STS, 27 de Junio de 1980
| Ponente | JOSE ANTONIO SEIJAS MARTINEZ |
| ECLI | ES:TS:1980:4787 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 1980 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 244.-Sentencia de 27 de junio de 1980.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Jose Miguel .
OBJETO: Servidumbre.
Estimando el recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Zaragoza de 13 de junio de 1978.
DOCTRINA: Servidumbres: Inscribilidad. Buena fe.
Siendo la servidumbre un derecho real sobre cosa ajena, constitutivo de una limitación del dominio que supone una restricción
del normal régimen del Derecho de propiedad, es indudable la necesidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad, para
que, como todos los derechos limitativos del dominio, goce de la fe pública registral, como así lo exige la Ley Hipotecaria, artículo 13, primero , más para que éste pueda ampararse en las inscripciones regístrales ha de concurrir el requisito esencial de
buena fe que exige el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , y a este respecto la doctrina constante y unánime tiene declarado que no
puede admitirse esa buena fe cuando aún no haciéndose constar en la escritura pública la transmisión de una finca, la
existencia de gravámenes o derechos reales que sobre ella puedan tener personas distintas al vendedor, conocía el comprador
su existencia y tal conocimiento existe cuando los signos de una servidumbre sean ostensibles y por ende indubitados.
En la villa de Madrid, a 27 de junio de 1980; en los autos de juicio ordinario declarativo de mayor cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia de Tarazona, y en grado de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, por
don Matías , mayor de edad, casado, albañil; doña María Esther , mayor de edad, casada sus labores; doña Clara , mayor de edad, sus labores; don Guillermo , mayor de edad, casado, mecánico, todos ellos vecinos de Tarazona; don Andrés , mayor de edad, casado, pintor, vecino de Baracaldo, y don Carlos Francisco , mayor de edad, casado, obrero y vecino de Zaragoza, contra don Jose Miguel , mayor de edad, casado, constructor y vecino de Zaragoza, sobre derecho de servidumbre y otros extremos; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por la demandada, representado por el Procurador don José Moral Lirola con la dirección del Letrado donRestituto Espiosa Caminero; no habiendo comparecido en este Tribunal Supremo los demandantes y recurridos.
RESULTANDO
que el Procurador don José Antonio Baños Albericio en la representación actora formuló demanda exponiendo los siguientes hechos: Primero. La casa número NUM007 , hoy NUM008 , de la calle de DIRECCION003 de Tarazona, figura inscrita en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción "linda por la derecha, entrando, con otra de herederos de doña Ana María , por la izquierda con la número 5, de doña Eva e hijos, y por la espalda con la fábrica de aserrar maderas de don Adolfo , ocupa un superficie de 164 metros cuadrados.-Segundo, la casa número NUM009 , hoy NUM010 , del Paseo de DIRECCION003 de Tarazona, hoy Paseo del DIRECCION004 , aparece en el Registro de la Propiedad en su última inscripción con igual descripción que la primera de 1881, a saber, "edificio destinado a fábrica de paños".-Tercero. Las características de la relación de las calles influyen decisivamente de la disposición de las casas, ya que las dos vías son paralelas, colindan por sus espaldas, aunque judicialmente se declaró ya en 1931 que las casas descritas no colindaban por sus espaldas edificadas, ya que la casa número NUM009 extiende su propiedad a la pared que divide ambas casas y, por otra parte, la casa número NUM007 confronta a la espalda con el vuelo no edificado de la casa número NUM009 .-Cuarto. Tras sucesivas adquisiciones, a partir del 19 de diciembre de 1902 doña Leticia era en el 1919 dueña de las dos casas y por escritura de fecha 23 de diciembre de 1919 se desprendió de la casa número NUM009 del Paseo, que fue comprada por don Adolfo y su mujer doña Almudena enajenado también la casa número NUM007 el día 28 de marzo de 1922, en la que vendería a don Jose Antonio y señora doña Maribel . Posteriormente las casas se transmitieron a sucesivos adquirientes hasta llegar a los actuales litigantes.-Quinto. Al vender la señor Gaspar la casa número NUM009 , existían huecos para vistas, pero cuya existencia resultaba resumible, ya que todas las casas del lado izquierdo de la calle de DIRECCION004 desde el Palacio Episcopal aprovecharon la luz y vistas de sus paredes de espaldas, muy superiores a las de sus fachadas y resulta acreditada por ciertos libros, gravados e impresos, algunos de ellos correspondientes al año 1910, en que aparecen tales huecos y confirman el hecho referido la confesión que la compradora en 1919 de la casa número NUM009 del Paseo de DIRECCION003 prestara en el juicio sentenciado de 1931, donde reconoció la existencia de luces correspondientes a la casa número NUM007
