STS, 9 de Febrero de 1985
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1985:1421 |
| Fecha de Resolución | 9 de Febrero de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 87.-Sentencia de 9 de febrero de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Rodolfo y don Eloy .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia de la Audiencia de Albacete de 24 de marzo de 1982.
DOCTRINA: Opción de compra.
Esta reiterada jurisprudencia, ante el silencio del Código Civil respecto del contrato de opción,
considerarle como contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, y en cuanto a la
forma concreta de la opción de compra, configurándolo como un convenio en el que es
incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo
incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta
a la otra parte para exigir el cumplimiento, así de la promesa como del contrato definitivo, efecto
que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta -ya
irrevocable- por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato (salvo el complemento
de la entrega), estimándose la opción como una compraventa conclusa, que no necesita actividad
posterior las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la
expresión de voluntad del optante para que la compraventa quede firme, perfecta y en estado de
ejecución.
En la Villa de Madrid, a nueve de febrero de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Valdepeñas por
don Ismael , mayor de edad, soltero, industrial y vecino de Valdepeñas contra don Rodolfo y don Eloy
, mayores de edad, casados, agentes de seguros, y vecinos de Valdepeñas, sobre opción de compra; seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, que ante NOS penden en virtud de recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por la parte demandada representada por el Procurador don Manuel Ogando Cañizares, y con la dirección del Letrado don Ismael López de Sancho Sánchez.
RESULTANDORESULTANDO que el Procurador don Santiago González Ramiro en representación de don Ismael , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Valdepeñas demanda de mayor cuantía contra don Rodolfo y don Eloy , sobre opción de compra de local de negocio, estableciendo los siguientes hechos: Primero.-Que en trece de septiembre de mil novecientos setenta y uno, concertó un contrato de arrendamiento con opción de compra con don Carlos Francisco , propietario del local sito en la calle Seis de Junio número 7 de esta ciudad. Segundo.-Que dadas las obras a realizar el arrendador concedió la facultad de no pagar renta hasta el treinta y uno de diciembre de mil novecientos setenta y uno. Tercero.-En el mismo contrato vendía el local en caso de interesarle a su representado. Cuarto.-Que su mandante en cumplimiento del contrato envió el día diecisiete de diciembre de mil novecientos setenta y tres, a tres personas que hicieran entrega a los demandados de la suma de trescientas mil pesetas como primer plazo de la compra, y los hermanos Eloy Rodolfo , se negaron a recibir tal cantidad, pues pedían seiscientas mil pesetas, más otras treinta mil como gastos de Notario, exigiendo pues un solo plazo y unos gastos que su mandante no debía pagar. Quinto.-Que como transcurría el término del contrato y los demandados se negaban a recibir el dinero, se hizo otra tentativa con idéntico resultado, y mediante acta notarial se les hizo nuevo ofrecimiento. Sexto a Decimoprimero.- Aportaba diversos documentos. Decimosegundo.-Se demandó de conciliación. Decimotercero.-Su representado tiene puestos de venta enclavados en el local litigioso y subarrendados a terceras personas. Decimocuarto.-Al negarse los demandados a formalizar la correspondiente escritura de venta, se veía obligado el actor a entablar el presente pleito. Alegaba a continuación los fundamentos de derecho que estimaba pertinentes y terminaba suplicando al Juzgado sentencia, declarando la existencia del derecho de opción de compra a favor del actor y condenando a la vez a los demandados a otorgar en favor del actor la correspondiente escritura de venta.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados don Rodolfo y don Eloy , compareció en los autos en su representación el Procurador don César Sánchez Toledo, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis: Primero.-Mostraba su conformidad con los correlativos números uno a séptimo, y noveno a decimotercero, aunque estableciendo las siguientes precisiones: Que no era cierto que las personas citadas en el hecho cuarto visitaran a sus representados para ofrecerles el pago de cantidad alguna. Que tampoco era cierto que la cantidad a pagar por el demandante fuese la de trescientas mil pesetas, y que los hechos segundo y decimotercero eran irrelevantes respecto del tema litigioso. Segundo.-Se oponía a lo consignado en el hecho octavo, destacando que la sentencia no prejuzgó la existencia y validez del derecho de opción de compra. Tercero.-No era cierto si bien no habían otorgado escritura pública de compraventa era por disconformidad con la demanda por los siguientes motivos: A) La existencia de un ofrecimiento de pago que aceptaba, pero resaltando que el ofrecimiento de pago no fue seguido de la oportuna consignación y que, la cantidad ofrecida no era realmente la debida. B) El precio fijado para el ejercicio de la opción dependía de una medición de la superficie del local, que no se realizó, siendo así que a su juicio la mayor superficie del local daba como resultado un precio harto mayor para el ejercicio de la opción, y tras alegar los fundamentos de derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando al Juzgado sentencia por la que, desestimando en todas sus partes la demanda, declare resuelto el contrato suscrito por los litigantes con fecha treinta de septiembre de mil novecientos setenta y uno.
RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.
RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.
RESULTANDO que el Sr. Juez de Primera Instancia de Valdepeñas dictó sentencia con fecha treinta de mayo de mil novecientos ochenta , cuyo fallo es como sigue: Que estimando como estimo, la demanda interpuesta por el Procurador don Santiago González Ramiro, en nombre y representación de don Ismael , contra don Eloy y don Rodolfo , representados por el Procurador don César Sánchez Toledo, debo declarar y declaro la existencia del derecho de opción de compra del local sito en la calle Seis de Junio número 7 de esta ciudad, en favor del referido demandante, y en su consecuencia, debo condenar y condeno a dichos demandados a otorgar la correspondiente escritura de venta de dicho local contra el pago del precio pactado. Todo ello con expresa imposición a referidos demandados de las costas procesales devengadas en el pleito.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por larepresentación de los demandados y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, dictó sentencia con fecha veinticuatro de marzo de mil novecientos ochenta y dos , con la siguiente parte dispositiva: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por don Rodolfo y don Eloy , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Valdepeñas el día treinta de mayo de mil novecientos ochenta, revocamos dicha resolución únicamente en lo que se refiere a la condena de costas que contiene y confirmamos en todo lo demás, sin hacer especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.
RESULTANDO que previo depósito de nueve mil pesetas el Procurador don Manuel Ogando Cañizares en representación de don Rodolfo y don Eloy , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, con apoyo en los siguientes motivos:
Al amparo del número uno del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al incidir la sentencia que se recurre en violación negativa o inaplicación del artículo 1.281/1 del Código Civil en relación que guarda con el artículo 1.258 del mismo Cuerpo Legal, al interpretar erróneamente y con olvido de sus propias a consecuencias, el contrato de arrendamiento con opción de compra fechado el treinta de septiembre de mil novecientos setenta y uno, cuando los términos del contrato son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes. Es indudable que, sin perjuicio del negocio jurídico de compraventa que los sujetos del contrato de arrendamiento con opción de compra se verían obligados a celebrar en su día, tal negocio jurídico, de compraventa únicamente se celebraría siempre que don Ismael , -optante a la compraventa-, cumpliere con prelación los requisitos para ello establecidos en el contrato de opción de compra ¿ Cuáles eran tales requisitos. Exclusivamente dos: manifestar una voluntad de compra del local. Pagar una determinada cantidad de dinero, equivalente a la mitad del precio establecido para la compraventa, y cantidad de dinero que habría de determinarse conforme a la superficie del local a comprar, que debía ser medido por los contratantes antes de la compraventa. Es ésta la única interpretación posible del contrato de opción de compra que estudiamos. De su tenor literal no se puede deducir interpretación distinta, como la que contienen las sentencias de ambas instancias consistente en que el derecho de opción de compra, del que era titular don Ismael se ejercitaba tan sólo, -y daba lugar a la celebración del negocio jurídico de compraventa-, con la simple manifestación de voluntad del optante concorde con la compraventa. En el presente supuesto de hecho, es indiscutible que el optante estaba obligado no sólo a manifestar su voluntad, sino también a pagar una cantidad de dinero antes del día treinta y uno de diciembre de mil novecientos setenta y tres. Y ha quedado probado que sólo cumplió la primera obligación.
