STS, 24 de Mayo de 1982
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Mayo 1982 |
Núm. 242.-Sentencia de 24 de mayo de 1982.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Rodrigo .
FALLO
No ha lugar a recurso contra sentencia de la Audiencia de Granada, de 12 de febrero de 1980.
DOCTRINA: Arrendamiento de un solar. Rige en su regulación el Código Civil .
Referido el contrato discutido a un solar y no a un local de negocio, la regulación aplicable no es la
especial, con la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino la común del Código Civil, cuyo artículo 1.569, 1 .° permite el desahucio por expiración del término.
En la villa de Madrid, a 24 de mayo de 1982; en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Málaga, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la
Audiencia Territorial de Granada, por don Federico , mayor de edad, casado, industrial, vecino de Málaga, contra don Rodrigo , mayor de edad, casado, calderero, y con la misma vecindad, sobre resolución de contrato de arrendamiento; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por el demandado, representado por el Procurador don Mauro Fermín y García Ochoa y dirigido por el Letrado don Francisco García Carazo; habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandante y recurrida, representada por el Procurador don José Sánchez Jáuregui, y dirigida por el Letrado don Demetrio Carmona Rodríguez.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Málaga, y por el Procurador don José María Blázquéz Peña, en representación de don Federico , sé promovió juicio de desahucio contra don Rodrigo , éste representado por el Procurador don Vicente Vallibra Vargas, mediante, escrito de demanda, en el que se expusieron los siguientes hechos: Primero. Que el actor es propietario de un solar sito en la calle DIRECCION000 , NUM000 , de esta capital, con extensión de 39 metros cuadrados 75 decímetros teniendo fachada a la calle Pesó de la Harina, en una extensión de cinco metros, 30 centímetros, y linda, por su derecha, entrando, con otro solar, de doña Jose Pedro ; a la izquierda, con solar de doña. Cristina , y por el fondo, en línea de igual fachada, con casa de don Iván que adquirió el actor por compra a doña Cristina el 23 de septiembre de 1954. mediante escritura pública de igual fecha.-Segundo. «En el año 1972. y concretamente en el mes de febrero el demandado solicitó del señor Federico que le arrendara, de citado solar a» fin de destinarlo a chatarrería, formalizando en tal fecha el mencionado contrato, consignando en el mismo que sería destinado a taller de calderería, cuyo solar únicamente tenía construcción de la tapia o pared delimitadora de la mencionada propiedad, con una pequeña puerta de acceso, y sin ninguna acometida de servicios, tales como agua, luz o desagües, etc., estipulándose una renta mensual de 600 pesetas, y desde cuya fecha viene disfrutando el demandado el mencionado solar, sin que por parte del actor se haya efectuado en el mismo obra de clase alguna, y con la misma consideración de solar tenía y ha tenido hasta el día de la fecha. No se aporta el contrato de arrendamientopor cuanto el demandado se quedó con los ejemplares que del mismo se hicieron.-Tercero. Que desde que el arrendatario-demandado entró en la posesión del solar no ha cesado de ir realizando obras paulatinamente en la medida que ha estimado conveniente, sin autorización alguna del actor, consistentes en la instalación rudimentaria de una cubierta de teja plana y uralita, que ha apoyado sobre las tapias que delimitaban el solar, con la finalidad de impedir la caída de las aguas al interior del solar, al mismo tiempo que, junto a la pequeña puerta que él solar tenía de acceso, ha colocado una puerta de corredera metálica de grandes dimensiones, que fue encargada por el demandado hace aproximadamente diez años e instalada a su petición por los «Talleres de Manuel García», todo ello con la finalidad de ir acomodándolo a sus actividades y darle la consideración de local de negocio.-Cuarto. Que la presente resolución se insta en virtud de haber finalizado el plazo del arrendamiento y haber sido requerido para su desalojo mediante acto de conciliación ante el Juzgado Municipal número 3 de Málaga y celebrado el día 9 de octubre de 1975.-Quinto. Que el actor instó demanda de desahucio ante el Juzgado Municipal de Málaga, que se tramitó bajo el número 73/1976, terminando por sentencia por la que se declaraba incompetente para conocer de la demanda, cuya sentencia se recurrió en apelación, correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de la misma, confirmando por sentencia la del Municipal; y tras invocar los fundamentos de Derecho que estimó aplicables, concluyó con súplica de sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del solar de la DIRECCION000 , número NUM000 , celebrado entre don Federico y don Rodrigo , declarando haber lugar al desahucio y condenando al demandado a dejar libre y a la entera disposición del actor el mencionado solar, con apercibimiento al demandado de lanzamiento si no lo desaloja en el término legal, con expresa imposición de costas al demandado.
