STS, 3 de Diciembre de 1984

PonenteANTONIO SANCHEZ JAUREGUI
ECLIES:TS:1984:1670
Fecha de Resolución 3 de Diciembre de 1984
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 696.- Sentencia de 3 de diciembre de 1984

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Enrique .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Burgos, de 28 de octubre de 1982.

DOCTRINA: Contrato de compraventa de viviendas de Protección Oficial. Pago de sobreprecio. Nulidad referida al exceso de lo pagado.

Reiterada jurisprudencia de esta Sala, viene proclamando en orden a la interpretación del alcance de las normas prohibitivas de percepción de sobreprecio en la enajenación de viviendas de protección oficial, a que se refiere el artículo 29 del texto refundido y revisado de la legislación sobre la materia aprobado por Decreto de 24 de julio de 1963, y ratificado por el artículo 112 del reglamento que lo desarrolla aprobado por Decreto de 24 de julio de 1968, que la contravención de tales normas si bien determinan la nulidad de la cláusula contractual en la que fueron infringidas, no autoriza para decretar la nulidad total de la compraventa en que se contiene porque, como ya hubo de expresar la sentencia de 20 de marzo de 1979, la vulneración de la normativa dicha "ha de llevar consigo en el ámbito civil, sino la nulidad total de la compraventa, pues esta redundaría en beneficio del vendedor, la nulidad parcial de la obligación relativa al precio excesivo, ya que dichas disposiciones administrativas sólo prevén la devolución de las cantidades indebidamente percibidas por el vendedor, y ello con independencia de los actos ejecutados por los compradores que en definitiva no hacen más que firmar unas condiciones impuestas por el organismo vendedor, a lo que es de añadir que como pone de relieve la sentencia de 24 de noviembre de 1983 "hoy está admitida doctrinal y jurisprudencialmente la compatibilidad de un acto o contrato de pactos válidos y de pactos nulos, sin que la nulidad trascienda a la totalidad del negocio.

En la Villa de Madrid, a tres de diciembre de mil novecientos ochenta y cuatro;

En los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número tres de Santander, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, por don Santiago , mayor de edad, casado, empleado, vecino de Astillero, contra don Enrique , y su esposa doña Camila , mayores de edad, vecinos de Astillero, sobre reclamación de cantidad; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por el demandado representado por el Procurador don Isidro Argos Simón, y dirigido por el Letrado don Salvador Peña Ochoa; habiendo comparecido en el presente recurso, la parte actora y recurrida, representada por el procurador don Federico José Olivares Santiago, y dirigido por el Letrado don Ramón Soria Escribano.

RESULTANDO

RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número tres de Santander, por el Procurador don Fermín Bolado Madrazo, en representación de don Santiago , se promovió juicio declarativo de mayor cuantía contra don Enrique y su esposa doña Camila , en base a los siguientes hechos: Primero.-Que el actor, con fecha dieciocho de agosto de mil novecientos setenta y siete, compró a los demandados el piso NUM000 -A, de la casa número NUM001 -B de la calle DIRECCION000 de la localidadde El Astillero, en el precio de dos millones cuatrocientas mil pesetas, abonando en expresada fecha un millón setecientas cincuenta mil pesetas mediante un talón nominativo a favor de Construcciones CIMPERS, propiedad de los demandados y el resto, es decir, seiscientas cincuenta mil pesetas, el día catorce de octubre por medio de un talón al portador y del que le fue otorgado recibo como liquidación total del piso. Segundo.-Que una vez firmada la escritura de compraventa el actor tuvo conocimiento de que la referida vivienda correspondía a una del total de cuarenta y ocho viviendas del grupo primero de Protección Oficial, según el expediente S-GI-26/75 de la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda, hoy Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, y que en la Cédula de Calificación definitiva de fecha once de octubre de mil novecientos setenta y siete se señala que el precio máximo correspondiente a la vivienda adquirida era de un millón seiscientas ochenta y ocho mil doscientas setenta y siete pesetas con cincuenta céntimos. Tercero.-Que según expresada Cédula de Calificación Definitiva, los demandados no estaban autorizados a efectuar la venta de la vivienda adquirida por el actor, en un precio superior al finado en la misma de un millón seiscientas ochenta y ocho mil doscientas setenta y siete pesetas con cincuenta céntimos, por lo que sí le fueron entregadas en dos plazos de dos millones cuatrocientas mil pesetas, la diferencia existente debe serle reintegrada al actor. Cuarto.-Que celebrado el oportuno acto de conciliación en el Juzgado de Paz de Astillero el día dos de marzo del presente año, los demandados no se avinieron a la pretensión deducida; que no es cierto que con el piso se conviniera la compra de un semisótano, ni es cierto que los demandados hayan devuelto al actor la diferencia que se reclama ni ninguna otra cantidad del total de los dos millones cuatrocientas mil pesetas pagadas por el demandante. Quinto.-Que a efectos de prueba se señalan como archivos los de la Delegación Provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, Caja de Ahorros Provincial de Guipúzcoa, Caja de Ahorros de Santander, Sucursal de El Astillero, Protocolo del Notario don José María de Prada Diez de El Astillero y todas aquéllas oficinas públicas y privadas que guarden relación con el pleito. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportunos y termina suplicando se dicte sentencia de la que se declare que el precio oficial de venta de la vivienda NUM000 A, de la casa número NUM001 de la DIRECCION000 de la localidad de El Astillero, en Santander, es de un millón setecientas ochenta y ocho mil doscientas setenta y siete pesetas con cincuenta céntimos, y en consecuencia, se condene a los demandados, en forma solidaria, al pago a don Santiago de la cantidad de setecientas once mil setecientas veintidós pesetas con cincuenta céntimos, sobreprecio indebidamente cobrado por dichos demandados, más los intereses legales devengados, con expresa interposición de costas.

