STS, 5 de Enero de 1981

Núm. 4. - Sentencia de 5 de enero de 1981.

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Vicente .

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia dictada por la Audiencia Territorial de Barcelona, de 3 de octubre de 1979.

DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos. Retracto arrendaticio: local de negocio. "Agrupación".

El derecho de adquisición preferente, concedido al arrendatario del local de negocio estriba en

facilitarla el acceso a la propiedad de la sede física de su establecimiento, evitando posibles

desahucios y cumpliendo una función social de indudable relevancia, requiere como supuesto

básico que el objeto de la transmisión venga constituido por un local o espacio independiente,

dotado de sustantividad, o de una finca en que haya un sólo arrendamiento, y por ello la hipótesis

de "agrupación" a que se refiere el artículo 47, encaminada a combatir el "fraude legis" previniendo

confabulaciones impeditivas del retracto mediante la arbitraria suma o acumulación de locales

arrendados, alude en su ratio y pretende atajar una actitud dolosa del arrendador tendente a burlar

esa preferencia adquisitiva, proceder reprobable que según repetida doctrina jurisprudencial no es

permitido apreciar cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca, que constituye una

unidad patrimonial, aunque ocupada por varios arrendatarios, ya que sería conclusión absurda y

como tal inadmisible entender que los pisos o locales han sido agrupados en tal supuesto a los

solos fines del contrato.

En la villa de Madrid, a 5 de enero de 1981; en los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de los de Barcelona, y en grado de apelación ante la Sala

Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma, por don Ricardo , mayor de edad, casado, industrial; don Constantino mayor de edad, casado, mecánico; don Carlos Alberto , mayor de edad, casado, industrial, don Gustavo , mayor de edad, casado, industrial; don Pedro Francisco , mayor de edad, casado, perito industrial, todos vecinos de Barcelona, "PAE. Metalúrgica, S. L.", domiciliada en San Adrián del Besos; don Rosendo , mayor de edad, casado, vecino de Barcelona; "Equipos de Elevación, S. A.", domiciliada en San Adrián del Besos; don Everardo , mayor de edad, viudo, del comercio; don Juan María ,mayor de edad, casado, del comercio; don Millán , mayor de edad, casado, mecánico y don Vicente , mayor de edad, casado, industrial, todos vecinos de Barcelona; contra la entidad "Visera, S. A.", domiciliada también en Barcelona, sobre retracto arrendaticio Urbano; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por el demandante don Vicente , representado por el Procurador don José de Murga Rodríguez y dirigido por el Letrado don Manuel Serra Domínguez; habiendo comparecido en el presente recurso la entidad demandada y recurrida, representada por el Procurador don Eduardo Muñoz Cuéllar Pernía y dirigida por el Letrado don Juan Fuentes Rojo; sin que lo hayan verificado el resto de los demandantes.

RESULTANDO

RESULTANDO que por el Procurador don Rafael Roig Gómez, en nombre y representación de don Ricardo , don Constantino , don Carlos Alberto don Gustavo , don Rosendo , "Pea, Metalúrgica, S. L.", "Equipos de Elevación, S. A.", don Everardo , don Juan María , don Millán y don Vicente , se presentaron sendas demandas que, acumuladas, fueron sustanciadas ante el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona, número cuatro, y en cuyos escritos se elevaron los siguientes hechos: Que los demandantes, don Ricardo es arrendatario del local de la finca urbana sita en San Adrián del Besos, señalada con el número once de Policía Municipal Urbana, de la calle Arquímedes, don Constantino , de la finca urbana señalada con el número tres - B de la calle Arquímedes, don Carlos Alberto , de la número tres, DF°R. cuatro, don Gustavo de la número tres DFR. dieciocho, "Pae, Metalúrgica, S. A.", de la número tres JVF. quince, don Rosendo , y "Equipos de Elevación, S. A.", de la número veinticinco, don Everardo , del local número diecisiete, don Juan María , de la tres, de Policía Municipal Urbana, don Millán , del número tres JFP. once, don Vicente , la número cuarenta y dos y cuarenta y cuatro de la calle Ramón Vilas, y las restantes todas ellas de la calle Arquímedes, de San Adrián del Besos. - Segundo. Que el citada local industrial fue vendido en 25 de febrero de 1977 por doña Consuelo a la Sociedad demandada "Visefa, S.

