STS, 11 de Julio de 1985
| Ponente | RAFAEL PEREZ GIMENO |
| ECLI | ES:TS:1985:453 |
| Fecha de Resolución | 11 de Julio de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 472.- Sentencia de 11 de julio de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Doña Maite .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia A. Palma 11 de noviembre de 1982.
DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Justa causa de cierre, como excepción a la prórroga.
Si bien es cierto que la justa causa del cierre no puede identificarse con la genérica voluntad o
intención del arrendatario de abrir el local en un futuro más o menos próximo no es menos cierto
que tampoco puede desconocerse la concurrencia de dicha justa causa excluyente de la excepción
a la prórroga cuando a la voluntad o intención concreta y específica de apertura se asocia una
continuada actividad con el ritmo proporcionado a la importancia y características de la obra a
realizar y tendente a dejar el local en condiciones funcionales y decorativas propias de su posterior
destino negocial.
En la Villa de Madrid, a once de julio de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Palma de Mallorca, y en grado de apelación
ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma, por Doña Maite , mayor de edad, viuda, sin profesión especial, vecina de Palma de Mallorca, en sustitución legal de Don Augusto , contra el «Banco Exterior de España», sobre resolución de contrato de local de negocio; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por la demandante, representada por la procuradora Doña Teresa Uceda Blasco y dirigida por el Letrado Don Jesús Aragoncillo Ballesteros; habiendo comparecido en el presenté recurso, la entidad demandada y recurrida, representada por el Procurador Don Jesús Alfaro Mato y dirigida por el Letrado Don Manuel Román Rosón.
RESULTANDO:
RESULTANDO que por el Procurador Don Jaime Cloquell Ciar, en nombre y representación de Don Augusto , según poder de Don Fernando , formuló ante el juzgado de Primera Instancia número uno de los de Palma de Mallorca, demanda de juicio especial de arrendamientos urbanos, contra "Banco Exterior de España», sobre resolución contractual, estableciendo los siguientes HECHOS: Que el actor, en virtud de contrato de fecha veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta, cedió en arrendamiento a la entidad demandada y por plazo indefinido el local de negocio sito en el Edificio Reina (Avenida Generalísimo) de esta ciudad y ubicado en la esquina Paseo del Borne calle Mesquida; Que desde principios del año en curso hasta hoy el local que se refiere, permanece cerrado y totalmente desocupado; concurre en el caso mencionado una circunstancia especial, y es que de la totalidad del local arrendado(quinientos cuarenta y seis metros cuadrados) hay una parte ínfima (veinte metros cuadrados) ocupada por un quiosco de periódicos. Lo que supone una ocupación del tres como sesenta y seis por ciento del local arrendado. Se trata del «Kiosco Reina» y del que, es titular un subarrendatario; Que si la Ley concede al arrendador el derecho de obtener la resolución del arriendo «cuando el local de negocio permanezca cerrado» durante más de seis meses en el curso de un año, la ocupación de un tres como sesenta y seis por ciento del local no puede enervar aquel derecho ya que, en tal supuesto, el arrendatario incurriría en claro «ejercicio anormal de un derecho» o se valdría de "un medio para eludir la aplicación de una norma legal» (artículo nueve de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Alega los Fundamentos de Derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte en su día sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento existente entre la actora y la demandada y referido al local sin número sito en el Edificio Reina de la Avenida Generalísimo de esta ciudad, esquina Paseo de Borne -calle Mesquida; se le condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a desalojar dicho local dentro del plazo legal bajo apercibimiento de ser lanzado si no la realiza; y, todo ello, con expresa imposición de costas a la demandada.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado «Banco Exterior de España» compareció en autos en su representación el Procurador Don Miguel Oliver Vert, contestó a la demanda, oponiéndose a la misma y exponiendo los siguientes HECHOS: Que se estipuló, en cuanto al pago del precio pactado, que éste se realizaría por meses anticipado; Que el destino bancario que constituyó razón fundamental del contrato requirió el planeamiento y ejecución, previa obtención de las licencias adecuadas, de obras en el local arrendado; y que con esa finalidad, la cláusula segunda inserta en el documento mencionado en el correlativo se concibió en los siguientes términos: «la Sociedad arrendataria podrá efectuar durante la vigencia del contrato de arrendamiento y de sus prórrogas, todas las obras de acomodación, distribución y ornato que considere convenientes, incluso poner en fachada letreros de cualquier índole, incluso