.-Sexto. Aparece igualmente en la casa número NUM007 balcones con voladizos, todos los cuales llevan abiertos más de 10 y aún de 20 años, y salvo uno del piso primero izquierda, se les conoce de siempre. Séptimo. La casa número NUM009 modificó su tejado primitivo entre los años 1922 y 1926, transformando la cubierta de una sola vertiente en dos vertientes, hecho por el que se promovió pleito judicial; existe la caprichosa construcción de una terraza más alta que el entresuelo de la casa antigua, unos cuartos trasteros que anulan las vistas de sus huecos, así como una caja de materiales para escape1 de gases y chimeneas.-Octavo. Pendientes las obras hubo conversaciones con el contractor, cuyas promesas se vieron defraudadas, negándose luego a toda transacción y a cualquiera prestación por su parte, por lo que los demandantes, superando los obstáculos que su condición económica les imponía, no han tenido más remedio que la vía judicial para la defensa de sus derechos.-Noveno. A la demanda ha precedido el obligado acto de conciliación que se celebró sin avenencia y la cuantía del pleito se cifra en 600.000 pesetas. Tras invocar los fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó suplicando que admitida la demanda y sustanciada por los trámites del juicio declarativo ordinario de mayor cuantía se dictara sentencia declarando primero que la casa número NUM007 , hoy NUM008 , de la DIRECCION003 , tiene la pared de su espalda a su favor a la servidumbre de luces y vistas con varios huecos sobre la casa número NUM009 , hoy NUM010 , del Paseo de DIRECCION003 , hoy del DIRECCION004 ; o lo que es igual, que la casa número NUM007 tiene en la pared de su espalda a su favor las servidumbres de luces y vistas correspondientes a los huecos señalados en los hechos quinto y sexto de la demanda sobre la dicha casa número NUM009 del Paseo de DIRECCION003 ; y segundo, que la anterior casa número NUM007 y en su espalda tiene a su favor la servidumbre de no alzar más la casa número NUM009 , hoy NUM010 , del Paseo de DIRECCION003 , hoy DIRECCION004 , siendo predio sirviente esta casa número NUM009 ; y condenando al demandado a demoler la parte de la casa actual número NUM009 , que rebase la altura que la parte anterior tenía, así como al pago de las costas del juicio.
RESULTANDO que admitida a trámite la demanda y emplazado el demandado don Jose Miguel , compareció en su representación el Procurador doña Oilar Riera Jerez, que contestó la demanda oponiéndose a la misma los siguientes hechos: Primero. La casa antes NUM007 , hoy NUM008 , de la calle de DIRECCION003 , como tal casa dejó de existir al quedar desmembrada por las sucesivas enajenaciones de su último propietario de la totalidad, para construir una serie de inmuebles independientes, sujetos al régimen de la propiedad horizontal. A su vez de la certificación del Registro aportada de contrario se desprende que esta casa tuvo dos descripciones, según las inscripciones primera y quinta, donde los linderos por la espalda son discordantes, mientras que figuran en la primera inscripción y no se rectifica en la inscripción quince, son igualmente discordante con las que se describen en la inscripción 18, dondeaparecen 5 plantas.-Segundo. Se advierte la posible existencia de un error en la susodicha certificación registral, ya que en 1881 la casa número NUM010 , actual del DIRECCION004 , no podía lindar con otras de don Gaspar y doña Leticia , que no iniciaron sus adquisiciones hasta el año 1903. A su vez don Jose Miguel por sí y en representación de los demás copropietarios de don Ricardo y don Fernando , el inmueble que se describe en la escritura así: "Edificio antes destinado a Fábrica de Paños, en el Paseo de DIRECCION003 número NUM009 , hoy DIRECCION004 , confronta por la derecha, entrando, por la puerta principal del movimiento, con calle de los Recodos; izquierda, casa de herederos de Jon ; espalda, herederos de Enrique , hoy casa NUM011 y NUM012 de los DIRECCION005 , y otras de los vendedores; consta de planta baja y dos pisos superiores en una superficie aproximada de 240 metros cuadrados. Corresponde asimismo a este edificio la habitación o bodega con comunicación en la actualidad con un corral formado por las paredes de las casas números NUM013 y NUM007 de la calle de DIRECCION003 y la NUM009 del Paseo, al que vierten las canales el tejado de la casa número NUM013 , otra habitación enclavada a la derecha, entrando, en dicha