Al amparo del número uno del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al incidir la sentencia que se recurre en violación negativa, o inaplicación, del artículo 1.178 del Código Civil al no considerar la sentencia recurrida la falta de consideración, en plazo de la cantidad de dinero ofrecida por el optante, como causa de caducidad del derecho de opción de compra del que era titular don Ismael . La Ley y la doctrina legal avalan la teoría de que, ante la negativa irracional del acreedor a recibir el pago ofrecido por su deudor, el único medio de que el deudor dispone para extinguir su obligación, es la de consignación de la cosa debida en la forma rigurosa prevista por la Ley. Y ha quedado rotundamente probado en los autos que el optante no consignó la cantidad ofrecida, no ofreció la cantidad de dinero debida, toda vez que ésta dependía de una medición de superficie del local sobre el que se ejercitaba el derecho de opción de compra que los contratantes no habían practicado; y que la cantidad a pagar por el optante era superior a la por él ofrecida en base a la mayor superficie demostrada del mencionado local. Si el optante para ejercitar su derecho de opción de compra debía pagar; si el optante ofreció el cumplimiento de esta obligación de pago, si sus acreedores se negaron sin razón a recibir tal pago; es claro que el optante para extinguir su obligación debería haber consignado, al menos, la cantidad por él ofrecida. Y puesto que no consignó tal cantidad, no se produjo el efecto extintivo de su obligación dentro del plazo marcado contractualmente.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que la relación jurídica controvertida, en sí y en sus vicisitudes, puede así resumirse, según los hechos acreditados: A) En treinta de septiembre de mil novecientos setenta y uno, se suscribió contrato de arrendamiento con opción de compra, por el cual el dueño del local concedió al arrendatario (luego demandante y hoy recurrido) la facultad de adquirir por escritura de compra el mismo, por precio de tres mil pesetas el metro cuadrado, mas sin fijarse las dimensiones del recinto; B) Mediante laopción, la compraventa surtiría efectos con fecha de treinta y uno de diciembre de mil novecientos setenta y tres, momento en el que, hecha aquélla, el adquirente debería satisfacer la mitad del precio de la venta y el resto el día treinta y uno de diciembre de mil novecientos setenta y cuatro. C) El veintiocho de diciembre de mil novecientos setenta y tres, días antes, por tanto de finalizar el plazo de la opción, el optante remitió carta por conducto notarial a los causahabientes del vendedor y oferente, recibida el veintinueve, ofreciéndoles la suma de trescientas mil pesetas, mitad aproximada del valor del local, que fue contestada en el sentido de que el precio era el de seiscientas mil pesetas más otras treinta mil por gastos, por lo que accederían al otorgamiento de la escritura de venta una vez ingresado la mitad. D)No obstante, y a pesar de varios requerimientos notariales hechos a los vendedores cedentes, con la finalidad de hacer efectivo el derecho de opción, éstos se negaron al cumplimiento o escrituración prevista y pactada, lo que motivó la demanda del frustrado comprador.
