración de un contrato en el que no existe

consentimiento de todos los que jurídicamente pueden prestarlo incidiendo en el supuesto de inexistencia de 1.261 CC.

En la villa de Madrid, a diecinueve de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, como consecuencia de autos de juicio ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Valladolid, sobre declaración de validez de la venta de una finca, cuyo recurso fue interpuesto por don Jesús Ángel y don Paulino , representados por el Procurador de los Tribunales don Federico J. Olivares Santiago y asistido del Abogado don José Luis Sanz Arribas, en el que es recurrido don Cornelio , personado, representado por el Procurador de los Tribunales don Quiles Ulrrich Dotti, y asistido del Abogado don Antonio Montes Lueje.

ANTECEDENTES DE HECHO

  1. Por el Procurador don José Menéndez Sánchez, en representación de don Jesús Ángel y don Paulino , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Valladolid, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra don Cornelio , sobre declaración de validez de la venta de una finca, estableciendo los siguientes hechos: Primero: Que los actores, tras los normales tratos preliminares compraron al demandado la finca que se describe en la exposición del documento número uno que se acompaña. En la cláusula cuarta del citado documento número uno se dice que la determinación de la parte edificable, su deslinde y medición será llevada a cabo por el Arquitecto don Juan Enrique . Esa parte edificable resultaba de restar de la totalidad de la finca la parte o superficie cedida al Ayuntamiento deCoca, para vial, en expediente expropiatorio. El precio total de la compra, que han de pagar los actores que son los compradores, se fijó a razón de tres mil doscientas cincuenta pesetas por metro cuadrado, como indica la cláusula segunda de dicho contrato de compraventa. A cuenta del precio pagaron ya los actores un millón de pesetas cada uno, como consta en la cláusula tercera del mencionado contrato, en sendos o por medio de sendos talones bancarios. Había de requerir el vendedor al Arquitecto señor Juan Enrique para que practicara y emitiera el informe de la determinación de la parte edificable, su deslinde y medición, dentro de los quince días siguientes a la fecha del contrato (dieciocho de marzo de mil novecientos ochenta). Esta obligación de requerir al Arquitecto no fue cumplida por el demandado. Y dentro de los cinco días siguientes, comparecerían las partes ante el Notario de Valladolid señor López Francos, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en cuyo acto el vendedor recibiría la parte de precio que la faltaba por percibir, cláusula quinta . Por último, en la cláusula sexta se pactó que en el supuesto de incumplimiento por cualquiera de las partes, se pacta la cláusula penal de que la parte incumplidora satisfará a la otra en concepto de daños y perjuicios, un treinta por ciento del precio total que resulte de venta. Y que dicha parte incumplidora satisfará cuantos honorarios, derechos y suplidos se devenguen por Letrados y Procuradores en el juicio correspondiente, para cuyo posible juicio se sometieron las partes al Juzgado de Valladolid que correspondía, con renuncia expresa a cualquier otro fuero incluso el propio. Segundo: Tal es en síntesis el contenido del citado contrato, que aparece liquidado del Impuesto de Transmisiones. Pero días después de la firma del contrato dicho, llegaron noticias a los actores de que otros vecinos de Coca, incluso parientes, habían establecido contacto con don Cornelio para intentar la compra que ya se había efectuado a los actores de la finca objeto de este juicio (sólo la parte edificable, pues el resto había sido objeto de expediente expropiatorio y cedido al Ayuntamiento de Coca como vial. La fecha del otorgamiento de la escritura pública, según lo pactado en el contrato, se aproximaba y los actores intentaron ponerse al habla telefónica con el demandado, siempre con resultado infructuoso. En vista de ello los actores dirigieron al demandado vendedor el