RESULTANDO que por la ya citada representación del demandado don Rodrigo se contestó la demanda anterior aduciendo al efecto los siguientes hechos: Primero. Se admite él hecho igual de la demanda descrito por el actor, en el que acredita que adquirió por compra a doña Cristina , el 23 de septiembre de 1954, un solar O trozo de terreno sito en la calle de DIRECCION000 , de esta ciudad, con cuanto material o jurídicamente la integre o pertenezca en la suma de 2.000 pesetas; añadiendo que como desde esa fecha hasta finales del año 1958 el solar fue convertido en un local de negocio por su actual propietario, el señor Federico , quien elevó los muros existentes, cubriéndolos en sus dos terceras partes con teja plana y él resto con chapa metálica, cerrándolo a la calle con dos puertas de madera, una grande y otra pequeña; que una vez realizada la transformación del solar en local de negocio, el demandante lo utilizó explotándolo como almacén de granos y vaquería; que a finales del año 1960 el señor Orador y el demandado entablaron negociaciones a fin de llegar a un acuerdo sobre el alquiler del local, autorizando expresamente el demandante al demandado a que realizara la limpieza del mismo y que cambiase la puerta de madera grande, que se encontraba deteriorada, por una moderna metálica, que supondría una mejora para el local, convirtiéndolo en más, seguro con respecto al depósito en el mismo de cualquier maquinaria o mercancía.-Segundo. Se rechaza del modo más enérgico el hecho correlativo de la demanda por su falsedad y se expone a continuación lo verdaderamente acaecido; que con motivo de las negociaciones efectuadas y narradas, una vez limpiado y acondicionado el local, construida la puerta metálica en los «Talleres de Manuel García», se colocó la misma en el referido local, con la autorización de su propietario, por un albañil, a finales de diciembre de 1960, y el día 22 de febrero de 1961, en la ciudad de Málaga, reunidos don Federico y don Rodrigo , suscribieron un contrato de arrendamiento por tiempo límite de seis meses, y al precio de 600 pesetas por mes; el inquilino acepta por el tiempo límite de seis meses el arrendamiento del local, empezando el día primero del mes de marzo, por el precio de 600 pesetas mensuales. Pagaderas por meses adelantados. La despedida se hará a voluntad del propietario en caso de venta del local, pero habrá de hacerse por escrito con un mes de anticipación y en el último día del mes. El local se alquila sólo para taller de calderería. No podrá encerrar en el local arrendado productos inflamables u otro cualquier objeto que pueda ocasionar incendio en el local, y si lo hiciere, será responsable de todos los daños y perjuicios por dichas causas; que el local está desprovisto de agua, no pudiendo el inquilino reclamar por falta de líquido; a la terminación de este contrato, todas las mejoras que en el local arrendado haya realizado el inquilino quedarán a beneficio del local, aunque hayan sido autorizadas por el propietario, no pudiendo el arrendatario pedir por ellas indemnización de ninguna clase; que el inquilino paga la renta adecuada a sus condiciones, y se compromete a no hacer reclamación alguna respecto a este extremo; al cumplimiento de lo convenido se obligan los contratantes en forma más solemne y para mutua seguridad se extiende el presente duplicado en un solo efecto, y lo firman al día, mes y año de su fecha; que de la lectura de este contrato, donde se emplea la palabra local nada menos que diez veces, y el destino que ha de darse al mismo, taller de calderería, se deduce claramente la intención de las partes contratantes y el objeto del mismo, que no pudo ser otro sino el arrendamiento de un local de negocio, tal como se concibe en la Ley de Arrendamientos Urbanos; que ni la escritura de compraventa de 3 de septiembre de 1954, ni los recibos aportados por el demandante como documento uno al doce con su demanda, pueden desvirtuar la anterior tesis; por otra parte, la sentencia de 22 de marzo de 1976, dictada por el Juzgado Municipal número tres de Málaga , aportada a los autos por el actor, en su Considerando primero viene a dar la razón de considerar el objeto del litigio como local de negocio. Se acompaña el referido contrato redactado por la parte actora, cuyo contenido y firma fueron reconocidos en la confesión prestada por el demandante en elmencionado juicio de desahucio. Tercero. Se niega el alegado de contrario, pues las obras realizadas en el solar hasta convertirlo en local de negocio lo fueron por su propietario con anterioridad al año 1959; la sustitución de la puerta de madera, por la metálica de corredera, se hizo a finales del mes de diciembre de 1960, con el conocimiento y autorización del señor Federico .