bodega y con comunicación con ella y con la fábrica, pero no con la casa número NUM007 , vendida al señor Jose Antonio , hoy heredero de María Esther ; que en piso superior en este mismo lado hay otra dependencia con única comunicación con la casa número NUM007 , vendida al señor Jose Antonio , hoy heredero de María Esther ; que en piso superior en este mismo lado hay otra dependencia con única comunicación con la casa número NUM009 , que también pertenece a ella y finalmente, subiendo de frente doce escaleras desde la planta baja de la fábrica se llega a la última habitación, que corresponde a la misma con particiones, están situadas debajo de la casa número NUM007 de DIRECCION003 , pero en comunicación directa y única con el edificio fábrica del señor Adolfo , formando parte del mismo, así como el patio de luces o corral antes mencionado. Sobre el solar resultante del derribo de dicho inmueble, previa licencia municipal y conforme a las directrices que determina Bellas Artes y el Ministerio de la Vivienda, el señor Jose Miguel construyó el edificio actualmente existente con sujeción al Plan de Ordenación Urbana, vigente en la ciudad, aunque no se ha otorgado todavía la escritura de obra nueva, las viviendas en que se distribuye la actual casa se hallan ocupadas por sus auténticos propietarios, quienes se encuentran pendientes del otorgamiento de las respectivas escrituras públicas.-Tercero. La relación entre las dos calles se debe a su trazado sobre la ladera de un montículo, pero en cuanto a la descripción de las casas se niega que la número NUM007 de la calle de DIRECCION003 tuviera en 1919 cinco plantas.-Cuarto. Se rechaza el correlativo de la demanda ya que doña Leticia no llegó a ser propietaria, ni por sí sola, ni en unión de su segundo esposo de la totalidad de la casa número NUM007 de la calle de DIRECCION003 , ya que computadas las sucesivas adquisiciones, resulta que falta una octava parte de una doceava en nuda propiedad y sobre usufructo, pero es que además dado el régimen matrimonial de bienes, doña Leticia no pudo llegar a ser nunca propietaria exclusiva de dicho inmueble, como tampoco su marido, impugnando la referida certificación registral.-Quinto. Mirando desde el inmueble número NUM009 , hoy NUM010 , de la DIRECCION004 , los huecos situados en la casa posterior del edificio contiguo se observan un sinfín de huecos no coincidentes con los que indica la contraparte, además, algunos de los huecos pertenecen a propietarios no litigantes en estos autos. Los huecos han sido meramente tolerados y se reserva su parte el derecho a cerrarlos cuando lo considere oportuno, o exigir la colocación de rejas y redes, pero se reconoce el derecho de los balcones con voladizo y más de 10 años a recibir luces y vistas.-Sexto. Nada se opone al derecho que asiste al balcón del piso del señor Matías , como tampoco a los de la familia María Esther , pero nada se admite en relación con los balcones de don Carlos Miguel y el señor Carlos Francisco , que caen fuera del ámbito del edificio del señor Jose Miguel , sólo se reconoce el derecho de los balcones con voladizo de más de 10 años.-Séptimo. La casa número NUM007 de DIRECCION003 tenía tres plantas y hoy se presenta con cinco y ningún perjuicio se le ha originado con el nuevo edificio que se ajusta a las ordenanzas vigentes.-Octavo. La nueva obra ha reportado beneficios a la nueva casa, número NUM007 de DIRECCION003 , al consolidar su inclinada fachada, rellenándola y el demandado no pudo arreglarse con los actores por las enormes pretensiones solicitadas.-Noveno. Nada puede reclamarse como derecho, nada se opone a la cuantía, no obstante desproporcionada a lo que se discute.-Décimo. Se niegan los hechos a la demanda no admitidos expresamente y singularmente a la constitución de una comunidad cuya existencia se niega. Tras invocar las excepciones dilatorias de falta de personalidad del actor señor Matías como Presidente de una comunidad inexistente y la de defecto legal en el modo de proponer la demanda, así como las perentorias de litis consorcio pasivo necesario y falta de legitimación activa del supuesto Presidente de la Comunidad y de los actores en cuanto propietarios de la casa, así como cuantos fundamentos de derecho estimó aplicables al caso, terminó suplicando que tras admitir el escrito de contestación y tener por evacuado en tiempo y forma dicho trámite y los demás que procedan, dictar en su día sentencia por la que estimando las excepciones dilatorias invocadas en su defecto, las de carácter perentorio expuestas en el cuerpo del escrito,- se desestimaran totalmente los pedimentos de la demanda, absolviendo a su parte de los mismos y se impusiera a los actores el pago de las costas procesales.
RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia del Partido de Tarazona dictó sentencia en 29 de octubre de 1977 , cuyo fallo dice así: Que estimando la excepción dilatoria de falta de personalidad del actor don Matías , sólo en cuanto a la representación de la Comunidad de Propietarios en régimen dePropiedad Horizontal sobre la casa número NUM008 de la calle de DIRECCION003 , se refiere, desestimando las excepciones de defecto legal en el modo de proponer la demanda, de litis consorcio pasivo necesario y de falta de legitimación activa propuesta por el demandado y estimando en parte la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don José Antonio Baños y Albericio en nombre y representación de don Matías , doña María Esther , doña Clara , don Andrés , don Carlos Francisco y don Guillermo , contra don Jose Miguel , debo declarar y declaro que existe de hecho y de derecho una servidumbre de luces y de vistas cuyo predio sirviente es la casa número NUM010 , actual, de la DIRECCION004 y dominante la número NUM008 de la calle de DIRECCION003 , de Tarazona, por los huecos que ésta tiene en la pared de su espalda sobre la primera, constituida al enajenarse el inmueble número NUM009 del Paseo de DIRECCION003 , hoy NUM010 de la DIRECCION004 , el día 29 de diciembre de 1919, por doña Leticia y don Gaspar , propietarios comunes de ambos, manteniéndose los huecos que representan tal servidumbre y sin manifestación contraria a su subsistencia, y segundo, que sobre la casa número NUM010 de la DIRECCION004 no existe servidumbre de no alzar "non altiu tollendi" constituida en favor de la casa número NUM008 de la calle de DIRECCION003 , sin perjuicio de las limitaciones impuestas por el derecho de luces y vistas de que goza la última, condenando como condeno al demandado don Jose Miguel como propietario de la casa número NUM010 de la DIRECCION004 a cerrar la azotea superior de la misma, a una distancia de 3 metros en línea recta y a todo lo largo de la pared posterior de la casa número NUM008 de DIRECCION003 , en forma que resulte entre ambas una zona impracticable e inaccesible desde la primera por medios ordinarios, así como a retirar cuantos elementos de obra y obstáculos existan en ese espacio, contrarios a la servidumbre que se declara y absolviéndole de cuantos demás pedimentos se contienen en la demanda, sin expresar condena en costas a ninguna de las partes litigantes.
