STS, 10 de Enero de 1985

PonenteCARLOS DE LA VEGA BENAYAS
ECLIES:TS:1985:1484
Fecha de Resolución10 de Enero de 1985
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 9.-Sentencia de 10 de enero de 1985

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Doña Maite y otros.

FALLO

Desestima recurso contra Sentencia Audiencia de Oviedo de 5 de noviembre de 1982.

DOCTRINA: Arrendamiento de industria.

En el contrato se estipuló el arrendamiento de planta baja de un edificio con una instalación completa de lagar y todo género de utensilios propios de esta clase de explotación, no ofreciendo

duda que se entregó al causante de los demandados como una industria organizada, por lo que no cabe negarle el que tenga vida propia y constituya una unidad patrimonial conforme a 3-1 LAU, con la consecuencia de calificarlo como arrendamiento de industria, pese a que hubiere estado inactiva desde 1936 a 1944 por motivos de ausencia temporal y forzosa de los arrendadores. No es exigible que la industria esté funcionando a la fecha del contrato y bastará con que los elementos que se entreguen al arrendatario sean suficientes para que la industria funcione o para conseguir la finalidad industrial o comercial perseguida.

En la Villa de Madrid, a diez de enero de mil novecientos ochenta y cinco en los autos de arrendamientos urbanos, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número tres de Oviedo y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo por Doña María Virtudes , mayor de edad, viuda, sus labores y vecina de Ponferrada (León), contra Doña Maite , mayor de edad, viuda, vecina de Proaza; Don Alejandro , mayor de edad, casado, industrial y de la misma vecindad que la anterior, y contra los herederos de Don Víctor , sobre resolución de contrato de local de negocio, autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por los demandados recurrentes representados por el Procurador Don Juan Corujo López Villamil y asistidos por el Letrado Don Carlos Rafael Gómez de la Escalera no habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandante y recurrida.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número tres de Oviedo por el Procurador Don Luis Desiderio Suárez González en representación de Doña María Virtudes se promovió demanda de resolución de contrato de local de negocio en base a los siguientes hechos. Que en fecha primero de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro Doña Victoria cedió en arrendamiento a Don Víctor el edificio, instalaciones y demás elementos que integran la actividad comercial "Lagar de Sidra Cotarelo», sito en el lugar del Sabil de la localidad de Villanueva de Santo Adriano, mediante contrato escrito por plazo de un año y precio de tres mil quinientas pesetas anuales, pagaderas por trimestres adelantados, proporcionalmente. El día quince de febrero de mil novecientos cincuenta y dos, en documento privado suscrito por la arrendadora y la ahora demandante Doña María Virtudes , aquélla cedió a ésta el expresado negocio con todos sus elementos integrantes. A partir, pues, de mil novecientos cincuenta y dos todas las relaciones contractuales arrendaticias del negocio en marcha referido vinieron establecidas entre Doña María Virtudes como arrendadora subrogada adquirente de su hermana Doña Victoria y por Don Víctor ,arrendatario hasta que hace algunos años falleció, continuándose la relación por aquélla y los herederos de éste junto con, la viuda Doña Maite y más concretamente como titular negocial Don Alejandro , prorrogándose el contrato tácitamente hasta que el día dos de noviembre de mil novecientos ochenta, mediante carta notarial con acuse de recibo. Doña María Virtudes notificó a los arrendatarios su irrevocable decisión de dar por concluidas las mismas definitivamente, interesando la devolución y entrega del objeto del negocio o industria en marcha "Lagar de Sidra Cotarelo». Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina suplicando se dicte en su día sentencia estimando íntegramente la demanda y declarando resuelto por la expresada causa el contrato convenido en primero de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro por Doña Victoria como arrendadora y por la que se subrogó al comprar Doña María Virtudes actora y el arrendatario Don Víctor , del que traen causa su viuda nombrada, su hijo, Don Alejandro y los restantes y desconocidos herederos del mismo, sobre el "Lagar de Sidra Cotarelo», integrado por el local los enseres e instalaciones. Condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración y a la entrega del objeto arrendado con todos los elementos que la integran con los apercibimientos legales de lanzamiento a su costa si voluntariamente no lo hicieran dentro del plazo legal y al pago de la totalidad de las costas del juicio.