A.", junto con otras fincas que se denominan "Conjunto inmobiliario", por el precio de cuarenta millones de pesetas, según copia simple de la escritura autorizada por el Notario de Barcelona, don Francisco Sainz de Priego; que, junto con la carta de fecha 21 de marzo de 1977, firmada por don Aurelio , el señor Notario de esta ciudad don Isidro de las Gagigas remitió a los actores y en la que consta que fue recibida tanto la carta como la copia simple de la escritura de compraventa. - Tercero: Que sí bien la parte contraria alega que el "conjunto inmobiliario", forma una sola finca, esta alegación es la primera vez que se ha exteriorizado, coincidente con la redacción de la citada compraventa, lo que hace pensar que se ha hecho con la intención de evitar el retracto de todas y cada una de las fincas vendidas, que al parecer son unas setenta y nueve fincas, ocupadas por setenta y nueve arrendatarios, destinadas a las naves industriales de una sola planta baja; que poco antes de efectuar la venta de todas las naves, alegó por escrito que todas ellas eran una sola finca en régimen de propiedad vertical, a pesar de que son cruzadas por varias calles y sobre todo por tener cada una ellas las características de una sola nave; que la referida unidad es solamente una ficción según documento número dos que es de declaración de obra nueva, que si bien dice de obra nueva, hace más de veinte, y algunas más de treinta años que existen; también se dice que haya calles en proyecto, que no están urbanizadas como las normales de toda ciudad, pero que existen; que la descripción de las naves es teórica, pero sólo dice que hay cinco, añadiendo que en cada una hay, o "está ocupada, por distintos arrendatarios; las denomina A), B), C), D), E), añadiendo que en la A) hay veintitrés puertas, en la B) veintitrés; en la C) siete, en la D) treinta y nueve, y en la E), siete puertas, y en todas hay tabiques y no consta ninguna pared de varios centímetros de espesor, las hay de treinta centímetros; se acompaña fotocopia de documento suscrito por la vendedora con el Ayuntamiento de San Adrián del Besos, fecha 5 de noviembre de 1974, en el que se autorizaban otras tantas licencias de obras para construir naves independientes; que asimismo acompaña como documento número dieciséis fotocopia de Licencia de obras otorgada el 8 de junio de 1974 a Consuelo con el número de expediente setenta y ocho. - Cuarto. Que en la Delegación de Hacienda de Barcelona consta que tributan como fincas independientes, según fotocopias de certificaciones que se acompañan; que siendo la vendedora la señora Consuelo , ha ingresado todo el precio de la compraventa y además siendo la principal accionista de la nueva sociedad "Visefa, S. A.", ha satisfecho dicha señora la mayor parte del precio, de lo que se deduce que la Sociedad es una simulación. Quinto. Que el precio global que consta en la escritura de compraventa de acuerdo con la vendedora, es de cuarenta millones de pesetas y teniendo en cuenta que la superficie total, según asegura "Visefa, S. A.", es de 37.000 pesetas metro cuadrado, y que las naves designadas tiene cada una los metros siguientes: A)

5.395 metros cuadrados; B) 6.397 metros cuadrados; C) 6.238 metros cuadrados; D) 7.910 metros cuadrados, y E) 1.500 metros cuadrados; en total, 27.440 metros cuadrados, menos pues que el total de

37.588 metros cuadrados; que tomando como base los 27.440 metros cuadrados, resulta que el metro cuadrado tiene el valor de 1.458 pesetas, según cálculo normal para la compraventa; por lo que en total da la suma de 40.007.520 pesetas, pero prácticamente el valor escriturado es de 40.000.000 de pesetas, se invocaban los fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminando por suplicar sentencia dando lugar a la demanda, condenando a la Sociedad demandada a otorgar la correspondiente escritura notarial de compraventa a favor de los actores, por el precio del reembolso correspondiente, que resulte de losautos, más los gastos del reembolso del contrato y los necesarios y útiles hechos de la cosa vendida que se acrediten y todos los aplicables por el artículo 1.518 del Código Civil , bajo el apercibimiento de otorgarse la escritura notarial de compraventa de oficio, y a costa de la sociedad demandada, con imposición de costas a la demandada.