-Cuarto. Que estima no ha finalizado el plazo del arrendamiento del local de negocio objeto de este litigio, en cuanto su actual arrendatario se halla disfrutando de la prórroga legal establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; por lo que respecta al acto de conciliación, se pone de manifiesto ante el Juzgado la evidente mala fe del señor Orador, cuando pretende confundir al demandado requiriéndole para que reconozca «que se trata de un solar que utiliza como almacén de chatarra, sin pagar renta ni merced alguna, por lo cual se encuentra en estado de precario de dicho solar»; que nada de esto fue admitido por el demandado, era falso, pues el demandado viene pagando religiosamente la renta establecida, conservando en su poder los recibos, y sólo últimamente ha tenido que remitir distintos giros al propietario del local, que había dado orden a su administrador para que no admitiera el pago de la renta; se destaca y transcribe el recibo firmado por el demandante en Málaga el 7 de junio de 1961 «He recibido de don Rodrigo la cantidad de 4.200 pesetas por el arrendamiento del local de mi propiedad, y que corresponden a los meses de marzo a septiembre de 1961, según contrato que lleva conmigo»; fue reconocido en su contenido y firma por el actor en la prueba de confesión mencionada.-Quinto. Admite el correlativo de la demanda, excepción del documento número 16, que ha presentado el actor, y que impugna y dice no han sido reconocidos ante ningún órgano jurisdiccional por el que aparece como autor del mismo; y después de invocar los fundamentos de Derecho que creyó aplicables, terminó suplicando sentencia desestimando las pretensiones de la demanda, absolviendo al demandado y condenando al demandante a pagar las costas de este juicio.
RESULTANDO que tras acordarse el recibimiento del pleito a prueba, y practicar las declaradas pertinentes, con fecha 26 de julio de 1978, se dictó sentencia por el Juez de Primera Instancia número 2 de los de Málaga , desestimando la demanda promovida por el Procurador don José María Blázquez Peña, en nombre y representación de don Federico , contra don Rodrigo , representado por el Procurador don Vicente Vallibre Vargas, debo declarar y declaro no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes y al consiguiente desahucio, absolviendo al demandado de las pretensiones deducidas en su contra; todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.
RESULTANDO que contra la preinserta sentencia del Juzgado se interpuso, por la representación del demandante, recurso de apelación, y elevados los autos a la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, previa celebración de vista, por la misma se dictó sentencia en 12 de febrero de 1980 , resolutoria de la alzada, con la siguiente parte dispositiva: «Fallamos que revocando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Málaga, de que este rollo dimana, y estimando el recurso de apelación interpuesto contra la misma, debemos declarar y declaramos haber lugar al desahucio del solar arrendado a que se hace referencia en el escrito de demanda, condenando al demandado a que lo desaloje, con apercibimiento de que si no lo hace en el plazo legal, se procederá a su lanzamiento, con imposición a dicho demandado de las costas causadas en la Primera Instancia y sin hacer mención especial de las originadas en esta alzada.»
RESULTANDO que por el Procurador don Mauro Fermín García Ochoa se ha interpuesto contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de ley, a nombre de don Rodrigo , en el que se invocan los siguientes motivos:
Infracción de ley del artículo 1.692, primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues el fallo de la sentencia impugnada contiene violación, por no aplicación, del artículo 1.281 del Código Civil .