luminosos, como asimismo en banderola, siempre que no pongan en peligro el inmueble...»; que en el tiempo transcurrido desde la suscripción del contrato arrendaticio y el día de hoy, (antes y después de los seis meses computables desde que pudo hipotéticamente considerarse sometido al régimen de prórroga legal, o incluso, desde la fecha en que el documento fue firmado por Don Fernando , representante del arrendador y por los apoderados del Banco Exterior de España), se plantearon e iniciaron obras encaminadas a la utilización total del local. Y siguen realizándose. Que demasiado bien sabe el actor que el kiosko que se utiliza, en el marco del local arrendado, merced a un vínculo subarrendaticio, se destina a la venta de periódicos, y demasiado bien le consta que, por estar excluido dicho kiosko del ámbito material de la Oficina bancaria, no resulta afectado por las obras concernientes a ésta; que por esto es que el «uso» de ese kiosko subarrendado pudo ser inmediato, es decir simultáneo con la formalización del contrato arrendaticio del que dimana el título derivativo ostentado por el subarrendatario; que Don Fernando
, persona que intervino en nombre del propietario en la génesis del contrato de autos, y que, con igual carácter, se manir fiesta como autor de la presente litis, ha planteado esta absoluta falta de buena fe. Alega los Fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y termina suplicando se dicte en su día sentencia en méritos de la cual se absuelva de la misma a esta parte y se condene al actor al pago de las costas del proceso.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas:;; el Juez de Primera Instancia número uno de los de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha primero de abril de mil novecientos ochenta y dos desestimando la demanda, haciendo expresa imposición de las costas a la actora. q
RESULTANDO que apelada la anterior resolución por la representación de la parte actora Don Fernando , y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha once de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , desestimando el recurso, sin hacer expresa declaración sobre las costas de esta alzada.
(i RESULTANDO que por el Procurador Doña Teresa Uceda Blasrico, en nombre de Doña Maite , en sustitución legal de Don Augusto , se ha interpuesto, contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de Ley al amparo de los siguientes MOTIVOS:
Ley de amparo: El número primero del artículo mil; seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que dispone que habrá lugar al recurso de casación por infracción de ley o de doctrina legal: Primero cuando el fallo contenga violación, interpretación errónea o aplicación indebida de las leyes o doctrinas legales aplicables al caso del pleito. Ley infringida: El artículo sesenta y dos, número tercero, del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de veinticuatro de diciembre de mil novecientos sesenta y cuatro. Concepto de la infracción: violación del citado artículo sesenta y dos, número tercero, dela Ley de Arrendamientos Urbanos. Reconoce la sentencia recurrida que el local litigioso arrendado por el actor recurrente Don Augusto al «Banco Exterior de España, S. A.», permaneció materialmente cerrado desde que se celebró el contrato el veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta hasta finales de diciembre de mil novecientos ochenta y uno, es decir, durante quince meses. Es evidente, pues, que concurre la primera premisa que establece el artículo sesenta y dos número tercero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, para la denegación de la prórroga y consiguiente resolución del contrato de arrendamiento de acuerdo con la causa undécima del artículo ciento catorce de la misma Ley, de que el local de negocio permaneció cerrado durante más de seis meses en el curso de un año.
Ley de amparo: El número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Habrá lugar al recurso de casación por infracción de Ley o doctrina legal: Primero.-Cuando el fallo contenga violación, interpretación errónea o aplicación indebida de las leyes o doctrinas legales aplicables al caso del pleito. Ley infringida: El artículo ciento catorce, causa undécima, del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de veinticuatro de diciembre de mil novecientos sesenta y cuatro. Concepto de la infracción: Violación del citado artículo ciento catorce, causa undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Que la consecuencia jurídica de la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento es su resolución. Así lo establece el artículo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos urbanos, al disponer que: "El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes... Undécima. Por no cumplirse los requisitos o no reunir las circunstancias exigidas en el capítulo séptimo para la prórroga del contrato o concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el articulo sesenta y dos.
VISTO: Siendo Ponente el Magistrado Don Rafael Pérez Gimeno.