RESULTANDO que acumuladas dichas demandas por el Juzgado se confirió trámite a la Entidad demandada "Visefa, S. A.", para que contestase las mismas, lo que verificó mediante escrito del Procurador don Antonio María de Anzizu Furest, quien evacuó el aludido trámite de contestación mediante escrito en el que comenzó exponiendo los siguientes hechos: Primero. Se invoca defecto legal en el modo de proponer las demandas, como excepción común a todos los actores, al amparo de la causa sexta del artículo 1.533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con base en la falta de concreción de la pretensión que cada uno de los actores hace en el suplico de su respectiva demanda. - Segundo. Se invoca improcedencia de los retractos que se pretenden por renuncia de los arrendatarios retrayentes; y para el caso de que la anterior excepción no sea estimada, se opone la falta de acción al haber renunciado cada uno de los actores al derecho de retracto. - Tercero. Se invoca la necesidad de que el arrendatario lo sea de la totalidad de la finca para que opere el retracto; invocando doctrina jurisprudencial como aplicable a los casos contemplados en los presentes autos y que hace imposibles los retractos pretendidos, por darse en ellos circunstancias que se enumeran. - Cuarto. Se invoca inaplicabilidad del derecho de retracto por haberse transmitido toda una finca por un solo precio, y no cada uno de los locales o módulos que lo componen, que, a su vez, tampoco tienen individualidad física por separado en base a que a lo transmitido a "Visefa, S. A.", fue una sola finca o complejo inmobiliario desde el punto de vista de su naturaleza y características; y porque, como tal finca única o complejo, fue transmitida y tuvo intención de transmitirse, como lo demuestran los términos de la escritura de transmisión; la finalidad a que obedece dicha transmisión, según destaca en el hecho octavo de esta contestación. El hecho de que la transmitente continúe siendo prácticamente la misma propietaria hace inútil cualquier otro comentario; porque como tal finca única, se declaró como obra nueva y asignó como obra nueva y así consta en el Registro de la Propiedad. Y la obra nueva atañe a la realidad material o física de toda finca inmatriculada; porque la historia registral de la finca transmitida revela que siempre constituyó toda ella una unidad individualizada; cada uno de los locales que se intentan retraer no constituyen fincas individualizadas e independientes; porque la transmisión de una finca única en su totalidad, no quiere decir transmisión individualizada de los locales de que se pueda componer. - Quinto. Los locales arrendados y cuyo retracto se pretende no tienen la condición de "fincas físicas" individualizadas ni autosuficientes; ya que ninguno de los mismos reúne las características de "finca física" individualizada e independiente, que es condición "sine qua non" para que un retracto prospere; ya que cada uno de dichos locales no son más que simples módulos, medios módulos o agrupación de éstos, de algo superior que es la nave industrial de que forman parte; porque dichos locales carecen de independencia material respecto a los demás locales de finca transmitida, tanto en su conjunto como en lo que se refiere incluso a los demás locales de la propia nave de la que estructuralmente forman parte. - Sexto. La finca transmitida por doña Consuelo a "Visera, S.