RESULTANDO que fue interpuesto recurso de apelación por la representación de ambas partes litigantes; remitidos los autos a la Audiencia Territorial de Zaragoza, previo emplazamiento de las partes comparecidas, tratando el recurso y celebrada vista la Sala de lo Civil dictó sentencia en 13 de junio de 1978 Que declarando haber lugar al recurso de apelación interpuesto por don Matías , doña María Esther , doña Clara , don Andrés , don Carlos Francisco y don Guillermo y desestimando el recurso interpuesto por don Jose Miguel , con revocación de la sentencia apelada debemos declarar y declaramos: Primero. Que la casa número NUM007 , hoy NUM008 , de la calle de DIRECCION003 de Tarazona, tiene en la pared de su espalda a su favor la servidumbre de luces y vistas en varios huecos, sobre la casa número NUM009 , hoy NUM010 , del Paseo de DIRECCION003 , hoy del DIRECCION004 ; a lo que es igual, que la casa número NUM007 tiene pared de su espalda a su favor las servidumbres de luces y vistas correspondientes a los huecos señalados en los hechos quinto y sexto de la demanda, sobre la casa número NUM009 del Paseo de DIRECCION003 . Segundo. Que la anterior casa número NUM007 y en su espalda tiene a su favor la servidumbre de no alzar más la casa número NUM009 , hoy NUM010 , del Paseo de DIRECCION003 , hoy del DIRECCION004 , siendo predio sirviente esta casa número NUM009 .-Tercero. Que se condene al demandado a demoler la parte de la casa actual número NUM009 que rebase la altura que el anterior tenía, todo ello sin pronunciamiento especial sobre imposición de costas en ambas instancias a ninguna de las partes litigantes.
RESULTANDO que el Procurador don José Moran Lirola en nombre de don Jose Miguel interpuso recurso de casación por infracción de ley en escrito presentado en 18 de diciembre de 1978 , justamente con el poder que acredita la legítima representación del Procurador recurrente, certificación literal de las sentencias de instancia no es preceptiva la constitución de depósito; el recurrente funda en los motivos siguientes:
Amparado en el número primero del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , por infracción por violación, por no aplicación del artículo 606 del Código Civil , relacionado con los artículos 2, 3 y 5 de la Ley Hipotecaria , según los cuales, los derechos reales no inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. De acuerdo con el citado artículo del Código sustantivo civil, concordante con los mencionados de la Ley Hipotecaria, los títulos constitutivos de derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros, conforme tiene reiteradamente establecido este Tribunal Supremo; y en el caso de autos no consta que la servidumbre de luces y vistas, como gravamen, esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por violación, por no haber aplicación del artículo 598 del Código Civil . En efecto, como resumen de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de mayo de 1949 , es fundamental en materia de servidumbres voluntarias, conforme a reiterada jurisprudencia, basada en los artículos 543 a 598 que el título constitutivo de las mismas determine su extensión y modo de ejercicio, no alterables por la sola voluntad del dueño del predio dominante o del sirviente para hacerlas más gravosas o menoscabarlas. En igual sentido se pronuncia este Tribunal Supremo, al decir, en su sentencia de 4 de noviembre de 1897 ,que en los contratos en que constituye servidumbre o se establece algún gravamen que afecte a la libertad de la finca debe estar bien expresada la voluntad de las partes sobre tales extremos, sin que sea lícito interpretarla extensivamente, por cuanto debe ser de interpretación estricta todo lo relativo a la existencia de gravámenes. En el caso presente, ante la carencia de título determinado, y al estar la finca libre de cargas y gravámenes, debe entenderse como inexistente la servidumbre.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por violación, por no aplicación del artículo 539 del Código Civil que dice que "las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título". En efecto, la servidumbre "altius non tollendi", es continua, negativa y no aparente, pues no se anuncia por señales que revelan su uso, ya que los signos de que se pretenda deducir la apariencia de la prohibición de edificar, lo serán siempre de otras servidumbres, como la de luces y vistas, de la que tal prohibición constituiría contenido pasivo. Calificada así la servidumbre (continua, negativa y no aparente) su adquisición requiere una voluntad expresamente manifestada, lo que excluye la usucapión y el destino del padre de familia, por lo cual, al no haberse acreditado por la parte actora el título de su constitución y no ser por sí misma accesoria e inherente a la servidumbre de luces y vista, entiende esta piarte con todo respeto para el Tribunal sentenciador, que procede declarar su inexistencia.