RESULTANDO admitida a trámite la demanda, se convocó a juicio verbal, concurriendo al mismo la parte actora, así como el Procurador Don José Antonio Alvarez Fernández, en representación de los demandados Doña Maite , Don Alexander y demás herederos de Don Víctor , contestando la demanda, oponiéndose a la misma en base. La cesión que se dice efectuó Doña Victoria a Doña María Virtudes del negocio que denomina en su demanda como "Lagar de Sidra Cotarelo» no consta en la documental que presenta la actora. Es incierto que las relaciones contractuales que se mencionan en el correspondiente se estableciesen entre Don Víctor y Doña María Virtudes a partir de mil novecientos cincuenta y dos, fecha en que dice fue la cesión del mencionado negocio a la demandante, ya que por lo menos dichas relaciones con Doña Victoria se mantuvieron hasta el año de mil novecientos cincuenta y cuatro, y solamente a efectos del pago del arriendo a partir de dicha fecha los recibos del alquiler del local de negocio los firmaba Doña María Virtudes , lo que no quiere decir que fuese su titular. Alega los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y termina suplicando se dicte en su día sentencia por la que se desestime la demanda formulada por Doña María Virtudes , se absuelva a los demandados con expresa imposición de costas a la actora.

RESULTANDO abierto el período de prueba fueron practicadas las admitidas con el resultado que obra en autos y celebrada que fue la oportuna vista, en cuyo acto los Letrados de ambas partes solicitaron se dictase sentencia de conformidad con lo solicitado en sus escritos de demanda y contestación, tras lo cual, por el Juez de Primera Instancia número tres de Oviedo, se dictó Sentencia con fecha veintinueve de julio de mil novecientos ochenta y uno desestimando la demanda cuyo fallo es como sigue: Que desestimando la excepción de falta de legitimación activa, opuesta por la parte demandada y desestimando, asimismo, la demanda declarando no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento referido en la demanda ni, por consiguiente, al desahucio postulado, absolviendo a los demandados de las pretensiones contenidas en la súplica del escrito de demanda, con expresa imposición a la actora de las costas procesales.

RESULTANDO que contra la anterior sentencia del Juzgado se interpuso por la representación de la parte actora Doña María Virtudes recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos y elevados los autos a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, previa celebración de vista con asistencia de los Letrados de ambas partes, por la sala expresada se dictó Sentencia con fecha cinco de noviembre de mil novecientos ochenta y dos , cuyo fallo es como sigue: Que estimando el recurso interpuesto por Doña María Virtudes y consiguiente revocación de la recurrida, estimando la demanda, declarando resuelto el contrato de uno de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, condenando a los demandados a dejar la industria arrendada a disposición de la actora dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en su caso, sin expresa imposición de costas de ambas instancias.

