STS, 11 de Julio de 1985

Núm. 475.- Sentencia de 11 de julio de 1985

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley y doctrina legal.

RECURRENTE: Don Leonardo .

FALLO

Desestima recurso contra sentencia A. Valencia 5 de mayo de 1983.

DOCTRINA: Arrendamientos urbanos. Reciprocidad.

LAU, artículo 7 concede a los extranjeros los beneficios en ella establecidos siempre que prueben

la existencia del principio de reciprocidad en los países respectivos, reciprocidad que puede ser

diplomática (por Tratado, Convenio o simple Canje de Notas) o legislativa si legalmente se

establece la igualdad sin discriminación entre nacionales y extranjeros, bien en leyes de carácter

general bien en la ley especial caso de existir, pero siempre sin necesidad de que comprenda la

hipótesis concreta que en el caso sería el beneficio de prórroga. La prueba corresponde al

arrendatario que alega reciprocidad para lo que es válido cualquier medio admisible en Derecho

(Certificación de embajador o cónsul español en el país de que se trate, dictamen de dos

jurisconsultos legalizado por el Cónsul español).

En la Villa de Madrid, a once de julio de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos de Juicio Declarativo Ordinario de Mayor Cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de

Villajovosa, y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, a instancia de don Leonardo , mayor de edad, casado, industrial, de nacionalidad alemana, vecino de La Nucia (Alicante), con domicilio en Urbanización DIRECCION000 , chalet número NUM000 , contra Don Jose Pablo , mayor de edad, casado, industrial, de nacionalidad marroquí, vecino de Benidorm, con domicilio en la calle DIRECCION001 , Edificio " DIRECCION002 ", NUM001 , sobre Precio de arrendamiento y otros extremos; autos pendientes ante esta Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en virtud del recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal, interpuesto por don Leonardo , representado por el Procurador don Ángel Deleito Villa, bajo la dirección del Letrado don Jaime Vaello Esquerdo; habiendo comparecido como recurrido, don Jose Pablo , representado por el Procurador don Francisco García Crespo, bajo la dirección del Letrado don Joaquín García Jiménez.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Fidel Navarro Gómez, en representación de don Leonardo , formuló ante el" juzgado de Primera Instancia de Villajovosa, demanda de juicio declarativo ordinario deMayor Cuantía, contra don Jose Pablo , sobre declaración de derechos y reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Que en fecha de 5 de diciembre de 1967, entre el actor y demandado se firmó contrato de arrendamiento de local de negocio, número 10, de Edificio Ronda, de Benidorm, por el período y precio en el documento extendido hecho constar, no habiendo abonado el demandan do las rentas correspondientes a los años segundo y siguientes vencidos, según la cuantía contratada, habiéndolo hecho sólo por 125.000 pesetas, por lo que se reclamaba la diferencia y la rentas al descubierto, así como que se declarara que la renta se había concertado en 180.000 pesetas anuales, habiendo sido sólo un favor de aplazamiento el haber consentido el cobro de 125.000 pesetas únicamente. Terminaba solicitando se dictase sentencia conforme a los pedimentos que hizo constar en el suplico de la demanda.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado don Jose Pablo , compareció en los autos en su representación el Procurador don Francisco Lloret Mayor, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis los siguientes hechos: Que en efecto el demandado era arrendatario del local comercial referido en la demanda, por el precio y demás condiciones hechas constar en el documento que suscribieron las partes, pero no era cierto que el actor concediera un aplazamiento en el pago de la renta, sino que efectuó una modificación en su cuantía, rebajándola a la cantidad de 125.000 pesetas, y en vez de 180.000 pesetas, como se hizo constar en el documento. Terminó solicitando se dictara sentencia conteniendo los pronunciamientos del suplico del escrito de contestación.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por la partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el Sr. Juez de Primera Instancia de Villajoyosa dictó sentencia con fecha 27 de febrero de 1982 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando en parte la demanda formulada por el Procurador don Fidel Navarro Gómez, en nombre y representación de don Leonardo , frente a don Jose Pablo , representado por el Procurador don Francisco Lloret Mayor, debo declarar y declaro que el demandado adeuda al actor la cantidad de 125.000 pesetas correspondientes a las rentas de 1976 y debo absolver y absuelvo de las demás pretensiones de la demanda al demandado y debo declarar y declaro que la renta a pagar anualmente por el arrendamiento del local número 10 del Edificio "Ronda", sito en la Avenida de Martínez Alejos, de Benidorm, es de ciento veinticinco mil pesetas y que el contrato de arrendamiento está sometido y regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. No se hace expresa imposición de las costas procesales.