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por violación en su aspecto negativo de no aplicación, del artículo 540 del Código Civil . La servidumbre "altius non tollendi" no es susceptible de posesión, por cuya razón no puede adquirirse por prescripción, siendo exigible justo título para ello. Y al no haberse acreditado por la demandante ese justo título, ni suplido por ninguno de los medios previstos por la Ley -escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente ni sentencia firme-, procede igualmente declarar su inexistencia.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por interpretación errónea del artículo 585 del Código Civil, en relación con el 147 de la Compilación Foral de Aragón. Se aduce por el Tribunal de instancia que del examen de los autos se acredita que el inmueble propiedad del demandado, que era colindante con el de los actores, ha sido derruido y construido en su lugar un edificio de cinco plantas y una falsa bajo el tejado, que impiden o anulan la servidumbre de luces y vistas que tenía adquirida la parte actora desde 1919, siendo clara la ilegalidad de tal construcción, toda vez que pesaba sobre el inmueble del actor, como predio sirviente, la servidumbre de no alzar o no elevar más aquel inmueble. Que para esta clase de servidumbre se precisa título para su adquisición, sin que pueda alegarse como afirma la Audiencia que la actora ya adquirió la servidumbre "altius non tollendi" en 1919, cuando lo cierto es que en esa fecha lo único que pudo adquirir, a lo sumo, fue el derecho de no edificarse a menos de tres metros de distancia, pero nada más. Y. esto se ha cumplido por el recurrente, puesto que a menos distancia de tres meses de cada uno de los huecos no existe obstáculo que los impida recibir luz o disfrutar de las vistas correspondientes. Únicamente puede ser obstáculo para las excelentes vistas de la situación da a la casa número NUM007 de la DIRECCION003 sobre un panorama urbano, fluvial y rural, según la propia actora reconoció en su demanda. Se dice que por la Audiencia que es clara la ilegalidad de la construcción, cuando está probado en autos que la edificación del edificio se llevó a cabo con la autorización del Ayuntamiento de Tarazona, del que se solicitó y obtuvo en 1973 la correspondiente licencia, cuyo proyecto fue asimismo probado por la Dirección General de Bellas Artes, llevándose a cabo la construcción dentro de los volúmenes autorizados por el Plan General de Ordenación de Tarazona. Cabe destacar que la construcción se llevó a cabo siendo presenciada prácticamente a diario por el actor don Matías , que dijo asumir la representación de la Comunidad de Propietarios de la finca número NUM008 de la calle de DIRECCION003 , de la que era Presidente, y donde tiene su domicilio, sin hacer nada por impedir la obra.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción, por aplicación indebida del artículo 585 del Código Civil , en relación con el de la Compilación Foral de Aragón. Este motivo se articula como subsidiario del anterior, y sólo por si esa Excelentísima Sala se entendiese que la infracción de dicho artículo del Código Civil, lo es por aplicación indebida, en lugar de por interpretación errónea, dándose al efecto por reproducidas las argumentaciones que se han hecho en el motivo precedente.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por aplicación indebida del artículo 1.098, número segundo, del Código Civil . El demandado señor Matías , no ha llevado a cabo la construcción del edificio contraviniendo ninguna obligación. La ha llevado a cabo ateniéndose escrupulosamente a la licencia municipal, por lo que no procede, deshacer nada de lo hecho.
Al amparo de número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porinfracción por aplicación indebida del artículo 1.099 del Código Civil . Se insiste con todo respeto en que el recurrente no ha ejecutado nada que se le tuviese prohibido ni contraviniendo la Ley, sino por el contrario, lo ha llevado a cabo dentro de una estricta legalidad y amparado por la autorización municipal.
Visto siendo Ponente el excelentísimo señor don José Antonio Seijas Martínez.