RESULTANDO que a su vez contra la preinserta Sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo por la representación de los demandados apelados Doña Maite , Don Alejandro , y demás herederos de Don Víctor , se preparó el presenté recurso de casación por infracción de Ley, elevándose los autos a esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, previo los correspondientes emplazamientos, habiendo comparecido ante la misma el Procurador Don Juan Corujo López Villamil, en representación de los expresados recurrentes mediante escrito en el que se articulan los siguientes motivos: Primero.-Al amparo del párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación en el sentido de inaplicación del párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil. Se denuncia esta infracción por cuanto que el párrafo primero del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil obliga al intérprete a estar al sentido literal de las cláusulas del contrato cuando éstas sean claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. Y examinados los términos del contrato celebrado el día uno de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, entre DoñaVictoria y Don Víctor , se comprueba que éste está redactado por un técnico de derecho y que consta de ocho estipulaciones claras que no dejan duda sobre la intención de los contratantes, pues si los contratantes se propusieron arrendar el antiguo lagar, que adoptaron la redacción que imprimieron y no una más acorde con dicha voluntad. Segundo.-Al amparo del párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación en el sentido de inaplicación del artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil. Se denuncia esta infracción por cuanto que, aunque en rigor dados los términos claros del contrato, bastaría con la aplicación del artículo precedente el artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil obliga al intérprete para determinar la intención de los contratantes atender, principalmente, a sus actos coetáneos y posteriores, añadiendo la jurisprudencia a ellos los actos anteriores. Tercero.-Al amparo del párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación en el sentido de inaplicación del número segundo del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Nuestro Derecho estableció una serie de normas tendentes a proteger la denominada en nuestra doctrina mercantilista, propiedad comercial con una regulación que arranca del Decreto de veintiuno de enero de mil novecientos treinta y seis y que continúa con las sucesivas regulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este contexto proteccionista donde se incardina el actual número dos del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con ello quiere resaltar el hecho de que el citado precepto que algunos han llegado a definir como, norma hermenéutica. Sin faltarles razón lo que pretende es evitar que mediante el subterfugio de entregar un local con instalaciones, más o menos, importantes propias de una determinada industria, se eluda el régimen proteccionista e imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicándose el trasnochado y decimonónico sistema del Código Civil en beneficio del propietario y en menoscabo del interés del arrendatario o empresario. Cuarto.-Al amparo del párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea de la doctrina legal citada en la sentencia recurrida (Sentencias de catorce de noviembre de mil novecientos ochenta, ocho de noviembre de mil novecientos setenta y cuatro, uno de julio de mil novecientos setenta y dos ). Se denuncia esta infracción por cuanto que la doctrina jurisprudencial alegada por la sentencia recurrida, en concreto la Sentencia de catorce de noviembre de mil novecientos ochenta (artículo cuatro mil ciento treinta y cinco) establece claramente que la aplicación del artículo tercero uno de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige la preexistencia y la continuación de la actividad económica (industria) por lo que no será operante el régimen del arrendamiento de empresa. Quinto-Al amparo del párrafo primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida de la causa primera del artículo mil quinientos sesenta y nueve del Código Civil. Se denuncia esta infracción por cuanto que la Sala sentenciadora alejándose del recto criterio mantenido por el Juzgado de Primera Instancia, califica erróneamente el contrato existente y entre las partes como constitutivo de un arrendamiento de industria y en su consecuencia viene a subsumir en el supuesto de hecho del número primero del artículo mil quinientos sesenta y nueve del Código Civil. El supuesto de la realidad enjuiciada aplicándolo indebidamente cuando lo correcto hubiera sido aplicar el precepto de la prórroga forzosa que consagra el artículo cincuenta y siete de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dado que el contrato existente entre las partes integra un arrendamiento de local, con instalaciones desarticuladadas de lagar, inscribible en el número dos del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sexto.-Al amparo del párrafo séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil al haber incurrido el fallo de la audiencia en la apreciación de las pruebas en error de hecho que resulta de documento auténtico demostrativo de la equivocación evidente del Juzgador. Se denuncia esta infracción por cuanto que la Sala sienta como hecho probado que el antiguo lagar, propiedad del difunto marido de la primitiva arrendadora, estuvo paralizado y sin funcionar desde mil novecientos treinta y seis a mil novecientos cuarenta y cuatro, siendo más acorde con la realidad que de acuerdo con el contenido de las certificaciones emitidas por el Ayuntamiento de Santo Adriano y por la Oficina correspondiente del Ministerio de Hacienda, dicho lagar cesó en su actividad en el año mil novecientos treinta y cinco. Séptimo.-Al amparo del párrafo séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haber incurrido la Sala en la apreciación de las pruebas en error de hecho que resulta de documento auténtico demostrativo de la equivocación evidente del Juzgador. Se denuncia esta infracción por cuanto que la afirmación fáctica de la sentencia recurrida de que lo arrendado fue una explotación industrial de lagar contrasta con la afirmación hecha en el documento privado luego protocolizado por la primitiva arrendadora Doña Victoria y la actual propietaria, Doña María Virtudes , con motivo de la venta por la primera del local anteriormente arrendado a Don Víctor . Pasados los autos al Ministerio Fiscal éste los ha devuelto con la fórmula de Vistos, acordándose por la Sala a propuesta del Excmo. Sr., Magistrado Ponente la admisión a trámite del recurso y una vez instruida la representación de la parte recurrente única comparecida la Sala ha declarado conclusos los presentes autos, mandando traerlos a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Magistrado Ponente el Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que, dado el tema planteado en el pleito y en el presente recurso, precisa anotarque la sentencia de instancia impugnada sienta como base de su fallo que en el contrato de uno de noviembre de mil novecientos cuarenta y cuatro se estipuló por los causantes de los ahora partes, un contrato de "arrendamiento de la planta baja de un edificio con una instalación completa de lagar y de todo género de utensilios propios de esta clase de explotación (cláusula primera); recayendo la cesión arrendaticia sobre el mencionado edificio a instalaciones y utensilios... y expresándose en el contrato, a modo de inventario, toda la serie de elementos de la explotación del lagar arrendado, el cual no ofrece duda que sé entregó al causante de los demandados como una industria organizada, como así reconocen aquéllos al absolver posiciones» y resulta del resto de la prueba, por lo que sigue la sentencia "no cabe negarle (al lagar) el que tenga vida propia y constituya una unidad patrimonial, conforme al número primero del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos», con la consecuencia de calificarlo como de arrendamiento de industria, pese a la circunstancia "de que tal industria hubiera estado inactiva desde mil novecientos treinta y seis al año mil novecientos cuarenta y cuatro (fecha del contrato) por motivos de ausencia temporal y forzosa (se alude a la guerra civil) de los arrendadores, por no exigirse que la industria esté funcionando al concertarse el arriendo», y ser indiferente "que el negocio hubiere sido ampliado por el arrendatario, introduciendo mejoras».