telegrama que se acompaña. En el que se decía que el día cinco de abril debía comparecer en la Notaría fijada en el contrato para otorgar escritura y recibir el precio, la parte de precio aún no pagada, diciéndole al vendedor que debía llevar informe de la medición. Nuevamente dirigen los actores otro telegrama, con acuse de recibo al vendedor, señalando ahora el día diez de abril para comparecer en la Notaría a los mismos efectos, sin comparecencia. Pero el día doce de abril de mil novecientos ochenta los actores recibieron carta de la Sucursal de Coca, del Banco Español de Crédito, que se adjunta, de la misma fecha diez del telegrama anterior, según la cual carta, el vendedor no desea cobrar los dos cheques de un millón de pesetas cada uno, a cuenta del precio, pagados por los actores. No deseaba cobrarlos de momento. Tercero: Como quiera que el Arquitecto designado en el contrato, señor Juan Enrique , se negaba a realizar las operaciones de la cláusula cuarta del documento número uno , porque no había recibido noticias del vendedor señor Cornelio , a quien correspondía la iniciativa en el encargo, los actores hubieron de interesar tales operaciones de otro Arquitecto, don Pedro Jesús , quien informado de la superficie que habría de excluirse por haberla adquirido para vial el Ayuntamiento de Coca levantó plano del resto de la finca de autos. Cuarto: Al no haber comparecido el vendedor en la Notaría determinada en el contrato, a pesar de los dos telegramas con acuse de recibo que le dirigieron los actores, éstos el día diez de abril de mil novecientos ochenta otorgaron ante el Notario de Valladolid señor López Francis, acta que se acompaña, en la que, después de recoger el otorgamiento del documento número uno acompañado con este escrito con los detalles fundamentales del mismo, precio y pago a cuenta del mismo de dos millones de pesetas, se dice que por el Arquitecto señor Pedro Jesús se ha practicado la medición del solar, edificable, dando una superficie, ya dicha, que el precio estipulado en la compraventa, representa cuatro millones setecientas cincuenta y cinco mil setecientas noventa pesetas, de los que habiendo satisfecho ya dos millones, restaba por pagar la cifra de dos millones setecientas cincuenta y cinco mil setecientas noventa pesetas. Se depositaron por último, en poder del Notario, dos talones bancarios por importe cada uno de un millón trescientas setenta y siete mil ochocientas noventa y cinco pesetas. Los actores requieren al Notario para que lo haga al vendedor, hoy demandado, notificándoles lo expuesto y la voluntad de los requirentes de cumplir el contrato, para lo que ponen a disposición del vendedor los talones referidos, quedando íntegramente pagado el precio de la compraventa, ofreciendo el pago de la referencia, si algún error hubiere, en la medición, y requiriéndole para que comparezca en la Notaría para otorgar la escritura pública de compraventa. Quinto : Se acompaña el requerimiento hecho por el Notario de Astorga, señor García Crespo, por encargo del anterior Notario de Valladolid, al vendedor, hoy demandado, manifestando que no puede comparecer ante el Notario el día dieciocho que se le indicaba en el documento-requerimiento, procedente de Valladolid, para otorgar la escritura pública de compraventa, dado que dos terceras partes indivisas de la finca pertenecen a su hermano Pablo , quien está incapacitado por lo cual no era posible el otorgamiento de la escritura; y tampoco podía aceptar los talones, ofreciendo, por su parte, la devolución de los otros dos talones que se le entregaron, que no habían sido cobrados. Sexto: Los actores son notificados el día diez de julio de mil novecientos ochenta, notarialmente por parte del demandado, desde Astorga, de que, efectivamente, otorgó el demandado el documento privado de compraventa, y de que el dicho demandado es titular del pleno dominio de una parte indivisa y del derecho de nuda propiedad de otra tercera parte indivisa de la referida finca, perteneciendo el pleno dominio de la otra tercera parte indivisa y el derecho de usufructo