CONSIDERANDO
que siendo la servidumbre un derecho real sobre cosa ajena, constitutivo de una limitación del dominio que supone una restricción del normal régimen del derecho de propiedad, es indudable la necesidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad para que, como todos los derechos limitativos del dominio goce de la fe pública registral, como así lo exige el párrafo primero del artículo 13 de la Ley Hipotecaria, y pueda surtir efecto contra tercero , más para que éste pueda ampararse en las inscripciones regístrales han de concurrir el requisito esencial de buena fe que exige el artículo 34 de dicha Ley , y a este respecto, la constante y unánime doctrina jurisprudencial -sentencia de esta Sala, entre otras, de 25 de febrero de 1956, 23 de enero de 1972, 20 de diciembre de 1965, 21 de diciembre de 1970 y 30 de diciembre de 1975- tiene declarado que no puede admitirse esa buena fe cuando, aún no haciéndose constar en la escritura pública la transmisión de una finca la existencia de gravámenes o derechos reales que sobre ella puedan tener personas distintas al vendedor, conocía el comprador su existencia, y tal conocimiento existe cuando los signos de una servidumbre sean ostensibles y, por ende, indubitados, ya que en este caso la apariencia exterior de los mismos atribuye una publicidad equivalente a la inscripción, y surte efecto contra el adquirente del inmueble a quien perjudique, aunque del Registro de la Propiedad no resulte la existencia de aquélla, y esto es lo que en el caso objeto del pleito del que el presente recurso dimana, acontece, pues la existencia de los numerosos huecos -unos con voladizo y otros sin él- abiertos en la pared posterior de la finca inmediata, y contigua en nivel superior, a la del recurrente, perteneciente a los demandantes, hoy recurridos, es un signo de servidumbre, toda vez que éstos reciben por tales hechos luz y tienen vistas sobre edificio ajeno, de lo que se deriva la improcedencia de los motivos primero y segundo del recurso formulados, como los restantes, al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en los que se denuncia la infracción por violación, en el primero de ellos al no haberse aplicado el artículo 606 del Código Civil , relacionado con los artículos dos, tres y cinco de la Ley Hipotecaria, y en el segundo por inaplicación del artículo 598 del mencionado Código Civil , pues no obsta a la realidad de la servidumbre de luces y vistas, que la sentencia recurrida declara, la circunstancia de no aparecer establecida en la escritura pública de compraventa, y por tanto no hallarse inscrita en el Registro de la Propiedad, del inmueble que constituye el predio sirviente de dicha servidumbre, pues la no inscripción registral no impide la existencia de la misma, ni supone la carencia de título por parte de los dueños del edificio en cuyo favor fue constituida, viniendo determinados la extensión y derechos del predio dominante, como las obligaciones del sirviente por las normas reguladoras que, para esta clase de servidumbres, tienen establecidas los artículos 580 y siguientes del Código Civil , por lo que dichos motivos ha de ser desestimados.
CONSIDERANDO que en cuanto a la servidumbre de no alzar más la casa del recurrente, cuya existencia en favor del edificio propiedad de los actores recurridos la sentencia de instancia declara, ha de tenerse en cuenta que, por tratarse de una servidumbre continua, negativa y no aparente, su adquisición no puede tener lugar más que por título, cuya falta sólo puede suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme, conforme disponen los artículos 539 y 540 del Código Civil , cuando tal servidumbre tenga sustantividad propia y no sea consecuencia obligada de la de luces y vistas o de otro derecho real, es decir, en el supuesto de que la prohibición de edificar o de elevar lo ya edificado sea absoluta, de tal modo que no esté condicionada por límites de distancia con relación al predio dominante, en cuyo caso la constitución de tal servidumbre requiere una expresa declaración de voluntad, y en el caso presente, la sentencia recurrida al declarar "que pesaba sobre el inmueble del actor, como predio sirviente, la servidumbre de no alzar o no elevar más aquél inmueble" lo hace no en el sentido de tratarse de una servidumbre de no alzar "altius non tollendi" -autónoma y con absoluta independencia de la de luces y vista que el inmueble del recurrente soporta, sino que lo hace derivar de ésta, de la que viene a ser elemento pasivo, por su accesoriedad e inherencia con relación a la misma, de lo que claramente se deduce la inexistencia, en el caso litigioso, de referida servidumbre de no elevar el edificio adquirido por el recurrente, o construir otro nuevo, a mayor altura que la que al tiempo de su adquisición tenía, pues tal gravamen no cabe deducirlo, como la resolución impugnada deduce, de la simple existencia de los huecos abiertos en la pared posterior del edificio perteneciente a los actores recurrido, los cuales, como anteriormente ha quedado expuesto, constituyen un signo de la realidad de la servidumbre de luces y vistas, pero en modo alguno lo es de la de no elevar el edificio -precio sirviente de ésta- propiedad del recurrente, ya que al ser la servidumbre "alterius non tollendi" de naturaleza no aparente, carece de signo o señal alguna que denote su existencia, y la prohibición que pesa sobre el dueño del predio sirviente en la servidumbre de luces y vista es la de edificar a menos de tres metros de la distancia del dominante, de loque deriva que está facultado para edificar, o elevar lo ya edificado, sin limitación de altura, siempre que respete esa distancia mínima, siendo solamente obligatoria la absoluta prohibición de constreñir a cualquier distancia, o elevar lo edificado, cuando así se hubiera expresamente pactado, y como en el caso presente tal convenio no existe, ni la realidad de este gravamen ha sido reconocida por el recurrente, éste puede edificar a cualquier altura siempre que conserve, en todo caso, esa distancia de tres metros que el artículo 585 del Código Civil exige, todo lo cual obliga a acoger los motivos tercero, cuarto y quinto, por cuanto la Sala sentenciadora, al declarar la existencia de la servidumbre "altius non tollendi", que ha de gravar el edificio del recurrente en favor del que es propiedad de los recurridos, con base solamente en las luces y vistas que éste tiene sobre aquél, ha infringido, por violación, los artículos 539 y 540 del Código Civil , al no tener en cuenta lo que éstos disponen en orden a la forma de adquisición de las servidumbres continuas y no aparentes, como lo es aquélla, y ha interpretado erróneamente el artículo 585 de dicho Cuerpo legal, que establece la distancia que ha de guardar el dueño del predio sirviente para edificar cuando el del colindante hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, sobre aquél, infracciones éstas que dichos motivos denuncian.
