STS, 29 de Octubre de 1985

1. Que ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Mataró, fueron vistos los autos de juicio de retracto, seguidos a instancia de doña Maribel , coantra don Lucas ; que la representación de la parte actora, formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Que la citada finca linda por su lado Este con un pequeño fundo que tiene la siguiente descripción: "Pieza de tierra regadío en término de Teyá», en el barrio de Levante procedente de la finca " DIRECCION000 » en la que existe una casa de campo, armada en planta baja y piso alto, con unos corrales anejos y una balsa y pozo, que tiene en junto una extensión superficial de cuarenta y siete áreas, cuatro centiáreas aproximadamente y que linda: por el Sur en línea de 43,50 metros con el denominado Cami del Mitg, por el Este en línea de 104,50 metros con finca cedida a doña Asunción , y de cuyo linde sirve de su parte Norte la pared Este de los corrales existentes en la finca, siendo el último tramo aproximadamente perpendicular con el camino del Medio; por el Oeste en línea de noventa y dos metros antes con don Millán y actualmente mi representada doña Maribel , cuyolinde es prolongación en línea recta de la pared del lado Este del cobertizo existente en la finca antes de don Millán y ahora en línea de cincuenta y tres metros, con Donato , mediante camino, en el cual existe una cañería de gas propia de esta finca; Que en fecha veintisiete de junio de mil novecientos setenta y cinco ante el Notario de Premia don Rafael Gimeno Pérez los dos entonces propietarios de las fincas descritas (señora Maribel de la primera finca y señora María Antonieta de la segunda) procedieron a otorgar escritura de deslinde del lindero común de ambas propiedades, fijándose en la Letra A) del apartado III de la escritura y en el plazo protocolizado adjunto a la misma; Que la actora ha tenido conocimiento que Doña María Antonieta el tres de julio de mil novecientos setenta y nueve mediante escritura autorizada por el Notario de Premia de Mar señor Gimeno vendió la finca antes descrita al aquí demandado señor Lucas , habiendo sido presentada en el Registro de la Propiedad de este Partido el dieciocho del propio mes, no habiéndose inscrito en dicho registro hasta la fecha de presentación de la demanda, pero sí asentada en su Libro Diario de Operaciones, habiendo satisfecho el demandado por la finca la suma de novecientas mil pesetas; que a la actora la convenía aumentar su propiedad añadiéndole los cuatro mil setecientos metros cuadrados aproximados con que cuenta la finca colindante que ahora había sido vendida, pues juntas podrían formar una finca de labor mucho más rentable en manos de un solo propietario; Que se ejercitaba el retracto al que tenía derecho la actora en atención a lo dispuesto en el artículo 1.523 del Código Civil 1.521, 1.524, 1.525, 1.511, 1.518 del propio cuerpo legal, así como a tenor de los artículos 1.618 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Terminó suplicando al Juzgado en la representación que ostentaba, contra don Lucas , se le emplazase por las normas prevenidas para el juicio de mayor cuantía y si lo hiciere dentro de término, contestara la demanda, y caso de no comparecer, se dictará sentencia declarando el derecho de su representada a retraer el dominio de la finca indicada mediante la subrogación de la misma en el lugar y derecho del demandado en la escritura pública de compraventa autorizada por el Notario que fue de Premia señor Gimeno Pérez en tres de julio de mil novecientos setenta y nueve, condenando al demandado a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y en su consecuencia se otorgase fa correspondiente escritura traslativa del dominio de tal predio a favor de la actora en su condición de dueño de fundo colindante, subrogándola en el lugar y derecho de dicho demandado en la escritura mentada en las mismas condiciones en ella estipulado, con reembolso al demandado del precio de la compraventa, consignándose con esta demanda, de los gastos del costo y de cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, además de los gastos necesarios y útiles que, en su caso, se hubieran efectuado en la cosa vendida, cantidades que solamente se ofrecían satisfacer cuando fuera conocido su importe, y con expresa condena a dicho demandado al pago de las costas procesales. Interesando también la anotación preventiva de la demanda en el Registro de 4ª Propiedad del Partido. Que la representación de la parte demandada, contestó a la demanda, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Que negaban los hechos de la demanda instada por la actora señora Maribel que no fueran expresamente reconocidos en dicho escrito: Que resultaba improcedente la acción de retracto instada contra su representado al no reunirse los requisitos exigidos por el artículo 1.523 del Código Civil , pero tampoco podría prosperar dicha acción al no haberse ejercitado dentro del plazo de nueve días desde que el retrayente tuvo conocimiento de la venta efectuada, según precepto del artículo 1.524 del mismo Código Civil ; Que la naturaleza no rústica de la finca que se pretendía retraer, la descripción registral de la finca o su posible calificación urbanística como rústica no era obstáculo para que los tribunales pudieran estimar libremente la condición real de la finca, y así lo entendió el Tribunal Supremo en su Sentencia de catorce de octubre de mil novecientos setenta y ocho , y si rústica podía considerarse la finca de la actora, no así la de su principal al tener ésta unas características especialísimas y muy diferentes a las que la constante ha exigido para considerar la rusticidad, y cuyas características se enumeraban y explicaban. Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado se dictase sentencia absolviendo a don Lucas de la demanda contra él interpuesta, declarando no haber lugar al retracto y condenando al demandante al pago de las costas del juicio. Que realizado el trámite de prueba, y unidas a los autos, el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia número Uno de Mataró, dictó sentencia con fecha treinta de octubre de mil novecientos ochenta y uno , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Francisco de A. Mestre Coll en nombre y representación de doña Maribel , contra don Lucas , representado por el Procurador don Enrique Fábregas Blanc, debo declarar y declaro haber lugar al retracto de colindantes y en consecuencia debo declarar el derecho de la actora Maribel a retraer el dominio de la finca descrita en la demanda, subrogándose en el lugar y derecho adquiridos, por el demandado, en la escritura pública de compraventa, que fue autorizada por el Notario que fue de Premia de Mar don Rafael Gimeno Pérez, y en consecuencia debo condenar y condeno al demandado don Lucas , a ue otorgue la correspondiente escritura traslativa del dominio, a favor e la demandante Maribel , entregándose a don Lucas la cantidad de novecientas mil pesetas consignadas, como precio de venta de la finca. Todo ello sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes litigantes.