sobre latercera parte indivisa, sobre la que tiene el demandado la nuda propiedad, a su hermano don Pablo , quien está legalmente incapacitado. Séptimo: La finca de autos, a la que corresponde la superficie objeto de compraventa, aparece inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa María de Nieva, como de dominio de doña Nuria , que aparece ser madre o tía del demandado don Cornelio , al tomo NUM000 , folio NUM002 , finca NUM003 . De esta señora debe haberla heredado el demandado, ya que manifiesta en el documento número uno que la adquirió por herencia. Octavo: Aparece clara la mala fe del demandado, que ha vendido a los actores una finca, recibiendo parte del precio, a cuenta del precio total que se determine mediante medición del terreno; habiendo cumplido religiosamente los compradores todas sus obligaciones, y en cambio resultan incumplidas las obligaciones del vendedor (avisar al Arquitecto señalado en la cláusula cuarta del contrato para realizar la medición y determinación de la superficie edificable que era el objeto de la compraventa, recepción del resto del precio, no elevación a escritura pública, alegando que el precio fue bajo y que tiene un hermano incapacitado, cosa que nunca antes había dicho, que dice que es dueño de parte de la finca y usufructuario de otra parte, ocultando el domicilio de tal hermano, su edad, y el nombre del tutor y de los vocales del Consejo de Familia) pretendiendo, en fin, la resolución del contrato, como si la palabra y mucho más los documentos se firmaran para caer en el vacío. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte sentencia en su día por la que se condene a: a) Se declare válida la venta hecha por el demandado a los actores de la parte edificable de la finca descrita en el hecho primero de la exposición del documento número uno adjuntado con esta demanda por el precio de tres mil doscientas cincuenta pesetas el metro cuadrado, siendo el precio o valor total de lo vendido la cantidad de cuatro millones setecientas cincuenta y cinco mil setecientas noventa pesetas, correspondientes a mil cuatrocientos sesenta y tres metros treinta y dos centímetros cuadrados de terreno edificable; o la cantidad que resulte de multiplicar el precio de tres mil doscientas cincuenta pesetas, por los metros cuadrados resultantes de la medición que se hagan y resulte en este juicio; declarando la propiedad de los actores; b) subsidiariamente y para el caso de que el demandado demuestre que la parte de la finca vendida a los actores no es propia del demandado, se declare válida la venta de la parte que sea propia del mismo, tanto en plena propiedad, como en nuda propiedad, por el valor que resulte según los criterios de apartado a) de este suplico, bien partiendo de una medición de mil cuatrocientos sesenta y tres metros treinta y dos decímetros cuadrados, o bien de la medición que se haga y resulte en este procedimiento; declarando que una tercera parte indivisa de lo vendido es propiedad de los actores y otra tercera parte es de nuda propiedad de dichos actores, valorándose el usufructo, para quien corresponda, en el diez por ciento de dicha tercera parte indivisa; c) condenando en todo caso al demandado a recibir el precio de lo vendido; d) condenando también en todo caso al demandado a otorgar la escritura pública de compraventa correspondiente, como vendedor, a favor de los actores, como compradores, de lo que válidamente haya vendido, ya sea la totalidad o la parte del terreno edificable de la finca de autos que así corresponda; e) se condene además al demandado a pagar a los actores la cantidad de un millón cuatrocientas veintiséis mil setecientas treinta y siete pesetas, valor de la cláusula penal al treinta por ciento del total de importe del precio de la venta, cuatro millones setecientas cincuenta y cinco mil setecientas noventa pesetas, o de la cantidad que como tal importe total de precio resulte de la medición que se haga en este procedimiento; f) se condene también, en todo caso, al demandado al pago de las costas de este procedimiento.