CONSIDERANDO que la estimación de los anteriores motivos obliga, sin necesidad de entrar en el examen de los tres restantes, a acoger el recurso en cuanto a los pronunciamientos segundo y tercero de la sentencia recurrida, sin hacer especial imposición de costas.
Fallamos:
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la representación de don Jose Miguel , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Zaragoza, con fecha 13. de junio de 1978, resolución que casamos y anulamos, sin hacer imposición de las costas causadas en el recurso, y sin devolución de depósito por no haberse constituido. Comuníquese esta resolución y la que a continuación se dicte a la Audiencia referida, con devolución de las actuaciones remitidas.
Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-José Beltrán.-Manuel González Alegre.-José Antonio Seijas Martínez.-El Magistrado don Jaime Castro García, votó en Sala y no pudo firmar.-Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor José Antonio Seijas Martínez, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente que ha sido en estos autos, celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
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ATS, 28 de Enero de 2015
...falta de éste, por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme ( arts. 539 y 540 CC y SSTS de 27 de junio de 1980 , 23 de junio de 1995 , 14 de julio de 1995 , 5 de marzo de 1993 y 30 de abril de 1993 ), salvo que se trate de prescripción inmemor......
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SAP Madrid 301/2014, 17 de Septiembre de 2014
...falta de éste, por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme ( arts. 539 y 540 CC y SSTS de 27 de junio de 1980, 23 de junio de 1995, 14 de julio de 1995, 5 de marzo de 1993, 30 de abril de 1993, 13 de octubre de 2006, rec. 92/2000, 24 de octub......
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SAP A Coruña 399/2006, 5 de Octubre de 2006
...los citados arts. 537 y 539 del CC requiere un pacto o acuerdo de voluntades expreso entre los propietarios de los fundos implicados (S TS 27 junio 1980 y 27 febrero 1993), sin que baste la simple apariencia física de la servidumbre no respaldada por título (S TS 25 septiembre 1992). Pero n......
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SAP Baleares 135/2013, 2 de Abril de 2013
...falta de éste, por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme ( arts. 539 y 540 CC y SSTS de 27 de junio de 1980, 23 de junio de 1995, 14 de julio de 1995, 5 de marzo de 1993 y 30 de abril de 1993 ), salvo que se trate de prescripción inmemorial......
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Artículo 24. De las urbanizaciones privadas
...requiere una expresa declaración de voluntad para su constitución, a tenor de lo dispuesto en el artículo 539 del Código civil (SSTS de 27 de junio de 1980 y 11 de noviembre de Segundo. Por consiguiente, la primera cuestión que se plantea es la de si el docu mento obrante al folio 15 de los......
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Tema 50. El derecho real de servidumbre
...en el Registro de la Propiedad, de modo que son eficaces frente a terceros aunque no estén inscritas (SSTS 21 diciembre 1.970, 27 junio 1.980, 18 noviembre 1.992, 15 marzo 1.993, 24 marzo 1.993) * Cabe señalar, en fin, que si bien conforme al art. 561 Cc la servidumbre de acueducto tiene la......