A.", constituye una sola finca física; ya que está perfectamente delimitada; es de la propiedad privada de "Visera", en su totalidad; tiene una unidad arquitectónica; tiene puertas de entrada y salida propias, que han de ser utilizadas por los ocupantes y trabajadores de todos los locales o módulos que la integran; los denominados pasajes existentes en la finca son simples pasos para las personas y vehículos, de la propiedad privada del demandado como integrantes de la misma. Las naves existentes en la finca forman parte de ésta; y tras invocar que la nave "A" está ocupada por los arrendatarios que mencionan, hacia donde da su fachada, que la nave "C" tiene las características que determina; al igual que con la nave "D" se invoca que entre los arrendatarios figuran los actores don Juan María , don Constantino , don Ricardo , don Everardo y don Rosendo , arrendatarios cada uno de ellos en virtud de un contrato de arrendamiento independiente; que los restantes arrendatarios de la nave son los que igualmente reseña; que la nave "E" está emplazada en la parte de la finca que da a la calle Ramón Viñas; y que existen elementos, instalaciones y servicios comunes de toda la finca; aludiendo a la limpieza de la finca como realizada diariamente; a la iluminación de las tres puertas y de los pasajes; así como de la calle Ifni con red propia de la finca y contador exclusivo; describe las características de pozo de agua de dos tanques de 20.000 litros de propano; de la red de distribución de energía eléctrica; de las bocas de riego; se insiste en que la finca constituye una unidad urbanística entre las calles de Arquímedes, Ifni y Ramón Viñas, de San Adrián, calificándose por el Plan parcial de San Juan Bautista como de mediana industria en parte, y como gran industria en otra; que las licencias de construcción de las naves y los locales fueron otorgadas partiendo de la totalidad de la finca como unidad, no de cada nave o local como finca independiente; de que los servicios y suministros se proyectaron y ejecutaron partiendo de una finca única y no para cada local individualmente; de los demás servicios, como los de portería, vigilancia, recogida de basuras y barrido de calles. - Séptimo. Se invoca la aplicabilidad del abuso de derecho, en base a entender que el actor ejercita un retracto a sabiendas de que es arrendatario de un módulo de una nave existente, que en unión de elementos, instalaciones y servicios comunes componen la finca transmitida; que lo pretende a conciencia de que la transmisión operada lo fue por las puras razones que se mencionan en el hecho octavo de esta contestación, y que la transmitente continúa realmente siendo dueña de la finca transmitida, siquieratraducida en acciones; y que quiere adquirir un local por un precio doce veces inferior al que realmente podría tener si fuera valorable. - Octavo. Tras citar los antecedentes de los retractos que se ejercitan, con indicación de que las primeras revisiones de precios son aceptadas, no así las últimas; que algunos arrendatarios, exclusivamente los actores, se oponen a las mismas, y se llega al Juzgado; que las demandas prosperan en los Juzgados uno, cuatro, cinco, dos, tres y nueve, y ante la propia Audiencia Territorial, acompañando copias de las sentencias que relaciona; declara que los actores dejan de pagar la renta y la propietaria se ve obligada a instar demandas de desahucio; que todas han prosperado; que por último, dejan de pagar todos los servicios de la finca. - Noveno. En relación al hecho primero de la demanda interpuesta por don Millán , reconocer que es arrendatario del local que señala. - Décimo. Niega el hecho segundo, en el sentido de que el local del que el señor Millán es arrendatario sea un local o finca física independiente; ni que hubiera sido vendido por doña Consuelo a la sociedad "Visefa", en unión con otras fincas; ni que el precio real fuese de 40.000.000 de pesetas como se dice en ella. - Undécimo. Niega el hecho cuarto de la misma. - Duodécimo. Niega el hecho cuarto de la misma. - Decimocuarto. Contesta a las demandas separadamente, pero aclarado que son prácticamente iguales, variando únicamente el hecho cuarto, de cada una de ellas, que se refiere a la descripción del local, y el hecho quinto, que se refiere al precio de adquisición por el retrayente; manifestando que al igual que los demás retrayentes, el acto ha silenciado y omitido acompañar las condiciones especiales del contrato de arrendamiento, entre las cuales se encuentra la número trece, en la que renuncia a los beneficios y derechos especiales de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; y tras reiterar, análoga negativa respecto a los números. - Decimoquinto. Niega el hecho segundo de la demanda. - Decimosexto, decimoséptimo y decimoctavo. Niega los hechos de las demandas; abunda los hechos de aplicación concreta a la demanda de retracto promovida por don Carlos Alberto . - Decimonoveno y en él vigésimo. Niega el hecho segundo, aduciendo que el módulo no es ningún local independiente, o susceptible de poderlo ser; en el número vigésimo primero hace protesta de no haber intentado jamás burlar unos supuestos derechos de los arrendatarios; incidiendo en iguales negativas respecto a los apartados de la contestación.- Veintidós al setenta y dos. Incidiendo en oposiciones análogas a lo aducido por los restantes demandantes e interesados, formulando como última excepción común a todas las demandas que los retrayentes, deberían haber adquirido el compromiso en aplicación de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de no disponer de la finca o derecho, durante el plazo correspondiente a cada clase de retracto; y tras invocar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó con súplica de sentencia desestimándose en todas sus partes dichas demandas y absolviendo a la demandada de las pretensiones en las mismas ejercitadas, con costas a los actores.