  2. Admitida la demanda y emplazado el demandado, don Cornelio , compareció en los autos en su representación el Procurador don José María Ballester González, que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma con los siguientes hechos: Primero: Se impugna la relación fáctica efectuada en la demanda, en cuanto no se admita expresamente o no se adapte a los hechos que seguidamente se exponen. Es cierto que entre las partes fue escrito el contrato preparatorio o precontrato de compraventa, que se ha aportado por la demandante, bien que la fecha exacta no sea la que en el mismo figura, sino exactamente en la fecha siguiente diecinueve de marzo, festividad de San José, recordándose este dato con tal precisión por el demandado por cuanto tuvo la amabilidad de invitar a almorzar a los dos actores, junto con el mediador que los acompañó, y éstos declinaron la invitación por tener compromiso familiar ante la festividad del día. Esta aclaración, aunque en principio irrelevante revela la ocultación maliciosa por los actores de ciertos hechos sucedidos durante la gestación de tal contrato, que sí son trascendentes para mejor enjuiciamiento de la litis. También es cierto que existieron unas gestiones preliminares entre las partes mediante la intervención de don Agustín , persona que mantenía, al menos en aquellas fechas, buenas relaciones con ambas, y que conocía perfectamente a la familia del demandado, el estado y situación del mismo y de su hermano Pablo , las características del inmueble litigioso y su titularidad, es decir que pertenecía tanto al demandado como a su hermano Pablo , quienes lo habían adquirido en virtud de herencia de su madre, doña Nuria . Y todos estos hechos le resultaban hartamente conocidos por haberse criado con dicha señora, además de ser públicos y notorios en una localidad tan pequeña como es Coca. El citado señor Agustín , gestionó directamente con los actores y telefónicamente con el demandado, las condiciones de la operación llegando a ofrecer a este último diez millones de pesetas por el inmueble en nombre de aquéllos, preparando una entrevista entre las partes para que ultimasen entre sí los detalles, la cual quedó concertada en la ciudad de Astorga, lugar de residencia del demandado por su condición de militar con destino en el Regimiento de Artillería de guarnición en la misma, en el que desempeñaba el oficio de Comandante, por cuyacircunstancia le resultaba más difícil el desplazamiento. No obstante estas manifestaciones y advertencias, los demandantes convencieron a esta parte para que firmase el documento que llevaban consigo, ya confeccionado y a falta de cubrir los datos relativos al número y lugar y fecha de expedición del documento de identidad del demandado, así como el relativo al precio por metro cuadrado, cuyos datos fueron manuscritos; pero quedando bien claro que este contrato quedaría resuelto y sin efecto alguno si no fuese aceptado por el Consejo de Familia, y en esa convicción prestó su consentimiento el demandado y firmó el referido documento por duplicado, acompañándose el ejemplar que quedó en poder del mismo. Segundo: Esta parte dio puntual traslado de los términos del convenio al Presidente del Consejo de Familia de su hermano, y reunido el mismo rechazó la oferta efectuada por los actores, por estimar que el precio ofrecido era muy bajo y, desde luego, muy inferior al que realmente correspondía al inmueble en cuestión. Al concertarse por el señor Pablo la decisión tomada por el Consejo de Familia se puso inmediatamente en contacto con los demandantes a fin de darles traslado de la misma, comunicándoles telefónicamente el día veintidós de marzo la negativa de aquél y que, en consecuencia, quedaba resuelto y sin efecto alguno el contrato suscrito tres días antes, conforme a lo convenido verbalmente. Esta comunicación fue efectuada directamente por el demandado con ambos compradores, a quienes manifestó que no había hecho efectivo el cobro de los talones recibidos, lo cual también había indicado al director de la Sucursal del Banco Español de Crédito en Astorga; por lo que tenía referidos talones a su disposición, pendiente de sus indicaciones al respecto. Tercero : Efectivamente que el Arquitecto designado en el contrato no emitió el informe a instancia del demandado, porque éste consideró que era innecesario al no llevarse a término la compraventa. Por ello no se comprende la razón de solicitarse un informe de otro Arquitecto a