RESULTANDO que por el Procurador don José Antonio de Llanos García, en representación de don Enrique y su esposa doña Camila , se contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, en base a los siguientes hechos: Primero.-Se rechazan los considerandos en el escrito de demanda, a los que se ha de reputar como falsos, y que han tenido origen en la buena fe del demandado, desprovista de cautela, que le hicieron pensar y creer trataba con un hombre de honor, o, cuando menos, su concepto del honor dista mucho de ser el que tiene el demandado; Queda clara la postura manifiestamente maliciosa del demandante al ocultar la verdad de lo acaecido, y resulta evidente que con mucha anterioridad a firmarse la escritura y a realizar pagos por varios conceptos (no sólo por el precio de la vivienda adquirida, su expediente administrativo, y el precio a satisfacer, que si bien se fijaba en la cláusula segunda del contrato privado en un millón quinientas noventa y cuatro mil pesetas era a título provisional y acondicionado al precio de la Calificación Definitiva, como se desprende del contenido de la cláusula cuarta del mismo documento privado, cuyo precio resultó ser de un millón seiscientas ochenta y ocho mil doscientas setenta y siete pesetas con cincuenta céntimos, y así se hizo figurar en la escritura pública. Tercero.-Que es cierto que el actor compró igualmente parte del semisótano que le resultaba necesario o conveniente como trastero o almacén y cuarto de trabajo, aún cuando también oculta esta circunstancia; que precisamente en atención a tal circunstancia, después de haber hecho la primera entrega de un millón setecientas cincuenta mil pesetas, abonó el día catorce de octubre de mil novecientos setenta y siete una nueva entrega de seiscientas cincuenta mil pesetas, que una vez conocido el torticero comportamiento del actor no cabe la menor duda de que conociendo el mismo exactamente el precio pactado en el contrato privado de dieciocho de agosto de mil novecientos setenta y siete, no es lógico ni admisible pensar que efectuase un nuevo pago por la vivienda, a no ser que concurriesen otros extremos y circunstancias que son las que se adujeron en el acto de conciliación y se repitan en este momento. Cuarto.-En suma, lo efectivamente pagado por el actor y percibido por el demandado es el precio convenido en el contrato privado de dieciocho de agosto de mil novecientos setenta y siete, que se pactó fuese el que había de señalarse en la Cédula de Calificación, y fue fijado inicial y provisionalmente en un millón quinientas noventa y cuatro mil pesetas, y así lo prueba el hecho de que en la escritura pública se hizo figurar el precio último y definitivo de un millón seiscientas ochenta y ocho mil doscientas setenta y siete pesetas, que es la cantidad satisfecha por el demandante. Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y solicita se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la pretensión de la actora, con imposición de costas.

RESULTANDO que evacuados por las partes los trámites de réplica y duplica, con reproducción sustancial de sus escritos iniciales, se abrió el período probatorio, practicándose aquéllas cuyo resultadoobra en autos, abundando las partes en trámite de conclusiones en sentido congruente con sus respectivas peticiones; tras lo cual por el Juez de Primera Instancia número tres de los de Santander, se dictó sentencia con fecha veintitrés de abril de mil novecientos ochenta , con la siguiente parte dispositiva: Fallo: Que estimando en parte la demanda por el Procurador don Fermín Bolado Madrazo, en representación de don Santiago , debo condenar y condeno al demandado don Enrique , a pagar al actor setecientas once mil setecientas veintidós pesetas con cincuenta céntimos, y debo absolver y absuelvo a la demandada doña Camila de las pretensiones contra ella formuladas en esta demanda. Sin hacer expresa imposición de costas.

RESULTANDO que contra la precedente sentencia del Juzgado, por la representación de los demandados don Enrique y doña Camila , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, y elevados los autos a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, por la expresada Sala se dictó sentencia con fecha veintiocho de octubre de mil novecientos ochenta y dos con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: Que debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia apelada y desestimamos el presente recurso, con expresa imposición de las costas del mismo al demandado.

RESULTANDO que a su vez contra la preinserta sentencia de la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, por la representación del demandado-apelante, don Enrique , se preparó el presente recurso de casación por infracción de ley, y elevados los autos a esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo con los debidos emplazamientos, se ha personado ante la misma el Procurador don Isidoro Argos Simón, mediante escrito en el que se articula el siguiente Motivo.