RESULTANDO que acordando el recibimiento del juicio a prueba, y practicada las declaraciones pertinentes y acordadas para mejor proveer, previa celebración de vista, por el Juez de Primera Instancia número cuatro de los de Barcelona, se dictó sentencia con fecha 30 de noviembre de 1978 , con la siguiente parte dispositiva: Fallo que desestimando las excepciones alegadas y estimando como estimo íntegramente las demandas de retracto formuladas por la representación de don Ricardo , don Constantino , don Carlos Alberto , don Gustavo , "Pae, Metalúrgica, S. L."; don Rosendo y "Equipos de Elevación, S. A.", don Everardo , don Juan María , don Millán y don Vicente , contra la compañía mercantil "Visefa, S. A.", debo declarar y declaro haber lugar a las mismas y en su consecuencia el derecho de don Ricardo al retracto del local de autos número once de la calle Arquímedes, de San Adrián del Besos (Barcelona), por el precio de 641.520 pesetas; de don Constantino , el retracto del local de autos número tres - B de la calle Arquímedes de San Adrián del Besos; por el precio de 243.486 pesetas; de don Carlos Alberto , al retracto del local de autos. DFR. cuatro de la referida calle de Arquímedes de San Adrián del Besos por el precio de 437.400 pesetas; de don Gustavo , al retracto del local de autos DFR. dieciocho de la calle Arquímedes de San Adrián del Besos por el precio de 446.148 pesetas; de "Pae, Metalúrgica, S. L.", al retracto del local de autos JVF. de la calle Arquímedes número tres de San Adrián del Besos, por el precio de 437.400 pesetas; de don Rosendo en nombre propio y como representante de "Equipos de Elevación, S. A.", al retracto del local número veinticinco de la calle Arquímedes de San Adrián del Besos, por el precio de 419.904 pesetas; de don Everardo , al retracto del local de autos número diecisiete de la calle Arquímedes de San Adrián del Besos, por el precio de 419.904 pesetas; de don Juan María , al retracto del local sito en el número tres de la calle Arquímedes de San Adrián del Besos, por el precio de 179.334 pesetas; de don Millán , al retracto del local de autos JFP. once de la finca sita en la calle Arquímedes número tres de San Adrián del Besos, por el precio de 729.856; de don Vicente , al retracto del local de la finca señalada con el número cuarenta y dos y cuarenta y cuatro de la calle Ramón Viñas de San Adrián del Besos, por el precio de 729.000 pesetas; locales todos ellos adquiridos por "Visefa, S. A.", condenando a ésta a que otorgue a los demandantes referidos la escritura correspondiente de propiedad de dichos locales, previo pago por los actores del precio indicado para cada uno y pago de los demás gastos causados y que puedan causarse que sean de legítimo abono. Baño apercibimiento de ser otorgadas de oficio, imponiendo a la demandada "Visefa, S. A.", las costas procesales.

RESULTANDO que contra la sentencia precedente, por la representación de la Entidad demandada se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos y, elevados los autos a la SalaSegunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, se dictó sentencia en tres de octubre de 1979 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos que dando lugar al recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en lo" presentes autos por el Juez de primera Instancia número cuatro de los de Barcelona, debemos revocar y revocamos la misma en todas sus partes, y en su lugar desestimando íntegramente las demandas acumuladas de retracto arrendaticio urbano formulado por las representaciones procesales de don Ricardo , don Constantino , don Carlos Alberto , don Gustavo , "Pae, Metalúrgica, S. L.", don Rosendo , "Equipos de Elevación, S. A.", don Everardo , don Juan María , don Millán y don Vicente , contra la compañía mercantil "Visefa, S. A.", debemos absolver y absolvemos a la citada demandada de todos los pedimentos formulados en la demanda, todo ello sin hacer especial declaración respecto al pago de las costas causadas en ambas instancias.

RESULTANDO que por el Procurador don José de Murga Rodríguez, se ha interpuesto contra la anterior sentencia recurso de casación por infracción de ley a nombre de don Vicente ; en el que se invocan los siguientes motivos:

Primero

Amparado en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en error de hecho en la apreciación de la prueba, al no consignar la sentencia recurrida que don Vicente arrendó la finca antes de su construcción, y que fue construida de conformidad con los pactos contractuales precisamente para serle cedida en arrendamiento, lo que demuestra el carácter independiente de la finca vendida, citando como documento auténtico el contrato de 27 de octubre de 1972, acompañado a la demanda y reconocido al absolver la posición primera por la propia parte demandante.