solicitud de los actores, cuando no se había convenido así y además sabían que no se firmaría la escritura pública por las causas ya expuestas. Únicamente se explica por la maliciosa conducta de los actores de causar gastos inútiles. No obstante se impugna dicho informe. Cuarto: Cierto que esta parte fue requerida por el Notario de Astorga, don Matías García Crespo, el día quince de abril para comparecer el día dieciocho siguiente en la Notaría designada en el contrato a fin de otorgar escritura pública de compraventa, siendo notificado, al propio tiempo, de la medición del solar efectuada por el Arquitecto señor Pedro Jesús y del ofrecimiento de pago del resto del precio que hacían los actores, requerimiento efectuado en virtud del hecho por dichos actores al Notario de esta capital señor López Francos. Quinto: La finca litigiosa pertenece tanto al demandado como a su hermano Pablo en la forma y participación, que ha quedado detallada en el hecho primero de este escrito, habiéndoseles adjudicado en la escritura pública de participación y adjudicación de herencia de su madre doña Nuria , otorgada por los albaceas, contadores partidores, don Joaquín y don Ángel , el diecinueve de mayo de mil novecientos setenta y ocho ante el Notario de Segovia señor Martínez Almeida, la cual está inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa María de Nieva al tomo NUM000 , libro NUM001 , folio NUM002 , finca NUM003 , inscripción NUM004 . No puede acompañarse a este escrito la primera copia auténtica de la misma por estar en el Registro de la Propiedad número NUM005 de Madrid para practicar la inscripción de otra finca urbana, no obstante se hace designación del protocolo de la Notaría citada y del Registro de la Propiedad referido a los oportunos efectos probatorios. Sexto: Efectivamente que el demandado compareció el veinte de junio de mil novecientos ochenta ante el Notario de Astorga, don Matías García Crespo, para efectuar requerimiento con el fin de dar por definitivamente resuelta la cuestión, siguiendo instrucciones del Consejo de Familia, este Notario encargó a su compañero de Santa María de Nieva, señor Parga Bugallo, la notificación a los actores de la resolución del contrato suscrito entre las partes por no haberse cumplido la condición resolutiva pactada verbalmente, es decir la aceptación del Consejo de Familia o, en su caso, por ser nulo tal contrato al no haberse observado la formalidad de pública subasta, tratándose de un inmueble perteneciente, en parte, a un incapaz y ofreciendo la devolución de los talones recibidos a cuenta del precio. Dicha notificación fue efectuada por referido Notario el diez de julio siguiente, según todo ello consta en la copia del acta, que se acompaña. Séptimo: El inmueble litigioso aparece inscrito en el Registro de la Propiedad de Santa María de Nieva a los tomos, libro y folio citados en el hecho quinto, desde el veintisiete de marzo pasado, a nombre del demandado y de su hermano Pablo . Octavo: Temeraria es la conducta de los actores y no la del demandado, que se dejó sorprender su buena fe al firmar el contrato litigioso, que ya tenían arteramente amañado a aquéllos y a tal fin lo traían mecanografiado en la visita domiciliaria que le efectuaron; conducta temeraria ratificada por los actores posteriores al contrato, al tratar de intimidarle con telégrafos apremios para el otorgamiento de la escritura pública antes del plazo convenido y cuando ya sabían que no podría llevarse a efecto por la oposición del Consejo de Familia de su hermano incapaz, que no de él, al presentar el documento a liquidación cuando sabían que era un gasto inútil y desconociendo unos hechos harto sabidos como son la existencia del hermano, que éste es incapaz y que la madre de ambos falleció y se llamaba Nuria . Y esta conducta debe ser ponderadamente valorada al momento de pronunciarse el Juzgado en cuanto a la imposición de costas. Alega los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y termina suplicando se dicte sentencia en su día, por la que estimando la excepción de falta de litis-consorcio pasivo necesario, se declare mal constituida la relación jurídico-procesal y se desestime la demanda sin entrar en el fondo del asunto; o, subsidiariamente, de entrar a resolverlo se desestime igualmente la demanda y absolviendo libremente de ella al demandado, con expresa imposición de costas a la parte actora.3. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