CONSIDERANDO que salvadas -y rechazadas- por los Juzgadores de instancia la débil oposición de los cedentes, referida a que no se había hecho la previa medición del local y que el precio ofrecido era inferior, amén de la falta de consignación del precio, se dictó sentencia condenando a los demandados cedentes al cumplimiento de lo estipulado, es decir, a la efectividad y consumación del contrato de compraventa; sentencia contra la cual se formulan ahora, en los dos motivos del recurso, las mismas objeciones que en la instancia, y así, en el primero, la denuncia de la inaplicación del artículo 1.281 -en relación con el 1.258-, del Código Civil , con la consecuencia de la errónea interpretación del contrato, y en el segundo la también inaplicación del artículo 1.176 del Código Civil , que, de haberlo sido, hubiera provocado -según los recurrentes- la caducidad del derecho de opción por no haberse consignado judicialmente el importe del precio.
CONSIDERANDO que es reiterada la jurisprudencia que, ante el silencio del Código Civil respecto del contrato de opción, ha definido y descrito el mismo como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral y, en cuanto a la forma concreta de la opción de compra, configurándolo como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta -ya irrevocable- por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato (salvo el complemento de la entrega, según los artículos 609 y 1.095 del Código Civil ); es decir, y conforme a las sentencias de doce de julio de mil novecientos setenta y nueve, dieciséis de abril de mil novecientos setenta y nueve, veintiséis de mayo de mil novecientos setenta y seis, siete de noviembre de mil novecientos setenta y siete, veintidós de junio de mil novecientos setenta y seis, diecisiete de octubre de mil novecientos setenta y uno, hasta la de veintitrés de marzo de mil novecientos cuarenta y cinco , estimándose que la opción supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compra quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos (lo que le diferencia del pactum de contrayendo), pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después -no precisamente en el plazo establecido para el ejercicio de la opción- con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, (que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto), máxime cuando ya en el contrato se fijó de modo claro y preciso el contenido de las prestaciones recíprocas, tales la cosa y el precio.
CONSIDERANDO que, a la vista de lo expuesto, es claro que no pueden prosperar ninguno de los dos motivos articulados en el recurso, y así, respecto del primero, bastará añadir para reafirmar su rechazo que lo que en él se argumenta, más que un error interpretativo, es el incumplimiento o defectuoso cumplimiento del contrato de opción, basado en un ofrecimiento de cantidad inferior a la pactada, lo cual ciertamente no es así, como la propia parte recurrente reconoce al señalar la cantidad de seiscientas mil pesetas y treinta mil pesetas más de gastos (hechos por los causahabientes del local para titularse dominicalmente), denominación que ya es suficientemente expresiva de su no integración como precio, y en cuanto al segundo motivo porque ni del contenido del contrato, ni de las normas generales de la compraventa puede desprenderse que le sea exigible al comprador aumentar sus deberes de contratante cumplidor, con un plus de garantía para el vendedor que se resiste al cumplimiento de modo injustificado, tal como imponerle la consignación judicial del precio, tema que en la compraventa de inmuebles tiene su propia dialéctica (artículos 1.500, 1.504 y 1.124 del Código Civil ), y garantía de los derechos del vendedor, en modo alguno aquí disminuida, sino satisfecha con la opción manifestada y coetáneo ofrecimiento de la cantidad - mitad- estipulada como precio, todo ello independientemente de la consideración de que los argumentos de ambos motivos en nada afectan a la perfección del contrato de compraventa operado -como antes se ha dicho- por la opción, y sí, en su caso, y como acertadamente dice la sentencia recurrida, a lasvicisitudes de la compra (su consumación), tema en el que en la contestación a la demanda no se incidía, pues que en ella lo que se solicitaba por el cedente (vendedor) era la resolución del contrato de opción, no de la compraventa.
CONSIDERANDO que, por ello, procede rechazar el recurso, con las prevenciones del artículo 1.748 de la Ley Procesal.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Eloy y don Rodolfo , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Albacete, en fecha veinticuatro de marzo de mil novecientos ochenta y dos . Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Carlos de la Vega Benayas. Antonio Sánchez. Rafael Casares. Cecilio Serena. Mariano Martín Granizo. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose celebrando Audiencia Pública de lo que como Secretario, certifico. Antonio Docavo.-Rubricado.
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