Segundo

Amparado en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en manifiesto error en la apreciación de la prueba que resulta de la certificación librada por el Ayuntamiento de San Adrián del Besos obrante a folios setenta y siete a setecientos ochenta y ocho de los autos, a tenor de lo cual se solicitó una licencia individual para la construcción de la finca números cuarenta y dos - cuarenta y cuatro de la calle Ramón Viñas de San Adrián del Besos, y además dicha finca figura perfectamente delimitada tanto en el plano que acompañó a la solicitud de licencia con el Plan General Urbanístico, lo que demuestra que se trata de una finca independiente.

Tercero

Amparado en el número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en error de derecho en la apreciación de la prueba con infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación del apartado primero del artículo 1.232 del Código Civil , al desconocer la sentencia recurrida la prueba de confesión en juicio en lo que hacía referencia a la finca arrendada a don Vicente .

Cuarto

Amparado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil fundado en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación del artículo 48, primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Quinto

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción por violación en su aspecto negativo de inaplicación de la doctrina legal contenida en las sentencias de este Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1954. 26 de marzo de 1960 y 25 de abril de 1963 . Visto siendo Ponente el Magistrado don Jaime de Castro García.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el derecho de adquisición preferente, concedido al arrendatario del local de negocio por la ley especial sobre la materia, cuya finalidad estriba en facilitarle el acceso a la propiedad de la sede física de su establecimiento, evitando posibles desahucios y cumpliendo un función social de indudable relevancia, requiere como presupuesto básico que el objeto de la transmisión venga constituido por un local o espacio independiente, dotado de sustantividad, o de una finca en la que haya un sólo arrendatario, pero no cabe su ampliación a casos distintos de los previstos por el ordenamiento positivo, según esta Sala advirtió en sentencia de 27 de junio de 1979, y por ello la hipótesis de "agrupación" a que se refiere el artículo 47, encaminada a combatir el "frau legis" previniendo confabulaciones impeditivas del retracto mediante la arbitraria suma o acumulación de locales arrendados (sentencias de 4 de noviembre de 1955, 7 de marzo de 1959, 25 de abril de 1973 y 22 de abril de 1979), alude a su ratio y pretende atajar una actitud dolosa del arrendador tendente a burlar esa preferencia adquisitiva, proceder reprobable que según repetida doctrina jurisprudencial no es permitido apreciar cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca, que constituye una unidad patrimonial, aunque ocupada por varios arrendatarios, ya que sería conclusión absurda y como tal inadmisible entender que los pisos o locales han sido agrupados en tal supuesto a los solos fines del contrato (sentencias de 3 de noviembre de 1959, 20 de febrero de 1970, 9 de octubre de 1976, 8 de mayo de 1978 y 22 de abril de 1979), por lo cual si se trata de la venta de un edificio completo, entero, integrante de una sola unidad jurídica, con linderos para el conjunto e inscrito como fincaúnica en el Registro de la Propiedad, está excluido el retracto de no concurrir las notas definidoras de la situación contemplada en el párrafo segundo del artículo 47 (sentencia de 12 de noviembre de 1970).