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandante don Leonardo , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia dictó sentencia con fecha 5 de mayo de 1983 , con la siguiente parte dispositiva: Que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes la sentencia apelada, sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

RESULTANDO que el 12 de septiembre de 1983, el Procurador don Ángel Deleito Villa, en representación de don Leonardo , ha interpuesto recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal, contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.-Comprendido en el número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción de la Ley y de la Doctrina legal concordante por aplicación indebida del artículo 1.253 del Código Civil . Los Juzgadores deducen y presumen que se ha dado novación esencialmente de los recibos aportados a autos por la demandada, referidos al pago de las anualidades de 1970 al 1974, lo que implicaba entre las partes un acuerdo verbal modificativo del anterior contrato. El principio que informa la novación es el artículo 1.204 del Código Civil y, consecuentemente, debe darse una incompatibilidad manifiesta entre una obligación y otra, para que se presuma la novación. En el presente caso la presunción de modificación absoluta del precio del arriendo, no queda demostrada. Segundo.-Comprendido en el número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Infracción de Ley y Doctrina concordante por violación del artículo 1.204 del Código Civil , ya que las dos obligaciones no son incompatibles. Se presume por el Juzgador que hubo un acuerdo verbal entre ambas partes, en base a una prueba testifical absolutamente inocua, y especialmente por los recibos habidos entre las partesdurante 1970-1974. La Jurisprudencia, se ha encargado de distinguir entre la novación modificativa y la novación extintiva. Por ello pensamos que se ha vulnerado por violación el artículo 1.204 del Código Civil , y los principios jurídicos de equidad que deben informar toda; relación entre las partes. Pudo darse una novación modificativa temporal, por circunstancias de emergencia o conveniencia, o por razones que deben escapar a los no intervinientes en la relación, pero: evidentemente lo que si resulta claro, es que no quedó declarado!? terminantemente la extinción de la obligación primitiva. Tercero.-Comprendido en el número 7 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error de hecho en la apreciación de las pruebas que resulta de documentos auténticos que seguidamente se citarán y que demuestran la equivocación evidente del Juzgador. Los documentos en los que se basa el Juzgado de Instancia para acreditar el principio de reciprocidad, son los siguientes: A) Artículo quinto del Convenio entre España y Marruecos, de 20 de Noviembre de 1861. B) Dahir de 12 de agosto de 1913. C) Dahir de 5 de enero de 1953. D) Dahir de 24 de mayo de 1955 E) Carta escrita por un* abogado marroquí al demandado. F) Prueba aportada para mejor proveer, consistente en un legajo en el que se contiene la legislación vigente. En cuanto a la legislación en la que se apoya el Juzgador de Instancia, para llegar al convencimiento de tener acreditada la reciprocidad, debemos subrayar: Primero.-Sólo el artículo 5 del Tratado de Comercio entre España y Marruecos de 20 de Noviembre de 1861 , habla concretamente de aspectos arrendaticios pero tampoco contempla el caso concreto que nos ocupa. A la contraparte correspondía acreditar la vigencia del mismo. Ninguno de los restantes Dahires habla de materia arrendaticia, para con los españoles. No creemos que pueda considerarse dictamen dicho documento ya que es una simple carta dirigida al demandado por un supuesto letrado, ratificado por otro. En absoluto pensamos que esta parte podría exigir indemnización alguna al firmante de la misma, aunque fuera absolutamente incierto su contenido, ya que la misma elevada por el Tribunal "a quo", a documento auténtico, en el que se fundamenta la sentencia, va dirigida privadamente al demandado. El considerar también a la prueba para mejor proveer como documentación que acredita o apoya la prueba de reciprocidad pensamos que es una afirmación absolutamente contraria a lo que el mismo demuestra. En consecuencia con ello, esta parte estima que hubo error de hecho en la apreciación, por las razones indicadas.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el origen de todo lo actuado, es un contrato, celebrado el 5 de diciembre de 1967, por el que el actual recurrente, en su condición de propietario, cedió en arrendamiento el local comercial número diez, de la planta baja del edificio "Ronda", sito en la Avenida Martínez Alejos siete, de la localidad de Benidorm, por término de diez años a partir del primero de enero de 1968 (pacto segundo) y precio anual de noventa y nueve mil pesetas el primer año, que en los sucesivos pasaría a ser de 180.000 también anuales, a pagar por años vencidos, en el local objeto del arrendamiento (pacto tercero); constando en autos que la primera anualidad fue satisfecha según lo pactado, momento en que se comenzó a pagar y continuó pagándose la cantidad de 125.000 pesetas que era la cifra que aparecía en los recibos pasados al cobro, hasta que surgieron las desavenencias entre las partes, motivando un juicio de desahucio, en 1976, ante el Juzgado comarcal, cuya resolución fue confirmada, al apelar ante el de primera instancia, en el sentido de ser inadecuado el procedimiento seguido para dilucidar la cuantía de la renta, que sólo podría decidirse por el cauce del declarativo ordinario; que fue el iniciado por el propietario- arrendador con la demanda de 21 de marzo de 1977 -del que trae causa el recurso que se examina- cuyos pedimentos se concretaban en dos puntos, referente el primero a la cuantía de la renta, que tendría que ser la figurada en el contrato, con la consiguiente entrega de las diferencias resultantes durante el tiempo transcurrido o alternativamente, si se estimase que hubo novación en este particular, que se pagase la cantidad correspondiente al año 1976; y relativo, el segundo, al tiempo o término del contrato, concertado por diez años según se dijo (que expiraba el 31 de diciembre de 1977) no susceptible de prórroga legal dada la nacionalidad del arrendatario, súbdito de un país (Marruecos) donde no existe reciprocidad en esta materia; pretensión que fue acogida, sólo en parte, por las dos Sentencias de instancia, contextos en estimar la segunda alternativa del primer pedimento, rechazando el resto de lo solicitado.