CONSIDERANDO que para invalidar tal apreciación probatoria y subsiguiente calificación -con la consecuencia de estimar la expiración del contrato por transcurso del plazo contractual, sin prórrogas- se articula por los arrendatarios, en los motivos primero y segundo (al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la alegación de haberse infringido, por no aplicarse, los artículos mil doscientos ochenta y uno, primero y mil doscientos ochenta y dos del Código Civil, relativos a la interpretación de los contratos, reprochándose a la Sala Sentenciadora no haber seguido la dicción literal del contrato de arrendamiento que distingue, según los recurrentes, entre local o edificio arrendado y las instalaciones de su interior (lagar), distinción que ciertamente no aparece tal como ahora se alega, sino como se dice por el Juez de Instancia y antes se ha transcrito, a lo que no obsta la redacción de su cláusula sexta, que habla "del local de negocio», por estar supeditada al sentido y expresión de la cláusula primera ya citada, a cuya expresión literal se ajusta la sentencia, y en todo caso porque ésta complementa su calificación con otros datos probatorios (confesión, testigos) en modo alguno contradichos, ya que la remisión al artículo mil doscientos ochenta y dos del Código Civil, que se hace en el motivo segundo no introduce ningún dato nuevo preponderante o de interés para interpretar la pretendida voluntad real y sabido es que este precepto sólo ha de ser tenido en cuenta cuando exista verdadera disparidad entre la letra y la intención (Sentencias de treinta de marzo de mil novecientos ochenta y dos, veintiocho de diciembre de mil novecientos ochenta y dos, diecisiete de marzo de mil novecientos ochenta y tres , etc.), cosa que aquí no ocurre ni fue planteada en la sentencia, por lo que, en definitiva, al constituir el argumento de dichos motivos una distinta interpretación de los recurrentes, con un particular estudio y versión del texto contra actual, es claro que por no tener prevalencia sobre el razonable del juzgador (Sentencias de diecisiete de marzo de mil novecientos ochenta y tres, veinticinco de mayo de mil novecientos ochenta y tres ) deben ser rechazados.