  3. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

  4. Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia número uno de los de Valladolid, dictó sentencia con fecha primero de marzo de mil novecientos ochenta y dos con la siguiente parte dispositiva: Que desestimando la excepción de falta de litis consorcio pasivo necesario y estimando en parte la demanda, debo declarar y declaro que don Cornelio incumplió el contrato válidamente concertado con don Jesús Ángel y don Paulino y que en consecuencia debe indemnizar a éstos en un millón cuatrocientas veintiséis mil ochocientas treinta y seis pesetas, condenándole al pago de dicha cantidad, sin expresa imposición de las costas de esta instancia.

  5. Apelada la anterior resolución por la representación de la parte actora, don Jesús Ángel y don Paulino y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid dictó sentencia con fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y tres con el siguiente fallo: Que confirmando sustancialmente la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia número uno de esta ciudad, el uno de marzo de mil novecientos ochenta y dos , y estimando en parte la demanda promovida por don Jesús Ángel y don Paulino , debemos condenar y condenamos a don Cornelio

    , a que les satisfaga la cantidad de un millón cuatrocientas veintiséis mil setecientas treinta y siete pesetas y le absolvemos de las demás pretensiones de la demanda que expresamente desestimamos, sin hacer especial imposición de las costas de ambas instancias.

  6. Que por el Procurador don Federico J. Olivares Santiago, en nombre de don Jesús Ángel y don Paulino , se ha interpuesto, contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de ley, al amparo de los siguientes motivos:

Primero

Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos , ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción del artículo trescientos noventa y siete del Código Civil , en relación con el artículo sexto, número tres, del mismo Código Civil , infringidos por el concepto de violación por aplicación indebida, va que el hecho de vender el demandado la finca como de su propiedad exclusiva, siendo copropietario, no altera para nada la cosa común, no existiendo, por tanto, acto contrario a dicha norma prohibitiva, ni, por ende, nulidad. El artículo trescientos noventa y siete dice que ninguno de los condueños podrá (hacer alteraciones en la zona común, sin consentimiento de los demás). Alterar es cambiar. Luego este artículo prohibe hacer cambios en la cosa. Y qué son las cosas; en sentido vulgar, como dice la doctrina, cosa es todo objeto material exterior al hombre; y en sentido jurídico, y en contraposición a las personas (sujeto del derecho), las cosas son las entidades susceptibles de ser objeto o materia del derecho. Así pues, los cambios en las personas, no son jamás cambios en las cosas. Lo que hizo el demandado, al vender la finca, fue cambios en las personas. Luego, no hay alteración en la cosa común por el acto del demandado. Dicta la sentencia de la Sala de lo Social de veintinueve de enero de mil novecientos cuarenta y cuatro .

Segundo

Por infracción de ley y de doctrina legal concordante, al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción del artículo trescientos noventa y nueve del Código Civil , en relación con el artículo trescientos cuarenta y ocho del mismo Código , infringidos por el concepto de violación por inaplicación, ya que el hecho de vender el demandado la finca común como de su propiedad exclusiva, implica o lleva consigo la efectiva venta de la parte que, privativamente, le pertenece como comunero o copropietario.

  1. Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el dos de diciembre actual.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Matías Malpica González Elipe.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