2. Que contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de la parte demandada, recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Barcelona, dictó sentencia con fecha veintitrés de abril de mil novecientos ochenta y tres , cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, dictadael día treinta de octubre de mil novecientos ochenta y uno por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Mataró en los autos de juicio de retracto promovidos por doña Maribel , contra don Lucas , sin hacer condena al pago de las costas de esta alzada.

3. Que por el Procurador don Enrique Sorribes Torra, en representación de don Lucas , formalizó recurso de casación por infracción de Ley que funda en los siguientes motivos.

1. Que, para un adecuado enjuiciamiento del presente recurso, ocurre poner de relieve los siguientes datos: A) las fincas de las partes en liza proceden de la denominada " DIRECCION000 » que era propiedad de Asunción por título de herencia de su hermano Bruno (según escritura de manifestación y partición de la herencia de éste, otorgada el veintitrés de diciembre de mil novecientos cincuenta y ocho); B) Asunción , siendo de edad de ochenta y seis años, cedió en renta vitalicia las fincas de las partes y que son los números 1.103 y 1.104 de Teyá, segregándolas de la finca matriz, mediante sendas escrituras, ambas de fecha veintinueve de marzo de mil novecientos sesenta y seis, la segunda finca a su hermano Millán de quien la heredó a su vez la demandante y ahora recurrida Maribel (Según escritura de manifestación y aceptación de herencia, otorgada el siete de febrero de mil novecientos setenta y tres); cuya finca 1.104 es de extensión de 01-41-00 hectáreas y no existe en ella construcción alguna; C) la finca 1.103 segregada entonces, fue cedida, también en renta vitalicia, a Augusto en cuanto al usufructo y a Lorenza en cuanto a la nuda propiedad, reservándose el cedente, para sí y su hermana Ramona o Asunción , el derecho de habitar en la casa existente en la finca cedida; habiéndose extinguido dichos derechos de habitación y de usufructo, por fallecimiento de sus titulares, resultando la Lorenza plena propietaria; D) dicha finca 1.103, desde sucreación por la operación de segregación efectuada el veintinueve de marzo de mil novecientos sesenta y seis y sin haberse efectuado en la misma obras que alteren su forma originaria, cuenta con una extensión de 00-47-04 hectáreas y, según mejor medición, de cinco mil doscientos cuarenta y un metros cuadrados; de cuya extensión total se hallan ocupados por edificaciones quinientos ochenta y nueve metros y los demás, cuatro mil seiscientos cincuenta y dos metros se hallan libres de edificaciones; aparte la superficie en planta de las edificaciones, la ocupada por camino, era y pasos es la de mil ciento cincuenta y nueve metros cuadrados, restando para superficie cultivada la de tres mil cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados; las edificaciones consisten en un edificio principal de planta baja y piso con desván y almacén en planta baja; un "cobert» de setenta y cinco metros cuadrados anexo a la vivienda y "Celler» igualmente anexo a la vivienda de ciento noventa y ocho, existiendo además otro "cobert» separado o aislado, de noventa y dos metros cuadrados; el valor total de las edificaciones es de siete millones ciento dieciocho mil pesetas al que pueden sumarse las edificaciones complementarias o de equipamiento (vallado, muretes, pérgola, depósito de agua y otros) que elevan la edificación al valor total de ocho millones; siendo el valor en venta de la casa (prescindiéndose de las demás construcciones) el de tres a tres millones y medio de pesetas y el valor del suelo de la finca, sin tener en cuenta las edificaciones, el de dos millones quinientas mil pesetas; E) el tres de julio de mil novecientos setenta y nueve, Lorenza vendió dicha finca número 1.103, al demandado y aquí recurrente Lucas por precio de novecientas mil pesetas, con arreglo al cual se ejercita por la demandante y recurrida la acción de retracto de colindantes del artículo 1.523 del Código Civil; F) la finca 1.104 , en cuyo favor se ejercita dicha acción de retracto de colindantes, se halla en aparcería, por su propietaria, a tres colonos aparceros (vuelto de los folios ciento cincuenta y cuatro y ciento cincuenta y seis);