CONSIDERANDO:
CONSIDERANDO que solicitada en instancia la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio que vincula a las partes litigantes al amparo de la causa undécima del artículo ciento catorce de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es decir, por haber permanecido cerrado el local arrendado por más de seis meses en el curso de un año, sin justa causa, tanto la sentencia dictada por el Juzgado como la pronunciada en apelación por la Audiencia, admitiendo la realidad del cierre desde el veinticuatro de septiembre de mil novecientos ochenta hasta finales de diciembre de mil novecientos ochenta y uno en que se abrió al público, desestimaron la expresada pretensión resolutoria por entender que concurría la invocada justa causa para tal cierre, apoyando su pronunciamiento esta última resolución en los siguientes hechos básicos deducidos de la apreciación de la prueba practicada: Primero.-En los meses de octubre y noviembre de mil novecientos ochenta se realizan en el local arrendado las obras necesarias para desmontar las instalaciones del negocio existente con anterioridad; Segundo.-El catorce de enero de mil novecientos ochenta la entidad demandada encarga a los Arquitectos Don Jesus Miguel y Don Silvio la dirección de las obras de reforma del local para adaptarlo a las necesidades funcionales de la agencia bancaria que se instalaría posteriormente, así como su previo proyecto que no podía realizarse en tanto no se hubieran desmontado las preindicadas instalaciones; Tercero.-El proyecto de las obras de reforma asciende a la cantidad de diez millones doscientas veinticuatro mil ochenta pesetas con veinticuatro céntimos; Cuarto.-La entidad demandada solicita en trece de febrero de mil novecientos ochenta y uno licencia municipal para las obras menores de repicado de paredes y cambio de embaldosado que se concede el nueve de marzo r de mil novecientos ochenta y uno y en veintiséis de este mes se solicita licencia para las obras de reforma que se concede el ocho de octubre de mil novecientos ochenta y uno; hechos básicos que a entender de dicho Tribunal evidencian una conducta demostrativa de una intención de iniciar la actividad negocial por la que se vinculó contractualmente y no permiten inferir una duración excesiva de, la ejecución de las obras ni un deseo que vista la posterior apertura sería transitorio de prescindir del local arrendado.
CONSIDERANDO que el primer motivo del recurso se ampara en i, el ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y de la Ley de Enjuiciamiento Civil y denuncia la violación del número tercero del artículo sesenta y dos de la Ley de Arrendamientos Urbanos , precepto que niega el derecho de prórroga legal del plazo contractual pactado cuando el local de negocio permanezca cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que el cierre obedezca a justa causa, argumentando a tal efecto que la justa, causa no puede identificarse como hace el Tribunal de Instancia,;., con el cierre que acredite abandono, voluntad de no usarlo p ausencia de necesidad, pesando, en consecuencia, sobre el Banco Exterior la prueba de que las obras realizadas en el local eran necesarias y no meramente convenientes para la actividad a que se iba)-a destinar y que el término de seis meses establecido en la Ley era objetivamente insuficiente para llevarlas a cabo; motivo que no y puede prosperar, en cuanto, por una parte, si en el moderno concepto de obras de adaptación de un local de negocio deben incluirse las de decoración proporcionadas a la naturaleza y categoría del: a negocio a desarrollar, con mayor razón debencomprenderse a efectos de justificar el cierre por el tiempo de su ejecución, cuando, i; como en el caso de litis, está el arrendatario expresamente autorizado para efectuar «todas las obras de acomodación, distribución y ornato que considere conveniente»; y en cuanto, por otro lado, si bien es cierto que la justa causa del cierre no puede identificarse;») con la genérica voluntad o intención del arrendatario de abrir el local en un futuro más o menos próximo, no es menos cierto que tampoco puede desconocerse la concurrencia de dicha justa causa excluyente de la excepción a la prórroga, cuando a la voluntad o intención concreta y específica de apertura se asocia una continuada actividad, con el ritmo proporcionado a la importancia y características de la obra a realizar y tendente a dejar el local en las condiciones funcionales y decorativas propias de su posterior destino¡(.. negocial, supuestos que son los de litis, pues a la voluntad de apertura afirmada en la sentencia y no negada en el recurso, deben agregarse las demás circunstancias concurrentes que se resaltan en el penúltimo considerando de la sentencia recurrida, es decir, la iniciación de las obras inmediatamente a la celebración del contrato, el importante presupuesto de las mismas -diez millones doscientas veinticuatro mil ochenta pesetas con veinticuatro céntimos- y la necesidad de escalonar su ejecución en cuanto unas son imprescindibles para la realización de otras posteriores, circunstancias a las que, además, deben sumarse la necesidad legal de obtener las correspondientes licencias administrativas como requisito previo a su ejecución y el largo período de tiempo transcurrido en la concesión de la licencia de obras de reforma, solicitada en nueve de marzo y concedida en ocho de octubre de mil novecientos ochenta y uno, lapso de tiempo no imputable a la entidad recurrida; todo lo cual conduce a la conclusión de la existencia de justa causa y, por tanto, a la consecuente negación de que la sentencia impugnada haya violado el indicado precepto sesenta y dos tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
CONSIDERANDO que el segundo motivo se apoya en el número primero del citado artículo mil seiscientos noventa y dos y acusa la infracción por violación del artículo ciento catorce, causa undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos, motivo que debe correr la misma suerte que el anterior puesto que si su éxito está condicionado a la declaración de que en el supuesto de litis concurra una causa de denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, negada la premisa debe negarse la consecuencia, es decir, debe negarse la asistencia de la causa resolutoria invocada.
CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede desestimar el recurso, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido al que se le dará la aplicación legal.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por Doña Maite , contra la sentencia que con fecha once de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Palma de Mallorca; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad, que por razón de depósito ha constituido a la que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Rafael Pérez Gimeno, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.
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