CONSIDERANDO que esa irrelevancia de datos a los que se alude en el motivo segundo, que se reitera en el cuarto, refiriéndose al hecho de haber estado el lagar sin explotar ocho años antes de ser arrendado, lo que demostraría que no se entregó un negocio en marcha sino un local para instalar el arrendatario el suyo (supuesto del número dos del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que por eso se alega como violado en el motivo tercero), esa irrelevancia, repetimos, es así porque, según ya reiterada doctrina de esta Sala (Sentencias de dieciocho de junio de mil novecientos setenta y tres, cuatro de mayo de mil novecientos ochenta y tres, quince de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro, veintiuno de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro, quince de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro ), no es exigible que la empresa o industria esté funcionando a la fecha del contrato y bastará con que los elementos que se entreguen al arrendatario sean suficientes para que la industria funcione o para conseguir la finalidad comercial o industrial perseguida, es decir, que constituyan ya una actividad creada por el arrendador y transmita para funcionar o sólo pendientes de trámites administrativos (artículo tres uno Ley de Arrendamientos Urbanos), pues es lo que la sentencia recurrida aprecia como dado y existente al contratar el arriendo, calificándolo como de industria y por ello aplicar como aplicó rectamente el artículo mil quinientos sesenta y nueve, primera, del Código Civil (resolución por haber expirado el término contractual) por lo que en su virtud, debe ser también rechazado el motivo quinto, que denuncia la aplicación indebida de dicha norma..

CONSIDERANDO que en los dos últimos motivos del recurso, los sexto y séptimo, ambos por error de hecho en la apreciación de la prueba, vuelven en realidad a insistir en la tesis esencial de los motivos anteriores, es decir, que no se entregó sino un simple local de negocio, extremo que se pretende acreditar mediante la cita de documentos administrativos referentes al cese del negocio en el año mil novecientos treinta y cinco (no en el mil novecientos treinta y seis como dice la Sentencia) y así en el motivo sexto, y conel contrato privado, luego protocolizado, de renta de la anterior propietaria del edificio y lagar a la actual y hoy arrendadora (hecho en mil novecientos cincuenta y dos), en el cual documento se habla de casa y local abandonado, antes destinado a lagar, y así en el motivo séptimo; alegaciones, sin embargo, que tampoco pueden prosperar al no atacar de modo directo y frontal la apreciación judicial impugnada, primero porque los citados documentos administrativos, sobre no ser auténticos a estos efectos (Sentencias de seis de mayo de mil novecientos ochenta y tres, siete de julio de mil novecientos ochenta y tres, veintisiete de octubre de mil novecientos ochenta y tres , etc.) ya fueron, en su contenido o realidad, tenidos en cuenta por el juzgador (Sentencias de siete de enero de mil novecientos ochenta y tres, dieciocho de febrero de mil novecientos ochenta y tres , etc.) al no dar relevancia al hecho de no estar el negocio funcionando al tiempo de arrendarlo, y lo segundo porque el documento privado aludido o traído a colación en el motivo séptimo, pese a ser formalmente auténtico, tampoco está provisto de lo que es esencial para la autenticidad en casación, es decir, demostrar por sí el hecho contradictor del judicialmente apreciado (Sentencias de cuatro de enero de mil novecientos ochenta y tres, quince de febrero de mil novecientos ochenta y tres, veinticuatro de abril de mil novecientos ochenta y tres , etc.) en cuanto necesita de otra interpretación o valoración de sus expresiones, que es lo que hace el recurrente, al contraponer la dicción literal de ese contrato de compraventa con el de arriendo, que es el fundamental del tema litigioso y el que, junto con otras pruebas, sirvió al juzgador para sentar la conclusión de estimar existente un contrato de arrendamiento de industria.

CONSIDERANDO que, por todo ello, procede rechazar el recurso, con las prevenciones del artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil salvo en cuanto al depósito, no exigible por la disparidad de las sentencias de instancia.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley en materia de arrendamientos urbanos, interpuesto por Doña Maite , Don Alejandro y demás herederos de Don Víctor , contra la Sentencia que con fecha cinco de noviembre de mil novecientos ochenta y dos, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra Sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,' mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia Pública, la misma, en el día de su fecha de que como Secretario certifico.

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