Infracción de ley en base al artículo 1.692, primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por aplicación indebida del artículo primero, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y doctrina legal sobre el mismo.
Infracción de ley del artículo 1.692, primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, por no aplicación, del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Visto siendo Ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que el único punto discutido en la Instancia del pleito de que traen causa las presentes actuaciones, que es también al que exclusivamente se refiere el recurso, es el de la naturaleza del objeto arrendado con el contrato de 22 de febrero de 1961 -constante en documento privado- a los efectos de la acción resolutoria ejercitada por el propietario-arrendador (actual recurrido), al que la sentenciaimpugnada calificó de solar, con lo que se excluye la aplicación de la legislación especial arrendaticia, y consiguientemente, se impone el funcionamiento de la prórroga establecida en la misma, al ser obligado a tener en cuenta la normativa común del Código Civil , según la que al haber transcurrido el plazo contractual convenido, procedía la resolución instada por la parte actora; calificación que el recurrente impugna, sosteniendo, por el contrario, que lo que se arrendó fue un local de negocio, por lo que el contrato estaba acogido a la especialidad locativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que llevaba consigo la indicada prórroga forzosa de la relación; siendo de observar que la mentada impugnación se lleva a cabo en los dos primeros motivos, amparados ambos en el número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , donde, respectivamente, se denuncia violación por inaplicación del 1.281 del Código Civil y aplicación indebida del artículo primero, párrafo uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ninguno de los cuales es, sin embargo, susceptible de estimación, porque en el primero, lejos de referirse a la hermenéutica contractual a que el precepto se circunscribe, y aparte de no precisar el párrafo concreto de los dos que contiene, precisión que, de acuerdo con la exigencia del artículo 1.720 de la Ley de Enjuiciamiento, es constantemente requerida por la doctrina jurisprudencial, lo que en realidad se hace es presentar una serie de hechos con los que se trata de desvirtuar la que reputa interpretación de la sentencia recurrida, que propiamente no interpreta, pues se limita a sostener, con acierto, que no puede ser decisiva la circunstancia de que en el contrato se hable varias veces de local, pues los contratos son lo que son y no lo que digan las partes contratantes, y aquella afirmación no se corresponde con el resultado de la apreciación probatoria que especifica y concretamente señala, y que, como tal, sólo era susceptible de ser impugnada por la vía pertinente del número siete del artículo 1.692, lo que no se hizo, quedando, por tanto, incólume en este trámite el referido resultado; mientras que en el segundo, se parte del error de entender que el precepto invocado se aplicó sin deber serlo, siendo así que lo realizado fue todo lo contrario, puesto que la sentencia recurrida expresamente rechaza la aplicación, con base en que el objeto arrendado «... es inhabitable por no reunir los presupuestos de seguridad, salubridad e higiene imprescindibles para alcanzar la categoría de local de negocio...», afirmaciones puramente ¡lácticas que, por otra parte, quedaron asimismo incólumes en casación, al no haber sido combatidas por la única vía procedente, antes referida, del número siete del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento .
CONSIDERANDO que la desestimación de los dos motivas examinados lleva consigo la del tercero y último, en el que por el mismo cauce del ordinal primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , se denuncia violación por inaplicación del 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , porque, referido el contrato discutido a un solar y no a un local de negocio, la regulación aplicable no es la especial, con la prórroga forzosa que dicho precepto establece, sino la común del Código Civil, cuyo artículo 1.569 , primero, permite el desahucio por expiración del término, que había transcurrido con exceso, en este caso; desestimación que supone la del recurso en su totalidad, con el preceptivo pronunciamiento del artículo 1.748 de la Ley de Trámites , en cuanto a las costas causadas en este trámite, no así relativo al depósito, que no fue constituido, al no ser conformes de toda conformidad las dos sentencias de Instancia.
Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Rodrigo , contra la sentencia que, con fecha 12 de febrero de 1980, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el «Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Beltrán de Heredia y Castaño. Carlos de la Vega Benayas. José María Gómez de la Barcena y López. Mariano Fernández Martín Granizo. José Luis Albacar López. Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
Madrid, a 24 de mayo de 1982.-José Sánchez Oses.-Rubricado.
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