CONSIDERANDO que a la primera de las cuestiones indicadas, es decir la relativa a la determinación de la renta, se dedican los dos primeros motivos, formulados por el cauce del número uno del artículo 1.692 de la Ley de enjuiciamiento, denunciando respectivamente aplicación indebida del 1.253 y violación del

1.204 ambos del Código Civil, el primero de los cuales fue renunciado en el acto de la vista; ninguno de los cuales es susceptible de ser acogido, ante todo porque, como se ha dicho, lo decidido sobre este punto está de acuerdo con la segunda de las alternativas de la primera petición actora, que lo admitía "si se señala que hubo novación de la renta y se declarara que la misma, es de 125.000 pesetas", que es justo lo que sehace, señalar que hubo novación; señalamiento que no es meramente presuntivo, pero que en todo caso se apoya en hechos probados -y no discutidos como tales en casación- como son el que en los recibos pagados a lo largo de ocho años, figuraba la cantidad de ciento veinticinco mil pesetas, sin objeción del arrendador, que no logró evidenciar que lo aceptase como parte de la renta, quedando en deber el resto, lo que lógica y jurídicamente no puede explicarse sino con la realidad de un acuerdo -sin duda verbal, ante la falta de constancia escrita- en el sentido de reducir la cantidad, que implica una modificación de la convenida en el contrato de 1967; permitida por el número primero del articulo 1203 del Código , al establecer que las obligaciones podrán modificarse l "variando su objeto o sus condiciones principales", sin que implique la consecuencia extintiva, típica de la novación estricta del artículo 1.204 , ni la exigencia de los requisitos que éste determina justo porque no se trató de extinguir, sino simplemente de modificar uno de los elementos objetivos del contrato en cuestión; todo ello, de acuerdo con la uniforme y reiterada doctrina legal, cuya reiteración y uniformidad, exonera de la cita particularizada de las. Sentencias en que se contiene.