G) las dos fincas se hallan en zona calificada urbanísticamente como "Agrícola Permanente» en el Plan General de Ordenación del Sector Meridional de la Comarca del Maresme (cuatro de marzo de mil novecientos sesenta y tres) y anteriormente lo estuvieron como "Zona Rural» en el Plan General de Ordenación Urbana de Teiay (trece de mayo de mil novecientos cincuenta y ocho); satisfaciéndose, Contribución Urbana por razón de la casa y Rústica por la finca de procedencia de las litigiosas; y, las tierras de ambas, de excelente calidad agronómica, se hallan en su totalidad dedicadas, en plena explotación, a plantaciones de clavel y cultivos de primavera.

2. Que por los, aunque prolijos, indispensables antecedentes reseñados, procede estimar los motivos cuarto y sexto del recurso que, con amparo en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncian la infracción del primero de los párrafos del artículo 1.523 del tercero del Código Civil , estimación que hace innecesario el examen de los restantes por cuanto conduce a la total casación de la sentencia impugnada; motivo el cuarto que niega a la finca que se pretende retraer, número

1.103 , la condición de rústica, en el sentido y a os fines del retracto legal de colindantes principalmente regulado por dicho precepto; pues, en efecto, las normas se deben interpretar, según el número uno del artículo tercero del Código Civil , "atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad» de las mismas; habiendo este Tribunal recordado en buen número de sentencias que la finalidad del retracto de colindantes, como manifiesta la Exposición de Motivos de la edición reformada del Código Civil, es facilitar con el transcurso del tiempo, "algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza»; finalidad la expresada, que, si debe presidir la interpretación del artículo que regula el retracto de esa clase y que, como los demás legales, son limitaciones de la propiedad a modo de cargas de derecho público pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general (sentencia de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y cinco ), ha de orientar asimismo su aplicación a cada caso concreto a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador; pauta la así averiguada (explica la sentencia de diecinueve de octubre de mil novecientos ochenta y uno ) que desprende haya de accederse al retracto siempre que conduzca a la reunión de pequeños predios rústicos a otros de su misma naturaleza y de ahí que ambas fincas, la del retrayente y la del demandado, hayan de merecer la calificación de rústicas, que es la razón de que el citado artículo hable expresamente de "las tierras colindantes», determinando a su vez que la Jurisprudencia, ante el vacío legal existente puesto que no se suministra por la ley la noción de las fincas de esa clase por el contrario distinción frente a las urbanas, haya acudido de antiguo (sentencias de doce de marzo de mil novecientos dos, ocho de julio de mil novecientos tres, catorce de diciembre de mil novecientos cinco, ocho de febrero de mil novecientos siete y primero de diciembre de mil novecientos veintisiete ) y hasta tiempos actuales (las ya citadas de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y cinco y diecinueve de octubre de mil novecientos ochenta y uno y las de seis de noviembre de mil novecientos cincuenta y siete y diez de junio de mil novecientos cincuenta y cuatro) a criterios como el de la situación en el campo o en la ciudad, el aprovechamiento o destino, explotación agrícola o forestal frente a vivienda, industria o comercio , y, finalmente, a la preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro; sin olvidar los conceptos, establecidos para sus fines respectivos, proporcionados por las leyes de Arrendamientos Rústicos y Urbanos; oponiéndose también la Jurisprudencia a que la finalidad social del precepto sea eliminada haciendo figurar en la escritura un precio más elevado que el real a fin de burlarlo o hacer más gravoso el retracto, y de otra parte, a que ocasione por ser escandalosamente inferioral valor real de la finca retraída, un enriquecimiento que nada tiene que ver con la finalidad de aquel criterio presente en numerosas sentencias de esta Sala, desde la de siete de julio de mil novecientos cuarenta y ocho a las más recientes de seis de febrero de mil novecientos ochenta y uno y doce de junio de mil novecientos ochenta y cuatro (sentencias, entre otras, de veintidós de diciembre de mil novecientos cincuenta, dieciséis de mayo y cuatro de diciembre de mil novecientos cincuenta y seis, once de mayo de mil novecientos sesenta y cinco y dieciocho de febrero de mil novecientos ochenta y tres ).