CONSIDERANDO que en su tarea crítica de fijación y valoración de los antecedentes de toda índole que a la controversia importan, la Sala sentenciadora, después de realizar un estudio detenido de los elementos probatorios incorporados a las actuaciones, concluye que el inmueble objeto de venta por doña Consuelo a la compañía mercantil "Visefa, S. A.", mediante escritura pública de 25 de febrero de 1977 y precio declarado de 40.000.000 de pesetas, constituye una sola finca con evidente unidad física y jurídica, a pesar de hallarse compuesta por cinco grandes cuerpos o naves, señaladas con las letras A, B, C, D y E, en los planos del polígono, unidad material que es también la base de inscripción practicada en un sólo folio en el Registro a los efectos de lo dispuesto en los artículos 7, párrafo primero, 8, párrafo primero, y 243 de la Ley Hipotecaria y 44, número primero, del Reglamento, con la importancia consiguiente que esa entidad - la finca - cobra en el sistema inmobiliario (Resoluciones de la Dirección General de los Registros de 29 de octubre de 1947, 13 de junio de 1952, y 31 de julio de 1958, 14 de junio de 1963 y 23 de octubre de 1965), y si bien cabe que existan discrepancias entre la verdad extrarregistral y la constancia tabular, situación en la cual ha de prevalecer la primera en lo que toca al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, como la doctrina legal tiene declarado basándose precisamente en las particularidades físicas o de destino del predio enajenado (sentencias, entre otras, de 20 de febrero y 26 de marzo de 1960, 28 de febrero de 1971 y 31 de enero de 1963), es lo cierto que en el caso de la litis todos esos datos, minuciosamente ponderados por el Tribunal "a quo", conducen en su categórica afirmación a proclamar que tal entidad objetiva registral única, guarda la debida acomodación a la verdad extratabular, como lo demuestra en primer término el muy completo y circunstanciado informe del doctor arquitecto practicado para mejor proveer, que descarta toda posibilidad de conceptuar a los locales objeto de retracto como independientes y autosuficientes, sino que el conjunto constituye una sola finca por su construcción, por su aspecto y por su destino y explotación como "un complejo industrial, enclavado dentro de una manzana limitada por las calles Arquímedes, futura Gravina, Ifni y Ramón Viñas, de San Andrián del Besos, en cuyo interior se comprende cinco edificios o naves con tres pasajes particulares, puertas de acceso metálicas, con portería y vigilancia, buzones para todos los inquilinos, recogida de basuras, pozo de agua no potable con su red de distribución, red de distribución de energía eléctrica con tres estaciones transformadoras en su interior, bocas de riego, red de albañales particulares pero que son comunes a todos los locales sitos en cada una de las naves para desembocarlos en el alcantarillado público, red de aguas, red centralizadora de distribución de gas propano y una amplia zona de aparcamiento en su interior utilizable únicamente por los setenta y nueve arrendatarios que ocupan dichas naves"; fundamental medio demostrativo al que añade que, según el propio dictamen técnico y la comunicación del Ayuntamiento de San Adrián del Besos, ninguno de los locales o "módulos" objeto de la acción retractual reúne las condiciones urbanísticas mínimas para constituir una parcela singular, razón por la cual la licencia de edificación fue concedida para "un conjunto unitario urbanístico indivisible", lo que explica también que a efectos fiscales no se efectúen setenta y nueve liquidaciones contributivas por otras tantas hipotéticas fincas integrantes de las nueve arrendadas, sino dos liquidaciones tan sólo para los correspondientes grandes bloques. CONSIDERANDO que de los cinco motivos de casación en que se descompone el recurso interpuesto exclusivamente por don Vicente , ya que los restantes retrayentes se aquietaron ante la sentencia adversa, dos de ellos atañen al aspecto fáctico del debate y denuncian, al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley Procesal, error de hecho en la apreciación de la prueba, en el primero de los cuales se hace consistir en la circunstancia de que la sentencia impugnada no ha tenido en cuenta el contrato de arrendamiento de 27 de octubre de 1972, que se dice acompañado a la demanda, cuyos pactos demuestran, en sentir del recurrente, que lo arrendado al mismo ha sido una finca dotada de carácter independiente, lo que se halla en contradicción con lo afirmado por la Sala de instancia; alegación que no puede prosperar, porque el documento auténtico, elemento condicionante de la posibilidad de que el error de hecho actúe como materia de casación sobre el fondo, ha de ser aquél que por su eficacia probatoria relevante contradiga de manera palmaria y por su sola virtud demostrativa la calificación practicada en la sentencia, sin necesidad de pasar a operaciones deductivas más o menos intrincadas partiendo de su texto para sentar conclusiones distintas de las mantenidas en la instancia, requisito que en modo alguno reúne el documento citado, pues con independencia de que el contrato básico aportado con la demanda entablada por don Vicente lleva fecha 15 de marzo de 1973 (folio 53 de los autos unidos en cuerda floja y folios 526 a 528 de los principales), y en él no figuran los pactos que en el motivo se transcriben, es manifiesto que las estipulaciones de ese negocio preparatorio, alusivas al "compromiso de edificar" y a la entrega de una cantidad con "la significación de arras del (futuro) arrendamiento", en nada destruyen la realidad de que lo en definitiva edificado ha sido un complejo inmobiliario integrado por cinco naves o pabellones y dividido en 79 y nueve "módulos" ocupados por arrendatarios (de los cuales sólo una pequeña parte promovió el retracto), conjunto que ofrece incuestionable unidad, lo que se opone al aserto de que el espacio llevado en locación por el recurrente constituya una finca dotada de independencia.CONSIDERANDO que el motivo segundo, complemento del precedente, aduce para resaltar el error de hecho en la apreciación probatoria la certificación librada por el Ayuntamiento de San Adrián del Besos, que se refiere como obrante a los folios 772 a 788 de los autos y que, en criterio del recurrente, "pone de relieve que la finca arrendada a don Vicente era independiente"; y tampoco puede prosperar, en primer término porque en los folios que se citan figuran diversos documentos, el inicial de los cuales contiene un "convenio" entre la Entidad Local y doña Consuelo al que los contratantes atribuyen "efectos de carácter administrativo", con pluralidad de cláusulas y una referencia a las licencias de obra solicitadas, y los restantes son proyectos arquitectónicos de naves industriales necesitados de interpretación pericial para fijar su alcance y un permiso para edificar de 5 de abril de 1974 que por sí mismo carece de la privilegiada eficacia ínsita en el documento auténtico, pues no destruye el juicio lógico de la Sala sobre el punto esencial del conflicto, y en segundo lugar y aún admitiendo que goce de salida directa el local a la vía pública y carezca de acceso por los pasajes particulares del polígono, no por eso ha de seguirse de tal premisa que constituye finca con plena sustantividad a los fines del retracto pretendido.