CONSIDERANDO que la segunda cuestión de las antes enunciadas, referente a la prórroga forzosa del contrato, constituye el objeto del motivo tercero, que se formula a través del número siete del artículo 1.692, de la Ley de Enjuiciamiento , donde se alega error de hecho en la apreciación de la prueba, que se dice resultar de documentos auténticos; alegato improsperable, porque lejos de tratar de evidenciar el pretendido error con algún documento auténtico; como ordena el precepto, lo que hace es sostener que todos los documentos en que se apoya el Juzgador, carecen de valor, sin que puedan ser avalados por el dictamen presentado por el en su día demandado -ahora recurrido- que se afirma carece de autenticidad, "la cual entraña una verdadera responsabilidad en la persona u órgano que lo autoriza", ni tampoco por la documentación constante en autos, aportada como diligencia para mejor proveer ordenada por el Juzgado. Por otra parte y con independencia del defecto señalado, es de tener en cuenta que lo discutido, fue la aplicación de beneficio de la prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en un contrato en que el arrendatario es extranjero, para lo que no es suficiente la normativa genérica del artículo 27 del Código Civil que atribuye a los extranjeros los mismos derechos civiles que a los españoles, porque añade "salvó lo dispuesto en las leyes especiales", como en este caso es la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo siete concede a los extranjeros los beneficios en ella establecidos, "siempre que prueben la existencia del principio de reciprocidad en los países respectivos", que en el supuesto examinado, es Marruecos; reciprocidad, que puede ser diplomática (si existe Tratado, Convenio o simple Canje de notas) o legislativa si legalmente se establece la igualdad, sin discriminación, entre nacionales y extranjeros, bien en leyes de carácter general -al no existir legislación especial de arrendamiento inmobiliario- o bien en la Ley especial caso de existir; pero siempre, sin necesidad de que comprenda la hipótesis concreta, que aquí sería el beneficio de la prórroga cuestionado, como proclamó la doctrina legal reiterada, recogida, entre otras, en las Sentencias de 20 de junio de 1959, 6 de diciembre de 1961, 31 de octubre de 1963, 4 de mayo de 1964, 28 de octubre de 1968, 29 de enero de 1969 y 22 de diciembre de 1979. Cuya prueba, corresponde al arrendatario que alega la reciprocidad, para lo que es válido cualquier medio admisible en Derecho, entre los que se han utilizado a veces el de la Certificación del Embajador o Cónsul españoles en el país de que se trate (a los que se refieren las Sentencias de 31 de octubre de 1963 y 28 de octubre de 1968 ) destacando entre todos ellos, como más adecuado, el del Dictamen de dos jurisconsultos del país respectivo, legalizado por el representante consular español (Sentencias de 19 de noviembre de 1904, 19 de diciembre de 1935 y 28 de octubre de 1968 , entre otras), que fue el utilizado en el presente caso, completado con la detallada documentación aportada como resultado de la diligencia para mejor proveer, acreditativa, sin duda, de la existencia de requerida reciprocidad, en la segunda modalidad de su forma legislativa.

CONSIDERANDO que la desestimación de los tres motivos formulados, en la forma que se acaba de exponer, supone la del recurso en su totalidad, con los consiguientes pronunciamientos del artículo 1748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativos a las costas causadas en este trámite y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por Infracción de Ley y Doctrina legal interpuesto por don Leonardo , contra la sentencia que, con fecha cinco de mayo de mil novecientos ochenta y tres , dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia; se condena a dicho recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y Rollo de Sala que en su día fueron remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos yfirmamos.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. En Madrid, a once de julio de mil novecientos ochenta y cinco.