3. Que la finalidad y contenido del retracto de colindantes, así esclarecidos por la Jurisprudencia de esta Sala, salen al pago del éxito de la demanda de retracto en el concreto caso que el recurso trae a su consideración pues, aparte que aparejaría este indeseable efecto últimamente mencionado de hacerse la parte retrayente con una finca valorada en diez millones de pesetas por precio que no alcanza la décima parte del consignado en la escritura pública de venta, no se advierte la presencia de la finalidad de extinguir minifundios inexplotables si, por un lado la parte retrayente explota la finca de su propiedad y que sirve de soporte a la acción retractual, mediante tenerla cedida a tres colonos o aparceros distintos y, de otra, la finca que se trata de retraer consta fundamental y principalísimamente de una casa de valor en venta no inferior a tres millones de pesetas siendo el valor de todo el suelo o sea del ocupado por la misma, más las otras construcciones existentes, más el suelo destinado a otros fines y los tres mil cuatrocientos noventa y tres metros cultivados, el de dos millones quinientas mil pesetas; contribuyendo a reforzar esta conclusión de no ser rústica la que se quiere retraer, el origen de las fincas litigiosas, que hay que buscar en las escrituras de veintinueve de marzo de mil novecientos sesenta y seis, en que, simultáneamente, se segregaron de terrenos de " DIRECCION000 », para formar nuevas fincas distintas cedidas a personas de la familia del cedente, hermanos y sobrina, operaciones las de segregación de las cuales hay que excluir absolutamente el que condujeran a "la división excesiva de la propiedad territorial» y, en definitiva crear el "obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza», en que pensó el legislador decimonónico y que está todavía en la base del derecho de retracto de colindantes.

4. Que por lo expuesto ha de dictarse sentencia con el contenido del artículo 1.745 de la Ley de Enjuiciamiento civil o sea declarando haber lugar al recurso y casando la sentencia, mandando devolver el depósito a la parte recurrente.

Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Lucas , contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con fecha veintitrés de abril de mil novecientos ochenta y tres, resolución que casamos y anulamos; sin hacer especial imposición de las costas, que se satisfarán, por cada parte las causadas a su instancia y por mitad las comunes; devolviéndosele a la parte recurrente el depósito que hubo de constituir para recurrir. Comuníquese esta resolución y la que a continuación se dicte a la Audiencia referida, con devolución de las actuaciones remitidas.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel G. Alegre.- Rafael Casares.-Cecilio Serena Velloso.- Mariano M. Granizo.- Rafael P. Gimeno.- Rubricados.

Publicación. Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Cecilio Serena Velloso, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.- Juan José Vizcaíno.- Rubricado.

SEGUNDA SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintinueve de octubre de mil novecientos ochenta y cinco.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio de retracto seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Mataró, sobre retracto; autos pendientes ante esta Sala en virtud de casación declarada en este día en el recurso interpuesto por don Lucas , representando por el Procurador de los Tribunales don Enrique Sorribes Torra y asistido del Abogado don Ramón María Sánchez Guardamina, en el que es recurrida doña Maribel , personada, representada por el Procurador de losTribunales don Eduardo Muñoz-Cuellar Pernia y asistida del abogado con Antonio Bruguera Manté.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. Don Cecilio Serena Velloso.

Dando por reproducidos los fundamentos de hecho y de derecho de la sentencia antecedente, que también se dan aquí por íntegramente reproducidos, y

1. Que no son de apreciar mala fe ni temeridad a efectos de imposición de las costas ni en primera ni en segunda instancia.

Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

que, revocando y dejando sin efecto la sentencia del Juzgado de Mataró, de fecha treinta de octubre de mil novecientos ochenta y uno , desestimamos la demanda de retracto en todas sus partes; sin hacer especial imposición de las costas de la primera ni de la segunda instancia.

ASI por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Manuel G. Alegre.- Rafael Casares.- Cecilio Serena Velloso.- Mariano M. Granizo.- Rafael P. Gimeno.-Rubricados.

Publicación.

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Cecilio Serena Velloso, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha de lo que como secretario, certifico.