CONSIDERANDO que la misma solución desestimatoria merece el motivo tercero del recurso, que por el cauce de los ya examinados reprocha error de derecho en la valoración de la prueba de confesión prestada por el representante de "Visefa, Sociedad Anónima", con violación, en el aspecto negativo de inaplicación, de lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1.232 del Código Civil ; pues ni la confesión ostenta superior rango en su valor con relación a los restantes medios probatorios cuando el Juzgador la aprecia en una tarea conjunta y coordinada y no con singularidad, según constantes declaraciones jurisprudenciales, sentencias de 24 de enero, 4 de octubre y 29 de noviembre de 1975, entre otras), ni de la absolución de las posiciones primera, octava, novena, decimocuarta y decimoquinta, se obtiene sin más la conclusión de que el local arrendado al recurrente constituye una finca autónoma a efectos del ejercitado derecho de adquisición preferente.

CONSIDERANDO que la desestimación del motivo cuarto, que por la vía del número primero del artículo 1.692 imputa a la sentencia de la Sala violación por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 48, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es mero corolario de la repulsa de los anteriores, pues si ha de partirse de que el local arrendado a don Vicente no constituye una finca independiente, a pesar de que tenga contratados suministros de gas y de agua prescindiendo de los servicios del conjunto inmobiliario, claro está que no le viene permitido el retracto que aquel precepto contempla, cuando además hay la debida correspondencia entre la realidad extrarregistral y la constancia del asiento, lo que hace improcedente la invocación de lo establecido en las sentencias de 6 de marzo de 1965 y 31 de enero de 1977, que resuelven hipótesis contrarias; y asimismo tiene que ser desestimado el motivo quinto, que amparado en el propio ordinal, aduce violación por inaplicación de la doctrina contenida en las sentencias de 18 de diciembre de 1954, 26 de marzo de 1960 y 25 de abril de 1953, que si ciertamente proclaman la finalidad social de estos derechos de tanteo y retracto concedidos en el campo de la legislación arrendaticia urbana e incluso propugnan la procedencia de una interpretación extensiva en los casos dudosos, no admiten, ni podrían hacerlo, la viabilidad de esa preferencia adquisitiva cuando el local ocupado por el arrendatario no constituye una finca con real independencia, sino que es parte de un conjunto unitario.

CONSIDERANDO que por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso, con la preceptiva imposición de costas a la parte recurrente ( artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento civil ) y no a la pérdida del depósito por no haberse constituido por ser la sentencia del segundo grado revocatoria de la del primero.

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto a nombre de don Vicente , contra la sentencia que, con fecha tres de octubre de 1979, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así, por esta nuestra Sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Julio Calvillo Martínez. José Beltrán de Heredia y Castaño. Manuel González Alegre Bernardo. José Antonio Seijas Martínez. Jaime de Castro García. Rubricados.

Publicación. - Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Jaime de Castro García, magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia publica, la misma, en el día de su fecha, de lo que comoSecretario, certifico.