Único.-Formalizado al amparo de lo dispuesto en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos, en relación con el número primero del artículo mil seiscientos noventa y uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por interpretación indebida del artículo sexto, número tres del Código Civil.

VISTO siendo Ponente el Magistrado don Antonio Sánchez Jáuregui.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el único motivo del recurso no se discuten los fundamentos fácticos de la sentencia recurrida, según los que el demandado, aquí recurrente, vendió al actor una vivienda de protección oficial, percibiendo un sobreprecio de setecientas once mil setecientas veintidós pesetas con cincuenta céntimos con relación al fijado por el organismo competente en la Cédula de Calificación definitiva de dicha vivienda, cuestionándose solamente si la aplicación de la preceptiva contenida en el apartado tres del artículo sexto del Código Civil verificada por la Sala sentenciadora en la instancia hacía permisible la estimación, por contravención de normas imperativas o prohibitivas, de una nulidad parcial de la cláusula o estipulación contractual que la había infringido o, por el contrario, como es alegato del recurrente, la estipulación y percepción de un precio superior al fijado para vivienda de protección oficial en la Cédula de Calificación definitiva de la misma conducía a la nulidad de pleno derecho de la compraventa en que tal estipulación se contenía.

CONSIDERANDO que reiterada jurisprudencia de ésta Sala contenida, entre otras, en sus Sentencias de veinte de marzo de mil novecientos setenta y nueve, siete de julio de mil novecientos ochenta y uno, dos de febrero, veinticinco de mayo y veinticuatro de noviembre de mil novecientos ochenta y tres , viene proclamando en orden a la interpretación el alcance de las normas prohibitivas de percepción de sobreprecio en la enajenación de viviendas de protección oficial, a que se refiere el artículo veintinueve del texto refundido y revisado de la legislación sobre la materia aprobado por Decreto de veinticuatro de julio de mil novecientos sesenta y tres y ratificado por el artículo ciento doce del Reglamento que lo desarrolla aprobado por Decreto de veinticuatro de julio de mil novecientos sesenta y ocho, que la contravención de tales normas si bien determina la nulidad de la cláusula contractual en la que fueron infringidas, no autoriza para decretar la nulidad total de la compraventa en que se contiene porque, como ya hubo de expresar la Sentencia primeramente citada la vulneración de la normativa dicha "ha de llevar consigo en el ámbito civil, si no la nulidad total de la compraventa, pues ésta redundaría en beneficio del vendedor, la nulidad parcial de la obligación relativa al precio excesivo, ya que dichas disposiciones administrativas sólo prevén la devolución de las cantidades indebidamente percibidas por el vendedor y ello con independencia de los actos ejecutados por los compradores que en definitiva no hacen más que firmar unas condiciones impuestas por el organismo vendedor", a lo que es de añadir que como pone de relieve la Sentencia también mencionada de veinticuatro de noviembre de mil novecientos ochenta y tres "hoy está admitida doctrinal y jurisprudencialmente la compatibilidad en un acto o contrato de pactos válidos y de pactos nulos, sin que la nulidad trascienda a la totalidad del negocio".CONSIDERANDO que por lo expuesto en el razonamiento que antecede decae el único motivo del recurso, ya que formulado al amparo del ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando la infracción por la resolución impugnada en el apartado tres del artículo sexto del Código Civil, por el concepto de "interpretación indebida", expresión de concepto que hay que entender se refiere al de interpretación errónea que el citado ordinal primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal Civil autoriza, trata de sostener con base en el alegato, ya resaltado en el primer razonamiento de esta resolución, de que la cláusula o estipulación que establecía un sobreprecio indebido para la vivienda enajenada en relación al fijado en la Cédula de Calificación definitiva de la misma, aparejaba la nulidad total del contrato de compraventa en que se contenía, cuando es así que, como ha sido argumentado, al resto de las estipulaciones de dicho contrato no alcanza la nulidad de pleno derecho que es procedente predicar respecto a la que consignaba él sobreprecio dicho y sin que a ello sea óbice la aplicación de la preceptiva contenida en el artículo mil cuatrocientos cuarenta y cinco del Código Civil en la exigencia que contiene de fijación de un precio cierto en el contrato de compraventa, pues en los supuestos de contratación normada, como sienta la sentencia de esta Sala de dos de febrero de mil novecientos ochenta y tres , "precisamente en punto tan crucial como el del precio, cuya fijación por Ley (viviendas protegidas) obliga a su cumplimiento" el mencionado requisito del precio cierto lo determina la disposición legal que lo autoriza con carácter imperativo e inderogable, en cuanto a su límite máximo por la voluntad de los contratantes.

CONSIDERANDO que la desestimación del recurso lleva aneja las consecuencias que determina el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil de imposición de costas al recurrente y su condena a la pérdida del depósito constituido.

FALLAMOS

FALLAMOS

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de don Enrique , contra la sentencia que, con fecha veintiocho de octubre de mil novecientos ochenta y dos , dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad que por razón de depósito ha constituido, al que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Sánchez Jáuregui, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma, en el día de su fecha, lo que, como Secretario, certifico.

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