  1. El presente recurso de casación se contrae a la litis mantenida por los compradores de una finca urbana sita en Coca (Segovia) cuya venta ha sido declarada radicalmente nula por la sentencia que aquí se recurre, "por celebrarse la venta sin estos requisitos (sentencias veintitrés de junio de mil novecientos cincuenta y tres y dieciocho de marzo de mil novecientos sesenta y ocho ), determinando su nulidad por inexistencia ante la falta de consentimiento, de la totalidad de los condueños, nulidad que por la unidad delcontrato, no susceptible de división afecta a toda su integridad, sin que se pueda reputar la subsistencia de una parte del mismo, al ser objeto del contrato la totalidad de la cosa vendida y no sobre cuotas de la propiedad, que no fueron como tales objeto del contrato»; pronunciamiento este del antepenúltimo considerando de la sentencia basado en la determinación contenida en el precedente considerando en el que se afirma, "que perteneciendo, por tanto, la finca objeto del contrato a los dos hermanos citados ( Pablo e Cornelio ), existía una copropiedad, al pertenecer la cosa a varias personas (artículo trescientos noventa y dos del Código Civil ), y ninguno de los condueños puede conforme al artículo trescientos noventa y siete del mismo Código alterar sin consentimiento de los demás, la cosa común, y como dice la sentencia de veinte de diciembre de mil novecientos sesenta y seis , el máximo acto de alteración de la cosa común -cual es su enajenación- por uno solo de los comuneros, en contra de la exigencia de unanimidad requerida para esta clase de actos, incurre de un lado, en la sanción de nulidad prevista en el artículo cuarto del mismo texto legal, en cuanto es contrario a un mandato legal expreso y de otro está evidenciando la celebración de un contrato en el que no existe el consentimiento de todos los que jurídicamente deben prestarlo, incidiendo en el supuesto de inexistencia del artículo mil doscientos sesenta y uno », y aquella conclusión y este razonamiento son vertidos por la sentencia que aquí se combate, como consecuencia del contrato privado celebrado el dieciocho de marzo de mil novecientos ochenta , entre los hoy actores y el demandado recurrido, de la finca urbana radicada en Coca, que fue liquidado del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el día nueve de mayo del mismo año, en la que el vendedor, demandado en esta litis, afirma ser de su propiedad por herencia, siendo lo cierto que pertenece a su hermano don Pablo en proporción de un tercio en pleno dominio y otro tercio en usufructo del que la nuda propiedad así como el tercio restante en plena propiedad pertenecen al contratante vendedor, siendo oportuno consignar, que dicha finca urbana fue enajenada con autorización del Consejo de Familia y mediante subasta pública al Ayuntamiento de Coca el quince de mayo de mil novecientos ochenta y uno, en razón de que el copropietario don Pablo está declarado incapaz y sujeto a la correspondiente tutela por auto del Juzgado de Primera Instancia número once de Madrid de fecha diecisiete de junio de mil novecientos setenta y ocho y a quien en la proporción antes dicha le fue adjudicada la finca de autos en las operaciones particionales de la herencia de su madre, protocolizadas en escritura pública de nueve de mayo de mil novecientos setenta y ocho que fue inscrita en el Registro de la Propiedad el veintisiete de marzo de mil novecientos ochenta y uno.

  2. Los dos motivos del recurso presente con sede en el ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil son, técnicamente, complementarios ya que el segundo denuncia infracción por inaplicación del artículo trescientos noventa y nueve del Código Civil en relación con el artículo trescientos cuarenta y ocho del mismo Código y el primero infracción por aplicación indebida del artículo trescientos noventa y siete en relación con el artículo seis- tercero del mismo Código , sirviendo de base a estos motivos, que el hecho de vender el demandado la finca común como de su propiedad exclusiva, implica o lleva consigo la efectiva venta de la parte que previamente le pertenece como copropietario, no suponiendo además, la venta de la finca como de su exclusiva propiedad alteración de la finca como cosa común, anteponiendo y confrontando el recurrente los conceptos de alteración, pudiéramos llamar físicos u objetivos, a los subjetivos referidos a la titularidad de los sujetos de derecho que la ostentan dominicalmente sobre las cuotas partes en que se halla dividida la cosa común, entendiéndose por la parte recurrente que el artículo trescientos noventa y siete se contrae al primer concepto y no al segundo .

  3. Es preciso tener en cuenta que la sentencia combatida hace punto inicial de su razonamiento y subsiguiente resolución, la afirmación de que lo vendido en el contrato privado de dieciocho de marzo de mil novecientos ochenta, fue la finca urbana de la localidad de Coca (Segovia) y no una cuota parte de su propiedad y esta afirmación al permanecer inatacada ni por error de hecho por la vía del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ni por violación de las normas de interpretación de los contratos (artículos mil doscientos ochenta y uno y siguientes del Código Civil ), al amparo del ordinal primero del precepto procesal citado, queda subsistente y es base de todos los razonamientos posteriores.

  4. La enajenación de la cosa común como cosa propia, supone en efecto una alteración de la misma prevista en el artículo trescientos noventa y siete del Código sustantivo, de añeja tradición (sentencias de diecisiete de junio de mil novecientos veintisiete; nueve de febrero de mil novecientos cincuenta y cuatro; diez de octubre de mil novecientos cincuenta y seis; ocho de abril de mil novecientos sesenta y cinco; veinte y veintiuno de febrero de mil novecientos sesenta y nueve; veinticinco de abril de mil novecientos setenta y catorce de diciembre de mil novecientos setenta y tres ) ya que tanto la jurisprudencia como la doctrina dominante, estiman que esa alteración no sólo es alusiva a actos materiales, sino a aquellos que tienen repercusión jurídica, pues el artículo trescientos noventa y siete no distingue y es el que marca precisamente con el siguiente artículo trescientos noventa y ocho , la frontera de los actos de mera administración y de los que tienen mayor entidad, para cada uno de los cuales se marca, respectivamente, el régimen de simple mayoría o el de unanimidad. Precisamente, se llega con invocación de estos artículos trescientos noventa y siete y trescientos noventa y ocho a la determinación discriminatoria de la validez yeficacia de los actos particulares de los comuneros, sin constancia del asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en notorio y claro provecho de la comunidad, pero no en caso contrario en que se declara la nulidad radical como en el caso contemplado en la sentencia de catorce de diciembre de mil novecientos setenta y tres de un arrendamiento que precisaba de la unanimidad de todos los partícipes. Y si ello es así, obvio resulta que la enajenación, de mucha mayor entidad jurídica, requiere esa unanimidad, es decir el consentimiento del copropietario, a través de sus Órganos legales de representación complementarios de su incapacidad, para que el contrato privado tuviera virtualidad, lo que al carecer de tal requisito acarrea su nulidad, como correctamente se mantiene en la sentencia, por cuya razón ha de perecer el primer motivo del recurso.

  5. En lo atinente a la subsistencia de la validez parcial del contrato, en cuanto se refiere a la cuota parte de titularidad del contratante vendedor plenamente capaz, ello no es viable por cuanto que el objeto de la compraventa, la finca urbana, lo fue como una unidad física y jurídica y habiendo recaído el consentimiento de los contratantes sobre ese objeto como tal, ello trasciende a la infraestructura causal del negocio, viciándolo de nulidad radical (artículos mil doscientos sesenta y uno y mil doscientos setenta y cinco del Código Civil ), al no coincidir la titularidad parcial que ostenta el enajenante con la plena gama de titularidades de derechos que ostenta residualmetne el copartícipe. La aplicación de la doctrina de la venta de cosa ajena, no nos llevaría tampoco a solución distinta de la marcada por el Tribunal de instancia, en cuanto se refiere a la obligación de cumplir el contratante vendedor con el compromiso de transmitir el dominio de toda la finca objeto del negocio jurídico, pues dado que, no habiendo existido tradición en ninguna de las fórmulas previstas en el artículo mil cuatrocientos sesenta y dos del Código Civil y hallándose inscrita a favor de tercero (el Ayuntamiento de Coca) en el Registro de la Propiedad, es evidente que el campo dialéctico en que se mantiene la colisión de derechos, es únicamente el obligacional, que nos reconduce, según se ha dicho, a la nulidad del negocio jurídico, con la consiguiente restauración de la situación táctica precontractual de los contratantes en punto al mantenimiento de sus cosas y derechos que hubieren sido objeto del contrato y la indemnización de daños, y perjuicios que por vía de la cláusula penal está preestablecida por la convención de las partes. En definitiva que la sentencia ha de ser mantenida, por cuanto está adecuada al ordenamiento jurídico, lo que implica el rechazo del segundo motivo esgrimido en el recurso.

  6. La declinación de los dos motivos supone la desestimación del recurso con las consecuencias inherentes previstas en el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Ritos Civiles .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de don Jesús Ángel y don Paulino , contra la sentencia que con fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta y tres, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad que por razón de depósito ha constituido a la que se dará el destino que previene la ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Antonio Fernández.- José María Gómez de la Bárcena.- Rafael Pérez.- José Luis Albácar.- Matías Malpica González Elipe.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.-Rubricado.

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